Otto Schmidt Verlag

Wer als Mieter gem. § 313 Abs. 1 BGB die Anpassung des in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Mietzinses infolge staatlicher Corona-Maßnahmen begehrt, muss die durch die Maßnahmen bedingte fehlende oder stark eingeschränkte Verwendbarkeit der Mietsache, einschließlich maßnahmebedingter Umsatzausfälle, darlegen und beweisen. Die Vermutung einer Änderung der Geschäftsgrundlage gem. Art. 240 § 7 EGBGB ist gem. § 292 Satz 1 ZPO widerlegt, wenn der Gewerberaummietvertrag nach Beginn der COVID19-Pandemie und ersten staatlichen Bekämpfungsmaßnahmen mit Wirkung für Gewerbebetriebe abgeschlossen wurde.

Der Vermieter einer Wohnung, der mit dem Mieter zugleich einen separaten Vertrag über die Anmietung einer Garage abschließt, kann den Garagenmietvertrag nicht alleine kündigen, weil dieser mit dem Mietvertrag über die Wohnung eine Einheit bildet. Eine untrennbare Verbindung der Mietverträge besteht jedenfalls dann, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden.

Bedroht im Rahmen einer verbalen Auseinandersetzung zwischen den Mietparteien der Mieter den Vermieter mit dem Tode und fordert zugleich Dritte auf, ihm ein Messer zu bringen, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Ob und in welchem Umfang es im Nachfolgenden zu Tätlichkeiten kommt, ist ohne Relevanz.

Beruft sich der Mieter auf einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d BGB, trägt er im Fall des Bestreitens die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete. Die AG sind als Tatsachengerichte zudem befugt, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete nicht durch die bloße Heranziehung eines Mietspiegels im Wege einer richterlichen Schätzung vorzunehmen, sondern die Bildung einer für sie hinreichenden richterlichen Überzeugung von der ausschließlichen oder zusätzlichen Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig zu machen.

Muss ein Mieter, der beim Umzug zwei Kratzer in einem Aufzug verursacht, den kompletten Austausch der Edelstahlverkleidung bezahlen? Diese Frage hatte das LG Koblenz zu entscheiden.

Ein Beschluss, der den Verwalter zum Herrn der Gemeinschaft macht und die Eigentümer zu Knechten, die seinen Willen auszuführen haben, ist jedenfalls rechtswidrig und auf rechtzeitige Anfechtung hin für ungültig zu erklären. Wird ein Verwaltungsbeirat grundsätzlich unentgeltlich tätig, so kann er gem. § 670 BGB nur Ersatz ihm tatsächlich entstandener Aufwendungen verlangen, die in angemessener Höhe pauschaliert werden dürfen, nicht jedoch darf ihm ein nicht zweckgebundener freier Betrag zugewandt werden.

Ein Makler haftet einem Grundstückskäufer auf Schadensersatz, wenn er in einem dem Exposé beigefügten Katasterauszug die Grundstücksgrenzen durch eine rote Umrandung so bearbeitet hat, dass ein ursprünglich deutlich sichtbarer Überbau nicht mehr zu erkennen ist und deswegen unerkannt bleibt.

Den Schlüssel von außen in der Kellertür während des Aufenthalts stecken zu lassen, ist fahrlässig i.S.v. § 276 Abs. 2 BGB. Die Unannehmlichkeit, die damit verbunden ist, den Schlüssel in den Keller mitzunehmen und ihn dann zum Absperren erneut einstecken zu müssen, ist dabei auch nicht so erheblich, dass dies die Inkaufnahme des Risikos rechtfertigt und das Steckenlassen der verkehrsüblichen Sorgfalt entsprechen würde. Die bloße Möglichkeit, dass der Dieb ein Hausbewohner sein könnte, reicht nicht aus, um die Befürchtung zu zerstreuen, dass eine hausfremde Person den Schlüssel entwendet hat.

Soweit teilweise vertreten wird, dass das zu erreichende Quorum in dem Absenkungsbeschluss nicht anzugeben sei, kann dem nicht gefolgt werden. Denn ohne Angabe, dass die Mehrheit der Stimmen ausnahmsweise genügt, verbleibt es nach der Gesetzessystematik bei dem Grundsatz des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG (Zustimmung aller Wohnungseigentümer). Beschlüsse über die Festsetzung von Vorschüssen sind mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes allein am Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen.

Auch im aktuellen Preiszyklus hat sich die international und interdisziplinär besetzte Preisjury der Centrale für Mediation (CfM) des Otto Schmidt Verlages mit hochkarätigen Bewerbungen in den Kategorien Wissenschaftspreis, Förderpreis und Sokrates-Preis befasst. Die Ehrung der drei Preisträger findet am 14. Juni 2023 (17-19 Uhr) in einem offenen Online-Event statt, eingebettet in ein hochaktuelles gesellschaftspolitisches Rahmenprogramm: „Zeitenwende(n) und Mediation – Krieg, Klima, Künstliche Intelligenz und ihre Auswirkungen auf das Instrument der Vermittlung“.

