Otto Schmidt Verlag

Nachrichten


OVG Rheinland-Pfalz v. 22.3.2021 - 8 B 10170/21
Dem Inhaber des Urheberrechts an einem denkmalgeschützten Werk der Baukunst steht keine Widerspruchs- und Klagebefugnis gegen die denkmalschutzrechtliche Genehmigung zum Umbau und zur Umnutzung des Bauwerks zu (hier: Umbau einer denkmalgeschützten ehemaligen Kirche). Ein mangels Widerspruchsbefugnis offensichtlich unzulässiger Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung.

Aktuell im MietRB
Der Beitrag nimmt die Entscheidung des BGH v. 22.8.2018 zum „Weiterreichen“ bestehender oder nicht bestehender Renovierungspflichten vom Vor- auf den Nachmieter und die viel diskutierten Entscheidungen des BGH v. 8.7.2020 zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter zum Anlass für Überlegungen zum Sachstand und den Auswirkungen der Entscheidungen für die Praxis.

BGH v. 3.3.2021 - XII ZR 92/19
Sogenannte Vollständigkeitsklauseln („Mündliche Nebenabreden bestehen nicht“, „Mündliche Nebenabreden wurden nicht getroffen“, „Mündliche Nebenabreden existieren nicht“) richten sich gleich ob sie als AGB in den Vertrag einbezogen oder individuell ausgehandelt sind auf die Bestätigung der Tatsache, dass der schriftliche Vertrag alle zwischen den Parteien vereinbarten Regelungen bezüglich des Vertragsgegenstands enthält.

Aktuell im MietRB
Das SARS-CoV-2 (Corona)-Virus sorgt seit Anfang des Jahres 2020 für erhebliche, weltweite Störungen des Wirtschaftskreislaufs. Auch vor dem deutschen Immobilienmarkt hat die Pandemie nicht Halt gemacht hat, hier stellt sich u.a. die völlig kontrovers diskutierte Frage, ob gewerbliche Mieter oder Pächter berechtigt sind, Miet- bzw. Pachtzahlungsverpflichtungen bei entsprechenden Nutzungsuntersagungen oder Nutzungsbeschränkungen durch die öffentliche Hand einzustellen oder zu reduzieren. Dieser Beitrag greift den bisherigen Stand der Diskussion auf und vertieft diesen. Der 1. Teil des Beitrags ist in MietRB 2021, 57 veröffentlicht.

BGH v. 22.3.2021 - AnwZ (Brfg) 2/20
Rechtsanwälte haben keinen Anspruch auf Verwendung einer bestimmten Verschlüsselungstechnik bei der Übermittlung von Nachrichten mittels des besonderen elektronischen Anwaltspostfachs. Der Bundesrechtsanwaltskammer steht hinsichtlich der technischen Umsetzung ein gewisser Spielraum zu, sofern eine im Rechtssinne sichere Kommunikation gewährleistet ist.

AG Frankenthal v. 26.2.2021 - 3c C 167/20
Das AG Frankenthal hat eine Klausel in den Versicherungsbedingungen eines Vermieters von Großmaschinen für unwirksam gehalten, da die Höhe des festgelegten Selbstbehalts den Mieter unangemessen benachteilige.

BGH v. 27.11.2020 - V ZR 71/20
Erhebt ein Dritter (hier: Nießbraucher), der von dem Wohnungseigentümer hierzu ermächtigt wurde, Beschlussanfechtungsklage, ist diese zwar zulässig, wenn die Voraussetzungen der Prozessstandschaft im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung objektiv vorliegen und vorgetragen sind. Begründet kann sie - vorbehaltlich etwaiger Nichtigkeitsgründe - aber nur sein, wenn die Ermächtigung zur Prozessführung bereits innerhalb der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 WEG objektiv vorliegt und offengelegt wird oder offensichtlich ist.

AG München v. 9.3.2021 - 473 C 12632/20
Die Corona-Pandemie berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung eines Studentenapartments.

