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Aktuell im MietRB

Erwerb von Wohnungseigentum durch Minderjährige (Abramenko, MietRB 2021, 343)

Zur Übertragung von Immobilien auf Abkömmlinge wurden – insbesondere zwecks Ersparnis von (Erbschafts)steuer – die verschiedensten rechtlichen Konstruktionen sowohl für Rechtsgeschäfte unter Lebenden als auch von Todes wegen entwickelt. Bei minderjährigen Erwerbern sind freilich schon die Regelungen zu ihrem Schutze häufig ein unerwartetes Verfahrenshindernis. Besonders kompliziert gestalten sie sich bei der Übertragung von Wohnungseigentum. Vorliegender Beitrag will unter Berücksichtigung des neuen Rechtes die Gestaltungsmöglichkeiten für eine möglichst einfache Übertragung aufzeigen.


I. Grundzüge des Erwerbs von Immobilien durch Minderjährige

1. Minderjährige vor Vollendung des siebten Lebensjahres

2. Beschränkte Geschäftsfähigkeit nach Vollendung des siebenten Lebensjahres

a) Möglichkeit der Abgabe wirksamer Willenserklärungen durch den Minderjährigen

b) Bedeutung für den Erwerb von Immobilien durch Minderjährige

II. Erwerb von Wohnungseigentum unter Lebenden

1. Grundsatz: Erwerb von Wohnungseigentum nach altem Recht nicht nur rechtlich vorteilhaft

a) Haftungsrisiken über das Wohnungseigentum hinaus

b) Fortgeltung der Rechtsprechung nach neuem Recht im Regelfall

c) Neue Rechtslage bei Ein-Personen-Gemeinschaften

2. Vollzug des Erwerbs

a) Erwerb von nicht in direkter Linie verwandtem Veräußerer

b) Erwerb von in direkter Linie verwandtem Veräußerer

c) Bestellung eines Ergänzungspflegers gem. § 1909 Abs. 1 BGB

3. Erwerb eines Bruchteils an einer Wohnung

a) Zusätzliches Erfordernis einer Genehmigung gem. § 1822 Nr. 10 BGB

b) Genehmigung des Familiengerichtes

c) Prüfung durch das Grundbuchamt

III. Erwerb von Wohnungseigentum von Todes wegen

1. Vermächtnis

a) Erwerb von nicht in direkter Linie verwandtem Erblasser

b) Vermächtnis eines in direkter Linie verwandten Erblassers

2. Erwerb durch Erbgang

a) Grundsatz des Vonselbsterwerbs

b) Vertretung durch die Eltern


I. Grundzüge des Erwerbs von Immobilien durch Minderjährige

1. Minderjährige vor Vollendung des siebten Lebensjahres


Bekanntlich sind Minderjährige vor Vollendung des siebten Lebensjahres gem. § 104 BGB geschäftsunfähig. Jegliche Willenserklärung, die sie abgeben, ist daher nach § 105 Abs. 1 BGB nichtig. Das gilt selbstverständlich auch für den Erwerb von Immobilien. Für Minderjährige vor Vollendung des siebenten Lebensjahres handeln folglich ausschließlich ihre Eltern bzw. gesetzliche Vertreter gem. § 1629 Abs. 1 BGB.

2. Beschränkte Geschäftsfähigkeit nach Vollendung des siebenten Lebensjahres

a) Möglichkeit der Abgabe wirksamer Willenserklärungen durch den Minderjährigen


Anders steht es nach Vollendung des siebenten Lebensjahres. Danach kann auch ein Minderjähriger rechtlich erhebliche Willenserklärungen abgeben. Sie sind unmittelbar wirksam, wenn der Minderjährige hierdurch ausschließlich einen rechtlichen Vorteil erlangt. Ist dies, wie bei Austauschgeschäften, nicht der Fall, ist die Willenserklärung nur bei Einwilligung der gesetzlichen Vertreter (§ 107 BGB) wirksam. Neben diesen beiden Möglichkeiten eigenen rechtsgeschäftlichen Handelns des Minderjährigen können seine Eltern natürlich auch nach der Vollendung des siebenten Lebensjahrs als gesetzliche Vertreter gem. § 1629 Abs. 1 BGB in seinem Namen handeln.

Beraterhinweis Entgegen einer vereinzelten Mindermeinung unterliegen die Vertretung des Minderjährigen durch seine Eltern und die Einwilligung in seine Willenserklärungen denselben Beschränkungen. Können ihn die Eltern nicht vertreten, so können sie auch nicht in seine Willenserklärungen einwilligen. Muss ihr Vertreterhandeln familiengerichtlich genehmigt werden, gilt dies auch für ihre Einwilligung in Willenserklärungen des Minderjährigen.

b) Bedeutung für den Erwerb von Immobilien durch Minderjährige

Diese drei Möglichkeiten rechtsgeschäftlichen Handelns Minderjähriger existieren auch beim Erwerb von Grundstücken. Neben dem Handeln der gesetzlichen Vertreter gem. § 1629 Abs. 1 BGB für den Minderjährigen und der Einwilligung in seine Willenserklärung gem. § 107 BGB kommt nach Vollendung des siebenten Lebensjahres auch in diesem Zusammenhang die Abgabe einer eigenen Willenserklärung durch den Minderjährigen in Betracht. Ob sie wirksam ist, hängt davon ab, ob sie für ihn allein rechtlich vorteilhaft ist. Dabei ist keine wirtschaftliche, sondern ausschließlich eine rechtliche Betrachtung geboten. Maßgeblich ist dabei, ob im schlimmsten Fall über das erworbene Grundstück hinaus eine Haftung mit dem vorhandenen Vermögen des Minderjährigen droht. Dies wurde etwa bei der Übertragung vermieteten Grundeigentums bejaht, da der Minderjährige dann gem. § 566 BGB in die Vermieterpflichten eintritt. Hingegen werden die ordentlichen öffentlichen Lasten nicht als rechtlicher Nachteil gem. § 107 BGB angesehen, da sie üblicherweise keine über den Wert des Grundstücks hinausgehende Haftung begründen. Im Ergebnis ist es also durchaus denkbar, dass ein Minderjähriger eine wirksame, auf den Erwerb eines Grundstücks gerichtete Willenserklärung abgibt. Dies setzt voraus, dass (...)
 



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 16.11.2021 14:49
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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