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Aktuell im MietRB

Vertretungszusätze beim Abschluss von Mietverträgen (Hoffmann, MietRB 2022, 28)

Mietverträge können formlos abgeschlossen werden. Parteien eines Mietvertrages über Wohnraum oder Gewerbeflächen setzen aber in der Regel Vertragsurkunden auf. Wirksam vereinbarte Vertragslaufzeiten von mehr als einem Jahr erfordern gem. §§ 550,126 BGB ohnehin die Einhaltung der Schriftform. Beim Vertragsschluss wirken oft nicht die Parteien selbst mit. Lassen sich diese bei der Unterzeichnung des Vertrages vertreten, sind einige Besonderheiten zu beachten, die nachfolgend behandelt werden.


I. Einleitung

II. Materiell-rechtliche Voraussetzungen der Stellvertretung

III. Schriftform bei langfristigen Mietverträgen

1. Vertragsschluss mit natürlichen Personen

2. Vertragsschluss mit einer Erbengemeinschaft

3. Vertragsschluss mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts

4. Vertragsschluss mit Kapitalgesellschaften

5. Vertragsschluss mit sonstigen Personengesellschaften

IV. Fazit


I. Einleitung

Der Abschluss eines Mietvertrages ist kein höchstpersönliches Rechtsgeschäft. Insbesondere dann, wenn eine Personenmehrheit Vertragspartei ist, werden Vertragsurkunden nicht immer von allen Vertragspartnern selbst unterzeichnet. So unterschreibt häufig nur eine der kontrahierenden Personen oder ein externer Dritter für die Partei. Besonders im Bereich der Gewerbemiete ist ein Vertreterhandeln nicht selten. Für juristische Personen müssen bei Vertragsabschlüssen ohnehin deren gesetzliche oder rechtsgeschäftliche Vertreter unterzeichnen.

Die Stellvertretung erfordert zunächst, dass die Erklärung, hier somit Vertragsangebot oder -annahme, erkennbar im Namen des Vertretenen abgegeben wird. Zudem muss der Erklärende über eine entsprechende Vertretungsmacht verfügen. Schließlich, und hier treten in der Praxis die meisten Probleme auf, muss bei Unterzeichnung des Mietvertrages die gesetzliche Schriftform beachtet werden.

II. Materiell-rechtliche Voraussetzungen der Stellvertretung

Will ein Vertragsunterzeichner den Mietvertrag nicht (oder nicht nur) im eigenen Namen abschließen, muss die Fremdbezogenheit seines Handelns für den Erklärungsempfänger offenkundig sein. § 164 Abs. 1 BGB verlangt die Abgabe einer eigenen Willenserklärung im Namen des Vertretenen. Dabei kann das Handeln als Vertreter ausdrücklich oder konkludent erfolgen. Wird das Handeln im Namen eines Dritten aus Sicht des Empfängers hingegen nicht deutlich, riskiert dieser, gem. § 164 Abs. 2 BGB selbst Vertragspartner zu werden.

Ein Vertrag mit dem Vertretenen setzt überdies die Vertretungsmacht des Vertragsunterzeichners voraus. Besteht diese nicht und erfolgt auch keine Genehmigung des Vertretenen gem. § 177 Abs. 1 BGB, z.B. konkludent durch Aufnahme von Mietzahlungen, kommt mit diesem kein Vertrag zustande. Der Vertreter ohne Vertretungsmacht haftet in diesen Fällen regelmäßig selbst und ist dem Vertragspartner nach dessen Wahl zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet, § 179 Abs. 1 BGB.

Beraterhinweis Im eigenen Interesse hat der als Vertreter handelnde Vertragsunterzeichner deutlich zu machen, im fremden Namen zu kontrahieren. Außerdem muss er darauf achten, dass sein Handeln von seiner Vertretungsmacht umfasst ist und auch keine im Innenverhältnis bestehenden Grenzen überschritten werden.

III. Schriftform bei langfristigen Mietverträgen

Werden die unter II. zusammengefassten Grundsätze beachtet, kommt der Mietvertrag mit dem Vertretenen zustande. Gerade im Gewerbemietrecht ist es jedoch von besonderer Bedeutung, dass auch die Vereinbarungen zur Laufzeit wirksam sind. Dies setzt die Beachtung der auch und gerade bei Gewerbemietverträgen besonders praxisrelevanten gesetzlichen Schriftform gem. §§ 578 Abs. 1, 550, 126 BGB voraus. Wird diese Form nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist nach Ablauf des ersten Mietjahres (§ 550 S. 2 BGB) ungeachtet der Laufzeitbestimmung von beiden Seiten mit gesetzlicher Frist kündbar. Die Vorschrift des § 550 BGB soll primär den Erwerber eines Grundstücks davor schützen, (...)
 



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 11.01.2022 13:32
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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