OLG Frankfurt a.M. v. 19.3.2021 - 2 U 143/20
Die beschränkten Nutzungsmöglichkeiten von Gewerberäumen während des ersten Lockdowns stellen keinen zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Ein Anspruch auf Anpassung der Miethöhe über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist möglich, aber im Urkundenprozess mit den dort zulässigen Beweismitteln nicht beweisbar.

BGH v. 3.2.2021 - VIII ZR 68/19
Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zugrunde. Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab.

BGH v. 18.3.2021 - VIII ZR 305/19
Die Vermieterin in dem Musterfeststellungsverfahren kann aufgrund der im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Wohnanlage eine Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnen. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungskündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten bedarf es nicht.

BGH v. 27.11.2020 - V ZR 67/20
§ 45 Abs. 1 WEG ist einschränkend dahingehend auszulegen, dass bei einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer der Verwalter nicht Zustellungsvertreter der Beklagten ist.

BGH v. 12.3.2021 - V ZR 33/19
Ein kaufvertraglicher Anspruch auf Schadensersatz wegen Mängeln der erworbenen Immobilie kann weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten berechnet werden. Der BGH hat zwar für den werkvertraglichen Anspruch auf kleinen Schadensersatz gem. § 634 Nr. 4, § 280, § 281 Abs. 1 BGB seine langjährige Rechtsprechung, nach der die Schadensbemessung anhand der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten zulässig war, inzwischen aufgegeben; dies lässt sich jedoch auf die kaufrechtliche Sachmängelhaftung nicht übertragen.

BGH v. 10.3.2021 - XII ZB 243/20
Ob es sich (noch) um eine Ehewohnung i.S.d. § 1568 a BGB handelt, ist nach der Situation im Zeitpunkt der Rechtskraft der Ehescheidung zu beurteilen, so dass der Anwendungsbereich des § 1568 a BGB immer dann eröffnet ist, wenn es sich bei den Räumen auch während des Getrenntlebens in rechtlicher Hinsicht um die Ehewohnung gehandelt hat. Diese Sperrwirkung ist im Ergebnis aber durch § 1568 a Abs. 6 BGB zeitlich begrenzt.

Aktuell im MietRB
Die Vertretung der Gemeinschaft der Eigentümer ist nunmehr gesetzlich geregelt und auf die von der Gemeinschaft bestellte Verwaltung übertragen worden. Intention des Gesetzgebers war dabei, die Gemeinschaft im Rechtsverkehr zu stärken. Ob eine solche Stärkung vollständig gelungen ist und die Neuregelung auch die Arbeit der Verwaltungen wirklich erleichtert, wird in diesem Beitrag kritisch beleuchtet.

AG München v. 4.12.2020 - 111 C 21915/19
Die Mieterin einer Wohnung hat gegenüber den Erben eines verstorbenen Vormieters, keinen Anspruch auf Herausgabe von in der Wohnung gefundenem Bargeld. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn davon auszugehen ist, dass der Vormieter die gefundenen Banknoten in seinem damaligen Herrschaftsbereich versteckt hat (hier: hinter einer Steckdose). Eine Besitzaufgabe ist darin nicht zu sehen.

OLG Karlsruhe v. 24.2.2021 - 7 U 109/20
Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona-Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Vor dem Hintergrund der in Literatur und Rechtsprechung streitigen Fragen zum Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts durch die angeordneten Schließungen bzw. der Unmöglichkeit der Leistung der Vermieter, hat der Senat zur Fortbildung des Rechts die Revision zugelassen.

AG Gießen v. 19.1.2021 - 39 C 114/20
Die Ablagerung von Müll und Gerümpel rechtfertigt erst dann eine fristlose Kündigung, wenn entweder Mitmieter durch Gerüche belästigt werden oder die Bausubstanz konkret gefährdet ist. Allein das „Zustellen“ des Mietobjekts durch Kartons und lose Gegenstände sowohl im Haus als auch außerhalb des Hauses lässt weder eine substantielle Schädigung der Mietsache noch eine besondere Gefährdungssituation erkennen.

