Otto Schmidt Verlag

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Aktuell im MietRB
Das Erschließungs- und Anliegerbeitragsrecht ignoriert weitgehend die Tatsache, dass es einen Grundstücksverkehr gibt. Umgekehrt besteht auch bei „Immobilienprofis“ häufig eine weitgehende Unkenntnis von der beitragsrechtlichen Abrechnung. Die Ausführungen zeigen die diesbezüglichen Lösungen auf und stellen die Vor- und Nachteile in der Praxis üblicher Regelungen dar. Der Beitrag setzt die Ausführungen in MietRB 2020, 348 fort.

AG München v. 12.1.2021 - 473 C 11647/20
Es ist ein anerkennenswerter Kündigungsgrund gegeben, wenn der Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die fußläufig von seinem bewohnten Eigenheim entfernt liegt. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung ist allein Sache des Vermieters und unterliegt lediglich einer Missbrauchskontrolle dahingehend, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraumes werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen.

BGH v. 16.12.2021 - VIII ZR 70/19
Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Der BGH hat sich vorliegend zudem mit den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB befasst.

OVG Rheinland-Pfalz v. 18.1.2021 - 6 B 11589/20.OVG
Die Stadt Speyer hat ggü. den Betreibern eines zur „privaten Zimmervermietung" umgestalteten Bordells zu Recht eine Nutzungsuntersagung verfügt. Dies entschied das OVG Rheinland-Pfalz in Koblenz in einem Eilrechtsschutzverfahren.

BGH v. 16.12.2020 - VIII ZR 367/18
Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB a.F. ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt. Allerdings ist in diesem Fall der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB a.F. gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.

Aktuell im MietRB
Für alle auf Wohnungseigentumsrecht fokussierten Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte ist ein Kontakt mit WEG-Verwaltungen immer eine Herausforderung, wenn Rechtsfragen aufgeworfen werden, die mit dem „Kerngebiet Wohnungseigentumsrecht“ nur am Rande zu tun haben. Einerseits muss man nämlich die Verwalterin oder den Verwalter – vorsichtig, gleichwohl bestimmt – davon überzeugen, dass Rechtsangelegenheiten nicht in Laienhände gehören, sondern dass eine rechtsanwaltliche Betreuung entscheidende Vorteile biete. Andererseits erfordert eine solche rechtsanwaltliche Anpreisung aber auch, „über den Tellerrand“ seines Spezialgebiets zu schauen und andere Rechtsmaterien zu erschließen.

BGH v. 11.12.2020 - V ZR 26/20
Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungs-frist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.

BGH v. 25.11.2021 - XII ZR 40/19
Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist. Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird.

BGH v. 19.11.2020 - V ZB 59/20
Die Besorgnis der Befangenheit ist begründet, wenn zwischen dem Ehegatten des abgelehnten Richters und einer Prozesspartei eine enge bzw. langjährige Freundschaft besteht.

BGH v. 4.11.2020 - XII ZR 4/20
Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass der Mietgegenstand in der Regel trotz einer ungenauen Bezeichnung hinreichend bestimmbar bezeichnet ist, wenn der Mieter diesen bei Vertragsabschluss oder bei Abschluss eines Nachtrags bereits nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann. Dies gilt aber nicht bei einem Mietgegenstand, der zum Zeitpunkt des Abschlusses einer der Schriftform unterliegenden Nachtragsvereinbarung an einen Dritten untervermietet ist und von diesem genutzt wird.

LG Frankenthal v. 16.12.2020 - 2 S 195/19
Eine an einer Hauswand installierte Videokamera kann dazu führen, dass das Persönlichkeitsrecht der Nachbarn verletzt ist. Dabei genügt bereits die Möglichkeit, dass die Kamera auch Bereiche des Nachbargrundstücks erfasst. Denn allein dadurch, dass das Gerät vorhanden ist, kann ein "Überwachungsdruck" und damit eine Beeinträchtigung der Nachbarn entstehen.

LG Hamburg v. 14.7.2020 - 316 S 15/20
Zwar findet bei der Duldungspflicht nach § 555a BGB keine Interessenabwägung statt. Als allgemeines Prinzip jeder Rechtsausübung ist im Rahmen der Duldung aber zu prüfen, ob die beabsichtigten Instandsetzungsmaßnahmen dem Mieter zumutbar sind. Dabei gilt das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme.

Das Bundeskabinett hat heute die vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) gemeinsam vorgelegten Regierungsentwürfe für eine Reform des Mietspiegelrechts beschlossen.

EuGH v. 17.12.2020 - C-449/19
Die Lieferung von Wärme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft an die Eigentümer, die Mitglieder dieser Gemeinschaft sind, unterliegt der Mehrwertsteuer. Eine solche Wirtschaftstätigkeit fällt nicht unter die in der Mehrwertsteuerrichtlinie vorgesehene Befreiung für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken.

