Otto Schmidt Verlag

Nachrichten


BGH v. 16.4.2021 - V ZR 17/20
Das lediglich allgemeine, von einem konkreten Sicherungsbedürfnis losgelöste Interesse des Eigentümers, sein mit einem Wegerecht belastetes Grundstück einzufrieden, kann für sich genommen einen Anspruch gegen den dienstbarkeitsberechtigten Nachbarn, ein auf dem Weg an der gemeinsamen Grundstücksgrenze angebrachtes Tor nach jeder Durchfahrt zu schließen, nicht begründen; vielmehr sind das Einfriedungsinteresse des Eigentümers und das Interesse des Berechtigten an der ungehinderten Ausübung seines Wegerechts unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls gegeneinander abzuwägen.

LG Frankfurt a.M. v. 16.4.2021, 2-07 O 214/20
Sollte man der Auffassung folgen, dass die streitgegenständliche Klausel gem. § 307 Abs. 1 BGB im Ganzen unwirksam wäre, so würde die Rechtsfolge des § 306 Abs. 2 BGB eintreten und der Inhalt des Vertrages sich alleine nach den gesetzlichen Vorschriften, also §§ 652 ff. BGB, richten.

AG Wiesbaden v. 26.4.2021, 93 C 2338/20
Eine Sammlung mehrerer Mietverträge eines Vermieters stellt ein Dateisystem gem. Art. 2 Abs. 1, Art. 4 Nr. 6 DSGVO. Der Mieter hat in diesem Fall grundsätzlich einen Anspruch auf Datenauskunft gegen den Vermieter nach Art. 15 DSGVO. Die Speicherung von Namen und Telefonnummer eines Mieters im Mobiltelefon des Vermieters stellt zudem eine automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten gem. Art. 2 Abs. 1 DSGVO dar.

Aktuell im MietRB
Die WEG-Reform 2020, in Kraft getreten am 1.12.2020, knüpft an gesehene Sanierungsstaus an, will Wohnungs- und Teileigentum auch energetisch optimieren, und vereinfacht deshalb die Möglichkeiten zur Durchsetzung baulicher Veränderungen deutlich. Nach wie vor unterscheidet das Gesetz zwischen baulicher Veränderung und Fällen der Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich der Abwicklung eingetretener Bauschäden.

BGH v. 11.6.2021 - V ZR 234/19
Ein Grundstücksnachbar darf - vorbehaltlich naturschutzrechtlicher Beschränkungen - von seinem Selbsthilferecht aus § 910 BGB auch dann Gebrauch machen, wenn durch das Abschneiden überhängender Äste das Absterben des Baums oder der Verlust seiner Standfestigkeit droht.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat darauf hingewiesen, dass nach dem WEMoG ab Dezember 2022 zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört. Um eine einheitliche Qualität der Zertifizierung sicherzustellen, ist eine bundeseinheitliche Regelung des Prüfungsverfahrens und der Prüfungsgegenstände erforderlich. Zudem sollen Ausnahmen von der Verpflichtung zur Ablegung einer Prüfung geregelt werden.

BGH v. 28.4.2021 - VIII ZR 6/19
Auch wenn ein Mieter seine Behauptung, ihm sei ein Umzug wegen einer bestehenden Erkrankung nicht zuzumuten, unter Vorlage bestätigender ärztlicher Atteste geltend macht, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich.

BGH v. 28.4.2021 - VIII ZR 22/20
Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen bzw. die Reichweite einer dem Mietspiegel ggf. zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf.

VG Köln v. 20.5.2021 - 8 K 3904/18
Der an den Eigentümer einer in der Severinstraße gelegenen Wohnimmobilie gerichtete Abgabenbescheid auf Basis einer Satzung der Stadt Köln nach dem Gesetz über Immobilien- und Standortgemeinschaften (ISGG NRW) ist rechtswidrig. Dies hat das VG Köln entschieden und damit der Klage eines Anliegers stattgegeben.

