Otto Schmidt Verlag

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Aktuell im MietRB
Die fortschreitende Mietenentwicklung in den Ballungszentren hält weiterhin an. Da der Wohnungsneubau dem steigenden Wohnbedarf nicht gerecht wird, setzt der Gesetzgeber weiterhin auf die bislang relativ wirkungslos gebliebene Regulierung der höchstzulässigen Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Um dieser sog. Mietpreisbremse die gewünschte Wirkung zu verleihen, hat der Gesetzgeber am 14.2.2020 nunmehr die mittlerweile zweite Verschärfung in relativ kurzer Zeit beschlossen (BT-Drucks. 19/15824). Insbesondere soll es den einzelnen Bundesländern ermöglicht werden, „ein Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt“ und damit die Anwendung der sog. Mietpreisbremse nicht nur einmalig für bis zu fünf Jahre, sondern wiederholt zu bestimmen. Zudem soll der Anspruch des Mieters auf Erstattung überzahlter Miete gegenüber dem Mieter effektiver ausgestaltet werden.

EuGH, C-724/18 u.a.: Schlussanträge des Generalanwalts vom 2.4.2020
Die Dienstleistungsrichtlinie ist auf die kurzfristige Peer-to-Peer-Vermietung möblierten Wohnraums anwendbar. Eine Knappheit langfristig verfügbaren Wohnraums stellt einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses dar, der eine nationale Maßnahme rechtfertigen kann, die die wiederholte Vermietung von zu Wohnzwecken bestimmten Räumlichkeiten für kurze Zeit und an eine Laufkundschaft, die dort keinen Wohnsitz begründet, einer Genehmigungspflicht unterwirft.

BGH v. 21.2.2020 - V ZR 17/19
Bei einer einheitlichen Entscheidung des Wohnungseigentumsgerichts in erster Instanz richtet sich die Zuständigkeit des Berufungsgerichts auch dann einheitlich nach § 72 Abs. 2 GVG, wenn nur ein Teil der Entscheidung eine Wohnungseigentumssache i.S.v. § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG betrifft. Ein Rechtsanwalt darf sich in aller Regel auch dann noch auf eine unrichtige Rechtsmittelbelehrung in Wohnungseigentumssachen und in Zivilsachen mit wohnungseigentumsrechtlichem Bezug verlassen, wenn der gegnerische Anwalt deren Richtigkeit in Zweifel zieht.

Das Corona-Virus (COVID-19) sorgt für bisher nie da gewesene Probleme. Die Unsicherheit ist groß. Schnelle, manchmal auch pragmatische und häufig fachgebietsübergreifende Lösungen sind nun gefragt. Rechtlich ist vieles Neuland. Um Berater und Unternehmer in dieser Situation zu unterstützen, stellt der Verlag Dr. Otto Schmidt auf einer umfassenden Corona-Themenseite aktuelle Informationen, vertiefende Beiträge sowie Arbeitshilfen und Muster zu allen relevanten Rechtsfragen zum Thema zur Verfügung - zitierfähig und rechtssicher.

Der Bundesrat hat am 27.3.2020 zahlreiche Änderungen u.a. im Mietrecht gebilligt, die der Bundestag zwei Tage zuvor verabschiedet hatte. Ziel des Gesetzes ist, die Folgen der Corona-Pandemie für Bürgerinnen und Bürger abzumildern.

LG Berlin v. 26.3.2020 - 67 S 16/20
Die gerichtliche Räumungsfrist in einer Wohnraummietsache muss wegen der Corona-Pandemie zumindest bis zum 30.6.2020 verlängert werden. Zurzeit ist die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum, die in Berlin wegen der Anspannung des örtlichen Wohnungsmarktes ohnehin besonders erschwert ist, für einen zur Räumung verpflichteten Mieter derzeit überwiegend unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen.

BFH v. 3.9.2019 - IX R 10/19
Wird eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet, ist dies für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3  2. Alt. EStG unschädlich, wenn der Steuerpflichtige das Immobilienobjekt - zusammenhängend - im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

BGH 13.12.2019, V ZR 43/19
Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung; für diese ist der Verband im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern nicht zuständig. Deshalb ist ein Dritter, auf den Verkehrssicherungspflichten übertragen werden, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfe des Verbandes. Verletzt der Dritte schuldhaft die Verkehrssicherungspflicht, begründet dies keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gem. § 280 Abs. 1 BGB gegen den Verband.