Die Schließung von Gastronomiebetrieben, die Ende Oktober 2020 zur Bekämpfung der "zweiten Welle" der Corona-Pandemie in einer saarländischen Rechtsverordnung angeordnet wurde, konnte auf die Generalklausel in § 28 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 32 Satz 1 IfSG gestützt werden.

Eine aktuelle Entscheidung des AG Völklingen (AG Völklingen v. 10.1.2023 – 5 C 188/22 [14]) gibt Anlass, sich eingehender mit einer sog. Kleinreparaturklausel zu beschäftigen.

Die Nutzung einer Ferienwohnung in nur geringem Umfang (hier: alle zwei Monate für ein verlängertes Wochenende) ist für die Kündigungsprivilegierung nach § 573a BGB nicht ausreichend. Der zeitliche Umfang ist derart gering, dass eine signifikant erhöhte Wahrscheinlichkeit von aus dem engen Zusammenleben herrührenden Spannungen nicht besteht.

Ist ein auf Lebzeiten eingeräumtes Recht, ein Gebäude oder ein Teil eines Gebäudes als Wohnung zu benutzen, im Grundbuch und in der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung als "Wohnungsrecht" bezeichnet, handelt es sich im Zweifel nicht um ein Wohnnutzungsrecht, sondern um ein Wohnungsrecht i.S.d. § 1093 BGB. Der Eigentümer, der die von dem Wohnungsrecht erfassten Räume anstelle des dort nicht wohnenden Berechtigten als Wohnung benutzt, wird durch den damit verbundenen Gebrauchsvorteil nicht auf Kosten des Wohnungsberechtigten bereichert.

Stellt der Käufer eines Hauses nach einiger Zeit Schäden an der Wärmedämmung des Dachs fest, die auf einen Marderbefall schließen lassen, so haftet der Verkäufer, wenn die Parteien eine Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen haben, nur bei Kenntnis und arglistigem Verschweigen des Befalls.

Nachdem ein Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist, darf ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss nur dann gefasst werden, wenn besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht; das kommt regelmäßig nur in Betracht, wenn der in dem Vorprozess benannte Beschlussmangel behoben worden ist oder wenn sich die darauf bezogenen tatsächlichen oder rechtlichen Umstände geändert haben. Ist ein Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräftig für ungültig erklärt worden, besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass ein anschließend gefasster und im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Das Abprallen von Schnee an einer baurechtlich genehmigten Grenzwand stellt zwar wie eine von einer Grenzbebauung ausgehende Lichtreflexion eine positive Einwirkung auf das Nachbargrundstück dar, beeinträchtigt es aber regelmäßig nur unwesentlich im Sinne von § 906 Abs. 1 BGB. Eine andere Beurteilung ist nicht deshalb angezeigt, weil das Dach des auf dem Nachbargrundstück errichteten Gebäudes nach den maßgeblichen DIN-Normen erst infolge der Grenzbebauung einer statischen Ertüchtigung bedarf.

Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt. Bei einem Grundstückskaufvertrag sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung noch strengere Anforderungen zu stellen.

Mieter kommen mit der laufenden Miete nicht in Verzug, solange sie die Zahlungsanweisung bis zur Fälligkeit der Miete vornehmen und die Miete dem Konto des Vermieters später - wenn auch erst nach dem Fälligkeitstermin - tatsächlich gutgeschrieben wird. Bestreitet der Vermieter allerdings die Gutschrift, tragen die Mieter die Beweislast für den (verspäteten) Zahlungseingang und geraten - im Fall der späteren Nichterweislichkeit der streitigen Gutschrift - mit ihren Mietzahlungen jedenfalls dann in Verzug, wenn sie die Zahlungen nicht unverzüglich erneut vornehmen, nachdem sie vom Vermieter auf deren bislang unterbliebenen Eingang hingewiesen worden sind.

Zur Verhinderung von Bodenspekulationen und der Hortung von Bauland üben Gemeinden in letzter Zeit verstärkt bei unbebauten, aber baureifen Grundstücken ihr Vorkaufsrecht aus. Die Abwicklung gestaltet sich aufgrund der gesetzlichen Regelung und damit verbundener Probleme nicht einfach. Der nachfolgende Beitrag stellt den Ablauf dar und bietet ferner Formulierungshilfen.

Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache wird für den Mieter einer in einem gemischt genutzten Haus liegenden Büroetage durch den im Hof nackt sonnenbadenden Vermieter nicht beeinträchtigt. Es fehlt insoweit an einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück.