Aktuell im MietRB
Die Beschlussersetzungsklage ist durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020 (BGBl. I, 2187) mit der Neukonzeption der Rechtsbeziehungen zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die durch den Verwalter als Organ handelt, und weitere Regelungen in das Zentrum des Individualrechtsschutzes gestellt worden. Sie ermöglicht es dem einzelnen Wohnungseigentümer, seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) bei unterbliebenen oder unzureichenden Entscheidungen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Träger der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 1 WEG) durchzusetzen, soweit das verlangte Verwaltungshandeln eine Beschlussfassung erfordert. – Der Beitrag beleuchtet einzelne Fragen der Neuregelung im Anschluss an die Darstellung der Beschlussersetzungsklage in MietRB 2020, 335 und 283. Er setzt die Ausführungen in MietRB 2021, 155 fort.

BGH v. 28.4.2021 - VIII ZR 5/20
Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) bzgl. jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären.

LG Berlin v. 25.5.2021, 67 S 345/18
Mieter können von Vermietern unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter und ihre langjährige und tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Folgen des Wohnungsverlustes können im Einzelfall so schwerwiegend sein, dass sie auf eine Verletzung ihrer durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde hinausliefen.

OLG Nürnberg v. 10.5.2021, 8 U 3174/20
Den Wohnungseigentümer kann im Einzelfall nach § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB die Obliegenheit treffen, die sein Sondereigentum betreffenden Schäden zunächst aus eigenen Mitteln zu beseitigen, um die Wohnung mit zumutbarem Aufwand wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Bei Verletzung dieser Obliegenheit ist der zu ersetzende Mietausfallschaden zeitlich zu begrenzen.

BGH v. 22.3.2021 - NotSt(Brfg) 4/20
Ein Notar verstößt gegen seine Amtspflicht zur Vermeidung des Anscheins der Abhängigkeit oder Parteilichkeit, wenn er - jedenfalls: wiederholt - Beurkundungen in den Räumen einer Vertragspartei vornimmt, ohne dafür sachliche Gründe vorweisen zu können. Die Beurkundung in Räumen einer Gemeinde kann geeignet sein, den Anschein zu begründen, der Notar stehe in einem unangemessenen Näheverhältnis zu dieser Gemeinde, und auf diese Weise die notariellen Amtspflichten aus § 14 Abs. 3 Satz 2 BNotO verletzen.

AG Frankfurt a.M. v. 19.3.2021 - 477 F 23297/20 RI
Der getrenntlebende Ehemann darf die Zustimmung seiner Noch-Ehefrau zur Kündigung der einst gemeinsam angemieteten Ehewohnung fordern.

Aktuell im MietRB
Die Beschlussersetzungsklage ist durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020 (BGBl. I, 2187) mit der Neukonzeption der Rechtsbeziehungen zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die durch den Verwalter als Organ handelt, und weitere Regelungen in das Zentrum des Individualrechtsschutzes gestellt worden. Sie ermöglicht es dem einzelnen Wohnungseigentümer, seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) bei unterbliebenen oder unzureichenden Entscheidungen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Träger der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 1 WEG) durchzusetzen, soweit das verlangte Verwaltungshandeln eine Beschlussfassung erfordert. – Der Beitrag beleuchtet einzelne Fragen der Neuregelung im Anschluss an die Darstellung der Beschlussersetzungsklage in MietRB 2020, 283 und 335.

OLG Hamm v. 7.1.2021 - 18 U 109/18
Die Unwirksamkeit einer im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen eines „Makler-Alleinauftrags“ dem Kunden gestellten sog. Verweisungsklausel infiziert nicht in jedem Fall eine in allgemeinerem Zusammenhang geregelte Verlängerungsklausel. Die Inanspruchnahme von Maklerleistungen auf der Grundlage eines teilweise unwirksamen Makler-Alleinauftrags kann gleichwohl zur Entstehung von Courtageansprüchen führen.

LG Duisburg v. 12.4.2021 - 13 S 106/20
Hat der Mieter eine Barkaution gestellt und wird die Mietsache danach an einen Dritten veräußert, kann der Mieter grundsätzlich von dem früheren Vermieter die Weitergabe der Kaution von dem früheren Vermieter an den Erwerber verlangen. Auch nach Wegfall von § 572 BGB (a.F.) und Inkrafttreten von § 566a S. 2 BGB besteht weiterhin ein berechtigtes Interesse des Mieters, den Anspruch auf Weitergabe gegen den früheren Vermieter im eigenen Namen geltend machen zu können.

BGH v. 7.5.2021 - V ZR 299/19
Für bereits vor dem 1.12.2020 bei Gericht anhängige Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs (z.B. Verwalter) über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird.

