„Ausladung“ zur Eigentümerversammlung (Suilmann, MietRB 2022, 90)

Die COVID-19-Pandemie und das in die Zeit dieser Pandemie fallende Inkrafttreten des WEMoG vom 16.10.2020 (BGB. I 2187) stellen Verwalter und Wohnungseigentümer vor besondere Herausforderungen. Der Beitrag befasst sich mit der Frage der ordnungsgemäßen Durchführung von Eigentümerversammlungen und der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die von ihrem Verwalter erstellten Jahresabrechnungen nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung.

I. Das Problem

II. Die Entscheidung des Gerichts

III. Konsequenzen für die Praxis

1. Einladung zur Eigentümerversammlung

2. Beschluss über die Jahresabrechnung


I. Das Problem

Das AG Mettmann hatte sich mit dem Fall einer Einladung zur Eigentümerversammlung zu befassen, mit der die Eigentümer von der Versammlung ferngehalten werden sollten.Im Einzelnen:

Die Verwalterin lud zu einer Eigentümerversammlung am 16.12.2020. Das Einladungsschreiben enthält die dringende Bitte an die Eigentümer, an der Versammlung nicht persönlich teilzunehmen, sondern weisungsgebundene Stimmrechtsvollmachten zu erteilen, da der Raum nur für den Aufenthalt von 20 Personen geeignet sei, nicht aber sämtliche 150 Eigentümer aufnehmen könne. Die Eigentümerversammlung beschloss zu TOP 4 die „Anerkennung der Hausgeld-Abrechnung 2019 und die Fälligkeit der Abrechnungsergebnisse zum 20.12.2020“.

Der Kläger betreibt die Ungültigerklärung des Beschlusses. Es liege ein formeller Beschlussmangel vor, weil der ausgewählte Raum wegen seiner geringen Größe für die Durchführung der Versammlung nicht geeignet gewesen sei. Die der Beschlussfassung zugrundeliegende Abrechnung sei darüber hinaus fehlerhaft, weil die Gesamtabrechnung nicht schlüssig und in den Einzelabrechnungen ein fehlerhafter Kostenverteilungsschlüssel zur Anwendung gekommen sei. Überhaupt fehle der Gemeinschaft die Kompetenz, eine vorgelegte Abrechnung durch Beschluss „anzuerkennen“.

II. Die Entscheidung des Gerichts

Das AG hat den angefochtenen Beschluss antragsgemäß für ungültig erklärt. Der Beschluss leide bereits unter einem formellen Beschlussmangel, weil (...)