Die rechtskräftige Entscheidung, mit der die Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags festgestellt wird, hat präjudizielle Bedeutung für die Entscheidung über die Berichtigung des Grundbuchs wegen Erlöschens des durch Vormerkung gesicherten Anspruchs aus diesem Vertrag; mit Rechtskraft des Feststellungsurteils steht fest, dass die Auflassungsvormerkung nicht entstanden und das Grundbuch hinsichtlich deren Eintragung unrichtig ist. Ist in einem Vorprozess eine Klage auf Bewilligung der Löschung einer Auflassungsvormerkung im Wege der Grundbuchberichtigung rechtskräftig abgewiesen worden, ist ein mit dem Klageantrag auf Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags verbundener erneuter Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs hinsichtlich der Vormerkung nur dann zulässig, wenn die Klageanträge dergestalt in ein Eventualverhältnis gestellt werden, dass der auf Grundbuchberichtigung gerichtete Antrag nur hilfsweise für den Fall gestellt wird, dass der Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags Erfolg hat.

Die Rechnungslegung nach dem Umsatzsteuergesetz ist nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich keine Fälligkeitsvoraussetzung. Das bloße Schweigen auf die Leistungsaufforderung und die Verweigerung der Leistung ohne gleichzeitige Geltendmachung des Gegenanspruchs stellt noch keine Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes dar.

Der Mieter kann von seiner Vermieterin dann keine Rückzahlung grundlos gezahlter Mieten verlangen, wenn er zum Zeitpunkt der Entstehung des Rückzahlungsanspruchs Sozialleistungen bezogen hat. Dies folgt aus § 33 Abs. 1 SGB II, wonach jegliche Forderung eines Beziehers von Sozialleistungen, die während des Bezugs von Sozialleistungen fällig wird, auf den zuständigen Leistungsträger übergeht, soweit sie im Falle ihrer pünktlichen Erfüllung den Leistungsbezug im Folgemonat gemindert hätte.

Der Umstand, dass die Zeugin wegen einer Lärmbelästigung in der Nacht sogleich die Verbindung zu einer Wohnungskündigung gezogen hatte, legte ebenfalls den Schluss nah, dass dies kein Einzelfall gewesen war. Eine Abmahnung muss stets allen Mietern gegenüber erklärt werden, auch wenn ein am Mietverhältnis nicht beteiligter Dritter die Vertragsstörung begangen hat.

Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr ist unwirksam. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wird und später als der Maklervertrag zustande kommt, steht dem nicht entgegen.

Der Befall eines Hauses mit Hausschwamm ist dem Käufer vom Verkäufer selbst dann mitzuteilen, wenn er diesen fachgerecht beseitigen lassen hat. Die Mitteilungspflicht besteht auch dann, wenn der Schwammbefall für den Käufer möglicherweise erkennbar ist.

Eine aktuelle Entscheidung des OLG Karlsruhe gibt Anlass, sich die Regeln für die Auslegung der Vertretungsanzeige in Fällen unklarer Parteibezeichnung (hier: Wohnungseigentümergemeinschaft oder die übrigen Wohnungseigentümer) genauer anzuschauen.

Der Rhythmus einer Hochzeitsveranstaltung ist auf Bedürfnisse wie üblichen Hunger und übliche Essenszeiten abgestimmt und soll zu etwas anderem dienen als sich auf Covid testen lassen zu müssen. Die auf einer Hochzeitsfeier vom Veranstalter verlangte Covid-Testung aller Hochzeitsgäste infolge eines positiven Corona-Tests des Brautvaters kann zu einem zur Minderung berechtigenden Mangel führen.

Der Mieter verstößt gegen die ihm gegenüber seinem Vermieter obliegende Schadensminderungspflicht, wenn er das mit einem Inkassodienstleister zur Geltendmachung von Ansprüchen aus den §§ 556 ff. BGB gegenüber dem Vermieter eingegangene und - wegen eines dem Inkassodienstleister zur Last fallenden Verstoßes gegen Vorschriften des Verbraucherschutzes - zunächst nicht wirksam zustande gekommene Vertragsverhältnis im Nachhinein bestätigt oder genehmigt, sofern erstmals durch die nachträgliche Genehmigung oder Bestätigung Vergütungsansprüche des Inkassodienstleisters für von diesem zum Zeitpunkt der Genehmigung oder Bestätigung bereits erbrachte vorgerichtliche Rechtsdienstleistungen begründet werden.

Wird ein nach Inkrafttreten des WEMoG gefasster Abrechnungsbeschluss gem. § 28 Abs. 2 WEG mit dem Ziel angefochten, den Beschluss insgesamt für ungültig erklären zu lassen, bemisst sich der Streitwert grundsätzlich nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung. Das für die Berechnung der Grenzen des § 49 Satz 2 GKG maßgebliche Individualinteresse des Klägers entspricht seinem Anteil am Nennbetrag der Abrechnung.