BGH v. 31.3.2021 - XII ZR 42/20
Übernimmt der gewerbliche Mieter eine Verpflichtung zur Umgestaltung der Mietsache als (teilweise) Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und bezieht sich die Umgestaltungspflicht auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe, gilt für Ersatzansprüche wegen Nichterfüllung oder nicht vollständiger Erfüllung der Verpflichtung die kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB.

Aktuell im MietRB
Die COVID-19-Pandemie hat die gesamte deutsche Wirtschaft und insbesondere den Einzelhandel hart getroffen. Viele Geschäftsführer von Einzelhandelsunternehmen, die ihr Geschäft auf gemieteten Flächen betreiben, sehen sich gezwungen, die Zahlungsfähigkeit des eigenen Unternehmens täglich aufs Neue zu überprüfen. Konnte das eigene Geschäft aufgrund der deutschlandweiten Betriebsschließungen und -beschränkungen nicht mehr bzw. nur eingeschränkt betrieben werden, drängt sich die Frage auf, ob dennoch die volle Miete für das Geschäft gezahlt und etwa offenstehende Mietforderungen bei der Bewertung der Zahlungsunfähigkeit zu berücksichtigen sind. Eine eindeutige Antwort auf diese Frage findet sich in Literatur und Rechtsprechung nicht. Die aktuelle Situation und die ab dem 1.5.2021 wieder vollständig zu berücksichtigende Insolvenzantragspflicht bieten Anlass, sich der Thematik zu nähern.

BGH v. 11.12.2020 - V ZR 268/19
Die ordnungsmäßige Nutzung eines Wohngrundstücks setzt dessen Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug ausnahmsweise nicht voraus, wenn das Grundstück in einem Gebiet liegt, in dem der Kraftfahrzeugverkehr nach der planerischen Konzeption von den einzelnen Wohngrundstücken ferngehalten werden soll. In einem solchen Fall kann kein Notwegrecht verlangt werden.

BGH v. 8.12.2020 - KZR 124/18
Ein privater Vermieter, der aufgrund seiner marktbeherrschenden Stellung vor einer Vermietung den aktuellen Bedarf im Wege der Ausschreibung ermitteln muss, ist nicht verpflichtet, ein förmliches, die Vorschriften des Vergaberechts beachtendes Ausschreibungsverfahren durchzuführen und dessen Grundsätze einzuhalten. Bei Verträgen, die aufgrund der Länge ihrer Laufzeit gegen das Behinderungs- oder Diskriminierungsverbot des § 19 Abs. 2 Nr. 1 GWB verstoßen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sie im Wege einer geltungserhaltenden Reduktion auf das zeitlich zulässige Maß zurückzuführen. Die berechtigte Verkehrserwartung der Besucher einer Kfz-Zulassungsstelle, dass sich in dem Gebäude oder in unmittelbarer räumlicher Nähe Ladenlokale von Schilderprägern befinden, bei denen sie im Anschluss an die behördlich erteilte Zulassung zügig die erforderlichen Kfz-Kennzeichen erwerben können, kann zur Folge haben, dass einem in dem Gebäude tätigen Schilderpräger kein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz zukommen kann.

BGH v. 26.2.2021 - V ZR 290/19
Soll der Verwalter die Jahresabrechnung nur vorlegen, um den Wohnungseigentümern die Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung von Vorschüssen zu ermöglichen, und wird deshalb nur die Erstellung des Zahlenwerks verlangt, ist die Aufstellung der Jahresabrechnung eine vertretbare Handlung, auf die § 637 Abs. 3 BGB anzuwenden ist.

BGH v. 10.2.2021 - XII ZB 284/19
Für die Einhaltung der Schriftform ist es nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt. Vielmehr genügt es, wenn diese Voraussetzungen durch eine nachfolgende Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde erfüllt werden. Dabei kann es im Einzelfall auch genügen, wenn lediglich eine dem Vertrag beigefügte Anlage von den Parteien unterschrieben wird, sofern hinreichend deutlich ist, auf welchen Vertrag sich die Anlage bezieht.