LG Frankfurt a.M. v. 28.1.2021 - 2-13 S 155/19
Berechtigt zur Geltendmachung von Ansprüchen gegen Wohnungseigentümer bezüglich der Überschreitung ihrer Gebrauchsrechte am Gemeinschaftseigentum ist nach der WEG-Reform durch das WEMoG nur die Gemeinschaft und nicht mehr der einzelne Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für bereits vor dem 1.12.2020 anhängige Verfahren.

AG Oberhausen v. 6.10.2020 - 37 C 863/20
Die Risikozuweisung hier allein dem Mieter eines Gewerberaumes, in dem er eine Kampfkunstschule betreibt, aufzuerlegen, führt - selbst wenn die behördlichen Maßnahmen unvorhergesehen erfolgten und die Mieträume nunmehr nicht vertragsgemäß zu nutzen waren - zu untragbaren Ergebnissen. Insofern steht dem Anspruch auf Mietzahlung die Einrede auf Anpassung des Mietvertrages hinsichtlich der Miethöhe nach § 313 Abs. 1 BGB entgegen.

OLG Dresden v. 24.2.2021 - 5 U 1782/20
Für ein von staatlicher Schließungsanordnung aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen betroffenes Ladenlokal ist ein angepasster Mietzins zu zahlen. Es liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages vor. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 % ist insoweit gerechtfertigt, weil keine der Mietparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

VG Berlin v. 5.2.2021 - VG 12 L 258/20
Die nach der Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien) bestehende Verpflichtung für Rechtsanwälte und Notare, der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen bestimmte Sachverhalte bei Erwerbsvorgängen im Zusammenhang mit Immobilien zu melden, ist mit der Verschwiegenheitspflicht beider Berufsgruppen vereinbar. Das Interesse auf Wahrung der Verschwiegenheitsrechte tritt hinter dem im öffentlichen Interesse stehenden Rechtsgut der effektiven Geldwäschebekämpfung zurück.

BGH v. 20.11.2020 - V ZR 64/20
Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers entfällt nicht, wenn er Miteigentümer einer anderen Wohnung wird oder bleibt. Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist oder wird.

AG München v. 21.10.2020 - 416 C 10714/20
Es ist dem Vermieter nicht zumutbar, jeweils nach entsprechenden individuellen Wünschen einzelner Mietvertragsparteien entsprechende Heizkörper stillzulegen oder zu verplomben. Dies könnte zu einem unzumutbaren Verwaltungsaufwand führen.

OLG Hamburg v. 3.12.2020, 12 UF 131/20
Einem Antrag auf Überlassung der Ehewohnung gem. § 1568a BGB fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn sich die Eheleute zwar prinzipiell über die künftige Nutzung der Ehewohnung einig sind, der Antragsgegner jedoch nicht an der Entlassung aus dem Mietverhältnis gem. § 1568a Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB mitwirkt, denn Ziel des Antrags ist eine endgültige Regelung der Rechtsverhältnisse an der Ehewohnung.

BGH v. 20.11.2020 - V ZR 196/19
Die Regelungen über die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen sind auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar. Von dem teilenden Eigentümer vorgegebene Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, unterliegen einer Inhaltskontrolle im Hinblick auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht; diese Inhaltskontrolle richtet sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben gem. § 242 BGB aus.

BGH v. 11.11.2020 - VIII ZR 369/18
Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

BGH v. 20.1.2021 - XII ZR 40/20
Ein formeller Fehler führt nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt und zu einem Anspruch auf Neuerteilung, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft er nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können. Diese Maßstäbe gelten grundsätzlich auch im Gewerberaummietrecht.

OLG Nürnberg v. 3.2.2021, 8 U 3471/20
Drainagerohre im Außenbereich eines Gebäudes, die ausschließlich Niederschlags- und Sickerwasser sammeln und ableiten, dienen nicht der Wasserversorgung. Tritt aus einer solchen Drainage bestimmungswidrig Wasser aus, stellt dies keinen Leitungswasserschaden in der Wohngebäudeversicherung dar.