Aus dem MietRB
Als die Miete für März 2020 fällig wurde, waren Geschäfte geöffnet und konnten Spielplätze genutzt werden. Nun bestehen teilweise schon Ausgangssperren und schreiben die Mieter ihren Vermietern, dass sie im April keine Miete zahlen werden (können). In dieser Situation soll eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt werden, in der die Rechtslage beleuchtet wird.

Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes beschlossen. Insbesondere die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften soll effektiver gestaltet und bauliche Maßnahmen u.a. zur energetischen Sanierung und zur Barrierereduzierung vereinfacht werden. Sowohl Wohnungseigentümer als auch Mieter erhalten zudem einen Rechtsanspruch auf den Einbau einer Ladeeinrichtung für ein Elektrofahrzeug. Außerdem kann künftig jeder Wohnungseigentümer einen Glasfaserschluss mit hoher Kapazität verlangen.

Die Bundesregierung stellt Hilfen für die Kultur- und Kreativwirtschaft in Milliardenhöhe in Aussicht. Der Zugang zur Grundsicherung soll erleichtert werden. Hinzu kommen betriebliche Absicherungen sowie zusätzliche Erleichterungen vor allem des Zivilrechts. Die hierfür erforderlichen gesetzlichen Änderungen sollen in dieser Woche beschlossen werden. Die Hilfsangebote und Fördermaßnahmen, die sich an Unternehmen, Angestellte und Solo-Selbständige richten, im Überblick:

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie haben in Deutschland zu ganz erheblichen Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und Wirtschaftslebens geführt, die noch vor wenigen Wochen undenkbar erschienen. Die Regierung bringt aus diesem Grunde Eilmaßnahmen auf den Weg. In diesem Beitrag finden Sie geplante Maßnahmen zum Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Wohnungseigentumsrecht.

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie haben in Deutschland zu ganz erheblichen Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und Wirtschaftslebens geführt, die noch vor wenigen Wochen undenkbar erschienen. Die Regierung bringt aus diesem Grunde Eilmaßnahmen auf den Weg. In diesem Beitrag finden Sie geplante Maßnahmen zum Zivilrecht.

BFH v. 5.12.2019 - II R 37/18
Verpflichtet sich der Käufer beim Kauf eines Grundstücks, dieses dem Verkäufer ohne angemessenes Entgelt zur Nutzung zu überlassen, liegt darin eine Gegenleistung für das Grundstück.

Die Mietpreisbremse wird verlängert und verschärft: Der Bundesrat hat einen entsprechenden Gesetzesbeschluss des Bundestages am 13.03.2020 gebilligt.

BGH v. 15.11.2019 - V ZR 9/19
§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auch im Wohnungseigentumsrecht auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar. In den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der Rohrwärmeverluste weniger als 20 % der abgegebenen Wärmemengen erfasst wird.

BGH v. 13.3.2020 - V ZR 33/19
Der u.a. für das Immobilienkaufrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH hat über ein Verfahren zu entscheiden, in dem die Käufer einer Eigentumswohnung von dem Verkäufer Schadensersatz wegen Feuchtigkeit in der Wohnung verlangen und ihre Forderung anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten berechnen. Wegen einer aus seiner Sicht bestehenden Divergenz der höchstrichterlichen Rechtsprechung hat er beschlossen, eine Anfrage gem. § 132 Abs. 3 Satz 1 GVG an den u.a. für das Werkvertragsrecht zuständigen VII. Zivilsenat zu richten.

BVerfG v. 10.3.2020 - 1 BvQ 15/20
Da BVerfG hat den Antrag von Vermietern in Berlin auf vorläufige Außerkraftsetzung der Bußgeldvorschriften des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (sog. Mietendeckel) abgelehnt. Die Antragsteller, die Wohnungen in Berlin vermieten, wollten erreichen, dass die Verletzung von bestimmten Auskunftspflichten und Verboten zur gesetzlich bestimmten Höchstmiete vorläufig nicht als Ordnungswidrigkeit eingestuft wird.

Aktuell im MietRB
Der Beitrag untersucht die Möglichkeiten, das Kündigungsrecht einer oder beider Parteien in einem unbefristeten Mietvertrag für eine bestimmte oder auf unbestimmte Zeit auszuschließen. In Teil I (MietRB 2020, 55) wurden die Möglichkeiten des individualvertraglichen Ausschlusses dargestellt, Teil II behandelt formularvertragliche Ausschlussklauseln.