LG Dortmund v. 23.2.2021 - 12 O 359/20
Die Schließungsanordnungen für den Zeitraum des ersten sog. „Lockdowns“ wegen der Corona-Pandemie dienten dem Gesundheitsschutz der Bevölkerung. Sie knüpfen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mieträumlichkeiten an. Nach § 313 Abs. 1 BGB kann allerdings eine Vertragsanpassung verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und wenn die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten.

Aktuell im MietRB
Der Beitrag nimmt die Entscheidung des BGH v. 22.8.2018 zum „Weiterreichen“ bestehender oder nicht bestehender Renovierungspflichten vom Vor- auf den Nachmieter und die viel diskutierten Entscheidungen des BGH v. 8.7.2020 zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter zum Anlass für Überlegungen zum Sachstand und den Auswirkungen der Entscheidungen für die Praxis.

KG Berlin v. 1.4.2021 - 8 U 1099/20
Bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie kann die Gewerbemiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen sein. Eine Existenzbedrohung des Mieters muss nicht im Einzelfall festgestellt werden.

LG Koblenz v. 16.2.2021 - 6 S 188/20
Das LG Koblenz hatte zu entscheiden, ob eine Mieterin bis zum Ablauf des Mietverhältnisses Miete zahlen muss, wenn sie sich bereits im Seniorenheim befindet und der Vermieter nach ihrem Auszug schon vor Ablauf der Mietzeit Handwerker mit der Renovierung der Wohnung beauftragt hat.

LG München I v. 15.4.2021 - 31 S 6492/20
Die Umlage von "sonstigen Betriebskosten", die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind (hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder) erfordert in jedem Fall eine entsprechende Erklärung des Vermieters ggü. dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

BVerfG v. 25.3.2019 - 2 BvF 1/20 u.a.
Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht ha. Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

FG Münster v. 11.3.2020 - 3 K 3054/19 AO
Die aus der Übertragung eines Grundstücks unter Zurückbehaltung eines Nießbrauchsrechts resultierende Schenkungsteuer ist für zehn Jahre zu stunden, wenn die Beschenkte keine Möglichkeit hat, die Steuer aus eigenen Mitteln zu begleichen. Die wirtschaftliche Situation des Schenkers ist für eine Stundung beim Beschenkten irrelevant.

AG Köln v. 21.1.2021 - 125 C 379/20
Es macht keinen Unterschied, ob ein Hochzeitspaar während der Corona-Pandemie aufgrund behördlicher Anordnung oder aus sonstigen Gründen nicht zur Feiern erschienen wären. Ein etwaiges Ausbleiben des Brautpaares für die Feier lässt die vertraglichen Pflichten des Betreibers einer Veranstaltungshalle unberührt, seine diesbezüglichen Leistungen wie vereinbart anzubieten. Falls ihm das unmöglich ist, entfällt die Zahlungsverpflichtung der Brautleute.

BGH v. 26.3.2021 - V ZR 77/20
Für die erforderliche Zurechnung der Beeinträchtigung (hier: vermietete Abfallcontainer) ist nach ständiger BGH-Rechtsprechung vielmehr erforderlich, dass die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers der störenden Sache zurückgeht. Ob dies der Fall ist, kann nicht begrifflich, sondern nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall festgestellt werden.

OVG Rheinland-Pfalz v. 22.3.2021 - 8 B 10170/21
Dem Inhaber des Urheberrechts an einem denkmalgeschützten Werk der Baukunst steht keine Widerspruchs- und Klagebefugnis gegen die denkmalschutzrechtliche Genehmigung zum Umbau und zur Umnutzung des Bauwerks zu (hier: Umbau einer denkmalgeschützten ehemaligen Kirche). Ein mangels Widerspruchsbefugnis offensichtlich unzulässiger Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung.

Aktuell im MietRB
Der Beitrag nimmt die Entscheidung des BGH v. 22.8.2018 zum „Weiterreichen“ bestehender oder nicht bestehender Renovierungspflichten vom Vor- auf den Nachmieter und die viel diskutierten Entscheidungen des BGH v. 8.7.2020 zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter zum Anlass für Überlegungen zum Sachstand und den Auswirkungen der Entscheidungen für die Praxis.