Aktuell im MietRB
Das SARS-CoV-2 (Corona)-Virus sorgt seit Anfang des Jahres 2020 für erhebliche, weltweite Störungen des Wirtschaftskreislaufs. Auch vor dem deutschen Immobilienmarkt hat die Pandemie nicht Halt gemacht hat, hier stellt sich u.a. die völlig kontrovers diskutierte Frage, ob gewerbliche Mieter oder Pächter berechtigt sind, Miet- bzw. Pachtzahlungsverpflichtungen bei entsprechenden Nutzungsuntersagungen oder Nutzungsbeschränkungen durch die öffentliche Hand einzustellen oder zu reduzieren. Dieser Beitrag greift den bisherigen Stand der Diskussion auf und vertieft diesen.

BGH v. 18.12.2020 - V ZR 193/19
Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein.

OLG Nürnberg v. 4.9.2020 - 13 U 3078/20
Das OLG Nürnberg hat sich vorliegend mit den Voraussetzungen des Kündigungsausschlusses für eine Gaststätte während der Corona-Pandemie befasst.

LG München I v. 25.1.2021, 31 O 7743/20
Die einzelnen BayIfSMV können einen Mangel nicht begründen. Diese knüpfen mit dem Zweck, die weitere Ausbreitung des Corona-Virus (SARS-CoV-2) zu bekämpfen bzw. einzudämmen, ausschließlich an den Gesundheitsschutz an. § 326 Abs. 1 BGB ist zeitlich nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache anwendbar und wird mit Überlassung von den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts verdrängt.

KG Berlin v. 15.12.2020 - 1 W 1461/20
Veräußert der Alleineigentümer eines Grundstücks einen Miteigentumsanteil an einen Dritten, tritt dieser neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein. Insoweit besteht die hinreichend konkrete Möglichkeit, dass Minderjährige bei Beendigung eines Nießbrauchs mit Pflichten aus dem Mietvertrag belastet werden können, was zur Annahme eines Rechtsnachteils ausreichend ist.

BGH v. 28.1.2021 - III ZR 25/20
Mietern stehen keine Amtshaftungsansprüche zu, wenn eine Landesregierung eine Mietenbegrenzungsverordnung mit weitem räumlichem und persönlichem Geltungsbereich erlässt, die jedoch wegen Verstoßes gegen die Pflicht zur Begründung der Verordnung unwirksam ist.

Aktuell im MietRB
Das Erschließungs- und Anliegerbeitragsrecht ignoriert weitgehend die Tatsache, dass es einen Grundstücksverkehr gibt. Umgekehrt besteht auch bei „Immobilienprofis“ häufig eine weitgehende Unkenntnis von der beitragsrechtlichen Abrechnung. Die Ausführungen zeigen die diesbezüglichen Lösungen auf und stellen die Vor- und Nachteile in der Praxis üblicher Regelungen dar. Der Beitrag setzt die Ausführungen in MietRB 2020, 348 fort.

AG München v. 12.1.2021 - 473 C 11647/20
Es ist ein anerkennenswerter Kündigungsgrund gegeben, wenn der Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die fußläufig von seinem bewohnten Eigenheim entfernt liegt. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung ist allein Sache des Vermieters und unterliegt lediglich einer Missbrauchskontrolle dahingehend, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraumes werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen.

BGH v. 16.12.2021 - VIII ZR 70/19
Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Der BGH hat sich vorliegend zudem mit den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB befasst.

OVG Rheinland-Pfalz v. 18.1.2021 - 6 B 11589/20.OVG
Die Stadt Speyer hat ggü. den Betreibern eines zur „privaten Zimmervermietung" umgestalteten Bordells zu Recht eine Nutzungsuntersagung verfügt. Dies entschied das OVG Rheinland-Pfalz in Koblenz in einem Eilrechtsschutzverfahren.

