Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Die Reform des Mietspiegelrechts (Börstinghaus, MietRB 2021, 363)

Mietspiegel sind in der Regel das beste Begründungsmittel für ein Zustimmungsverlangen gem. § 558a BGB. Das gilt sowohl für das vorprozessuale wie auch für das gerichtliche Verfahren. Da die genaue Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete inzwischen nicht nur bei Bestandsmietenerhöhungen eine Rolle spielt, sondern auch bei der Höhe der maximalen Wiedervermietungsmiete in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, kann ihre Bedeutung nicht hoch genug eingestuft werden. Aufgrund der Entscheidungspraxis des LG Berlin in der Vergangenheit zu den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel und der Rechtsfolgen bei Nichterreichen des verlangten Standards fühlte sich der Gesetzgeber aufgefordert, die Standards für solche Mietspiegel festzulegen und die Beweislast für deren Einhaltung zu ändern. Das ist jetzt durch das Mietspiegelreformgesetz und die MietspiegelVO geschehen. Der nachfolgende Beitrag stellt die für die Praxis bedeutsamen Neuregelungen dar.


I. Einführung

II. Die Umsetzung der Reform

III. Das Mietspiegelreformgesetz

1. Zuständigkeit für Mietspiegelerstellung

2. Die Erstellungspflicht

3. Die Veröffentlichungspflicht

4. Die verschiedenen neuen Vermutungswirkungen

a) Die Einhaltung der Mietspiegelverordnung

b) Die Anerkennung als qualifizierter Mietspiegel

5. Die Berechnung der Fortschreibungsfrist

IV. Die Mietspiegelverordnung

V. Die Auskunftspflichten des EGBGB

VI. Inkrafttreten


I. Einführung

Ausgangspunkt der gesetzgeberischen Initiative waren die beiden Entscheidungen des BGH zur Frage, wer die Einhaltung der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze der Mietspiegelerstellung gem. § 558 Abs. 3 BGB beweisen muss. Da der Vermieter in diesen Fällen in der Regel eine über den Werten des qualifizierten Mietspiegels liegende Miete verlangt, liegt die Beweislast für die Annahme der Vermutungsgrundlage, nämlich dass der Mietspiegel qualifiziert ist, beim Mieter. Dabei geht es in der Regel um schwierige Fragen der Statistik und der Ökonometrie. Solche Gutachten sind aufwendig und teuer. Wenn dann noch, wie damals in Berlin, ein Sachverständiger beauftragt wird, der diesen Aufgaben anscheinend nicht ganz gewachsen war, führt dies zu Ergebnissen, die der Gesetzgeber nicht gewollt haben konnte. Deshalb wurde das BMJV schon vor vielen Jahren beauftragt, eine Reform vorzubereiten. Dabei stieß man auf diverse Widerstände anderer Ministerien, so dass sich das Verfahren lange hingezogen hat und erst zum Ende der letzten Legislaturperiode abgeschlossen werden konnte. Dabei wurden die Regelungen immer wieder verändert und vor allem die MietspiegelVO „entschärft“.

II. Die Umsetzung der Reform

Die Neuregelungen befinden sich jetzt an drei verschiedenen Stellen:

  • Das Mietspiegelreformgesetz v. 10.8.2021 ändert das BGB Mietrecht und dort vor allem die §§ 558c und 558d BGB.
  • Die MsV führt erstmals Regelungen über die Erstellung einfacher und qualifizierter Mietspiegel ein, deren Beachtung wiederum für die Geltung der Vermutungswirkung bedeutsam ist.
  • In das EGBGB wurden schließlich neben den Übergangsvorschriften vor allem neue Auskunftspflichten für Vermieter, Mieter und Behörden aufgenommen, um die Datengrundlage einer Mietspiegelerstellung zu vergrößern.


III. Das Mietspiegelreformgesetz

1. Zuständigkeit für Mietspiegelerstellung


Bisher konnten Mietspiegel von den Gemeinden oder den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter gemeinsam erstellt werden. Die für die Erstellung oder Anerkennung von Mietspiegeln zuständige Behörde bestimmt sich nach Landesrecht. Die bisher im BGB vorgesehene Gemeindezuständigkeit ist von der Föderalismusreform 2006 geschaffen worden. Seither dürfen den Gemeinden keine Aufgaben mehr durch Bundesgesetz übertragen werden. Das BMJV war sich nicht sicher, ob gem. Art. 125a GG die alte Zuständigkeitszuweisung weiter Bestand hatte. Deshalb soll nach dem neuen Wortlaut die nach Landesrecht zuständige Behörde“ den Mietspiegel erstellen.

2. Die Erstellungspflicht

Das geltende Recht kennt keine zwingende Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln. Das gilt sowohl für einfache wie auch für qualifizierte Mietspiegel, und zwar unabhängig von der Gemeindegröße. Das führte besonders in Gemeinden, die in eine MietpreisbremseVO aufgenommen worden waren, zu kaum lösbaren Problemen. Die Mietvertragsparteien können ohne Mietspiegel einigermaßen zuverlässig die Höhe der maximal zulässigen Miete vor Vertragsschluss kaum ermitteln. Deshalb hat der Rechtsausschuss in § 558c Abs. 4 S 2 BGB (...)
 



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 30.11.2021 14:04
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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