BGH v. 3.3.2021 - XII ZR 92/19
Sogenannte Vollständigkeitsklauseln („Mündliche Nebenabreden bestehen nicht“, „Mündliche Nebenabreden wurden nicht getroffen“, „Mündliche Nebenabreden existieren nicht“) richten sich gleich ob sie als AGB in den Vertrag einbezogen oder individuell ausgehandelt sind auf die Bestätigung der Tatsache, dass der schriftliche Vertrag alle zwischen den Parteien vereinbarten Regelungen bezüglich des Vertragsgegenstands enthält.

Aktuell im MietRB
Das SARS-CoV-2 (Corona)-Virus sorgt seit Anfang des Jahres 2020 für erhebliche, weltweite Störungen des Wirtschaftskreislaufs. Auch vor dem deutschen Immobilienmarkt hat die Pandemie nicht Halt gemacht hat, hier stellt sich u.a. die völlig kontrovers diskutierte Frage, ob gewerbliche Mieter oder Pächter berechtigt sind, Miet- bzw. Pachtzahlungsverpflichtungen bei entsprechenden Nutzungsuntersagungen oder Nutzungsbeschränkungen durch die öffentliche Hand einzustellen oder zu reduzieren. Dieser Beitrag greift den bisherigen Stand der Diskussion auf und vertieft diesen. Der 1. Teil des Beitrags ist in MietRB 2021, 57 veröffentlicht.

BGH v. 22.3.2021 - AnwZ (Brfg) 2/20
Rechtsanwälte haben keinen Anspruch auf Verwendung einer bestimmten Verschlüsselungstechnik bei der Übermittlung von Nachrichten mittels des besonderen elektronischen Anwaltspostfachs. Der Bundesrechtsanwaltskammer steht hinsichtlich der technischen Umsetzung ein gewisser Spielraum zu, sofern eine im Rechtssinne sichere Kommunikation gewährleistet ist.

AG Frankenthal v. 26.2.2021 - 3c C 167/20
Das AG Frankenthal hat eine Klausel in den Versicherungsbedingungen eines Vermieters von Großmaschinen für unwirksam gehalten, da die Höhe des festgelegten Selbstbehalts den Mieter unangemessen benachteilige.

BGH v. 27.11.2020 - V ZR 71/20
Erhebt ein Dritter (hier: Nießbraucher), der von dem Wohnungseigentümer hierzu ermächtigt wurde, Beschlussanfechtungsklage, ist diese zwar zulässig, wenn die Voraussetzungen der Prozessstandschaft im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung objektiv vorliegen und vorgetragen sind. Begründet kann sie - vorbehaltlich etwaiger Nichtigkeitsgründe - aber nur sein, wenn die Ermächtigung zur Prozessführung bereits innerhalb der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 WEG objektiv vorliegt und offengelegt wird oder offensichtlich ist.

AG München v. 9.3.2021 - 473 C 12632/20
Die Corona-Pandemie berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung eines Studentenapartments.

OLG Frankfurt a.M. v. 19.3.2021 - 2 U 143/20
Die beschränkten Nutzungsmöglichkeiten von Gewerberäumen während des ersten Lockdowns stellen keinen zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Ein Anspruch auf Anpassung der Miethöhe über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist möglich, aber im Urkundenprozess mit den dort zulässigen Beweismitteln nicht beweisbar.

BGH v. 3.2.2021 - VIII ZR 68/19
Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zugrunde. Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab.

BGH v. 18.3.2021 - VIII ZR 305/19
Die Vermieterin in dem Musterfeststellungsverfahren kann aufgrund der im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Wohnanlage eine Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnen. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungskündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten bedarf es nicht.

BGH v. 27.11.2020 - V ZR 67/20
§ 45 Abs. 1 WEG ist einschränkend dahingehend auszulegen, dass bei einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer der Verwalter nicht Zustellungsvertreter der Beklagten ist.

BGH v. 12.3.2021 - V ZR 33/19
Ein kaufvertraglicher Anspruch auf Schadensersatz wegen Mängeln der erworbenen Immobilie kann weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten berechnet werden. Der BGH hat zwar für den werkvertraglichen Anspruch auf kleinen Schadensersatz gem. § 634 Nr. 4, § 280, § 281 Abs. 1 BGB seine langjährige Rechtsprechung, nach der die Schadensbemessung anhand der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten zulässig war, inzwischen aufgegeben; dies lässt sich jedoch auf die kaufrechtliche Sachmängelhaftung nicht übertragen.

