Räumungsklage gegen lärmende Mieter

Der Umstand, dass die Zeugin wegen einer Lärmbelästigung in der Nacht sogleich die Verbindung zu einer Wohnungskündigung gezogen hatte, legte ebenfalls den Schluss nah, dass dies kein Einzelfall gewesen war. Eine Abmahnung muss stets allen Mietern gegenüber erklärt werden, auch wenn ein am Mietverhältnis nicht beteiligter Dritter die Vertragsstörung begangen hat.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren seit 2016 Mieter einer Erdgeschosswohnung der Kläger in Essen. Im Sommer 2020 waren die Beklagten durch die damaligen Vermieter wegen nächtlicher Ruhestörungen abgemahnt worden. Mit Schreiben vom 12.5.2021 mahnten die Kläger die Beklagten erneut wegen Ruhestörungen ab und verwiesen auf einen Vorfall in der Nacht vom 10. auf den 11.5.2021. Mit Schreiben vom 10.2.2022 kündigten die Kläger gegenüber den Beklagten wegen weiterer Ruhestörungen fristlos mit sofortiger Wirkung zum 28.2.2022 und hilfsweise ordentlich zum 31.5.2022.

In dem Kündigungsschreiben bezogen sich die Kläger konkret auf einen Vorfall am 28.1.2022 gegen 23:14 Uhr (laute Musik, laute Gespräche, Darten), gegen 23:37 Uhr lautes Gepolter mit Streitgesprächen, 3:18 Uhr laute Musik, Streitgespräche und Dartspiel. Ferner auf einen Vorfall am 29.1.2022, 9:45 – 10:15 Uhr (lautes Türenknallen, Geschrei), weiter auf einen Vorfall am 31.1.2022 gegen 21:30 Uhr laute Musik sowie um 0:33 Uhr laute Musik und schließlich auf einen Vorfall am 2.2.2022 ab 13:54 Uhr laute Musik, laute Gespräche und Streitgespräche sowie Dartspiel.

Die Beklagten räumten die Wohnung nicht. Innerhalb des laufenden Räumungsverfahrens sprachen die Kläger am 6.9.2022 eine erneute fristlose Kündigung aus und beriefen sich diesbezüglich auf weitere Vorfälle, die vom Zeugen C. (einem weiteren Mieter und Nachbarn der Beklagten) tabellarisch detailliert aufgelistet worden waren. Die Beklagten bestritten sämtliche Lärmbelästigungen.

Das AG hat der Räumungsklage stattgegeben.

Die Gründe:
Die Kläger haben einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.6.2023 bewilligt.

Gem. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB kann die Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme stand zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die vorgenannten Ruhestörungen durch die Beklagten, so wie sie in den Lärmprotokollen festgehalten worden waren, tatsächlich erfolgt waren.

Das Gericht war überzeugt davon, dass das Lärmprotokoll, so wie es vorgelegt wurde, durch den Zeugen C. erstellt worden war. Dieser hatte nämlich nachvollziehbar und glaubhaft ausgesagt, er habe eine Tabelle in seinem Handy geführt und zeitnah stets die Lärmbelästigungen eingetragen. Seine Frau sei ebenso verfahren. Es bestanden für das Gericht keine Zweifel daran, dass die Aussagen und auch die Eintragungen des Zeugen C. zutreffend waren. Zwar hat er als Mietpartei ein eigenes erhebliches Interesse am Ausgang des Rechtsstreits. Es waren bei dem Zeugen aber keine Belastungstendenzen festzustellen. Vielmehr bemühte er sich um eine sachliche Darstellung. Für das Gericht wurde dennoch deutlich, wie angegriffen der Zeuge in seiner Lebenssituation aufgrund der fortwährenden Lärmbelästigung war.

Zwar hatte eine weitere Zeugin (B.) bekundet, nichts von den Beklagten zu hören und sich nicht gestört zu fühlen. Dies sagte aber nichts darüber aus, was in der Wohnung des Zeugen C. zu hören war. Zudem räumte die Zeugin ein, sie habe auch selbst die Beklagten nach einem Vorfall in der Nacht angesprochen und dabei auch erklärt, die Beklagten wollten doch durch ihr Verhalten nicht die Wohnung verlieren. Der Umstand, dass die Zeugin wegen einer Lärmbelästigung in der Nacht sogleich die Verbindung zu einer Wohnungskündigung gezogen hatte, legte ebenfalls den Schluss nah, dass dies kein Einzelfall gewesen war. Anderenfalls wäre die Befürchtung, die Beklagten würden die Wohnung verlieren, fernliegend. Insgesamt war die Aussage der Zeugin nach dem Eindruck des Gerichts geprägt von dem - aus Sicht der Zeugin nachvollziehbaren - Wunsch, die Beklagten in Schutz zu nehmen.

Die erste Abmahnung waren allerdings wirkungslos, da sie nur gegenüber dem Beklagten, aber nicht gegenüber der Beklagten ausgesprochen worden war. Die Abmahnung muss stets allen Mietern gegenüber erklärt werden, auch wenn ein am Mietverhältnis nicht beteiligter Dritter die Vertragsstörung begangen hat. Die Abmahnung vom 12.5.2021 war dann wirksam, da sie an beide Beklagten gerichtet worden war. Der Umstand, dass die Beklagten dennoch trotz ausgesprochener Kündigung vom 10.0.2022 und eingeleitetem Räumungsverfahren weiterhin laute Musik abspielten und zur Nachtzeit Lärm produzierten, zeigte dass sie weder verlässlich noch dauerhaft gewillt sind an ihrem Verhalten etwas zu ändern. Dies machte die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses von Klägerseite aus unzumutbar.

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Aufsatz
Norbert Schneider
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MietRB 2023, 14

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