Otto Schmidt Verlag

Nachrichten


LG Berlin v. 7.4.2022 - 67 S 7/22
Auch eine Einzimmerwohnung kann tauglicher Gegenstand der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB sein. Es genügt, wenn der Mieter, der untervermieten will, einen Bereich in der Wohnung behält, in dem er seine in der Wohnung belassenen persönlichen Gegenstände lagert, erst recht, wenn er zudem noch im Besitz eines Schlüssels bleibt. Allerdings wurde die Revision zugelassen, um eine höchstrichterliche Klärung dieser Frage zu ermöglichen.

BGH v. 29.4.2022 - VBLw 5/20
Der BGH hat erstmals entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine rechtswidrig erteilte Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz zurückgenommen werden kann.

BGH v. 24.3.2022 - V ZR 149/21
Der Streitwert für wohnungseigentumsrechtliche Beschlussklagen entspricht in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer. Das gilt auch für einen gem. § 49 GKG in der seit dem 1.12.2020 geltenden Fassung festgesetzten Streitwert.

Aktuell im MietRB
Die Bundesländer können durch Rechtsverordnung zunächst zeitlich befristet, längstens bis zum Ablauf des 31.12.2026 Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 201a BauGB) bestimmen. Wenn dies erfolgt ist, besteht die Möglichkeit, ebenfalls durch Rechtsverordnung in den betroffenen Gebieten eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum sowie für gleichgestellte Vorgänge zeitlich befristet bis längstens zum Ablauf des 31.12.2025 einzuführen. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über die Auswirkungen dieses Genehmigungsvorbehalts auf die Begründung von Wohnungseigentum und den Immobilienverkehr.

BGH v. 14.1.2022 - V ZR 255/20
Der die Abtretung eines Grundschuldrückgewähranspruchs betreffende formularmäßige Zustimmungsvorbehalt der Bank ist auch dann wirksam, wenn die Grundschuldsicherheit von dem Grundstückseigentümer gegeben wurde. Ein solcher Zustimmungsvorbehalt benachteiligt den Sicherungsgeber entgegen den Geboten von Treu und Glauben auch dann nicht unangemessen, wenn die Allgemeinen Geschäftsbedingungen keinen Anspruch auf Zustimmung vorsehen. Der Sicherungsgeber hat jedenfalls dann einen Anspruch auf Zustimmung, wenn ein schützenswertes Interesse der Bank an deren Verweigerung nicht besteht oder seine berechtigten Belange an der Abtretbarkeit des Rückgewähranspruchs überwiegen.

BGH v. 30.3.2022 - VIII ZR 121/21
Eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF kann nicht damit begründet werden, die Rückforderung einer von dem Mieter an den Vermieter unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete könne nicht mehr als eigenständige Inkassodienstleistung i.S.d. RDG beurteilt werden, wenn der Auftrag des Mieters an den für ihn handelnden Dienstleister darüber hinausgehend laute, für ihn die "Mietpreisbremse" bei dem Vermieter durchzusetzen und die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen.

AG Hamburg v. 29.4.2022 - 48 C 251/21
Ein Erhöhungsverlangen kann formell ordnungsgemäß durch Bezugnahme auf einen „veralteten“ (qualifizierten) Mietenspiegel begründet werden, wenn der zeitlich nachfolgende neue (qualifizierte) Mietenspiegel zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens noch nicht allgemein verfügbar ist und der „veraltete“ Mietenspiegel aufgrund seines fortwirkenden Informationsgehalts noch dem Zweck des formellen Begründungserfordernisses gem. § 558a Abs. 1 BGB genügt.

