Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Aktuelle Fragestellungen der Mieterhöhung nach Modernisierung – Teil II (Siegmund, MietRB 2022, 84)

Im Mittelpunkt des I. Teils des Beitrags (MietRB 2022, 19) zu aktuellen Fragestellungen der Mieterhöhung nach Modernisierung standen die Folgefragen, die sich in der Praxis aus der Entscheidung des BGH v. 17.6.2020 – VIII ZR 81/19, MDR 2020, 1173 = MietRB 2020, 28 (Pfeifer) stellen, insbesondere zu den erhöhten Anforderungen an die Berechnung und Erläuterung der Modernisierungsmieterhöhung. Die Entscheidung desBGH v. 16.12.2020 – VIII ZR 367/18, MietRB 2021, 66 (Kunze) lenkt den Blick auf das Verhältnis der Mietererhöhung nach §§ 558 ff. BGB zu der nach §§ 559 ff. BGB sowie die Vor- und Nachteile der beiden Mieterhöhungsmöglichkeiten.


I. Die Entscheidung des BGH v. 16.12.2020 – im Kontext der Diskussion

1. Gegenstand der Entscheidung

2. Stand der Diskussion

II. Die Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB und §§ 559 ff. BGB im Vergleich

1. Formelle Anforderungen und Risiken der Mieterhöhungsvarianten

2. Materielle Berechtigung und (Kalkulations-)Risiken der Mieterhöhungsvarianten

3. Grenzen der Mieterhöhung nach § 558 und § 559 BGB

4. Risiken durch mögliche Rückforderungsansprüche des Mieters

III. Der Einwand der wirtschaftlichen Härte, §§ 555d Abs. 3–5, 559 Abs. 4 u. 5 BGB

IV. Zusammenfassung


I. Die Entscheidung des BGH v. 16.12.2020 – im Kontext der Diskussion

1. Gegenstand der Entscheidung


Die Klägerin ist seit 1998 Mieterin einer Wohnung in Berlin. Die beklagte Vermieterin kündigte im Dezember 2008 und Februar 2009 die Durchführung verschiedener baulicher Maßnahmen in der Wohnung an, die im Jahr 2010 durchgeführt wurden, u.a. der Ausbau der Toilette zu einem Bad.

Kurz nach Abschluss der Arbeiten forderte die Beklagte die Klägerin mit Schreiben v. 29.10.2010 unter Bezugnahme auf sechs mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen auf, zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 186,61 € um 37,32 € auf insgesamt 223,93 € ab dem 1.1.2011 zuzustimmen. Die Klägerin erteilte die Zustimmung.

Mit weiterem Schreiben v. 30.8.2011 machte die Beklagte zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) um 116,53 € monatlich ab dem 1.5.2012 geltend. Auf den Widerspruch der Klägerin reduzierte sie den Modernisierungszuschlag mit Schreiben v. 31.5.2012 um den bereits im Jahr 2010 vereinbarten Mieterhöhungsbetrag (37,32 €) auf 79,21 €. Diesen zuletzt verlangten Erhöhungsbetrag entrichtete die Klägerin nach Mahnung lediglich unter Vorbehalt. Die Mieterin verlangte nunmehr – ohne Erfolg – die Rückzahlung der geleisteten Modernisierungszuschläge.

2. Stand der Diskussion

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann er – nach seiner Wahl2 – die (jährliche) Miete nach §§ 559 ff. BGB (n.F.) um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen oder nach §§ 558 ff. BGB vorgehen und die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung auf die – aufgrund der verbesserten Ausstattung nach Modernisierung – gestiegene ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

Das Wahlrecht des Vermieters ergibt sich bereits aus den Gesetzesmaterialien zu § 3 Miethöhegesetz (MHG, heute § 559 BGB), der vor der Mietrechtsreform 2001 galt. Der Gesetzgeber wollte dem Vermieter mit Blick auf das von ihm zugrunde gelegte „allgemeine dringende Interesse an der Modernisierung der Altbauwohnungen“ neben der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 MHG (heute § 558 BGB) eine (weitere) Möglichkeit geben, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Er befürchtete, dass die Mieterhöhung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Kostendeckung oft nicht ausreicht.

Im Grundsatz geklärt hatte der BGH bereits 2007 und 2008, dass auch eine Kombination der beiden Mieterhöhungsmöglichkeiten zulässig ist.

Der Vermieter kann die Miete zunächst – durch einseitige Erklärung – nach §§ 559 ff. BGB erhöhen und anschließend nach §§ 558 ff. BGB vorgehen, sofern (...)
 



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.03.2022 14:35
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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