Spannungsverhältnis Betriebspflicht und Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht (Mettler/Schneider, MietRB 2022, 267)

Zur Zulässigkeit der Vereinbarung einer Betriebspflicht des Mieters bei gleichzeitiger Freistellung des Vermieters von der Pflicht zum Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht.

I. Einleitung

II. Betriebspflicht

III. Konkurrenzschutz

IV. Betriebspflicht ohne Konkurrenzschutz

1. Wirtschaftliches Verhältnis und Interessenlage

2. § 307 BGB als normativer Anknüpfungspunkt

a) Keine unangemessene Benachteiligung bei Betriebspflicht und Konkurrenzschutz ohne oder bei nur vager Sortimentsbestimmung

b) Unangemessene Benachteiligung bei Betriebspflicht und Konkurrenzschutz bei strenger Sortimentsbestimmung

c) Gegenstand und Folgen der Unwirksamkeit

aa) Weiterbestehen der Betriebspflicht bei Konkurrenzschutz

bb) Verletzung des Konkurrenzschutzes durch den Vermieter – Rechte des Mieters

V. Fazit


I. Einleitung

Wenngleich weder Betriebspflicht noch Konkurrenzschutz in den §§ 535 ff. BGB eine explizite gesetzliche Regelung erfahren haben, ist die praktische Bedeutung solcher Klauseln in Gewerbemietverträgen nicht gering zu schätzen; davon zeugt auch, dass die obergerichtliche Rechtsprechung in jüngster Vergangenheit nicht selten die Wirksamkeit von Klauseln zur Betriebspflicht bei gleichzeitigem Ausschluss des Konkurrenzschutzes zu prüfen hatte.

Es kann an dieser Stelle bereits festgehalten werden, dass es ein gewisses Korrelationsverhältnis zwischen Betriebspflicht und Konkurrenzschutz gibt, auf das näher einzugehen sein wird.

Der Beitrag analysiert die neue obergerichtliche Rechtsprechung und arbeitet heraus, was der Vermieter zu beachten hat, wenn er beabsichtigt, eine Betriebspflicht dem Mieter aufzuerlegen und sich gleichzeitig von seiner Pflicht zum Konkurrenzschutz freizeichnen lassen will.

II. Betriebspflicht

Die §§ 535 ff. BGB überlassen es im Grundsatz dem Mieter, wie und vor allem ob er die Mietsache nutzt. Wer dies normativ begründen möchte, mag in § 537 BGB einen Anknüpfungspunkt dafür finden, wo expressis verbis von der „Ausübung des Gebrauchsrechts“ und nicht von einer Ausübungspflicht die Rede ist.

Ungeachtet dessen kann der Vermieter, insbesondere der Vermieter gewerblicher Räume, ein starkes Interesse daran haben, dass die von ihm vermieteten Räumlichkeiten auch tatsächlich genutzt oder „betrieben“ werden, denn prima vista leuchtet ein, dass es sich negativ auf die wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit eines (anderen) Raumes bzw. einer anderen Miet- oder Eigentumseinheit etwa in einem Einkaufszentrum auswirkt, wenn ringsum Leerstand herrscht. Gerade im gewerblichen Mietrecht ist die Konstituierung deshalb üblich und eher die Regel als die Ausnahme.

Will der Vermieter die tatsächliche Nutzung des Mietobjektes sicherstellen, ist er gehalten, eine Betriebspflicht vertraglich zu vereinbaren, denn das Gesetz begründet wie aufgezeigt eine solche nicht. Weil es sich bei der Vereinbarung einer Betriebspflicht fast ausnahmslos um AGB handelt, werden – da die §§ 308 f. BGB nicht weiter einschlägig sind – entsprechende Klauseln an §§ 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB gemessen; wegen § 310 Abs. 1 BGB auch im unternehmerischen Rechtsverkehr. Im Grundsatz billigt die Rechtsprechung die Vereinbarung einer Betriebspflicht.

Beraterhinweis Häufig wird der Vermieter nicht nur ein Interesse daran haben, dass das Mietobjekt überhaupt betrieben wird, sondern auch daran, dass das Mietobjekt zu den üblichen Öffnungszeiten auch geöffnet ist. Ein plakatives Beispiel dürfte die Vermietung eines Objektes (...)