AG Hamburg v. 29.4.2022 - 48 C 305/21
Vereinbaren die Parteien eines Miet- oder Pachtvertrages ein nach Zeitabschnitten bemessenes Entgelt (hier: monatlich) und beginnt das Vertragsverhältnis inmitten eines laufenden Zeitabschnitts (hier: 11. Kalendertag des Monats), so ist anzunehmen, dass für den laufenden Zeitabschnitt ein nach der noch übrigen Zeit anteilig bemessenes Entgelt geschuldet ist, sofern die sonstigen Absprachen und Umstände keine andere Deutung gebieten. Ein Rechtsmangel i.S.v. § 536 Abs. 3 BGB ist anzunehmen, wenn das Recht eines Dritten einem vertragsgemäßen Gebrauch der Sache entgegensteht und dieses Recht in einer Weise geltend gemacht wird, dass es sich einschränkend auf die Möglichkeit tatsächlichen Gebrauchs auswirkt.

AG Hamburg v. 29.4.2022 - 48 C 481/19
Begibt sich der Vermieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses freiwillig der Möglichkeit, nach Vertragsende die unmittelbare Sachherrschaft an der Mietsache zu erlangen, so muss er sich so behandeln lassen, als ob er die Mietsache zurückerhalten und damit die Verjährung zu laufen begonnen hätte (fingierter Rückerhalt). Die Grundsätze fingierten Rückerhalts mit dadurch ausgelöstem Verjährungsbeginn sind auch dann anzuwenden, wenn bei Neubegründung eines Mietverhältnisses auf der Seite der Mietergemeinschaft (WG) nur einzelne Parteien ausscheiden und neu hinzutreten.

AG Hamburg v. 4.5.2022 - 49 C 438/21
Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht hinreichend begründet, wenn es nach Maßgabe der Begründung an einem Benötigen der Wohnung für die Bedarfsperson fehlt, weil zahlreiche andere freie Wohnungen im Haus die genannten Kriterien erfüllen und den etwaigen Bedarf hätten befriedigen können. Nachgeschobene Gründe, wie die Geschosslage, sind nicht zu berücksichtigen, sofern sie bereits zum Zeitpunkt der Kündigung gegeben gewesen sein soll. Auf die Plausibilität bei Vorhandensein eines Fahrstuhls kommt es insoweit nicht mehr an.

OLG Zweibrücken v. 29.3.2022 - 5 U 52/21
Ein Verbraucherbauvertrag i.S.d. § 650i BGB liegt auch dann vor, wenn Bauherren beim Neubau eines Wohnhauses die Gewerke an einzelne Handwerksunternehmen vergeben. Aus Gründen des Verbraucherschutzes kann es jedoch keinen Unterschied machen, ob ein Unternehmer alle Leistungen aus einer Hand erbringt oder die Bauherren die Leistungen einzeln vergeben.

BVerfG 23.3.2022, 1 BvR 1187/17
Das Gesetz über die Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern sowie Gemeinden an Windparks in Mecklenburg-Vorpommern (Bürger- und Gemeindenbeteiligungsgesetz - BüGembeteilG) ist ganz überwiegend mit dem GG vereinbar. Die damit verfolgten Gemeinwohlziele des Klimaschutzes, des Schutzes von Grundrechten vor Beeinträchtigungen durch den Klimawandel und der Sicherung der Stromversorgung sind hinreichend gewichtig, um den mit der Beteiligungspflicht verbundenen schwerwiegenden Eingriff in die Berufsfreiheit der Vorhabenträger aus Art. 12 Abs. 1 GG rechtfertigen zu können.

BGH v. 25.3.2022 - V ZR 92/21
Ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getilgt hat, kann von den anderen Eigentümern auch dann keine unmittelbare (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen verlangen, wenn er später aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist. Das gilt auch bei einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft.

BGH v. 4.5.2022 - XII ZR 64/21
Die Betreiberin eines Fitness-Studios ist zur Rückzahlung von Mitgliedsbeiträgen verpflichtet, welche sie in der Zeit, in der sie ihr Fitnessstudio aufgrund der hoheitlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie schließen musste, von einem Kunden per Lastschrift eingezogen hat. Dem Rückzahlungsanspruch des Kunden (§§ 275 Abs. 1, § 326 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 4, § 346 Abs. 1 BGB) kann die Betreiberin nicht entgegenhalten, der Vertrag sei wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB dahingehend anzupassen, dass sich die vereinbarte Vertragslaufzeit um die Zeit, in der das Fitnessstudio geschlossen werden musste, verlängert wird.

