Auswirkungen des WEMoG auf Dritte (Abramenko, MietRB 2023, 113)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit drei Gruppen von „Dritten“ in Kontakt kommen, denen gegenüber rechtliche Beziehungen bestehen. Hierbei handelt es sich zunächst um ihre eigenen Vertragspartner, des weiteren um Dritte, zu denen weder die GdWE noch einzelne Wohnungseigentümer schuldrechtliche Beziehungen begründet haben (wie insbesondere Nachbarn) und schließlich um Nutzer von Sondereigentum, insbesondere Mieter. Das WEMoG hat die Beziehungen zu allen drei Gruppen – teils grundlegend – umgestaltet. Diese Neuerungen will vorliegender Beitrag aufzeigen und für Praktiker handhabbar machen.

I. Vertragspartner

1. Grundsatz

2. Neuerungen im Bereich der Vertretungsmacht

a) Verwalter

aa) Unbeschränkbare Außenvollmacht des Verwalters für die GdWE

bb) Reichweite der Vollmacht gegen die GdWE

b) Fehlen eines Verwalters

aa) Gesamtvertretung

bb) Die verwalterlose Gemeinschaft im Prozess

3. Neuerungen bei der Durchsetzung von Ansprüchen der GdWE gegen Dritte

a) Primäransprüche

aa) Wechsel im System der Verwaltungszuständigkeit

bb) Grundsatz

cc) Schadensersatzansprüche

b) Prozessuale Durchsetzung der Ansprüche

4. Besonderheiten in der Gründungsphase

a) Vorverlagerung gegenüber früherem Recht

b) Folgen der gesetzlichen Neuorientierung im Außenverhältnis

aa) Anwendbarkeit im Außenverhältnis

bb) Handeln des teilenden Eigentümers

5. Rechtsbeziehungen zu werdenden Wohnungseigentümern

a) Bedeutung

b) Voraussetzungen

aa) Durch Auflassung gesicherter Erwerbsvertrag

bb) Anspruch gegen den teilenden Eigentümer

cc) Übergabe des Besitzes an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen

c) Folgen

aa) Rechte und Pflichten gegenüber der GdWE und den Wohnungseigentümern

bb) Beschränkung auf das Innenverhältnis

cc) Folgen beim Streit um die Nutzung von Sondereigentum

II. Nachbarn und sonstige Dritte ohne schuldrechtliche Beziehungen zu Wohnungseigentümern und GdWE

1. Bedeutung auf Passivseite

2. Befugnis zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums

a) Früheres Recht

b) Konzentration aller Abwehransprüche bei der GdWE

3. Alternativen zur Klage auf Beseitigung oder Unterlassung von Störungen des Gemeinschaftseigentums

a) Beschlussfassung und Beschlussersetzung

b) Auf Beeinträchtigung des Sondereigentums gestütztes Vorgehen

c) Rückermächtigung

III. Dritte als Nutzer von Sondereigentum, insb. Mieter

1. Wegfall von § 14 Nr. 2 WEG a.F.

a) Bedeutung

b) Behandlung in der Rechtsprechung

2. Vorgehen gegen Störungen durch den Mieter

a) Verwaltungsbefugnis der GdWE

b) Folgen für das Mietverhältnis

c) Folgen für die Kaution

3. Vorgehen des Mieters gegen Besitzstörungen

a) Störungen des Gemeinschaftseigentums

aa) Verwaltungsbefugnis der GdWE

bb) Mögliches Vorgehen des Mieters in einer aufgeteilten Liegenschaft

(1) Mittelbare Veranlassung der GdWE zum Tätigwerden

(2) Ermächtigung des Mieters zur Geltendmachung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen

b) Störungen des vermieteten Sondereigentums

aa) Eigene Abwehransprüche wegen Besitzstörung

bb) Abgrenzung von Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums

4. Mängel des Gemeinschaftseigentums


I. Vertragspartner

1. Grundsatz

Der Gesetzgeber behält die ihr 2005 vom BGH zuerkannte Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bei, was der Gesetzgeber gegenüber § 10 Abs. 6 S. 1 u. 2 WEG a.F. in § 9a Abs. 1 S. 1 WEG verkürzt, aber im Wesentlichen inhaltsgleich zum Ausdruck bringt. Folglich ist sie weiterhin für alle Geschäfte aktiv- und passivlegitimiert, die sie zur Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums tätigt.

2. Neuerungen im Bereich der Vertretungsmacht

a) Verwalter

aa) Unbeschränkbare Außenvollmacht des Verwalters für die GdWE

Nach der neuen gesetzlichen Konzeption nach ist der Verwalter (nur) ein Organ der GdWE. Das gilt auch dann, wenn er aufgrund einer Beschlussfassung gem. § 27 Abs. 2 WEG Tätigkeiten jenseits der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahrnimmt. Der Verwalter hat nunmehr im Innenverhältnis nicht mehr die Befugnis, für die Wohnungseigentümer zu handeln, im Außenverhältnis keine Vollmacht hierzu. Die gesetzliche Vollmacht des Verwalters aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG wirkt nur gegen die GdWE, nicht gegen die Wohnungseigentümer. Dies gilt auch in gemeinschaftsbezogenen Angelegenheiten, etwa bei der Zustellung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wegen der Eintragung eines Rechtshängigkeitsvermerks. Obwohl es hierbei um einen wichtigen Schritt zur Verhinderung guten Glaubens in eingetragene, aber angefochtene Beschlüsse geht, kann der Verwalter derartige Zustellungen nicht entgegennehmen. Tut er es gleichwohl, ist die Zustellung unwirksam.

bb) Reichweite der Vollmacht gegen die GdWE

Die Vollmacht aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG umfasst mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen jegliche Rechtsgeschäfte der GdWE, auch rechtsgeschäftsähnliche Handlungen und einseitige Rechtsgeschäfte. Anders als nach früherem Recht, das die Reichweite der Verwaltervollmacht etwa bei „laufenden Maßnahmen“ gem. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG a.F. nur unklar definierte, hat der Rechtsverkehr nun Klarheit. Erst recht bedarf es nicht mehr der Nachfrage nach einem bevollmächtigenden Beschluss. Die gesetzliche Vollmacht wirkt auch dann zugunsten eines Geschäftspartners, wenn dieser von Beschränkungen im Innenverhältnis weiß.

b) Fehlen eines Verwalters

aa) Gesamtvertretung

Schwierige Probleme stellen sich dann, wenn der Verwalter eine bestimmte Aufgabe nicht selbst erledigen kann. Dieses Problem wurde früher (...)