BGH v. 29.1.2020 - VIII ZR 244/18
Der BGH hat sich vorliegend mit der Abrechnung von Betriebskosten in großen Wohnanlagen befasst. Er hat sich dabei insbesondere mit den an die Betriebskostenabrechnung in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen auseinandergesetzt.

LG Berlin v. 8.1.2020 - 66 S 181/18
Wird eine Kündigung darauf gestützt, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, so muss ein erheblicher Rückstand für jeden der beiden Termine feststellbar sein. Dieses Erfordernis besteht gegebenenfalls neben der für Wohnraummietverhältnisse geltenden Mindesthöhe des Gesamtrückstandes. Ein Rückstand, der lediglich 19 % der gesamten Monatsmiete (brutto/warm) ausmacht, und der die Summe der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen unterschreitet, begründet für diesen Monat keinen erheblichen Zahlungsrückstand i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB.

BGH v. 11.10.2019 - V ZR 7/19
Eine Vereinbarung, mit der die Parteien eines Grundstückskaufvertrags die Möglichkeit zur Nutzung des Grundstücks beschränken (hier: Verbot der Milchverarbeitung), führt nicht zu einer Änderung oder Neubegründung von Erwerbs- oder Veräußerungspflichten und ist daher nach bindend erklärter Auflassung formlos möglich.

AG München v. 13.1.2020 - 1111 OWi 254 Js 172785/19
Ein 45-jähriger Werbekaufmann aus München wurde wegen einer Ordnungswidrigkeit der Zweckentfremdung von Wohnraum zu einer Geldbuße von 6.000 verurteilt. Zu Lasten des Betroffenen war insbesondere zu sehen, dass es sich um eine große - familientaugliche - Wohnung handelte, die dem regulären Wohnungsmarkt entzogen wurde.

LG Koblenz v. 23.12.2019 - 2 S 34/19 WEG
Eine zu Wohnzwecken vermietete Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf nicht als Kindertagespflegestelle für bis zu fünf Kinder genutzt werden, wenn dem Nachbarn hierdurch nicht hinnehmbare Belastungen (hier: durch rangierende Pkw) entstehen.

AG München v. 11.12.2019 - 425 C 4118/19
Die Erlaubnis zur Untervermietung darf der Vermieter verweigern, wenn ihm wichtige Informationen über die Person des potenziellen Untermieters (insbesondere zu dessen beruflicher Tätigkeit) vorenthalten werden.

Aktuell im MietRB
Der Beitrag untersucht die Möglichkeiten, das Kündigungsrecht einer oder beider Parteien in einem unbefristeten Mietvertrag für eine bestimmte oder auf unbestimmte Zeit auszuschließen.

BGH v. 23.1.2020 - III ZR 28/19
Bei Verwendung einer (unwirksamen) unbefristeten Fortgeltungsklausel in einem von ihm vorformulierten Angebot zum Kauf einer Immobilie handelt der Zentral- bzw. Vollzugsnotar amtspflichtwidrig, wenn er ohne vorherige Abklärung des Willens der Käufer in Bezug auf das weitere Vorgehen im Rahmen der ihm obliegenden "betreuenden" Belehrung die Annahme der Verkäuferin beurkundet und den Kaufvertrag vollzieht, insbesondere, indem er die Fälligkeit des Kaufpreises gegenüber den Käufern bestätigt.

BGH v. 18.10.2019 - V ZR 188/18
Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gemäß § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, muss die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selber tragen. Er darf die Kosten eines Verfahrens nach § 12 Abs. 1 WEG jedenfalls dann aus dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen, wenn der Verwaltervertrag ihn dazu ermächtigt.

AG Charlottenburg v. 19.12.2019 - 230 C 79/19
Auch das Auffangen der Tropfen, die für zwei bis drei Stunden anfielen, als das Wasser von oben durch die Decke drang, war eine Gebrauchsbeeinträchtigung, die indes die Schwelle der Unerheblichkeit nicht überschritt. Eine Schüssel auf dem Zimmerboden für wenige Stunden muss ein Wohnungsmieter schlicht einmal aushalten.

OLG München 7.1.2020, 34 Wx 420/19
Die Berichtigung des durch den Tod eines Gesellschafters bürgerlichen Rechts unrichtig gewordenen Grundbuchs setzt neben dem Nachweis des Versterbens eines bisherigen Gesellschafters und des Nachweises der Erbfolge einen Nachweis des Inhalts des Gesellschaftsvertrags voraus. Wurde dieser privatschriftlich errichtet, kann die Vorlage dieses nicht in der grundbuchrechtlichen Form entsprechenden Gesellschaftsvertrags genügen.