Bei der Beurteilung der Frage, in welcher Höhe Mietkosten von den Jobcentern zu übernehmen sind, hat ein Vergleich mit den Mieten für Sozialwohnungen zu erfolgen. Mietpreise, die für nach dem Recht des sozialen Wohnungsbaus geförderte Wohnungen gezahlt werden, können nicht als unangemessen angesehen werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit drei Gruppen von „Dritten“ in Kontakt kommen, denen gegenüber rechtliche Beziehungen bestehen. Hierbei handelt es sich zunächst um ihre eigenen Vertragspartner, des weiteren um Dritte, zu denen weder die GdWE noch einzelne Wohnungseigentümer schuldrechtliche Beziehungen begründet haben (wie insbesondere Nachbarn) und schließlich um Nutzer von Sondereigentum, insbesondere Mieter. Das WEMoG hat die Beziehungen zu allen drei Gruppen – teils grundlegend – umgestaltet. Diese Neuerungen will vorliegender Beitrag aufzeigen und für Praktiker handhabbar machen.

Die Höhenbeschränkung in § 16 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 4 des baden-württembergischen Nachbarrechtsgesetzes (NRG) bezieht sich nur auf die in der jeweiligen Ziffer bezeichneten Gehölzarten. Andere, artgemäß größere Gehölze unterliegen, sofern sie im zu geringen Grenzabstand stehen, zwar einem verjährbaren Beseitigungsanspruch, nicht aber dem unverjährbaren Kürzungsanspruch.

Eine Grundstückseigentümerin kann eine Hecke auf ihrem Grundstück auch dann entfernen, wenn diese bisher als Sichtschutz zum Nachbargrundstück gedient hat und mit ihren Ästen auf das Nachbargrundstück deutlich hinüberragt. Sie benötigt jedenfalls dann keine Zustimmung des Nachbarn, wenn sämtliche Stämme der Hecke auf dem eigenen Grundstück aus dem Boden heraustreten.

Ein Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG ist nicht bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil das Rechenwerk nicht nachvollziehbar ist. Der Anfechtungskläger genügt seiner Darlegungslast für einen ergebnisrelevanten Fehler, wenn er darlegt, dass die Abrechnung nicht plausibel ist und daher Zweifel an der Richtigkeit der Nachschüsse und der angepassten Vorschüsse bestehen. Insoweit kommt der GdWE eine sekundäre Darlegungslast zu, vorzutragen, dass die Abrechnungsspitzen gleichwohl zutreffend sind.

Eine Klausel in einem Gewerbemietvertrag, wonach das Mietverhältnis bei höherer Gewalt nicht erlischt, sondern lediglich die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Miete endet, ist unwirksam. Der Mieter ist allein durch den Entfall der Mietzahlung nicht hinreichend geschützt, da allein mit der Ersparnis der Miete der Unternehmer keinen Gewinn erzielen kann, was allein durch die Geschäftstätigkeit ermöglicht wird.

§ 44 WEG regelt seit dem 1.12.2020 Beschlussklagen. Im Schwerpunkt sind dies die Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen. Die §§ 43 ff. WEG regeln den Katalog der WEG-Streitigkeiten. Sie bilden den Schwerpunkt der Klageverfahren. Für die Prozesspraxis stellt sich die Frage, ob die Regelungen der Beschlussklagen gem. § 44 Abs. 1 S. 1 und S. 2 WEG abschließend sind oder neben der entsprechenden bzw. analogen Anwendung dieser Vorschriften auch die Leistungs- und Feststellungsklage anwendbar sind. Ebenso stellt sich die Frage, was bei Kompetenzschutzstreitigkeiten gilt. Diesen Fragen geht der Beitrag nach.

Die Entfernung von Bäumen, die unter Missachtung des Grenzabstands gem. § 16 des baden-württembergischen Nachbarrechtsgesetzes (NRG) zu nahe an der Grenze gepflanzt wurden, kann allein zur Abwehr der von ihnen verursachten Immissionen (Nadeln, Zapfen) nach Verjährung des nachbarrechtlichen Beseitigungsanspruchs (§ 26 NRG) grundsätzlich auch nicht mehr gem. § 1004 BGB oder auf Grund des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses verlangt werden.

Der BGH hat sich vorliegend mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Verbraucherbauvertrag i.S.d. mit Wirkung zum 1.1.2018 neu eingeführten § 650i BGB vorliegt.

Ein Wohnungseigentümer, der eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung vornehmen will, muss einen Gestattungsbeschluss notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird. Dass der bauwillige Wohnungseigentümer dem Unterlassungsanspruch seinen Gestattungsanspruch nicht unter Berufung auf Treu und Glauben entgegenhalten kann, ist keine bloße Förmelei.

