Nutzungsentschädigung bei Annahmeverzug der Vermieterpartei

Annahmeverzug nach § 293 BGB schließt einen Rücknahmewillen und damit auch eine anspruchsbegründende Vorenthaltung der Mietsache i.S.d. § 546a Abs. 1 BGB für die Zeit seiner Dauer aus. Jedenfalls dann, wenn ein wörtliches Angebot der Mieterpartei zur tatsächlichen Übergabe am Ort der Wohnung gem. § 295 S. 1 BGB feststeht, hat die Vermieterpartei darzulegen und zu beweisen, dass sie dadurch nicht in Annahmeverzug geriet oder dass ein solcher später entfiel.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin begehrt Nutzungsentschädigung und Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnung. Die Parteien verband ein Mietverhältnis über eine Wohnung zu einer Gesamtmiete von 786 € mtl. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs. Mit Versäumnisurteil vom 8.7.2021 wurde der Beklagte zur geräumten Herausgabe verurteilt. Noch im Juni 2021 wandte sich der Beklagte telefonisch an die Hausverwaltung der Klägerin und signalisierte gegenüber einem dortigen Mitarbeiter seine Bereitschaft zur Rückgabe der Schlüssel in der Wohnung vor Ort. Zu einem Übergabetermin in der Wohnung kam es in der Folgezeit indes nicht.

Die Klägerin erhielt die Schlüssel für die Wohnung Anfang August durch Einwurf in den Briefkasten der Verwalterfirma zurück. Für die Monate Juni 2021 und anteilig August 2021 leistete der Beklagte keine Zahlungen für die Wohnung. Mit Schreiben vom 31.5.2021 rechnete die Klägerin über Nebenkosten für das Kalenderjahr 2020 ab, was mit einem Saldo i.H.v. rd. 200 € endete.

Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe noch im Juni 2021 telefonisch sein Einverständnis zu einer Besitzübergabe durch Einwurf der Wohnungsschlüssel in den Briefkasten der Verwalterfirma gegeben. Dadurch sei es zu einer Absprache dahingehend gekommen. Sie beantragte, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin rd. 1.200 € nebst Zinsen zu zahlen.

Das AG wies die Klage ganz überwiegend ab.

Die Gründe:
Der Beklagte muss an die Klägerin lediglich hinsichtlich des Nachzahlungssaldos rd. 175 € nebst Zinsen zahlen. Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB für die Monate Juli und August 2021 steht der Klägerin nicht zu.

Voraussetzung für das Bestehen eines solchen Anspruchs ist die Bereitschaft der Vermieterpartei zur Rücknahme. Sonst kann von einer Vorenthaltung nicht gesprochen werden. Darlegungs- und beweisbelastet für diese Anspruchsvoraussetzung ist die Klägerin. Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage indiziert zwar ein anfängliches Vorliegen von Rücknahmebereitschaft. Jedoch schließt ein Annahmeverzug nach § 293 BGB einen Rücknahmewillen und damit auch eine anspruchsbegründende Vorenthaltung für die Zeit seiner Dauer aus.

Jedenfalls dann, wenn feststeht, dass die Mieterpartei ein wörtliches Angebot zur Übergabe am Ort der Wohnung gem. § 295 S. 1 BGB abgegeben hat, so hat die Vermieterpartei darzulegen und zu beweisen, dass sie dadurch nicht in Annahmeverzug geraten ist oder dass ein solcher später entfallen ist. Denn die Rückgabepflicht der Mieterpartei aus § 546 Abs. 1 BGB ist - in Ermangelung anderweitiger Abreden - eine Holschuld, bei der es der Vermieterpartei obliegt, durch physische Entgegennahme am Ort der Wohnung an der Erfüllung mitzuwirken.

Der Beklagte hat noch im Juni 2021 ein wörtliches Angebot zur Rückgabe abgegeben, Indem er sich bei einem Mitarbeiter der Hausverwaltung meldete, um einen Rückgabetermin vor Ort abzustimmen. Die Klägerin hat zugestanden, dass der Beklagte Ende Juni 2021 bei der Hausverwaltung anrief und erklärte, er könne die Schlüssel zurückgeben. Der Mitarbeiter der Verwaltung entgegnete indes am Telefon, kurzfristig könne keine Übergabe stattfinden. Umstände, aufgrund derer die Klägerin dennoch nicht in Annahmeverzug geraten wäre oder die zu einem späteren Wegfall des Annahmeverzugs geführt hätten, stehen nicht zur Überzeugung des Gerichts fest.

Mehr zum Thema:

Kommentierung | BGB:
§ 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl.

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