Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Homeoffice in der Mietwohnung (Wichert, MietRB 2021, 315)

Homeoffice scheint in erster Linie ein arbeitsrechtliches Thema zu sein. Mietrechtliche Themen werden dagegen nur spärlich behandelt. Liegt dies daran, dass es solche Themen nicht gibt oder haben sie bisher nur nicht genügend Beachtung gefunden? Dem geht der Beitrag nach.

I. Einführung
II. Zustimmung des Vermieters erforderlich?

1. Fallgruppe Homeoffice ohne Außenwirkung
2. Fallgruppe Homeoffice mit Außenwirkung ohne nennenswerte Beeinträchtigungen
3. Fallgruppe Homeoffice mit Außenwirkung und Beeinträchtigungen
III. Mietzuschlag für teilgewerbliche Nutzung?
IV. Bereitstellung der Infrastruktur durch den Vermieter?
V. Schlussbemerkung


I. Einführung

Aufgrund der COVID-19-Pandemie arbeiten viele Arbeitnehmer seit langem ganz oder teilweise im Homeoffice. Das wird sich nach Ende der Pandemie zwar normalisieren; aber auch dann ist damit zu rechnen, dass die Arbeit im Homeoffice eine größere Rolle spielen wird als vor der Pandemie. Zumal die fortschreitende Digitalisierung ein Arbeiten außerhalb des eigentlichen Büros immer leichter ermöglicht.

Die vertragsgestaltende Praxis hat sich darauf eingestellt. So gibt es umfangreiche arbeitsvertragliche Muster, welche eine Tätigkeit im Homeoffice regeln. Dort geht es in erster Linie um arbeitsrechtliche Themen, etwa: Arbeitszeiterfassung, Arbeitsschutz, Datenschutz, Haftung (auch im Hinblick auf Familienangehörige), Zutrittsrecht des Arbeitgebers. Es findet sich bisweilen auch folgende Formulierung:

Der Arbeitnehmer ist verpflichtet, vor Vertragsbeginn eine schriftliche Erklärung des Eigentümers oder Miteigentümers vorzulegen, dass Einverständnis mit der Nutzung als häusliche Arbeitsstätte besteht, wenn diese nicht in seinem alleinigen Eigentum steht.

Diese Formulierung führt zu mietrechtlichen Fragen: Darf der Arbeitnehmer in seiner Wohnung ein Homeoffice betreiben? Muss er die gesonderte Zustimmung des Vermieters einholen? Darf dieser einen Zuschlag für gewerbliche Nutzung verlangen? Ist der Vermieter für die geeignete Infrastruktur (mit-) verantwortlich? Diese mietrechtlichen Fragen beantwortet der nachfolgende Beitrag.

II. Zustimmung des Vermieters erforderlich?
Eine Wohnung ist vermietet, damit der Mieter in ihr wohnt. Schließt der Mietvertrag die teilgewerbliche Nutzung aus oder enthält er dazu keine Regelung, so stellt sich die Frage: Darf der Mieter in seiner Wohnung auch arbeiten oder überschreitet er damit schon den vertragsgemäßen Gebrauch (§ 541 BGB)? Wie so oft lautet die Antwort: Es kommt darauf an.

1. Fallgruppe Homeoffice ohne Außenwirkung
Eine berufliche Tätigkeit in der Wohnung ohne Außenwirkung ist stets zulässig, soweit der Wohncharakter als solcher erhalten bleibt. Der vertragsgemäße Gebrauch wird dadurch nicht überschritten. Der BGH drückt das folgendermaßen aus: ...
 



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 05.10.2021 11:57
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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