WEG: Anforderungen an die Vergütungsregelung des Verwalters

Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine Vergütungsregelung zum einen eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen - gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten - Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Zum anderen muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 14.12.2021 war beschlossen worden, dass eine Miteigentümerin (Frau K.) zur Unterschrift des Verwaltervertrages mit der jetzigen Verwalterin bevollmächtigt werde. Der Verwaltervertrag unterscheidet zwischen Grundleistungen einerseits und „besonderen Leistungen“ andererseits. Erstere sind in der Grundvergütung enthalten, Letztere müssen jeweils gesondert vergütet werden.

Der Kläger war der Ansicht, der Abschluss des Verwaltervertrages und damit auch die Erteilung der Verwaltervollmacht widersprächen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Regelungen des Vertrages unübersichtlich und intransparent seien. Insbesondere bei der Vergütungsregelung sei das Vertragsmuster im Großen und Ganzen nicht ausreichend ausgefüllt worden.

Das AG hat der gegen den Beschluss gerichteten Klage teilweise stattgegeben.

Die Gründe:
Der angefochtene Ermächtigungsbeschluss ist teilweise für unwirksam zu erklären. Der Beschluss widersprach insofern ordnungsgemäßer Verwaltung.

Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine Vergütungsregelung zum einen eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen - gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten - Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Zum anderen muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. Dieses wohnungseigentumsrechtliche Erfordernis wird einer Aufteilung der Vergütung für einzelne Tätigkeiten auch in diesem Bereich in aller Regel entgegenstehen. Und diesen Anforderungen genügt die vorliegende Vergütungsregelung nicht vollständig.

Ob das von der Verwalterin der Beklagten genutzte Vertragsmuster als solches zu beanstanden ist, musste das Gericht nicht entscheiden. Maßgeblich war vielmehr dessen konkrete Verwendung im Einzelfall. Eine nach BGH-Rechtsprechung erforderliche klare und transparente Abgrenzung zwischen Aufgaben, für die eine gesonderte Vergütung anfallen soll und solchen, die in der Grundvergütung enthalten sein sollen, fehlt teilweise. Dies gilt insbesondere, weil das Vertragsmuster im Großen und Ganzen nicht ausreichend ausgefüllt worden ist.

Es fehlt an einer hinreichenden Abgrenzung, sofern das Einholen von Vertragsangeboten durch den Verwalter im Namen der Gemeinschaft betroffen ist. Insoweit sind beide Spalten nicht ausgefüllt. Es bleibt unklar, ob und inwieweit diese Tätigkeit zu den Grundleistungen oder zu den besonderen Leistungen zu zählen ist. In einem Rechtsstreit zwischen der Beklagten und ihrer Verwalterin wäre diese Klausel zwar nach § 306c Abs. 2 BGB zugunsten der Beklagten auszulegen, dies ändert jedoch nichts daran, dass sie die Anforderungen an die vom BGH verlangte klare und transparente Abgrenzung nicht erfüllen.

Gleiches gilt im Ergebnis für die Klausel, die das Führen von Vertragsverhandlungen betrifft. Insoweit kann der Klausel zwar noch entnommen werden, was „einfach gelagerte“ Vertragsverhandlungen sind, die eine Grundleistung darstellen sollen, im Unklaren bleibt aber ob und wie die Tätigkeit der Verwalterin der Beklagten bei nicht einfach gelagerten Vertragsverhandlungen vergütet werden soll.

Gegebenenfalls könnte zwar insoweit eine Vergütung für die Korrespondenz mit einem Rechtsanwalt in Betracht kommen. Dies ist aber nur ein kleiner Teil der Tätigkeit, die bei nicht „einfach gelagerten“ Vertragsverhandlungen regelmäßig anfallen wird. Auch bei einer Beteiligung von Rechtsberatern muss im Übrigen nicht zwingend davon ausgegangen werden, dass diese die gesamten Vertragsverhandlungen führen. Vielmehr ist auch eine bloße Prüfung eines Vertragsentwurfs vor oder im Anschluss an die eigentlichen Verhandlungen zu denken.

Der Ermächtigungsbeschluss war insoweit für unwirksam zu erklären, nicht aber insgesamt. Dass in diesem Fall davon ausgegangen werden müsste, dass der Verwalter der Beklagten am Vertragsschluss kein Interesse mehr hätte, was eine Gesamtaufhebung rechtfertigte, war nicht dargetan und auch sonst nicht ersichtlich. Der Ermächtigungsbeschluss in Bezug auf die Unterschrift der Verwaltervollmacht war hingegen nicht aufzuheben, denn er entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar ist die Erteilung einer Verwaltervollmacht nach „neuem“ WEG-Recht nicht mehr erforderlich, zu beanstanden ist die Erteilung einer Vollmacht aber auch nicht. Der Verwalter war zudem zum Zeitpunkt der Versammlung bereits wirksam bestellt.

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