Erfüllung der Vermieter-Solarpflicht bei Bestandsgebäuden: Duldung und Kostentragung durch den Mieter (Lehmann-Richter, MietRB 2023, 213)

Im laufenden Koalitionsvertrag auf Bundesebene heißt es: „Alle geeigneten Dachflächen sollen künftig für die Solarenergie genutzt werden. Bei gewerblichen Neubauten soll dies verpflichtend, bei privaten Neubauten soll es die Regel werden.“ (Koalitionsvertrag 2021-2025, S. 43). Eine Reihe von Bundesländern haben diese sog. Solarpflicht bereits umgesetzt. Der Beitrag beleuchtet einige der sich hieraus ergebenden mietrechtlichen Fragen.

I. Problemaufriss
II. Duldung der Installation einer Solaranlage
1. Nachrüstung als Erhaltungsmaßnahme?
a) Solaranlage soll-zustandsfähig?
b) Vereinbarung Existenz Solaranlage?
aa) Errichtungsprinzip des BGH
bb) Rspr. zur Nachrüstung
cc) Würdigung
2. Nachrüstung als Modernisierungsmaßnahme?
III. Duldung des Betriebs der Solaranlage
IV. Umlage der Installationskosten auf den Mieter?
V. Umlage der Betriebskosten auf den Mieter?
1. Betriebskostenbegriff
2. Umlagevereinbarung
V. Fazit


I. Problemaufriss
Der Umfang der Solarpflicht ist in den Bundesländern, die eine solche bereits eingeführt haben, unterschiedlich geregelt. Sie betrifft zum einen Neubauten. Im Folgenden soll es hingegen nicht um die Vermietung solcher Neubauten gehen, sondern um die Vermietung von Bestandsgebäuden. Denn die Solarpflicht bezieht sich auch auf Bestandsgebäude, die unter bestimmten Voraussetzungen nachzurüsten sind. Das sieht etwa § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 SolarG Berlin bei „wesentlichen Umbauten des Daches“ oder § 23 Abs. 1 Nr. 1 KlimaG BW bei „grundlegender Dachsanierung eines Gebäudes“ vor. Gegenständlich bezieht sich die Solarpflicht zum einen auf die Installation von Solaranlagen. Daneben trifft den Eigentümer aber auch eine Betriebspflicht, was § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 SolarG Berlin sogar ausdrücklich ausspricht, sich ansonsten aber ohne weiteres aus dem Zweck der Installationspflicht ergibt.

Im Folgenden soll der Frage nachgegangen werden, ob der Mieter in einem Bestandsgebäude die Nachrüstung und den Betrieb einer Solaranlage zu dulden und gegebenenfalls sogar die Kosten hierfür zu tragen hat.

II. Duldung der Installation einer Solaranlage
Die Pflicht des Mieters zur Duldung einer baulichen Maßnahme regeln § 555a Abs. 1 und § 555d Abs. 1 BGB. § 555a Abs. 1 BGB betrifft Maßnahmen, die der Erhaltung der Mietsache dienen, während § 555d Abs. 1 BGB die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen beinhaltet. Die Pflicht zur Duldung dieser Maßnahmen trifft Wohn- wie Geschäftsraummieter gleichermaßen, § 578 Abs. 2 BGB.

1. Nachrüstung als Erhaltungsmaßnahme?
Um eine Erhaltung nach § 555a Abs. 1 BGB handelt es sich, wenn die in Rede stehende Maßnahme dazu dient, den baulichen Soll-Zustand der Mietsache herzustellen.

a) Solaranlage soll-zustandsfähig?
Hier stellt sich zunächst die Frage, ob die Existenz einer Solaranlage auf dem Dach des Gebäudes überhaupt zur Soll-Beschaffenheit der Mietsache zählen kann. Dagegen könnte man einwenden, dass der Gebrauch der Räume hiervon jedenfalls dann nicht berührt wird, wenn der gewonnene Strom in das öffentliche Netz eingespeist wird. Überzeugend ist diese Sichtweise indes nicht. Denn welche Soll-Gebrauchsmöglichkeit der Vermieter schuldet, legen die Parteien fest (vgl. etwa § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: „vertragsgemäßer Gebrauch“). Dazu gehört auch der bauliche Zustand des Gebäudes außerhalb der Mieträume und damit auch, ob sich auf dem Gebäude eine Solaranlage befindet oder nicht.

b) Vereinbarung Existenz Solaranlage?
Damit ist aber noch nicht gesagt, dass die Parteien über die Existenz einer Solaranlage auf dem Dach auch stets eine Vereinbarung getroffen haben. Fehlt eine konkrete Vereinbarung, muss die Frage, ob der Mieter den Bau einer Solaranlage auf dem Dach verlangen kann, durch...