Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Die Eigenbedarfskündigung – Teil I (Monschau, MietRB 2021, 339)

Da der Wohnungsmarkt nach wie vor durch ein gutes Investitionsklima bei andauernder Wohnungsknappheit geprägt ist, ist die Eigenbedarfskündigung oftmals „die erste Wahl“, einen unbefristeten Mietvertrag zu beenden. Erstaunlich ist, dass viele Vermieter für dieses Thema kaum Problembewusstsein haben, obgleich schon angesichts der angespannten Wohnungsmarktsituation damit zu rechnen ist, dass sich der Mieter – meist sogar reflexartig und zeitnah nach dem Zugang der Kündigung – zur Wehr setzt. Dementsprechend ist der Bedarf einer anwaltlichen Beratung und Vertretung groß. Der Beitrag soll dem Vermieter- und dem Mieteranwalt als eine Art „Beratungskompass“ dienen, der ihm hilft, effektiv zu arbeiten und für den ihm übertragenen Praxisfall Handlungsempfehlungen zu entwickeln.


I. Kündigungstatbestand Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

1. Ausgangslage

2. Bedarfsperson

a) Natürliche Person als Vermieter

b) Juristische Person und Vereine als Vermieter

c) Personenhandelsgesellschaft als Vermieter

d) GbR als Vermieterin

e) Haushaltsangehörige

f) Familienangehörige

3. Nutzung als Wohnung

a) Gewerbliche Nutzung

b) Nutzung als Ferien- oder Zweitwohnung

c) Nutzung nur eines Teils der Wohnung

4. Nutzungswille

a) Ernsthafte und umsetzbare Nutzungsabsicht

b) Vorgetäuschte Nutzungsabsicht


I. Kündigungstatbestand Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

1. Ausgangslage


Der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfordert, dass der Vermieter die Mieträume selbst oder für die im Gesetz aufgeführten Personen zu Wohnzwecken benötigt. Nach der Rechtsprechung des BVerfG ist der Willensentschluss des Vermieters bezüglich einer bestimmten, seiner Lebensplanung entsprechenden Nutzung von den Gerichten grundsätzlich zu respektieren. Zunächst ist also maßgeblich, welchen Wohnbedarf der Vermieter nach seinen eigenen Vorstellungen für sich oder die privilegierte Person als angemessen erachtet. Allerdings kann der Mieter im Hinblick auf sein durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschütztes Bestandsinteresse verlangen, dass die Gerichte seinen Einwänden sorgfältig nachgehen und ggf. überprüfen, ob der Vermieter seinen Selbstnutzungswunsch ernsthaft verfolgt, die Kündigung also nicht nur vorgeschoben ist.

Ausreichend, aber erforderlich ist, dass der Erlangungswunsch des Vermieters von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist; er darf also nicht rechtsmissbräuchlich sein.

Beraterhinweis Nach der neueren Rechtsprechung des BGH ist die Eigenbedarfsprüfung faktisch auf eine Missbrauchskontrolle beschränkt. Im Rahmen der Prüfung des Eigenbedarfstatbestands findet eine umfassende Billigkeitsprüfung unter Abwägung der beidseitigen Interessen nicht statt. Es ist unzulässig, außerhalb der Härtegründe des § 574 BGB das Bestandsinteresse des Mieters in die Abwägung mit einfließen zu lassen. Daher hat die Rechtsverteidigung des Mieters auf der Tatbestandsebene der Eigenbedarfskündigung oftmals wenig Aussicht auf Erfolg.

2. Bedarfsperson

Der Eigenbedarf muss für eine Bedarfsperson geltend gemacht werden. Die Eigenbedarfskündigung kommt nur für den im Gesetz genannten Personenkreis in Betracht. Das sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts.

a) Natürliche Person als Vermieter

Eigennutzung ist gegeben, wenn der Vermieter selbst die Räume als Wohnung für sich benötigt. Der Umstand, dass der Vermieter weitere Personen in die Wohnung aufnehmen will, die nicht zu seinen Angehörigen zählen, ist unbeachtlich.

Beraterhinweis Der Erwerber einer Wohnung kann unmittelbar nach seiner Eintragung in das Grundbuch kündigen. Eine Wartefrist besteht nur dort, wo dies gesetzlich ausdrücklich bestimmt ist, nämlich in den Fällen des § 577a BGB.

Bei einer Mehrheit von Vermietern (z.B. Erbengemeinschaft, Ehegatten, Miteigentümer) genügt es, wenn der Eigenbedarf für einen der Vermieter besteht. In diesem Fall ist die Kündigung wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses von allen Vermietern auszusprechen.

In manchen Fällen hat der Eigentümer einem Dritten die Wohnung zur Vermietung überlassen. Dann kann der Vermieter (Dritte) nicht wegen des Bedarfs des Eigentümers kündigen. Das gilt auch für den Fall, dass eine im Eigentum mehrerer Personen stehende Wohnung nur von einem der Eigentümer vermietet worden ist; auch hier kann nicht zugunsten des anderen Eigentümers gekündigt werden.

Beraterhinweis Ein Rückgriff auf § 573 Abs. 1 BGB ist hier regelmäßig (...)



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 02.11.2021 15:18
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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