Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Aktuelle Fragestellungen der Mieterhöhung nach Modernisierung – Teil I (Siegmund, MietRB 2022, 19)

Die Entscheidungen des BGH v. 17.6.2020 (VIII ZR 81/19) zum Abzug von Erhaltungskosten im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung und v.16.12.2020 (VIII ZR 367/18) zum Verhältnis der Mieterhöhung nach §§ 558,559 BGB bieten in vieler Hinsicht einen Anlass, den sich daraus ergebenden praktischen Fragestellungen nachzugehen.


I. Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen

1. Rechtsgrundlagen

2. Die Entscheidung des BGH v. 17.6.2020 – VIII ZR 81/19

II. Erhaltungskosten bei modernisierenden Erhaltungsmaßnahmen

1. Abgrenzung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

2. Ermittlung und Abzug von (fiktiven) Erhaltungskosten

3. Die formellen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung

4. Darlegungs- und Beweislast

III. Rückforderungsansprüche des Mieters

IV. Zusammenfassung


I. Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen

1. Rechtsgrundlagen


Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Da die Erhaltung der Mietsache Teil der Hauptleistungspflicht des Vermieters ist, schuldet der Vermieter die Ausführung von Erhaltungsmaßnahmen zu unveränderter Miete.

Den Gegenstand der Erhaltungspflicht – die Erhaltungsmaßnahme(n) – hat der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 (MietRÄndG) erstmals in § 555a Abs. 1 BGB legal definiert, außerdem die Pflicht zur rechtzeitigen Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme durch den Vermieter der geltenden Rechtslage entsprechend (als Regelfall) in das Gesetz aufgenommen, § 555a Abs. 2 BGB. Die Duldungspflicht des Mieters war schon in § 554 Abs. 1 BGB a.F. gesetzlich fixiert und hat 2013 lediglich ihren Standort im Gesetz geändert.

Modernisierungsmaßnahmen sind beginnend mit ihrer Definition in § 555b BGB und nachfolgend den Details zur Ankündigungspflicht des Vermieters sowie der Duldungspflicht des Mieters und ihren Grenzen seit dem MietRÄndG 2013 in den §§ 555c und555d BGB zu finden. Die Modernisierung wird (in der Regel) nicht von der Primärleistungspflicht des Vermieters abgedeckt, § 535 Abs. 1 BGB; folgerichtig sieht § 559 Abs. 1 BGB eine Kostenregelung vor.

Gesetzlich nicht (gesondert) geregelt ist die Kombination von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, für die sich der (nicht ganz präzise) Begriff der modernisierenden Instandsetzung weitgehend durchgesetzt hat. In seiner Entscheidung v. 17.6.2020 definiert der BGH die modernisierende Instandsetzung als bauliche Veränderung, die die Kriterien sowohl einer Modernisierungs- als auch einer Erhaltungsmaßnahme erfüllt; der Begriff der „modernisierenden Erhaltung“ würde (auch) danach wohl besser abbilden, was beschrieben werden soll.

Die Möglichkeit, dass eine Modernisierungsmaßnahme zugleich auch der Erhaltung der Mietsache dienen kann, hat der Gesetzgeber im Rahmen des MietRÄndG 2013 gesehen und in § 559 Abs. 2 BGB hinsichtlich der Kostenfolgen erstmals ausdrücklich regeln wollen. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter auch bei einer modernisierenden Erhaltungsmaßnahme grundsätzlich von dem ihm nach § 559 Abs. 1 BGB eingeräumten (einseitigen) Mieterhöhungsrecht Gebrauch machen, allerdings nur, soweit es sich um eine Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB handelt; nicht auf den Mieter umlegbar sind die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen (nach § 555a Abs. 1 BGB = Instandsetzung oder Instandhaltung) erforderlich gewesen wären. § 559 Abs. 2 BGB stellt damit im Ergebnis „nur“ klar, dass es bei den in § 535 Abs. 1 S. 2 und § 559 Abs. 1 BGB fixierten Regeln bleibt.

In der Instanzrechtsprechung und der mietrechtlichen Literatur wurde aus der Formulierung des § 559 Abs. 2 BGB, dass Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen „erforderlich gewesen wären“, nicht zu den (auf den Mieter umlegbaren) Kosten nach § 559 Abs. 1 BGB gehören, ein Fälligkeitselement als (zusätzliche) Voraussetzung für die in § 559 Abs. 2 BGB angeordnete Kürzung des Anspruchs des Vermieters abgeleitet. Ein Abzug sollte nur für fällige Erhaltungsaufwendungen vorzunehmen sein; fiktive, künftig erst fällig werdende Instandsetzungskosten würden von der Regelung nicht erfasst.

Aus dem Wortlaut der Regelung des § 559 Abs. 2 BGB, der an die Legaldefinition des § 555a Abs. 1 BGB anknüpft, lässt sich aber ebenso gut (...)
 



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 25.01.2022 12:55
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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