BGH v. 16.12.2020 - VIII ZR 367/18
Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB a.F. ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt. Allerdings ist in diesem Fall der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB a.F. gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.

Aktuell im MietRB
Für alle auf Wohnungseigentumsrecht fokussierten Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte ist ein Kontakt mit WEG-Verwaltungen immer eine Herausforderung, wenn Rechtsfragen aufgeworfen werden, die mit dem „Kerngebiet Wohnungseigentumsrecht“ nur am Rande zu tun haben. Einerseits muss man nämlich die Verwalterin oder den Verwalter – vorsichtig, gleichwohl bestimmt – davon überzeugen, dass Rechtsangelegenheiten nicht in Laienhände gehören, sondern dass eine rechtsanwaltliche Betreuung entscheidende Vorteile biete. Andererseits erfordert eine solche rechtsanwaltliche Anpreisung aber auch, „über den Tellerrand“ seines Spezialgebiets zu schauen und andere Rechtsmaterien zu erschließen.

BGH v. 11.12.2020 - V ZR 26/20
Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungs-frist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.

BGH v. 25.11.2021 - XII ZR 40/19
Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist. Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird.

BGH v. 19.11.2020 - V ZB 59/20
Die Besorgnis der Befangenheit ist begründet, wenn zwischen dem Ehegatten des abgelehnten Richters und einer Prozesspartei eine enge bzw. langjährige Freundschaft besteht.

BGH v. 4.11.2020 - XII ZR 4/20
Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass der Mietgegenstand in der Regel trotz einer ungenauen Bezeichnung hinreichend bestimmbar bezeichnet ist, wenn der Mieter diesen bei Vertragsabschluss oder bei Abschluss eines Nachtrags bereits nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann. Dies gilt aber nicht bei einem Mietgegenstand, der zum Zeitpunkt des Abschlusses einer der Schriftform unterliegenden Nachtragsvereinbarung an einen Dritten untervermietet ist und von diesem genutzt wird.

LG Frankenthal v. 16.12.2020 - 2 S 195/19
Eine an einer Hauswand installierte Videokamera kann dazu führen, dass das Persönlichkeitsrecht der Nachbarn verletzt ist. Dabei genügt bereits die Möglichkeit, dass die Kamera auch Bereiche des Nachbargrundstücks erfasst. Denn allein dadurch, dass das Gerät vorhanden ist, kann ein "Überwachungsdruck" und damit eine Beeinträchtigung der Nachbarn entstehen.

LG Hamburg v. 14.7.2020 - 316 S 15/20
Zwar findet bei der Duldungspflicht nach § 555a BGB keine Interessenabwägung statt. Als allgemeines Prinzip jeder Rechtsausübung ist im Rahmen der Duldung aber zu prüfen, ob die beabsichtigten Instandsetzungsmaßnahmen dem Mieter zumutbar sind. Dabei gilt das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme.

Das Bundeskabinett hat heute die vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) gemeinsam vorgelegten Regierungsentwürfe für eine Reform des Mietspiegelrechts beschlossen.

EuGH v. 17.12.2020 - C-449/19
Die Lieferung von Wärme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft an die Eigentümer, die Mitglieder dieser Gemeinschaft sind, unterliegt der Mehrwertsteuer. Eine solche Wirtschaftstätigkeit fällt nicht unter die in der Mehrwertsteuerrichtlinie vorgesehene Befreiung für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken.

Aktuell im MietRB
Das WEMoG hat das Wohnungseigentumsrecht in nahezu allen Bereichen verändert. Im Folgenden geht es um die Änderungen beim gesetzlichen Maßstab für die Verteilung von Kosten sowie die Änderung von Kostenverteilungsmaßstäben durch Beschluss in § 16 WEG. Der Beitrag ist ein Auszug aus dem aktuellen Buch der Verfasser: WEG Reform 2020 – Das Wohnungseigentumsrecht nach dem WEMoG.