Dass eine Wohnung zur Ehewohnung wird, setzt ein subjektives und ein objektives Element voraus: subjektiv den gemeinsamen Willen beider Ehegatten („bestimmungsgemäß“), in dieser Wohnung das aus dem Recht und der Pflicht zur ehelichen Lebensgemeinschaft folgende Recht und die entsprechende Pflicht zur häuslichen Gemeinschaft verwirklichen zu wollen; objektiv muss die Indienststellung der Wohnung für eheliche Zwecke hinzukommen, also eine nach außen zu erkennende Nutzungsbeziehung der Ehegatten zu der Wohnung.

Eine Verweigerung der Belegeinsicht vor der Eigentümerversammlung führt nicht zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, einen Teil der Erhaltungsrücklage in eine Liquiditätsrücklage umzuwidmen, auch wenn Erhaltungsmaßnahmen anstehen, deren voraussichtliche Kosten den Betrag der vorhandenen Erhaltungsrücklage deutlich übersteigen.

Die Hausverwaltung eines Vermieters kann Empfangsvertreter des Vermieters hinsichtlich eines Kündigungsschreibens eines Mieters sein (§ 180 und § 542 BGB). Weist die Temperatur des Warmwassers nach ca. 15 Sekunden noch keine 40 °C bis 43 °C und nach ca. 30 Sekunden keine 55 °C auf (DIN 1988-200) kann ein Mietmangel vorliegen, der die Mieter der Wohnung berechtigt Mietminderungsansprüche gegenüber dem Vermieter geltend zu machen (§ 536 BGB).

Scheitert der Abschluss eines Mietvertrages über eine Immobilie, begeht der Vermieter verbotene Eigenmacht, wenn er den Mietinteressenten, dem die Mietsache bereits überlassen wurde, gegen seinen Willen aus dem Besitz setzt. Diese vorsätzliche unerlaubte Handlung schließt eine Aufrechnung des Vermieters mit ihm zustehenden Schadensersatzansprüchen aus. Zudem macht sich der Vermieter selbst schadensersatzfplichtig, wenn er zu Unrecht zurückgehaltene Sachen des Mietinteressenten im Anschluss an die Inbesitznahme veräußert oder entsorgt.

Schließen die Parteien eines Wohnungsmietvertrages gleichzeitig eine Nutzungsvereinbarung über einen Kellerraum, die für den Mieter während einer mehrjährigen Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar ist, kann dieses vertragliche Konstrukt auf eine Umgehung der Regelungen über die „Mietpreisbremse“ hinauslaufen. Dafür spricht vorliegend, dass in Berlin eine Wohnung üblicherweise einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst, ohne dass dafür ein zusätzliches Entgelt neben der Wohnungsmiete bezahlt werden muss.

Nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises kann davon ausgegangen werden, dass Handzettel eines Unternehmens auch von Werbeverteilern, die für das Unternehmen tätig sind, im Zuge von Werbeaktionen eingeworfen wurden. Hierbei handelt es sich um einen typischen Geschehensablauf. Die pauschale Behauptung, Dritte könnten Handzettel verteilt haben, steht der Bejahung des Anscheinsbeweises nicht entgegen.

Ist die Mietsache mangelhaft im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB, führt der Mietmangel kraft Gesetzes automatisch zu einer Reduzierung der Miete. Dieser Automatismus kennt aber „Ausnahmen“, die in der Beratung sowohl von Mietern als auch von Vermietern oft nicht hinreichend beachtet werden. Der folgende Beitrag fasst das Wesentliche zu den Ausschlusstatbeständen in der Wohnraummiete zusammen und setzt die Ausführungen in MietRB 2023, 54 fort.

Gehört zur Ausübung einer Grunddienstbarkeit eine Anlage auf dem belasteten Grundstück, kann zwischen den Eigentümern des dienenden und des herrschenden Grundstücks mit dinglicher Wirkung vereinbart werden, dass die Pflicht zur Unterhaltung der Anlage zwischen ihnen aufgeteilt wird. Möglich ist auch eine Vereinbarung, die sich auf die - anteilige - Verpflichtung zur Übernahme der zur Unterhaltung der Anlage erforderlichen Kosten beschränkt, ohne eine Pflicht zur tatsächlichen Unterhaltung zu begründen. Wenn sich eine Anlage auf zwei Grundstücke erstrecken soll und beide Eigentümer zur Nutzung der Anlage (auch) auf dem jeweils anderen Grundstück berechtigt sein sollen, können wechselseitige Grunddienstbarkeiten bestellt werden; die Grundstücke sind dann zugleich herrschendes und dienendes Grundstück.