Der Deutscher Anwaltverein (DAV) hat sehr kritisch zum Referentenentwurf des BMJV "eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz - WEModG) Stellung genommen. Die Stellungnahme hatte zuvor der DAV-Ausschuss Miet- und Wohnrecht unter Mitwirkung des DAV-Ausschusses Privates Bau- und Architektenrecht erarbeitet.

Der Deutsche Bundestag hat am 14.2.2020 in zweiter und dritter Lesung den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz eingebrachten Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn beschlossen.

OLG Frankfurt a.M. v. 13.2.2020 - 1 U 60/19
Mieter können wegen der Unwirksamkeit der sog. Mietpreisbremse vom Land Hessen keinen Schadensersatz verlangen. Zum einen gibt es im Allgemeinen keine Amtshaftungsansprüche wegen fehlerhafter Gesetzgebung. Zum anderen müssen die betroffenen Mieter auch nicht wegen enttäuschten Vertrauens entschädigt werden, wenn sie auf die Gültigkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung vertraut und deshalb eine Wohnung mit der Erwartung angemietet hatten, dass sie den überhöhten Teil der Miete zurückfordern können.

LG Osnabrück v. 29.1.2020 - 1 S 117/19
Bei der Frage, ob zur wirtschaftlichen Verwertung einer Immobilie die Kündigung der bestehenden Mietverhältnisse erforderlich ist, kommt es generell darauf an, welcher Preis im vermieteten Zustand und welcher im unvermieteten Zustand erzielt werden kann. Ein gewisser Preisnachteil durch einen Verkauf im vermieteten Zustand ist dem Vermieter dabei zumutbar.

Ab sofort stellt Otto Schmidt seine Meldungen über den Amazon-Sprachassistenten Alexa zur Verfügung.

Aktuell im MietRB
Zu einem "Dauerbrenner" im Wohnungseigentumsrecht sind die Fälle geworden, in denen sich ein Mieter einer Wohnungseigentumseinheit so verhält, dass er die Wohnungseigentümer anderer Einheiten stört. In eine Auseinandersetzung über die Pflicht zur Unterlassung und deren Folgen sind hier drei Parteien involviert. Im folgenden Beitrag sollen die unterschiedlichen Ansprüche in dem Dreiecksverhältnis Wohnungseigentümer, Mieter und vermietender Wohnungseigentümer unter Berücksichtigung des aktuellen und grundlegenden Urteils des BGH v. 25.10.2019 - V ZR 271/18 (MietRB 2020, 45 ff. [in diesem Heft]) beleuchtet werden.

Der Bundesrat hat am 20.12.2019 den Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht veröffentlicht. Mit dem Gesetzentwurf soll § 550 BGB, der die auch auf das Gewerbemietrecht anwendbare, sog. Schriftformklausel regelt, aufgehoben werden.

AG München v. 17.7.2019 - 425 C 12888/17
Bei nicht ordnungsgemäßer Einweisung haftet der Vermieter für den aufgrund fehlerhafter Benutzung eines Duplexstellplatzes entstandenen Schaden am Pkw des Mieters.

BGH v. 9.1.2020 - IX ZR 61/19
Berät ein Rechtsanwalt eine Mandantin im Zusammenhang mit einer Scheidungsfolgenvereinbarung, hat er sie auf die Notwendigkeit der Einschaltung eines Steuerberaters hinzuweisen, sofern sich bei sachgerechter Bearbeitung wegen der Übertragung von Grundeigentum eine steuerliche Belastung nach § 22 Nr. 2, § 23 EStG aufdrängen kann und er zu einer steuerrechtlichen Beratung nicht bereit oder imstande ist. Der durch eine fehlerhafte steuerliche Beratung verursachte Schaden umfasst die Kosten eines von dem Mandanten eingeholten Wertgutachtens, mit dessen Hilfe ein geringerer Verkehrswert eines für die Steuerfestsetzung maßgeblichen Grundstücks nachgewiesen und die Steuerlast verringert werden kann.

OLG Hamm v. 17.10.2019 - 24 U 146/18
Wird die Übertragung von Brandfolgen durch Lagerung brennbaren Holzes in einem bauordnungswidrig an der Grundstücksgrenze errichteten Holzunterstand ermöglicht, muss die verantwortliche Nachbarin für diese Folgen (hier: u.a. Beschädigung von zwei Ferraris) gegenüber ihrem Grundstücksnachbarn einstehen.