Die Bundeskanzlerin und die Runde der Ministerpräsidentinnen und Ministerpräsidenten haben am 13.12.2020 unter anderem beschlossen, dass für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19-Maßnahmen betroffen sind, gesetzlich vermutet werden soll, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit würden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht.

BGH v. 25.9.2020 - V ZR 300/18
Die Nichtvorlage des Mietvertrags ist kein wichtiger Grund zur Verweigerung der nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlichen Zustimmung zur Vermietung (und zur Veräußerung) einer Eigentumswohnung.

BGH v. 9.12.2020 - VIII ZR 238/18 u.a.
Ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, kann die zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was bezüglich der Maklerkosten nicht der Fall ist.

Die Reform des Wohnungseigentumsrechts ist mit Verkündung des WEMoG (BGBl. I, S. 2187 ff.) abgeschlossen; seit dem 1.12.2020 ist das neue WEG für Millionen von Eigentümergemeinschaften Richtschnur ihres Zusammenlebens. Bei allen Beteiligten - sei es bei den Gerichten, in Anwaltschaft und Notariat oder auch für Eigentümer und Verwalter - erfordert das neue Recht ein komplettes Umdenken in kürzester Zeit: Die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft wandelt sich von Grund auf, Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind in weitaus größerem Maße zulässig als in der Vergangenheit, das gerichtliche Verfahren und die Rechtsstellung des Verwalters verändern sich grundlegend – und damit sind nur die wichtigsten Umbrüche genannt.

Aktuell im MietRB
Die WEG-Reform 2020 hat umfassend in das WEG eingegriffen. Von den Änderungen sind auch die Vorschriften zur Eigentümerversammlung nicht unberührt geblieben. Neben neuen Strukturen stehen vor allem die Möglichkeiten im Fokus, online an einer Versammlung teilzunehmen und im Einzelfall schriftlich einen Mehrheitsbeschluss zu fassen.

BGH v. 27.11.2020 - V ZR 121/19
Ein Grundstücksnachbar kann von dem anderen verlangen, die Pferdehaltung in einem Offenstall zu unterlassen, den dieser ohne Baugenehmigung und unter Verstoß gegen das öffentlich-rechtliche Gebot der Rücksichtnahme errichtet hat.

BFH v. 21.7.2020 - IX R 26/19
Die Finanzgerichte dürfen eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die nach Maßgabe der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen. Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht.

AG München v. 27.10.2020, 473 C 2138/20
Rechtsfolge einer unbegründeten Ablehnung einer Alternativwohnung ist, dass die Mietpartei die Berufung auf jene Härteeinwände verliert, die mit der Annahme der zumutbaren Alternativwohnung gar nicht eingetreten wären. Denn es wäre rechtsmissbräuchlich, dem Vermieter Härtegründe vorhalten zu können, die der Mieter durch seine unbegründete Ablehnung einer zumutbaren Alternativwohnung selbst herbeigeführt hat.

LG München I v. 19.11.2020 - 31 S 3302/20
Zur "Gartenpflege" i.S.d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehört auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baumes. Die hierfür erforderlichen Kosten sind daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolgte oder nicht.

BGH v. 30.9.2020 - XII ZR 6/20
Hat der Vermieter einer Gewerbeimmobilie zur Umsatzbesteuerung optiert und haben die Parteien hinsichtlich der monatlichen Grundmiete vereinbart, dass diese zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten ist, so ist eine tatrichterliche Vertragsauslegung, wonach auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

BGH v. 25.9.2020 - V ZR 80/19
Für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung reichen die Angaben von Anfangs- und Endstand der Gemeinschaftskonten sowie der nach Kostenarten aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben aus; entspricht der Anfangsstand der Gemeinschaftskonten zuzüglich Einnahmen abzüglich Ausgaben dem Endstand der Gemeinschaftskonten, ist die Abrechnung im Grundsatz plausibel.