Der Verkäufer einer Photovoltaikanlage muss den Käufer nicht ohne Weiteres darüber aufklären, dass die verkaufte Anlage nur dann Strom liefert, wenn das öffentliche Netz funktioniert. Dies hat das LG Frankenthal in einem Urteil klargestellt. Es hat daher der Kaufpreisklage der Firma gegen den Besteller einer Solaranlage vollumfänglich stattgegeben.

Beschlüsse, die während der Corona-Pandemie auf einer sog. „Ein-Personen-Versammlung“ gefasst worden sind, auf welcher die Eigentümer nur die Möglichkeit hatten, sich vom Verwalter vertreten lassen, sind nicht nichtig. Sie können aber anfechtbar sein, ohne dass es auf eine Kausalität des Ladungsmangels ankommt.

Die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung auf der Terrasse einer Miteigentümerin, mit welcher der andere Eigentümer seit Jahren im Streit liegt, ist auch dann unzumutbar, wenn die Terrasse zwar im Gemeinschaftseigentum liegt, aber faktisch alleine von der Miteigentümerin genutzt wird.

Es ist ausreichend, wenn der Vermieter in seiner Erhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert.

Werden in einer nach dem 30.11.2020 bei Gericht eingegangenen Beschlussmängelklage entgegen § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG die übrigen Wohnungseigentümer als Beklagte bezeichnet, kann die Klage nur dann als gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtet zu verstehen sein, wenn sich ein entsprechender Wille zweifelsfrei aus dem übrigen Inhalt der Klageschrift ergibt. Für eine solche Annahme genügt nicht bereits die Nennung des Verwalters im Anschluss an die Parteibezeichnung. Eine Beschlussanfechtungsklage, die nach dem 30.11.2020 eingeht und gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet ist, wahrt die Klagefrist gem. § 45 Satz 1 WEG nicht.

Ist die Mietsache mangelhaft im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB, führt der Mietmangel kraft Gesetzes automatisch zu einer Reduzierung der Miete. Dieser Automatismus kennt aber „Ausnahmen“, die in der Beratung sowohl von Mietern als auch von Vermietern oft nicht hinreichend beachtet werden. Der folgende Beitrag fasst das Wesentliche zu den Ausschlusstatbeständen in der Wohnraummiete zusammen.

Statistische Werte, die der Vermieter über die Anzahl der in den Vorjahren in der Kfz-Zulassungsstelle bearbeiteten Verwaltungsvorgänge bekanntgegeben hatte, können zwar zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrags gehören. Gibt es jedoch naheliegende Gründe für den ausbleibenden wirtschaftlichen Erfolg des Mieters, die seinem unternehmerischen Risiko zuzuordnen sind (hier: Insbesondere der zunehmende Wettbewerb durch Unternehmer, die vergleichbare Leistungen im Internet anbieten), so kann ihm das Festhalten an der Miete in unverminderter Höhe zugemutet werden.

§ 20 Abs. 1 WEG enthält eine sog. Bausperre für bauliche Veränderungen ohne Zustimmung der Eigentümer. Eine solche Veränderung stellt die Montage einer Photovoltaikanlage dar. Auch aus § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG kann nicht hergeleitet werden, dass über die privilegierten Wall-Boxen hinaus eine Photovoltaikanlage außen am Balkon angebracht werden darf.

Lesen Sie Ihre Zeitschrift via App mobil auf Ihrem Smartphone oder Tablet. Sammeln Sie dabei auch Fortbildungspunkte: mit der integrierten Lernerfolgskontrolle im Selbststudium gem. § 15 FAO. Exklusiv für Abonnenten der Zeitschriften und Beratermodule.

Für einen Mieter, der Räume zur Durchführung einer Veranstaltung gemietet hat, kommt grundsätzlich ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht, wenn die Veranstaltung aufgrund von hoheitlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nicht in der geplanten Form stattfinden kann. Nur wenn eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar ist, kann nach § 313 Abs. 3 BGB der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten oder bei Dauerschuldverhältnissen den Vertrag kündigen.

Das Recht, im Falle von Leistungsstörungen von dem Vertrag zurückzutreten (hier: gem. § 323 Abs. 1 BGB), steht bei einem Vertrag zugunsten Dritter grundsätzlich dem Versprechensempfänger und nicht dem Dritten zu. Auch eine Zustimmung des Dritten ist zur Wirksamkeit des Rücktritts nicht erforderlich, selbst wenn das Recht des Dritten unwiderruflich ist. Nicht ausgeschlossen ist allerdings eine Vereinbarung zwischen Versprechensempfänger und Versprechendem, dass das Rücktrittsrecht dem Dritten zustehen soll. Möglich ist es zudem, dass der Versprechensempfänger sein Rücktrittsrecht an den Dritten abtritt oder diesen zur Ausübung des Rücktrittsrechts ermächtigt.