BGH v. 10.3.2021 - XII ZB 243/20
Ob es sich (noch) um eine Ehewohnung i.S.d. § 1568 a BGB handelt, ist nach der Situation im Zeitpunkt der Rechtskraft der Ehescheidung zu beurteilen, so dass der Anwendungsbereich des § 1568 a BGB immer dann eröffnet ist, wenn es sich bei den Räumen auch während des Getrenntlebens in rechtlicher Hinsicht um die Ehewohnung gehandelt hat. Diese Sperrwirkung ist im Ergebnis aber durch § 1568 a Abs. 6 BGB zeitlich begrenzt.

Aktuell im MietRB
Die Vertretung der Gemeinschaft der Eigentümer ist nunmehr gesetzlich geregelt und auf die von der Gemeinschaft bestellte Verwaltung übertragen worden. Intention des Gesetzgebers war dabei, die Gemeinschaft im Rechtsverkehr zu stärken. Ob eine solche Stärkung vollständig gelungen ist und die Neuregelung auch die Arbeit der Verwaltungen wirklich erleichtert, wird in diesem Beitrag kritisch beleuchtet.

AG München v. 4.12.2020 - 111 C 21915/19
Die Mieterin einer Wohnung hat gegenüber den Erben eines verstorbenen Vormieters, keinen Anspruch auf Herausgabe von in der Wohnung gefundenem Bargeld. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn davon auszugehen ist, dass der Vormieter die gefundenen Banknoten in seinem damaligen Herrschaftsbereich versteckt hat (hier: hinter einer Steckdose). Eine Besitzaufgabe ist darin nicht zu sehen.

OLG Karlsruhe v. 24.2.2021 - 7 U 109/20
Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona-Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Vor dem Hintergrund der in Literatur und Rechtsprechung streitigen Fragen zum Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts durch die angeordneten Schließungen bzw. der Unmöglichkeit der Leistung der Vermieter, hat der Senat zur Fortbildung des Rechts die Revision zugelassen.

AG Gießen v. 19.1.2021 - 39 C 114/20
Die Ablagerung von Müll und Gerümpel rechtfertigt erst dann eine fristlose Kündigung, wenn entweder Mitmieter durch Gerüche belästigt werden oder die Bausubstanz konkret gefährdet ist. Allein das „Zustellen“ des Mietobjekts durch Kartons und lose Gegenstände sowohl im Haus als auch außerhalb des Hauses lässt weder eine substantielle Schädigung der Mietsache noch eine besondere Gefährdungssituation erkennen.

LG Frankfurt a.M. v. 28.1.2021 - 2-13 S 155/19
Berechtigt zur Geltendmachung von Ansprüchen gegen Wohnungseigentümer bezüglich der Überschreitung ihrer Gebrauchsrechte am Gemeinschaftseigentum ist nach der WEG-Reform durch das WEMoG nur die Gemeinschaft und nicht mehr der einzelne Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für bereits vor dem 1.12.2020 anhängige Verfahren.

AG Oberhausen v. 6.10.2020 - 37 C 863/20
Die Risikozuweisung hier allein dem Mieter eines Gewerberaumes, in dem er eine Kampfkunstschule betreibt, aufzuerlegen, führt - selbst wenn die behördlichen Maßnahmen unvorhergesehen erfolgten und die Mieträume nunmehr nicht vertragsgemäß zu nutzen waren - zu untragbaren Ergebnissen. Insofern steht dem Anspruch auf Mietzahlung die Einrede auf Anpassung des Mietvertrages hinsichtlich der Miethöhe nach § 313 Abs. 1 BGB entgegen.

OLG Dresden v. 24.2.2021 - 5 U 1782/20
Für ein von staatlicher Schließungsanordnung aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen betroffenes Ladenlokal ist ein angepasster Mietzins zu zahlen. Es liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages vor. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 % ist insoweit gerechtfertigt, weil keine der Mietparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

VG Berlin v. 5.2.2021 - VG 12 L 258/20
Die nach der Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien) bestehende Verpflichtung für Rechtsanwälte und Notare, der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen bestimmte Sachverhalte bei Erwerbsvorgängen im Zusammenhang mit Immobilien zu melden, ist mit der Verschwiegenheitspflicht beider Berufsgruppen vereinbar. Das Interesse auf Wahrung der Verschwiegenheitsrechte tritt hinter dem im öffentlichen Interesse stehenden Rechtsgut der effektiven Geldwäschebekämpfung zurück.

