Aktuell im MietRB
Das Vermieterpfandrecht in der Gewerberaummiete (Burbulla, MietRB 2023, 173)
Das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) findet über die Verweisungsnorm in § 578 Abs. 1 BGB auch in der Gewerberaummiete Anwendung. Es handelt sich um ein Sicherungsmittel des Vermieters für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis. Wenngleich das Vermieterpfandrecht im Laufe der Zeit mehr und mehr an Bedeutung verloren hat, so haben zuletzt viele Vermieter nicht selten bei COVID-19-bedingten Mietrückständen und damit verbundenen Kündigungen wieder von ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch gemacht. Der nachfolgende Beitrag geht den in der Praxis mit dem Vermieterpfandrecht verbundenen regelmäßig auftretenden Fragestellungen nach.
I. Bedeutung und Normzweck
II. Gesicherte Forderungen
1. Forderungen aus dem Mietvertrag
2. Zeitliche Beschränkung (§§ 562 Abs. 2 und 562 d BGB)
III. Gegenstand des Vermieterpfandrechts
1. Sachen des Mieters
a) Eigentumsvorbehalt
aa) Eigentumsvermutung aus § 1006 BGB gegenüber Dritten
bb) Keine Eigentumsvermutung aus § 1006 BGB gegenüber dem Mieter
b) Sicherungsübereignung
2. Unpfändbare Sachen (§ 811 Abs. 1 ZPO)
3. Eingebrachte Sachen (Publizität)
IV. Ausübung des Vermieterpfandrechts
1. Aktive Ausübung durch den Vermieter
2. Vermieterpfandrecht und Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB)
V. Erlöschen des Vermieterpfandrechts
1. Entfernung der Pfandgegenstände
a) Einstweilige Verfügung bei drohender Entfernung
b) Entfernung der Pfandgegenstände ohne Wissen des Vermieters
c) Ansprüche des Vermieters nach erfolgter Entfernung
2. Pfandkehr (§ 289 StGB)
VI. Verwertung des Vermieterpfandrechts
VII. Vermieterpfandrecht in der Insolvenz
VIII. Fazit
I. Bedeutung und Normzweck
Bei dem Vermieterpfandrecht des § 562 BGB handelt es sich um ein gesetzliches Pfandrecht, das keiner weiteren Vereinbarung der (Mietvertrags-)Parteien und zu dessen Begründung es keines Besitzes des Pfandgläubigers (Vermieters) bedarf (besitzloses Pfandrecht). Vielmehr entsteht das Vermieterpfandrecht unter den Voraussetzungen des § 562 BGB unmittelbar kraft Gesetzes. Zweck des § 562 BGB ist es, dem Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den in die Mietsache eingebrachten Sachen des Mieters zur Verfügung zu stellen, um gegenüber sonstigen Gläubigern des Mieters vorrangig gesichert zu sein. Gleichfalls sollen Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter, die in Ansehung des Mietverhältnisses entstehen können, vorrangig vor anderen Gläubigern des Mieters geschützt sein.
Beraterhinweis Da nur die wenigsten Vermieter tatsächlich Kontrolle und Zugriff auf Mietersachen haben, wird das Vermieterpfandrecht oft als „stumpfe Waffe“ bzw. als „Papiertiger“ eingestuft.
II. Gesicherte Forderungen
Gesichert werden durch das Vermieterpfandrecht alle Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, die für ein bestehendes Mietverhältnis entsprechend dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages typisch sind.
1. Forderungen aus dem Mietvertrag
Hierzu gehören beispielsweise: Miet- und Pachtforderungen (§§ 535 Abs. 2, 581 Abs. 1 S. 2 BGB), einschließlich der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen bzw. Betriebskostenpauschalen; die Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB); Entschädigungsansprüche wegen Beschädigung der Mieträume durch den Mieter selbst (§ 538 BGB) oder seines Untermieters (§ 540 Abs. 2 BGB); Ansprüche wegen Nichterfüllung der Anzeigepflicht (§ 536c Abs. 2 BGB); Ansprüche wegen Nichterfüllung der Rückgabepflicht des Mieters (§ 546 BGB, wie z.B. Mietausfallschaden); der Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen einer vom Mieter zu vertretenden vorzeitigen Vertragsauflösung; der Anspruch auf Zahlung eines Untermietzuschlages; Kündigungs- und Rechtsverfolgungskosten (beispielsweise die Kosten des Räumungsprozesses) sowie die Kosten des Pfandverkaufs, Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Zinsen und Vertragsstrafen; der Anspruch auf Zahlung der Mietkaution; der Anspruch auf Zahlung einer Abstandssumme bei vorzeitiger Vertragsbeendigung; der Anspruch auf vereinbarungsgemäß vom Mieter zu zahlende Baukostenzuschüsse zu Ausbau, Umbau oder Instandsetzung, jedenfalls dann, wenn (...)