Durch das am 1.1.2023 in Kraft getretene Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten sind diese zukünftig nach einem Stufenmodell zwischen den Mietvertragsparteien aufzuteilen. Der Beitrag stellt die mietrechtlichen Auswirkungen der neuen Regelungen dar und gibt Hinweise zu deren praktischer Umsetzung.

Ist ein nach § 53 Abs. 1 JustG NRW vorgeschriebenes Schlichtungsverfahren vor Klageerhebung durchgeführt worden, macht ein im Verlauf des gerichtlichen Verfahrens vorgenommener Parteiwechsel auf Beklagtenseite keinen neuen Schlichtungsversuch erforderlich.

Wenn - wie hier - die nach außen kommunizierte Funktion die Leitung der Gastronomie ist, erfasst die Handlungsvollmacht alle Rechtsgeschäfte, die zur Aufgabenerfüllung üblich und notwendig sind. Daran änderte auch die Laufzeit von 20 Jahren nichts. Diese ist im Bereich der Gewerbemiete nicht ungewöhnlich. die Handlungsvollmacht wird nicht im Handelsregister eingetragen.

Wenn der aus einer Grunddienstbarkeit Berechtigte durch Bezeichnung des herrschenden Grundstücks im Grundbuch eindeutig bezeichnet ist, kommt eine abweichende Auslegung anhand der Eintragungsbewilligung und der tatsächlichen Verhältnisse nicht in Betracht. Dies gilt auch dann, wenn die Grunddienstbarkeit zugunsten einer noch wegzumessenden Teilfläche bestellt worden war. Herrschendes Grundstück i.S.v. § 1018 BGB kann nur ein selbständiges Grundstück i.S.d. GBO, also eine räumlich abgegrenzte, auf einem besonderen Grundbuchblatt gebuchte Fläche sein. Ausreichend, aber auch erforderlich ist dabei, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Eintragung der Dienstbarkeit rechtlich selbständig ist.

Es gehört zum Geschäftsleben von WEG-Verwaltern gute und schlechte Geschäfte zu machen. Dass die Verwaltung in zwei aufeinander folgenden Jahren ein Verlustgeschäft sein mag, liegt im unternehmerischen Risiko; ebenso wird sie andere Verwaltungen innehaben, bei denen der Aufwand geringer ist als kalkuliert.

Nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nicht mehr den Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auch nach dem neuen Recht ist eine gerichtliche Beschlussersetzung grundsätzlich ausgeschlossen, wenn die verlangte Maßnahme bereits Gegenstand einer positiven Beschlussfassung ist, die von den Wohnungseigentümern nicht angefochten wurde.

Der Mieter von Geschäftsraum ist in noch stärkerem Maße als der Wohnraummieter darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten kann, weil die Ausgestaltung der Räume oft Teil des Geschäftskonzepts ist. Allerdings wurde die Revision zur Fortbildung des Rechts in der Frage zugelassen, ob sog. Dekorationsklauseln in AGB im Bereich des Gewerbemietrechts wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sind.

Der umzäunte Teil des Gehwegs ist, auch wenn er im Eigentum des Klägers steht, Teil einer öffentlichen Straße. Indem der Kläger einen Zaun auf dem Gehweg vor seinem Haus errichtet hat, hat er eine öffentliche Straße benutzt, ohne über die erforderliche Sondernutzungserlaubnis zu verfügen.

Nach § 6a Abs. 1 und 2 HeizkostenV ist – auch im Hochsommer – der letztmonatige Heizungs- und bei zentraler Warmwasserversorgung der Warmwasserverbrauch mitzuteilen. Er ist mit dem vormonatigen Verbrauch sowie dem Verbrauch des namensgleichen Monats des Vorjahres zu vergleichen. Die Angaben müssen in Kilowattstunden erfolgen. Doch zeigen die überwiegend verwendeten Heizkostenverteiler gar keine Kilowattstunden an. Auch der Warmwasserverbrauch muss in kWh angegeben werden, obwohl Warmwasser seit Jahrzehnten in Kubikmetern abgerechnet wird. Pflichtgemäß muss schließlich der vormonatige Verbrauch mit dem eines „normierten Durchschnittsnutzers" verglichen werden. Nur, wer ist das? Unter Bezugnahme auf die Gesetzesmaterialien und die Stimmen der Fachliteratur wird diesen Fragen nachgegangen. Der Beitrag setzt die Ausführungen in MietRB 2022, 366 fort.

§ 566 BGB findet auf die Erbauseinandersetzung weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung. Eine Vereinbarung zum Übergang von Lasten und Nutzungen enthält keine Ermächtigung des Erwerbers zur Ausübung von Gestaltungsrechten (hier: dem Ausspruch der Kündigung).