BGH v. 20.11.2020 - V ZR 64/20
Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers entfällt nicht, wenn er Miteigentümer einer anderen Wohnung wird oder bleibt. Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist oder wird.

AG München v. 21.10.2020 - 416 C 10714/20
Es ist dem Vermieter nicht zumutbar, jeweils nach entsprechenden individuellen Wünschen einzelner Mietvertragsparteien entsprechende Heizkörper stillzulegen oder zu verplomben. Dies könnte zu einem unzumutbaren Verwaltungsaufwand führen.

OLG Hamburg v. 3.12.2020, 12 UF 131/20
Einem Antrag auf Überlassung der Ehewohnung gem. § 1568a BGB fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn sich die Eheleute zwar prinzipiell über die künftige Nutzung der Ehewohnung einig sind, der Antragsgegner jedoch nicht an der Entlassung aus dem Mietverhältnis gem. § 1568a Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB mitwirkt, denn Ziel des Antrags ist eine endgültige Regelung der Rechtsverhältnisse an der Ehewohnung.

BGH v. 20.11.2020 - V ZR 196/19
Die Regelungen über die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen sind auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar. Von dem teilenden Eigentümer vorgegebene Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, unterliegen einer Inhaltskontrolle im Hinblick auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht; diese Inhaltskontrolle richtet sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben gem. § 242 BGB aus.

BGH v. 11.11.2020 - VIII ZR 369/18
Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

BGH v. 20.1.2021 - XII ZR 40/20
Ein formeller Fehler führt nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt und zu einem Anspruch auf Neuerteilung, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft er nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können. Diese Maßstäbe gelten grundsätzlich auch im Gewerberaummietrecht.

OLG Nürnberg v. 3.2.2021, 8 U 3471/20
Drainagerohre im Außenbereich eines Gebäudes, die ausschließlich Niederschlags- und Sickerwasser sammeln und ableiten, dienen nicht der Wasserversorgung. Tritt aus einer solchen Drainage bestimmungswidrig Wasser aus, stellt dies keinen Leitungswasserschaden in der Wohngebäudeversicherung dar.

Aktuell im MietRB
Das SARS-CoV-2 (Corona)-Virus sorgt seit Anfang des Jahres 2020 für erhebliche, weltweite Störungen des Wirtschaftskreislaufs. Auch vor dem deutschen Immobilienmarkt hat die Pandemie nicht Halt gemacht hat, hier stellt sich u.a. die völlig kontrovers diskutierte Frage, ob gewerbliche Mieter oder Pächter berechtigt sind, Miet- bzw. Pachtzahlungsverpflichtungen bei entsprechenden Nutzungsuntersagungen oder Nutzungsbeschränkungen durch die öffentliche Hand einzustellen oder zu reduzieren. Dieser Beitrag greift den bisherigen Stand der Diskussion auf und vertieft diesen.

BGH v. 18.12.2020 - V ZR 193/19
Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein.

OLG Nürnberg v. 4.9.2020 - 13 U 3078/20
Das OLG Nürnberg hat sich vorliegend mit den Voraussetzungen des Kündigungsausschlusses für eine Gaststätte während der Corona-Pandemie befasst.

LG München I v. 25.1.2021, 31 O 7743/20
Die einzelnen BayIfSMV können einen Mangel nicht begründen. Diese knüpfen mit dem Zweck, die weitere Ausbreitung des Corona-Virus (SARS-CoV-2) zu bekämpfen bzw. einzudämmen, ausschließlich an den Gesundheitsschutz an. § 326 Abs. 1 BGB ist zeitlich nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache anwendbar und wird mit Überlassung von den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts verdrängt.

KG Berlin v. 15.12.2020 - 1 W 1461/20
Veräußert der Alleineigentümer eines Grundstücks einen Miteigentumsanteil an einen Dritten, tritt dieser neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein. Insoweit besteht die hinreichend konkrete Möglichkeit, dass Minderjährige bei Beendigung eines Nießbrauchs mit Pflichten aus dem Mietvertrag belastet werden können, was zur Annahme eines Rechtsnachteils ausreichend ist.