Aktuell im MietRB
Das WEMoG hat das Wohnungseigentumsrecht in nahezu allen Bereichen verändert. Im Folgenden geht es um die Änderungen beim gesetzlichen Maßstab für die Verteilung von Kosten sowie die Änderung von Kostenverteilungsmaßstäben durch Beschluss in § 16 WEG. Der Beitrag ist ein Auszug aus dem aktuellen Buch der Verfasser: WEG Reform 2020 – Das Wohnungseigentumsrecht nach dem WEMoG.

Die Bundeskanzlerin und die Runde der Ministerpräsidentinnen und Ministerpräsidenten haben am 13.12.2020 unter anderem beschlossen, dass für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19-Maßnahmen betroffen sind, gesetzlich vermutet werden soll, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit würden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht.

BGH v. 25.9.2020 - V ZR 300/18
Die Nichtvorlage des Mietvertrags ist kein wichtiger Grund zur Verweigerung der nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlichen Zustimmung zur Vermietung (und zur Veräußerung) einer Eigentumswohnung.

BGH v. 9.12.2020 - VIII ZR 238/18 u.a.
Ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, kann die zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was bezüglich der Maklerkosten nicht der Fall ist.

Die Reform des Wohnungseigentumsrechts ist mit Verkündung des WEMoG (BGBl. I, S. 2187 ff.) abgeschlossen; seit dem 1.12.2020 ist das neue WEG für Millionen von Eigentümergemeinschaften Richtschnur ihres Zusammenlebens. Bei allen Beteiligten - sei es bei den Gerichten, in Anwaltschaft und Notariat oder auch für Eigentümer und Verwalter - erfordert das neue Recht ein komplettes Umdenken in kürzester Zeit: Die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft wandelt sich von Grund auf, Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind in weitaus größerem Maße zulässig als in der Vergangenheit, das gerichtliche Verfahren und die Rechtsstellung des Verwalters verändern sich grundlegend – und damit sind nur die wichtigsten Umbrüche genannt.

Aktuell im MietRB
Die WEG-Reform 2020 hat umfassend in das WEG eingegriffen. Von den Änderungen sind auch die Vorschriften zur Eigentümerversammlung nicht unberührt geblieben. Neben neuen Strukturen stehen vor allem die Möglichkeiten im Fokus, online an einer Versammlung teilzunehmen und im Einzelfall schriftlich einen Mehrheitsbeschluss zu fassen.

BGH v. 27.11.2020 - V ZR 121/19
Ein Grundstücksnachbar kann von dem anderen verlangen, die Pferdehaltung in einem Offenstall zu unterlassen, den dieser ohne Baugenehmigung und unter Verstoß gegen das öffentlich-rechtliche Gebot der Rücksichtnahme errichtet hat.

BFH v. 21.7.2020 - IX R 26/19
Die Finanzgerichte dürfen eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die nach Maßgabe der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen. Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht.

AG München v. 27.10.2020, 473 C 2138/20
Rechtsfolge einer unbegründeten Ablehnung einer Alternativwohnung ist, dass die Mietpartei die Berufung auf jene Härteeinwände verliert, die mit der Annahme der zumutbaren Alternativwohnung gar nicht eingetreten wären. Denn es wäre rechtsmissbräuchlich, dem Vermieter Härtegründe vorhalten zu können, die der Mieter durch seine unbegründete Ablehnung einer zumutbaren Alternativwohnung selbst herbeigeführt hat.

LG München I v. 19.11.2020 - 31 S 3302/20
Zur "Gartenpflege" i.S.d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehört auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baumes. Die hierfür erforderlichen Kosten sind daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolgte oder nicht.

BGH v. 30.9.2020 - XII ZR 6/20
Hat der Vermieter einer Gewerbeimmobilie zur Umsatzbesteuerung optiert und haben die Parteien hinsichtlich der monatlichen Grundmiete vereinbart, dass diese zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten ist, so ist eine tatrichterliche Vertragsauslegung, wonach auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

BGH v. 25.9.2020 - V ZR 80/19
Für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung reichen die Angaben von Anfangs- und Endstand der Gemeinschaftskonten sowie der nach Kostenarten aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben aus; entspricht der Anfangsstand der Gemeinschaftskonten zuzüglich Einnahmen abzüglich Ausgaben dem Endstand der Gemeinschaftskonten, ist die Abrechnung im Grundsatz plausibel.

BGH v. 1.10.2020 - V ZB 51/20
Soll ein dingliches Recht an einem Grundstück unter einer Bedingung oder einer Befristung stehen, wird dies nur dann zum Inhalt des Grundbuchs, wenn die Bedingung oder die Befristung in das Grundbuch selbst aufgenommen werden. Die Bezugnahme auf eine Eintragungsbewilligung, in der die Bedingung oder die Befristung enthalten ist, genügt nicht. Das gilt auch, wenn eine Reallast auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt werden soll.

Aktuell im MietRB
Das AG Dortmund (AG Dortmund v. 2.6.2020 - 425 C 3346/19) hat sich jüngst in einer Entscheidung umfangreich mit den Thema Eigenbedarfskündigung befasst. Zum einen ging es im Wesentlichen um die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Kündigungsbegründung sowie um die inhaltliche Kündigungsberechtigung, zum anderen befasste sich das Gericht mit den Grundsätzen und Voraussetzungen der Anwendung der Sozialklausel mit der Folge der Mietvertragsverlängerung.

