BGH stärkt Mieterrechte bei Nebenkosten
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Alle 14 Tage - Alles Wichtige aus dem Mietrecht 20.02.2018

[Formelle-Anrede/],

der BGH hat die Rechte von Mietern bei Nebenkosten gestärkt. Ein Energiekonzern hatte von einem älteren Ehepaar für den Stromverbrauch eines Jahres mehr als 9.000 Euro an Nachzahlungen gefordert. Das war etwa das Zehnfache des Vorjahres. In einem anderen Fall sollte ein Mieter fast die Hälfte der Heizkosten eines Mehrfamilienhauses tragen, obwohl seine Wohnung nur 13 Prozent der Gesamtfläche ausmacht. In beiden Fällen hat der BGH den Verbrauchern Recht gegeben. Versorger und Vermieter müssen die in Rechnung gestellten Summen belegen können.

Außerdem in diesem Newsletter:
  • Hauseigentümer haften nach Feuer für Handwerker
  • Keine Kündigung des nach Tod der Mieterin eintretenden Lebensgefährten wegen "gefährdet erscheinender" Solvenz
  • und viele interessante Meldungen mehr.

Viel Spaß bei der Lektüre wünscht Ihnen


Ihre MietRB-Redaktion
Elke Schlüter
Rechtsanwältin
 
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MELDUNGEN
Zur Berücksichtigung von Balkonflächen bei Ermittlung der Wohnungsgröße
Mietspiegel 2017 geeignete Schätzungsgrundlage
Zur Kausalität eines Werkmangels für einen Wasserschaden bei längerer Abwesenheit des Inhabers einer unbewohnten Wohnung
Hauseigentümer haften nach Feuer für Handwerker
Zahlungsverweigerungsrecht des Haushaltskunden gegenüber dem Grundversorger bei Berechnung eines ungewöhnlich hohen Stromverbrauchs
Zu den Grundsätzen der Darlegungslast des Vermieters bei bestrittener Heizkostenabrechnung und zum Umfang einer Belegeinsicht des Mieters
Außerordentliche Kündigung bei gefährdet erscheinender finanzieller Leistungsfähigkeit des bei Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden?
Jobcenter hat unmittelbaren Rückforderungsanspruch gegen Vermieter wegen Mietzahlung nach Vertragsende
Keine Pflicht zum vorsorglichen Rückschnitt der Hecke im Winter
Angebohrte Wasserleitung rechtfertigt keine Kündigung



 
AUS DEM HEFT
Die Betriebskostenabrechnung (MietRB 2018, 53)
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MELDUNGEN

LG Berlin 17.1.2018, 18 S 308/13
Zur Berücksichtigung von Balkonflächen bei Ermittlung der Wohnungsgröße
Entgegen einer weit verbreiteten Praxis in Berlin sind die Flächen von Balkonen, Terrassen und Wintergärten nur zu einem Viertel und nicht zur Hälfte zu berücksichtigen, um die Wohnfläche zu berechnen.

[KG Berlin PM Nr. 12 vom 15.2.2018]

LG Berlin 14.2.2018, 64 S 74/17
Mietspiegel 2017 geeignete Schätzungsgrundlage
Der Berliner Mietspiegel 2017 ist als Schätzungsgrundlage geeignet, um die ortsübliche Höhe der Miete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens zu bestimmen. Ein Sachverständigengutachten ist nicht einzuholen.

[LG Berlin PM Nr. 12 vom 15.2.2018]

BGH 25.1.2018, VII ZR 74/15
Zur Kausalität eines Werkmangels für einen Wasserschaden bei längerer Abwesenheit des Inhabers einer unbewohnten Wohnung
Ein Wohnungsinhaber ist weder bei einer Dienstreise noch bei einem Kurzurlaub gehalten, für mehrfache Kontrollen in der Woche in seiner Wohnung zu sorgen, um einen möglichen Wasserschaden abzuwenden. Solche Maßnahmen sind weder üblich noch können sie von einem vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Menschen nach Treu und Glauben verlangt werden.

[BGH online]

BGH 9.2.2018, V ZR 311/16
Hauseigentümer haften nach Feuer für Handwerker
Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, ist gegenüber den Nachbarn verantwortlich, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück dabei beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ist unerheblich.

[BGH PM Nr. 28 vom 9.2.2018]

BGH 7.2.2018, VIII ZR 148/17
Zahlungsverweigerungsrecht des Haushaltskunden gegenüber dem Grundversorger bei Berechnung eines ungewöhnlich hohen Stromverbrauchs
Der Kunde wird nach § 17 StromGVV im Regelfall mit seinen Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung (etwa Mess- und Ablesefehler) im Zahlungsprozess des Versorgers ausgeschlossen. Die Darlegungs- und Beweislast des Versorgers für die Richtigkeit der Abrechnung ändert diese Regelung jedoch nicht. Vielmehr wird die Beweisaufnahme in diesen Fällen lediglich auf den Rückforderungsprozess des Kunden verlagert. Sofern der Kunde allerdings bereits die "ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers" aufzeigen kann, ist er mit seinem Einwand nicht auf einen späteren Rückforderungsprozess verwiesen.