BGH v. 28.1.2021 - III ZR 25/20
Mietern stehen keine Amtshaftungsansprüche zu, wenn eine Landesregierung eine Mietenbegrenzungsverordnung mit weitem räumlichem und persönlichem Geltungsbereich erlässt, die jedoch wegen Verstoßes gegen die Pflicht zur Begründung der Verordnung unwirksam ist.

Aktuell im MietRB
Das Erschließungs- und Anliegerbeitragsrecht ignoriert weitgehend die Tatsache, dass es einen Grundstücksverkehr gibt. Umgekehrt besteht auch bei „Immobilienprofis“ häufig eine weitgehende Unkenntnis von der beitragsrechtlichen Abrechnung. Die Ausführungen zeigen die diesbezüglichen Lösungen auf und stellen die Vor- und Nachteile in der Praxis üblicher Regelungen dar. Der Beitrag setzt die Ausführungen in MietRB 2020, 348 fort.

AG München v. 12.1.2021 - 473 C 11647/20
Es ist ein anerkennenswerter Kündigungsgrund gegeben, wenn der Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die fußläufig von seinem bewohnten Eigenheim entfernt liegt. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung ist allein Sache des Vermieters und unterliegt lediglich einer Missbrauchskontrolle dahingehend, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraumes werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen.

BGH v. 16.12.2021 - VIII ZR 70/19
Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Der BGH hat sich vorliegend zudem mit den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB befasst.

OVG Rheinland-Pfalz v. 18.1.2021 - 6 B 11589/20.OVG
Die Stadt Speyer hat ggü. den Betreibern eines zur „privaten Zimmervermietung" umgestalteten Bordells zu Recht eine Nutzungsuntersagung verfügt. Dies entschied das OVG Rheinland-Pfalz in Koblenz in einem Eilrechtsschutzverfahren.

BGH v. 16.12.2020 - VIII ZR 367/18
Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB a.F. ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt. Allerdings ist in diesem Fall der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB a.F. gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.

Aktuell im MietRB
Für alle auf Wohnungseigentumsrecht fokussierten Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte ist ein Kontakt mit WEG-Verwaltungen immer eine Herausforderung, wenn Rechtsfragen aufgeworfen werden, die mit dem „Kerngebiet Wohnungseigentumsrecht“ nur am Rande zu tun haben. Einerseits muss man nämlich die Verwalterin oder den Verwalter – vorsichtig, gleichwohl bestimmt – davon überzeugen, dass Rechtsangelegenheiten nicht in Laienhände gehören, sondern dass eine rechtsanwaltliche Betreuung entscheidende Vorteile biete. Andererseits erfordert eine solche rechtsanwaltliche Anpreisung aber auch, „über den Tellerrand“ seines Spezialgebiets zu schauen und andere Rechtsmaterien zu erschließen.

BGH v. 11.12.2020 - V ZR 26/20
Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungs-frist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.

BGH v. 25.11.2021 - XII ZR 40/19
Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist. Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird.

BGH v. 19.11.2020 - V ZB 59/20
Die Besorgnis der Befangenheit ist begründet, wenn zwischen dem Ehegatten des abgelehnten Richters und einer Prozesspartei eine enge bzw. langjährige Freundschaft besteht.

BGH v. 4.11.2020 - XII ZR 4/20
Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass der Mietgegenstand in der Regel trotz einer ungenauen Bezeichnung hinreichend bestimmbar bezeichnet ist, wenn der Mieter diesen bei Vertragsabschluss oder bei Abschluss eines Nachtrags bereits nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann. Dies gilt aber nicht bei einem Mietgegenstand, der zum Zeitpunkt des Abschlusses einer der Schriftform unterliegenden Nachtragsvereinbarung an einen Dritten untervermietet ist und von diesem genutzt wird.

LG Frankenthal v. 16.12.2020 - 2 S 195/19
Eine an einer Hauswand installierte Videokamera kann dazu führen, dass das Persönlichkeitsrecht der Nachbarn verletzt ist. Dabei genügt bereits die Möglichkeit, dass die Kamera auch Bereiche des Nachbargrundstücks erfasst. Denn allein dadurch, dass das Gerät vorhanden ist, kann ein "Überwachungsdruck" und damit eine Beeinträchtigung der Nachbarn entstehen.