BGH v. 1.10.2020 - V ZB 51/20
Soll ein dingliches Recht an einem Grundstück unter einer Bedingung oder einer Befristung stehen, wird dies nur dann zum Inhalt des Grundbuchs, wenn die Bedingung oder die Befristung in das Grundbuch selbst aufgenommen werden. Die Bezugnahme auf eine Eintragungsbewilligung, in der die Bedingung oder die Befristung enthalten ist, genügt nicht. Das gilt auch, wenn eine Reallast auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt werden soll.

Aktuell im MietRB
Das AG Dortmund (AG Dortmund v. 2.6.2020 - 425 C 3346/19) hat sich jüngst in einer Entscheidung umfangreich mit den Thema Eigenbedarfskündigung befasst. Zum einen ging es im Wesentlichen um die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Kündigungsbegründung sowie um die inhaltliche Kündigungsberechtigung, zum anderen befasste sich das Gericht mit den Grundsätzen und Voraussetzungen der Anwendung der Sozialklausel mit der Folge der Mietvertragsverlängerung.

FG Münster v. 23.9.2020 - 7 K 3909/18 E
Einkünfte aus der Unterverpachtung landwirtschaftlicher Flächen sind nicht bei der Ermittlung des Durchschnittssatzgewinns nach § 13a EStG, sondern bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.

BFH v. 16.6.2020 - II R 15/18
Die Herabsetzung der Gegenleistung i.S.d. § 16 Abs. 3 GrEStG ermöglicht keine Änderung der festgesetzten Grunderwerbsteuer als rückwirkendes Ereignis nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO.

BGH v. 17.9.2020 - V ZB 8/20
Zwar hat der Senat eine solche Möglichkeit grundsätzlich anerkannt, wenn die Nachlassakten bei demselben AG geführt werden wie die Grundakten. Dies gilt allerdings nur, wenn in den Nachlassakten ein den Anforderungen des § 35 GBO genügender Erbschein enthalten ist, woran es fehlt, wenn der Erbschein eingezogen oder für kraftlos erklärt wurde. Mit einem eingezogenen Erbschein kann der Nachweis der Erbfolge gem. § 35 Abs. 1 GBO nicht geführt werden.

BFH v. 16.6.2020 - VIII R 37/18
Die Befreiungsvorschrift des § 2 Abs. 5 Buchst. c HmbZWStG bestimmt die gemeinsame Hauptwohnung von Eheleuten unter Rückgriff auf das Melderecht. Maßgeblich ist, ob die melderechtlichen Voraussetzungen für die Annahme einer gemeinsamen Hauptwohnung vorliegen, nicht aber, ob eine Meldung als Hauptwohnung tatsächlich erfolgt ist.

OLG Frankfurt a.M. v. 16.10.2020 - 2 W 50/20
Mit der Herausgabe der Schlüssel für gepachtete Restauranträume an den Verpächter nach Kenntnis von einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gibt der Pächter freiwillig den Besitz auf. Er kann in solch einem Fall nicht die Wiedereinräumung des Besitzes im Wege des Eilrechtschutzes verlangen. Dies gilt auch dann, wenn die Übergabe der Schlüssel auf Aufforderung von Polizeibeamten erfolgte, die der Verpächter dazu gerufen hatte.

AG Lemgo v. 24.8.2020 - 16 C 10/20
Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nichtig, wenn den Wohnungseigentümern durch die Form der Ladung eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt wird. Ende Mai 2020 konnte ein Ausschluss der persönlichen Teilnahme der Eigentümer auch nicht mit der damals gültigen CoronaschutzVO NRW begründet werden, da nach dieser Treffen von maximal 10 Personen zulässig waren.

AG Dortmund v. 28.5.2020 - 514 C 84/20
Wohnungseigentümerversammlungen sind nach der Corona-Schutzverordnung in der ab dem 11.5.2020 gültigen Fassung grundsätzlich zuässig. Wurden die Vorkehrungen zur Hygiene bei der Beschlussfassung eingehalten, sind die Beschlüsse nicht wegen eines Verstoßes gegen die Schutzverordnung anfechtbar.