AG München v. 26.8.2021 - 474 C 4123/21
Die Weigerung der Mieter, die Wohnung vom Eigentümer besichtigen zu lassen, kann zu außerordentlicher Kündigung berechtigen.

Aktuell im MietRB
Seit dem 1.12.2020 obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Greifen Wohnungseigentümer in deren Befugnisse ein, fragt sich, was gilt. Der Beitrag stellt die dazu bislang ergangenen Entscheidungen vor und versucht, die aufgeworfenen Fragen in ein System zu bringen.

AG Frankfurt a.M. v. 17.3.2022 - 33 C 2294/21 (29)
Eine in der Türkei unterhaltene Meldeadresse schließt nicht schlechthin die Annahme eines gemeinsamen Haushalts in der ehelichen Wohnung in Deutschland aus, wenn es nachvollziehbare Gründe für die im Ausland unterhaltene Meldeadresse gibt.

EuGH v. 27.4.2022 - C-674/20
Es widerspricht nicht dem Unionsrecht, wenn in Belgien die Erbringer von Dienstleistungen der Immobilienvermittlung und insbesondere die für eine elektronische Plattform für Unterkünfte Verantwortlichen durch regionale Rechtsvorschriften dazu verpflichtet werden, der Steuerverwaltung bestimmte Angaben über Geschäfte zu übermitteln, die die Beherbergung von Touristen betreffen. Die regionale Rechtsvorschrift, die einen Betreiber zur Übermittlung bestimmter Angaben über Touristenunterkünfte verpflichtet, ist ihrer Art nach eine steuerliche Vorschrift und daher vom Anwendungsbereich der Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr ausgenommen.

AG Kassel 7.4.2022 - 800 C 3797/21
Wird eine bauliche Veränderung auf Antrag einzelner Wohnungseigentümer beschlossen und zugleich allen Wohnungseigentümern die dafür erforderlichen Kosten auferlegt, ohne dass sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren und ohne dass die in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit zustande gekommen ist, so ist der Beschluss nicht zustande gekommen bzw. anfechtbar.

AG Kassel 7.4.2022 - 800 C 4204/19
Noch unter Geltung des WEG in der bis zum 30.11.2020 gültigen Fassung sind Beschlüsse nicht deswegen anfechtbar, weil darin die Kosten einer auf Antrag einzelner Eigentümer beschlossenen baulichen Veränderung (hier: eine Fahrstuhlanlage) den antragstellenden Eigentümern auferlegt werden.

VG Trier v. 12.4.2022 - 7 K 292/22.TR
Das VG Trier hat die Klage auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheids zur Errichtung eines Wochenendhauses, welches nach der Baubeschreibung im Ernstfall auch als atomsicherer Schutzraum genutzt werden soll, abgewiesen.

BGH v. 2.12.2022 - IX ZR 206/20
Eine Zahlungsklage des Insolvenzverwalters gegen den Schuldner persönlich, mittels derer eine nach Verfahrenseröffnung eingetretene Masseverkürzung rückgängig gemacht werden soll, richtet sich bei interessengerechter Auslegung gegen das insolvenzfreie Vermögen des Schuldners. Die Wirkungen der Enthaftungserklärung des Verwalters erstrecken sich regelmäßig auch auf ein vom Schuldner eingegangenes Untermietverhältnis, das den angemieteten Wohnraum betrifft.

BGH v. 11.3.2022 - V ZR 77/21
Der Mangel der Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen Nichtberechtigten wird geheilt, wenn sämtliche Wohnungseigentümer an der Versammlung und der Abstimmung teilnehmen; dabei kommt es nicht darauf an, ob den Wohnungseigentümern die fehlende Einberufungsberechtigung bekannt war.