[BGH PM Nr. 26 vom 7.2.2018]

BGH 7.2.2018, VIII ZR 189/17
Zu den Grundsätzen der Darlegungslast des Vermieters bei bestrittener Heizkostenabrechnung und zum Umfang einer Belegeinsicht des Mieters
Der BGH hat sich vorliegend mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen (§ 556 BGB) beschäftigt.

[BGH PM Nr. 25 vom 7.2.2018]

BGH 31.1.2018, VIII ZR 105/17
Außerordentliche Kündigung bei gefährdet erscheinender finanzieller Leistungsfähigkeit des bei Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden?
Eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit, bzw. eine gefährdet erscheinende Leistungsfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eingetretenen (neuen) Mieters kommt nur in besonderen Ausnahmefällen als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB in Betracht. Deshalb muss die auf eine bloß drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder gefährdet erscheinende Leistungsfähigkeit des eingetretenen Mieters gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stets auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden.

[BGH PM Nr. 23 vom 31.1.2018]

BGH 31.1.2018, VIII ZR 39/17
Jobcenter hat unmittelbaren Rückforderungsanspruch gegen Vermieter wegen Mietzahlung nach Vertragsende
Ein Jobcenter, das im Rahmen von Sozialleistungen Mietzahlungen gem. § 22 Abs. 7 SGB II unmittelbar an einen Vermieter überweist, kann im Fall versehentlich über das Ende des Mietverhältnisses hinaus gezahlter Mieten einen diesbezüglichen Rückforderungsanspruch unmittelbar gegenüber dem Vermieter geltend machen. Voraussetzung ist allerdings, dass letzterer bereits bei Erhalt der Zahlung wusste, dass ihm dieser Betrag wegen der Beendigung des Mietvertrags nicht zusteht.

[BGH PM Nr. 22 vom 31.1.2018]

LG Freiburg 7.12.2017, 3 S 171/16
Keine Pflicht zum vorsorglichen Rückschnitt der Hecke im Winter
Nachbar sind nicht dazu verpflichtet, ihre Hecke im Zeitraum von Oktober bis Ende Februar vorsorglich so weit zurück zu schneiden, dass sie innerhalb der gesetzlich geschützten Wachstumsperiode von März bis Ende September die maximal zulässige Höhe nicht überschreiten kann. Eine solche Verpflichtung ist überhaupt nicht vollstreckbar.

[LG Freiburg PM vom 7.2.2018]

AG München 8.3.2017, 424 C 27317/16
Angebohrte Wasserleitung rechtfertigt keine Kündigung
In Fällen, in denen Sockelleisten mit Dübeln, die so lang sind, dass sie 3 cm in die Wand ragen, befestigt werden und der Leitungsverlauf weder positiv bekannt noch durch den Einsatz eines Metalldetektors abgeklärt ist, ist von einer fahrlässigen Pflichtverletzung auszugehen. Insofern gibt das Anbohren einer Wasserleitung durch einen helfenden Freund dem Vermieter keinen hinreichenden Kündigungsgrund gegenüber dem Mieter.

[AG München PM vom 2.2.2018]
BLOG

WEG-Terranauten (Dr. Oliver Elzer)
Anders als bei den Terranauten des Films "The Core" sehen wir nicht, wo wohl der innere und äußere Kern sind, was flüssig und was fest, was nur Hülle und Weichteil und was noch vereinbar ist und was nicht. Hingegen erfahren wir bei den WEG-Terranauten, dass in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden würde, räumte eine Vereinbarung einer "Untergemeinschaft" die Beschlusskompetenz ein, über Maßnahmen zu entscheiden, die das Grundstück, oder mehrere "nicht sämtlich zu der Untergemeinschaft gehörende" Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen beträfe.

AUS DEM HEFT

Die Betriebskostenabrechnung (MietRB 2018, 53)

Teil II: Wirksamkeitsprüfung und Fehlerberichtigung
von RA Robert Harsch

Der erste Teil der Abhandlung (MietRB 2018, 22) befasste sich mit der formellen und inhaltlichen Abrechnungsunrichtigkeit. Im hier behandelten zweiten Teil geht es um die Abrechnungsberichtigung, wozu nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter berechtigt sein kann, wenn dieser seinen Abrechnungs- bzw. Berichtigungsanspruch durch den Vermieter nicht geltend machen will. Dargestellt wird, welche Voraussetzungen für den Mieter hierzu vorliegen müssen. Da für die Berichtigung durch den Vermieter auch die Beachtung der Abrechnungsfrist und des Abrechnungszeitraums von Bedeutung ist, wird vorangestellt, was hierbei beachtet werden muss.




 
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