Lockdown-Maßnahmen: Auch mittelbare Auswirkungen können Anspruch auf Mietanpassung auslösen

Mittelbare Wirkungen der Corona-Pandemie und der auf ihr beruhenden staatlichen Maßnahmen können einen Anspruch auf Anpassung des Mietzinses wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründen. Die Unzumutbarkeit des Festhaltens am ursprünglichen Vertrag kann allerdings nur anhand der konkreten Umstände geprüft werden. Dies setzt Vortrag zur Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs und ihrer Entwicklung in der Pandemie, der allgemeinen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Betriebs, der Inanspruchnahme staatlicher Hilfsleistungen bzw. eines Anspruchs hierauf voraus.

Der Sachverhalt:
Die Beklagte mietete vom Kläger Gewerbeflächen für einen Reinigungsbetrieb. Weil im Zusammenhang mit den behördlichen Anordnungen gegen die Ausbreitung des Corona-Virus viele beruflichen und privaten Veranstaltungen entfielen, ließen viele Menschen weniger Kleidung bei der Beklagten reinigen. Dies führte ab März 2020 zu einem deutlichen Umsatzeinbruch. In der Zeit von April bis Juli 2020 zahlte die Beklagte deshalb keine Miete. Der Kläger begehrt nunmehr die ausstehenden Mieten.

Das LG gab der Klage statt. Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die Revision zum BGH wurde nicht zugelassen.

Die Gründe:
Der Kläger hat Anspruch auf die vertraglich vereinbarten Mietzahlungen. Die vertraglichen Vereinbarungen waren hier nicht durch die Corona-Pandemie und die damit einhergehenden staatlichen Beschränkungsmaßnahmen herabgesetzt.

Die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages wurde zwar durch die Folgen der Pandemie schwerwiegend gestört. Es ist davon auszugehen, dass sich die behördlichen Anordnungen auch auf den nicht unmittelbar von staatlichen Schließungsmaßnahmen betroffenen Geschäftsbetrieb der Beklagten auswirkten. Es ist gerichtsbekannt, dass aufgrund der erheblichen staatlichen Beschränkungen für nahezu jegliche privaten und geschäftlichen Veranstaltungen mit der Folge des Ausfalls auch zahlreicher Aktivitäten insbesondere festlichen Charakters sowie umfangreicher Anordnung von Heimarbeit der Bedarf an Reinigungsleistungen deutlich gesunken war. Hätten die Parteien eine solche Pandemie vorausgesehen, hätten sie voraussichtlich eine zeitweise Herabsetzung der Miete oder jedenfalls ihre zeitweise Stundung vereinbart.

Die Beklagte kann hier dennoch keine Anpassung des Vertrages verlangen, da sie nicht dargelegt hat, dass ihr das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die hier streitgegenständlichen Folgen nur mittelbar auf die staatlichen Maßnahmen zurückzuführen sind. Die Beklagte hat aber nicht dargelegt, dass ihr das Festhalten an dem Mietvertrag unzumutbar war. Es fehlt am Vortrag zu relevanten Umständen wie insbesondere der Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs und ihrer Entwicklung, der allgemeinen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten sowie der Frage, ob und ggf. in welcher Höhe staatliche Hilfeleistungen erhalten wurden oder ein Anspruch auf sie bestand.

Mehr zum Thema:

• Kurzbeitrag: Mietrecht (MDR 2022, R71)
• Rechtsprechung: LG Frankfurt/M. vom 25.08.2021, 2-13 O 278/20 – Geschäftsraummiete während „Corona-Schließung“ vollumfänglich zu zahlen mit Anmerkung Rave (MietRB 2021, 329)
• Praxisrelevante Lösungen für alle Fragestellungen zum Zivilrecht bietet Ihnen unser umfassendes Aktionsmodul Zivilrecht (6 Module zum Arbeitsrecht, Erbrecht, Familienrecht, Miet- und WEG-Recht, Zivil- und Zivilverfahrensrecht) - jetzt 4 Wochen lang kostenlos testen.