FG Münster v. 23.9.2020 - 7 K 3909/18 E
Einkünfte aus der Unterverpachtung landwirtschaftlicher Flächen sind nicht bei der Ermittlung des Durchschnittssatzgewinns nach § 13a EStG, sondern bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.

BFH v. 16.6.2020 - II R 15/18
Die Herabsetzung der Gegenleistung i.S.d. § 16 Abs. 3 GrEStG ermöglicht keine Änderung der festgesetzten Grunderwerbsteuer als rückwirkendes Ereignis nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO.

BGH v. 17.9.2020 - V ZB 8/20
Zwar hat der Senat eine solche Möglichkeit grundsätzlich anerkannt, wenn die Nachlassakten bei demselben AG geführt werden wie die Grundakten. Dies gilt allerdings nur, wenn in den Nachlassakten ein den Anforderungen des § 35 GBO genügender Erbschein enthalten ist, woran es fehlt, wenn der Erbschein eingezogen oder für kraftlos erklärt wurde. Mit einem eingezogenen Erbschein kann der Nachweis der Erbfolge gem. § 35 Abs. 1 GBO nicht geführt werden.

BFH v. 16.6.2020 - VIII R 37/18
Die Befreiungsvorschrift des § 2 Abs. 5 Buchst. c HmbZWStG bestimmt die gemeinsame Hauptwohnung von Eheleuten unter Rückgriff auf das Melderecht. Maßgeblich ist, ob die melderechtlichen Voraussetzungen für die Annahme einer gemeinsamen Hauptwohnung vorliegen, nicht aber, ob eine Meldung als Hauptwohnung tatsächlich erfolgt ist.

OLG Frankfurt a.M. v. 16.10.2020 - 2 W 50/20
Mit der Herausgabe der Schlüssel für gepachtete Restauranträume an den Verpächter nach Kenntnis von einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gibt der Pächter freiwillig den Besitz auf. Er kann in solch einem Fall nicht die Wiedereinräumung des Besitzes im Wege des Eilrechtschutzes verlangen. Dies gilt auch dann, wenn die Übergabe der Schlüssel auf Aufforderung von Polizeibeamten erfolgte, die der Verpächter dazu gerufen hatte.

AG Lemgo v. 24.8.2020 - 16 C 10/20
Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nichtig, wenn den Wohnungseigentümern durch die Form der Ladung eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt wird. Ende Mai 2020 konnte ein Ausschluss der persönlichen Teilnahme der Eigentümer auch nicht mit der damals gültigen CoronaschutzVO NRW begründet werden, da nach dieser Treffen von maximal 10 Personen zulässig waren.

AG Dortmund v. 28.5.2020 - 514 C 84/20
Wohnungseigentümerversammlungen sind nach der Corona-Schutzverordnung in der ab dem 11.5.2020 gültigen Fassung grundsätzlich zuässig. Wurden die Vorkehrungen zur Hygiene bei der Beschlussfassung eingehalten, sind die Beschlüsse nicht wegen eines Verstoßes gegen die Schutzverordnung anfechtbar.

Aktuell im MietRB
Ob die Kosten einer bei Mieterwechsel vorzunehmenden Zwischenablesung auf den weichenden Mieter umlegbar sind, beschäftigt trotz einer BGH-Entscheidung vom 14.11.2007 nach wie vor die Instanzgerichte. Nach Analyse der vielfach gegenläufigen Ansichten in Schrifttum und Rechtsprechung bejaht die nachfolgende Untersuchung bis auf Ausnahmen die Umlegbarkeit.

BVerfG v. 28.10.2020 - 1 BvR 972/20
Das BVerfG hat einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung abgelehnt, der sich gegen das Inkrafttreten des § 5 Abs. 1 und Abs. 2 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) am 22.11.2020 richtete.

BFH v. 27.5.2020 - II R 38/18
Die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundstücken im Beitrittsgebiet sind für ihre restliche Laufzeit verfassungsrechtlich hinzunehmen. Mit dieser Maßgabe stellen die gleichlautenden Ländererlasse betreffend die Bewertung von Grundstücken im Beitrittsgebiet zulässige, typisierte Schätzungen des gemeinen Werts dar. Die Ertragsarmut eines Bewertungsobjekts kann nicht im Rahmen des Sachwertverfahrens zur Einheitswertermittlung berücksichtigt werden.

BGH v. 19.8.2020 - VIII ZR 374/18
Mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)" nimmt § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde. Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat.

KG Berlin v. 17.9.2020 - 8 U 1006/20
Lärm und Erschütterungen von einer benachbarten Baustelle können im Hinblick auf den mietvertraglichen vereinbarten Nutzungszweck einen Mangel der Mietsache begründen, ohne dass es auf Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Bauherren nach § 906 BGB ankommt (Abgrenzung zum Urteil des BGH vom 29.4.2020 - VIII ZR 31/18).