Kündigungsfolgeschaden bei rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarfskündigung – Teil I (Bagusche/Wikarek, MietRB 2022, 300)

Der Beitrag soll dem Praktiker einen Überblick über den sog. „Kündigungsfolgeschaden“ des Mieters nach einer unberechtigt ausgesprochenen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB geben.

I. Einleitung

II. Kündigungsfolgeschaden – wie ist die rechtliche Lage?

1. Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses

a) Vorgetäuschter Eigenbedarf

b) Verletzung der Anbietpflicht

c) Wegfall des Eigenbedarfs

d) Überhöhter Bedarf

2. Feststellung der Pflichtverletzung – Darlegungs- und Beweislast des Vermieters

3. Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Verletzungserfolg

a) Unterbrechung des Kausalverlaufs

b) Stillschweigender Verzicht bei Räumungsvergleichen

c) Rechtmäßiges Alternativverhalten

4. Verschulden

III. Fazit


I. Einleitung

Nach Angaben des Statischen Bundesamtes ist die Zahl der Mietrechtsstreitigkeiten vor den Gerichten im Jahr 2021 um 9 % im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Gleichwohl stritten sich im Jahr 2021 Mietvertragsparteien 193.992 Mal vor den AG und LG in Deutschland. Auf Platz fünf der Streitgegenstände rangiert -- nach den allgemeinen Vertragsverletzungen, Betriebskosten, Mietkaution und Mieterhöhung -- als Streitgegenstand, der Eigenbedarf. Allein im Jahr 2020 ging es rund 15.000 Mal (14.743,39) vor den Gerichten um den häufigsten Vermieterkündigungsgrund, den Eigenbedarf. Auch steckt im Eigenbedarf sozialpolitischer Zündstoff.

Insofern verwundert es nicht, dass Schadensersatzansprüche von Mietern wegen vorgespiegelten und rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfs des Vermieters in der mietgerichtlichen und anwaltlichen Praxis eine erhebliche Rolle spielen und auch im Koalitionsvertrag zur „Ampel“- Regierung 2021–2025 Koalitionäre das Wohnraummietrecht erneut zur „Chefsache“ erklärt.

„Um die Ursachen drohender Wohnungslosigkeit zu beseitigen, werden wir das Mietrecht, insbesondere dort wo Schonfristzahlungen dem Weiterführen des Mietverhältnisses entgegenstehen, evaluieren und entgegensteuern. Wir setzen uns zum Ziel, bis 2030 Obdach- und Wohnungslosigkeit zu überwinden und legen einen Nationalen Aktionsplan dafür auf.“ 

Längst hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit seiner bisherigen Rechtsprechung eine Vielzahl von wegweisenden Entscheidungen zu dieser Thematik getroffen. Gleichwohl soll der folgende Beitrag, insbesondere dem Praktiker, einen Überblick über den sog. „Kündigungsfolgeschaden“ des Mieters nach einer unberechtigt ausgesprochenen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB geben.

II. Kündigungsfolgeschaden – wie ist die rechtliche Lage?

Wenn ein Vermieter den Mietvertrag unrechtmäßig kündigt, dann stellt sich das meist noch während des Räumungsprozesses heraus und kann schwerwiegende Folgen für den Vermieter nach sich ziehen. Wird eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, obwohl keine hinreichenden Gründe vorliegen und der Mieter im Glauben gelassen, dass er zum Auszug verpflichtet ist, macht sich der Vermieter folgerichtig schadensersatzpflichtig. Die Verpflichtung dem Mieter umfassend den Schaden aus einer unberechtigten Kündigung zu ersetzen, trägt hier (...)