Die Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei Teilung durch einen Alleineigentümer (Tank, MietRB 2021, 214)

Für die in der Praxis wichtige Frage, wann die Wohnungseigentümergemeinschaft – das Gesetz verwendet nunmehr einheitlich den Begriff „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ – bei Aufteilung einer Immobilie durch den Alleineigentümer (meist ein Bauträger) entsteht, enthält das neue WEG wichtige Änderungen. Der Beitrag stellt die Änderungen vor.

I. Einleitung

1. Einzige Entstehungsvoraussetzung: Anlegung der Grundbücher

2. Ein-Personen-Gemeinschaft statt werdender Wohnungseigentümergemeinschaft

3. Vor-Gemeinschaft

4. Werdender Wohnungseigentümer, § 8 Abs. 3 WEG

5. Vertretung

6. Schutz vor Missbrauchsentscheidungen des Alleineigentümers

7. Verbrauchereigenschaft

II. Fazit


I. Einleitung

Nach bisherigem Recht entstand die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erst, wenn mehr als ein Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Gerade bei der Aufteilung durch einen Alleineigentümer werden Wohnungen schon von den Erwerbern genutzt, bevor diese als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Um Erwerber bereits in diesem Stadium an der Verwaltung mitwirken lassen zu können, hatte die Rechtsprechung zum bisherigen Recht die Anwendung der WEG-Vorschriften durch Schaffung des Instituts der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft vorverlegt. Das aktuelle WEG hat die Entstehung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf die Anlegung der Wohnungsgrundbücher vorverlegt und die Beteiligung der werdenden Wohnungseigentümer nunmehr ausdrücklich geregelt.

1. Einzige Entstehungsvoraussetzung: Anlegung der Grundbücher

Im Unterschied zur Aufteilung nach § 3 WEG, bei der schon von Beginn an mehrere Eigentümer vorhanden sind und deshalb mit Anlegung der Grundbücher und Eintragung der Eigentümer im Grundbuch eine Gemeinschaft entsteht, ist bei der Aufteilung nach § 8 WEG einziger Eigentümer der Aufteilende. Da aus § 10 Abs. 7 S. 4 WEG a.F. geschlossen wurde, dass es keine Ein-Personen-Gemeinschaft geben kann, konnte bei der Teilung durch den Alleineigentümer eine Wohnungseigentümergemeinschaft (noch) nicht entstehen.

§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG regelt nun, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht und zwar explizit auch im Falle des § 8 WEG, also der Teilung durch den Alleineigentümer. Das Gesetz ist hier eindeutig. Damit ist nunmehr einzige Voraussetzung für die Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Anlegung der Grundbücher.

Beraterhinweis Grundbuch in Sinne dieser Vorschrift ist das Grundbuchblatt, dass jeder Miteigentumsanteil von Amts wegen nach § 7 Abs. 1 S. 1 WEG erhält.

Mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht das sachenrechtliche Sondereigentum. Damit gilt bei der Begründung von Wohnungseigentum bei der Aufteilung nach § 8 WEG nunmehr dasjenige, was auch schon bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag nach § 3 WEG galt und immer noch gilt. Ab diesem Zeitpunkt ist das WEG anwendbar, die rechtsfähige Gemeinschaft ist entstanden und ist handlungsfähig.

2. Ein-Personen-Gemeinschaft statt werdender Wohnungseigentümergemeinschaft

Bei der Aufteilung durch einen Alleineigentümer nach § 8 WEG entsteht also unmittelbar mit Anlegung aller Grundbücher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Form einer Ein-Personen-Gemeinschaft. Nach bisherigem Recht waren für die Entstehung einer Gemeinschaft neben dem aufteilenden Eigentümer mindestens ein weiterer im Grundbuch eingetragener Eigentümer erforderlich. Eine Ein-Personen-Gemeinschaft war nicht anerkannt. Vor der Eintragung eines weiteren Eigentümers im Grundbuch bildeten der aufteilende Eigentümer und die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden war, eine sog. werdende Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Rechtsfigur ist mit der Regelung in § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr obsolet. Nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG entsteht nämlich die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits, aber auch erst mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dies führt zu einer deutlichen Vorverlagerung bei der Anwendung des WEG.

Beraterhinweis Möglich ist, dass das Anlegen der Wohnungsgrundbücher (...)