Rechtliche Konflikte lösen ohne Streit vor Gericht - für diesen ressourcenschonenden Weg der Konfliktbeilegung wirbt das neue Streitschlichtungsportal "Recht ohne Streit". Die Initiatoren bieten Menschen, Unternehmen oder Institutionen, die von einem zivilrechtlichen Konflikt betroffen sind, konkrete digitale Hilfestellungen.

Das Berufungsgericht muss bei einer Berufungseinlegung durch den Streithelfer auch dann prüfen, ob der Beitritt den Anforderungen des § 70 Abs. 1 Satz 2 ZPO genügt, wenn der Beitritt bereits erstinstanzlich mit der Einlegung eines Einspruchs gegen ein Versäumnisurteil verbunden worden ist.

Der Versicherungsnehmerin stehen auf Grundlage der hier vereinbarten Versicherungsbedingungen Ansprüche aus einer Betriebsschließungsversicherung wegen der teilweisen Einstellung ihres Hotelbetriebs in Niedersachsen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie während des sog. "zweiten Lockdowns" zu. Allerdings ist der Versicherer nicht verpflichtet, eine Entschädigung aus Anlass der Betriebsschließung während des sog. "ersten Lockdowns" zu zahlen.

Die Neubearbeitung des Verwaltungsbeirats-Teils in der 5. Auflage des Anwalts-Handbuches Wohnungseigentumsrecht hat bei der Beiratsbestellung nicht nur wohnungseigentumsrechtliche, sondern auch datenschutzrechtliche Fragen aufgeworfen. Sie knüpfen an die Bestellung gemeinschaftsfremder Personen in den Verwaltungsbeirat an und bieten Gelegenheit für eine Betrachtung wohnungseigentumsrechtlicher und datenschutzrechtlicher Brennpunkte. In der bisher veröffentlichten Literatur sind zum Thema „gemeinschaftsfremde Personen im Verwaltungsbeirat“ keine datenschutzrechtlichen Erwägungen zu finden; offensichtlich ist das Thema noch nicht in der „WEG-Gemeinde“ angekommen.

Ist mit einer Erhaltungsmaßnahme ein Beschluss über die Verteilung der Kosten getroffen worden, steht einer späteren Änderung des Kostenverteilerschlüssels im Regelfall schutzwürdiges Interesse der Eigentümer entgegen. Da Gegenstand des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 WEG nur noch die sog. Abrechnungsspitzen sind, hat die Anfechtungsklage bereits dann Erfolg, wenn eine Position der Jahresabrechnung einen ergebnisrelevanten Fehler enthält. Teilbarkeit liegt hingegen bezüglich des Beschlusses über die Anpassung der Vor- und Nachschüsse der laufenden Bewirtschaftungskosten und der Rücklagen vor.

Ein die Berufung nach § 522 Abs. 1 Satz 2 ZPO verwerfender Beschluss muss jedenfalls die die Verwerfung tragenden Feststellungen enthalten, weil anderenfalls dem Rechtsbeschwerdegericht die Überprüfung der Entscheidung nicht möglich ist.

Wird ein bestimmender, grundsätzlich von einem zur Vertretung berechtigten Rechtsanwalt eigenhändig zu unterzeichnender Schriftsatz - hier Berufungsbegründung (§ 520 Abs. 5, § 130 Nr. 6 ZPO) - von dem den Schriftsatz verfassenden Rechtsanwalt nicht unterzeichnet und vom unterzeichnenden Rechtsanwalt nicht verantwortet, fehlt es an einer wirksamen Unterschrift.

Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung ist zu beachten, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist. Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB oder auch einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist.

Die Abrechnung einer Position „Hausmeister/Garten/Treppe“ in einer kombinierten Betriebs- und Heizkostenabrechnung ist formell unwirksam, da es sich auch hier um eine unzulässige Mischposition handelt. Auch die Abrechnungen einer Position „Allgemeinstrom“ ist formell teilunwirksam, da nach § 2 Nr. 11 BetrKV die Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind.

Bei § 575 Abs. 1 BGB handelt es sich um eine international zwingende Formvorschrift i.S.v. Art. 11 Abs. 5 Rom-I-VO. Eine solche international zwingende Wirkung ist in der Regel solchen Formvorschriften zuzubilligen, deren Schutzzweck es erfordert, dass sie sich auch gegenüber an sich einschlägigen ausländischen Formvorschriften durchsetzen. Maßgeblich ist, ob dieser Staat, wenn aus seiner Sicht inländische Immobilien betroffen sind, inländische Formvorschriften ohne Rücksicht auf den Abschlussort des Vertrages oder sein Geschäftsstatut anwendet.