Aktuell im MietRB
Ob die Kosten einer bei Mieterwechsel vorzunehmenden Zwischenablesung auf den weichenden Mieter umlegbar sind, beschäftigt trotz einer BGH-Entscheidung vom 14.11.2007 nach wie vor die Instanzgerichte. Nach Analyse der vielfach gegenläufigen Ansichten in Schrifttum und Rechtsprechung bejaht die nachfolgende Untersuchung bis auf Ausnahmen die Umlegbarkeit.

BVerfG v. 28.10.2020 - 1 BvR 972/20
Das BVerfG hat einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung abgelehnt, der sich gegen das Inkrafttreten des § 5 Abs. 1 und Abs. 2 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) am 22.11.2020 richtete.

BFH v. 27.5.2020 - II R 38/18
Die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundstücken im Beitrittsgebiet sind für ihre restliche Laufzeit verfassungsrechtlich hinzunehmen. Mit dieser Maßgabe stellen die gleichlautenden Ländererlasse betreffend die Bewertung von Grundstücken im Beitrittsgebiet zulässige, typisierte Schätzungen des gemeinen Werts dar. Die Ertragsarmut eines Bewertungsobjekts kann nicht im Rahmen des Sachwertverfahrens zur Einheitswertermittlung berücksichtigt werden.

BGH v. 19.8.2020 - VIII ZR 374/18
Mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)" nimmt § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde. Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat.

KG Berlin v. 17.9.2020 - 8 U 1006/20
Lärm und Erschütterungen von einer benachbarten Baustelle können im Hinblick auf den mietvertraglichen vereinbarten Nutzungszweck einen Mangel der Mietsache begründen, ohne dass es auf Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Bauherren nach § 906 BGB ankommt (Abgrenzung zum Urteil des BGH vom 29.4.2020 - VIII ZR 31/18).

OLG München v. 15.10.2020, 8 U 5531/20
Auch in Bayern ist die Anzeige gem. Art. 46 b Abs. 3 BayAGBGB Voraussetzung für die Ausübung des Rechts, nicht aber Bedingung des Duldungsanspruchs. Erklärt sich der Verpflichtete nicht, darf der Berechtigte das Nachbargrundstück ohne Weiteres für die Durchführung der Arbeiten (hier: Kranarbeiten) betreten und nutzen. Verweigert der Verpflichtete dies, darf der Berechtigte das Recht - außer in dem Fall des Notstands (§ 904 BGB) - nicht im Wege der Selbsthilfe durchsetzen.

FG Berlin-Brandenburg v. 5.12.2019 - 12 K 4223/10
Bloße Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Gegenleistung, die behoben werden können, reichen nicht aus, um nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GrEStG den Wert der Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 GrEStG durch den Grundstückswert zu ersetzen.

BGH v. 24.9.2020 - V ZB 90/19
Ansprüche aus einem Vertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum zählen nicht zu den in § 43 Nr. 1 WEG genannten Streitigkeiten; das gilt auch dann, wenn sie auf eine Änderung der Gemeinschaftsordnung gerichtet sind und die Wohnungseigentümergemeinschaft weiterhin (nur) aus den Vertragsparteien besteht.

Aktuell im MietRB
Das Wohnraummietrecht kennt bislang zwei Wege, den Mieter an den Bewirtschaftungskosten zu beteiligen: Das Betriebskosten- und das Modernisierungsmieterhöhungsrecht. Zwei neue Entscheidungen des BGH eröffnen jetzt einen dritten Weg: Die Kostenbeteiligungspflicht des Mieters an verbessernden Erhaltungsmaßnahmen. Der Beitrag untersucht die Folgefragen der Entscheidungen.

LG Zweibrücken v. 11.9.2020 - HK O 17/20
Der Zahlungsanspruch auf ausstehende Gewerberaummiete für die Zeit der coronabedingten Schließung der Geschäftsräume aufgrund behördlicher Anordnung ist weder wegen eines Mangels noch in Folge Unmöglichkeit der Leistungserbringung durch den Vermieter noch nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage zu mindern oder anzupassen.