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Aktuell im MietRB

Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – Teil II (Grziwotz, MietRB 2022, 188)

Die Bundesländer können durch Rechtsverordnung zunächst zeitlich befristet, längstens bis zum Ablauf des 31.12.2026 Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 201a BauGB) bestimmen. Wenn dies erfolgt ist, besteht die Möglichkeit, ebenfalls durch Rechtsverordnung in den betroffenen Gebieten eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum sowie für gleichgestellte Vorgänge zeitlich befristet bis längstens zum Ablauf des 31.12.2025 einzuführen. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über die Auswirkungen dieses Genehmigungsvorbehalts auf die Begründung von Wohnungseigentum und den Immobilienverkehr. Der Beitrag setzt die Ausführungen in MietRB 2022, 149 fort.


IV. Zum Stichtag bestehende Wohngebäude (Abs. 1 S. 1, S. 2 und S. 6)

1. Bestandsgebäude

2. Wohngebäude

3. Negatives Merkmal: Ausschluss von Kleingebäuden

V. Zuständigkeit und Verfahren (§§ 250 Abs. 2, 173 Abs. 3 BauGB)

VI. Genehmigungserteilung und -versagung (§ 250 Abs. 3 und 4 BauGB)

1. Prüfprogramm

2. Anspruch auf Erteilung der Genehmigung

3. Genehmigungspflicht bei den privilegierten Vorgängen gem. § 250 Abs. 3 S. 1 Nr. 1-3 BauGB

VII. Grundbuchsperre, Genehmigungsnachweis bzw. Negativzeugnis und Genehmigungsfiktion (§ 250 Abs. 5 BauGB)

1. Genehmigung oder Negativzeugnis als Eintragungsvoraussetzung (§ 250 Abs. 5 S. 1 BauGB)

2. Schutz des Rechtsverkehrs durch Fiktion der Genehmigungserteilung (§ 250 Abs. 5 S. 2 BauGB)


IV. Zum Stichtag bestehende Wohngebäude (Abs. 1 S. 1, S. 2 und S. 6)

1. Bestandsgebäude


Die Genehmigungspflicht betrifft nur am Tag des Inkrafttretens der landesrechtlichen Rechtsverordnung „bereits bestehende Wohngebäude“. Die Aufteilung eines Neubaus nach dem WEG wird nicht erfasst, um den Eigentumswohnungsbau nicht zu behindern. Der Begriff des Bestandswohngebäudes ist unklar und umstritten. Teilweise wird darunter ein am Stichtag bezugsfertiges Gebäude oder ein Rohbau verstanden; nach anderer Ansicht soll nach dem Gesetzeszweck darauf abgestellt werden, ob die in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung dem Mietmarkt zur Verfügung standen.

Beraterhinweis Unabhängig von der vorstehenden Streitfrage besteht keine Genehmigungspflicht, wenn ein erst nach dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung begonnenes Wohngebäude fertiggestellt und vermietet, aber noch vor Außerkrafttreten der Rechtsverordnung nach dem WEG aufgeteilt wird. Die Mieter dieses Neubaus werden durch § 250 BauGB vor einer Umwandlung in Eigentumswohnungen nicht geschützt.

2. Wohngebäude

Weitere Voraussetzung der Genehmigungspflicht ist, dass es sich bei den von der Umwandlung betroffenen Räumen um Wohnungen handelt, d.h. die Führung eines Haushalts in diesen Räumen aufgrund des Vorhandenseins einer Kochgelegenheit sowie von Bad/Dusche und Toilette möglich ist. Die teilweise Nutzung zu anderen Zwecken (z.B. Homeoffice, Zimmer eines Freiberuflers) ändert nichts an der Wohnungseigenschaft. Zur Wohnung können auch weitere Räume, die außerhalb der Wohnung liegen, wie z.B. ein Kellerraum, gehören.

Beraterhinweis Auch bei Zweit- und Ferienwohnungen sowie Wohnungen, (...)
 



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 31.05.2022 12:00
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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