Die Verwaltung gewerblicher (Miet-)Objekte – Teil II (Burbulla, MietRB 2022, 240)

Die Verwaltung gewerblicher (Miet-)Objekte stellt in rechtlicher, tatsächlicher und baulicher sowie wirtschaftlicher Hinsicht eine Herausforderung dar. Exakte und detaillierte Vorgaben im Verwaltervertrag sind daher wichtig, zumal der Verwaltervertrag im BGB nicht explizit geregelt ist. Die wesentlichen Regelungspunkte im Verwaltervertrag werden in diesem Beitrag behandelt. Teil I (MietRB 2022, 210) betraf die zu regelnden Leistungspflichten des Verwalters. Teil II betrifft die in der Praxis gängigen Vergütungsmodelle, Mitwirkungspflichten des Auftraggebers und Haftungsfragen.

VI. Vergütung des Verwalters

1. Unterschiedliche Vergütungsmodelle

2. Umlage der Verwaltungskosten auf die Mieter

VII. Mitwirkungspflichten des Eigentümers/Vermieters

1. Einholung von Informationen durch den Verwalter/Übergabe von Unterlagen

2. Bevollmächtigung

VIII. Haftung des Verwalters

IX. Verjährung

X. Zusammenfassung


VI. Vergütung des Verwalters

Wirtschaftliche Aspekte des Verwaltervertrages betreffen die Vergütung des Verwalters.

1. Unterschiedliche Vergütungsmodelle

Die Vergütung setzt sich in der Praxis regelmäßig aus verschiedenen Komponenten zusammen. In der Regel wird eine Grundvergütung (z.B. in Form einer Pauschale) vereinbart, eine Vergütung für optionale Zusatz- und Sonderleistungen und eine erfolgsabhängige Vergütung, die für die Neuvermietung von Flächen durch den Verwalter eine Provision vorsieht, die einem prozentualen Anteil der vereinbarten Miete entsprechen kann.

Beraterhinweis Die Regelungen zur Vergütung des Verwalters sind nicht selten streitanfällig. Vor allem stellt sich in der Praxis die Frage, ob gewisse (durchgeführte) Tätigkeiten des Verwalters mit der Grundvergütung (z.B. einer Pauschale) abgegolten, oder als Sonder-/Zusatzleistungen des Verwalters gesondert zu vergüten sind.1 Transparente Regelungen sowohl zu den Grund- und den Sonder- sowie Zusatzleistungen des Verwalters als auch zu den jeweiligen Vergütungsmodellen sind daher dringend im Verwaltervertrag zu empfehlen. Bei der erfolgsabhängigen Vergütung sollten zugleich konkrete Regelungen im Vertrag vorgesehen werden, ob und wie Zusatzkosten wie Inserate, Maklerkosten etc. in Abzug gebracht werden oder ob diese vom Auftraggeber zu tragen sind.2 Ebenfalls sollte geregelt werden, wie Incentives (z.B. Baukostenzuschüsse, mietfreie Zeiten etc.) bei der Vergütung des Verwalters zu berücksichtigen sind.

2. Umlage der Verwaltungskosten auf die Mieter

Üblicherweise werden die Verwaltungskosten, die dem Vermieter infolge der Verwaltung entstehen, über die Nebenkosten gegenüber den Mietern im Objekt abgerechnet. Eine transparente Darstellung des Inhalts der Verwalterleistungen im Rahmen der „allgemeinen kaufmännischen Geschäftsführung“ und der „technischen Hausverwaltung“ ist daher geboten. Denn die Umlegung „Kosten für Objektbetreuung durch Fremdfirmen (Center-Management)“3 auf den Mieter ist nicht wirksam, weil dieser Begriff intransparent ist und seine Verwendung gegen § 307 Abs. 1 S. 2 BGB verstößt. Ebenfalls intransparent ist (...)