Die Änderung des Schriftformerfordernisses im Gewerberaummietrecht (Hagège, MietRB 2022, 126)

Der Beitrag behandelt den Diskussionsentwurf des BMJV v. 26.10.2021 zur Änderung des Schriftformerfordernisses im Gewerberaummietrecht.

I. Einleitung

II. Historie und Analyse

III. Kritische Betrachtung und Fazit


I. Einleitung

§ 550 BGB bestimmt, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden ist, für unbestimmte Zeit gilt – damit ist er ordentlich kündbar. Problematisch ist, dass zunächst formwirksam geschlossene Mietverträge im Bereich des Gewerberaummietrechts wegen späterer Vertragsänderungen, die nicht die Schriftform wahren, den Mietvertrag im Ganzen ordentlich kündbar machen. Treffend beschreibt Schweitzer dies als „Infektionsrisiko“, da nachträgliche Fehler in der Schriftform den anfangs wirksamen Mietvertrag „infizieren“ und die Möglichkeit eröffnen, sich insgesamt vom Vertrag durch Kündigung zu lösen. Das Bedürfnis sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite nach Planungssicherheit durch das Einhalten der meist länger vereinbarten Vertragslaufzeiten wurde durch die Möglichkeit der vorzeitigen Kündbarkeit des gesamten Vertrages wegen Schriftformmangel erschüttert, die Frage entfaltet damit enorme wirtschaftliche Bedeutung.

Das Bundesministerium für Justiz und für Verbraucherschutz hat am 26.10.2021 einen Diskussionsentwurf zur Änderung des Schriftformerfordernisses im Gewerberaummietrecht (DiskE GewerbemietR Schriftform) zur Debatte gestellt. Durch die beabsichtigte Änderung der § 550 BGB, § 578 Abs. 1 BGB und Neufassung des § 578a BGB soll das Problem gelöst werden. Im Wesentlichen differenziert der Diskussionsentwurf zwischen dem ursprünglichen Mietvertrag und den späteren Änderungen desselben. Folgende Änderungen sind beabsichtigt: Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr ohne Einhaltung der Schriftform geschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit und ist damit ordentlich kündbar. Eine rechtsgeschäftliche Änderung eines Mietvertrags bedarf der Textform. Ein Mangel der gesetzlichen Form hat die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge. Betroffen ist dann nur die Änderung und nicht auch der ursprüngliche Mietvertrag.

II. Historie und Analyse

Die Problematik der Schriftform ist historisch bedingt: Mit der Mietrechtsreform 2001 wurde zum 1.1.2002 normiert: (...)