BGH v. 23.3.2022 - VIII ZR 133/20
Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, mit der gestützt auf die Vorschrift des § 556g Abs. 3 BGB die Erteilung von Auskunft über die für die Zulässigkeit der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach den Vorschriften über die sog. Mietpreisbremse begehrt wird, kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden, auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e und 556f BGB komme es nicht an, weil der Vermieter sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufe und andere Gründe für die Zulässigkeit der Miethöhe nicht geltend mache. Die Berechtigung des geltend gemachten materiellen Klagebegehrens ist von der Frage des Rechtsschutzbedürfnisses für die Klage abzugrenzen; sie ist keine Frage der Zulässigkeit, sondern der Begründetheit der Klage.

AG Frankfurt a.M. v. 22.4.2021 - 29 C 2811/20 (44)
Die Halter von Elektrokleinstfahrzeugen (sog. E-Scooter) trifft keine Verpflichtung zur verschuldensunabhängigen Haftung nach § 7 StVG.

LSG NRW v. 10.2.2022 - L 19 AS 1201-21
Bei der Miete für einen Zeltplatz kann es sich um vom Jobcenter zu übernehmende Kosten einer Unterkunft handeln. Entscheidend ist, dass eine bauliche Anlage nach den konkreten Umständen des Einzelfalls die beiden Grundvoraussetzungen Witterungsschutz und "gewisse Privatsphäre" (einschließlich der Möglichkeit, private Gegenstände zu verwahren) erfüllt.

Aktuell im MietRB
Der Beitrag behandelt den Diskussionsentwurf des BMJV v. 26.10.2021 zur Änderung des Schriftformerfordernisses im Gewerberaummietrecht.

OLG Hamm v. 2.3.2022 - 11 U 84/21
Zur Bemessung einer Nutzungsentschädigung für die Zeit der Instandsetzung von Wohnungen, die für die Erstunterkunft von Flüchtlingen beschlagnahmt worden waren, und zu der Frage, ob die in den Beschlagnahmeanordnungen festgesetzte Entschädigung für die Nutzung der Wohnungen als Flüchtlingsunterkunft auch die sich an die Nutzung anschließende Zeit der Instandsetzung erfasst.

AG Hamburg v. 25.3.2022 - 48 C 483/19
Den Vorschriften der §§ 535 Abs.1 S. 2, 538 BGB lässt sich der Grundsatz entnehmen, dass der Vermieter nicht berechtigterweise erwarten kann, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in gleichem oder gar verbessertem Zustand zurückzuerhalten. Vielmehr trägt der Vermieter die mit vertragsgemäßer Nutzung einhergehenden Abnutzungen auf eigene Rechnung, weil diese durch das vereinbarte Entgelt nach § 535 Abs. 2 BGB abgegolten sind.

AG München v. 13.10.2022 - 417 C 7060/21
Die fortgesetzte unerlaubte Untervermietung einer Wohnung an Touristen und Mitbewohner rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. In dem bewussten Hinwegsetzen über den Willen und das Interesse des Vermieters ist eine erhebliche Rechtsverletzung zu sehen, die zur fristlosen Kündigung berechtigt.

BGH v. 28.1.2022 - V ZR 106/21
Beeinträchtigen oder erschweren andere Wohnungseigentümer oder Dritte den Zugang zum Sondereigentum durch Hindernisse im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums, können Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gem. § 9a Abs. 2 WEG allein durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden; das gilt auch dann, wenn die Hindernisse brandschutzrechtlich unzulässig sind (hier: Halten in einer Feuerwehrzufahrt). Ein Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der im Widerspruch zu bauordnungsrechtlichen Vorschriften eine Duldung des regelmäßigen Haltens von Lieferfahrzeugen in der auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer befindlichen Feuerwehrzufahrt zusagt, ist nichtig.

Aktuell im MietRB
Eine jahrelange Null-Zins-Politik der EZB sowie immer stärker Platz greifende „Verwahrentgelte“ für Kontovaluten führen zu einem Anlagenotstand, insb. für Mietkautionen. Häufig angelegt auf einem Sparbuch können Kautionen keine Zinsen mehr erwirtschaften. Über ein „Verwahrentgelt“ wird dann mit dem Effekt der Belastung des Endkunden gegenfinanziert. Banken, die diesen Weg nicht gehen wollen, fordern neuerdings Mindesteinlagen. Damit werden „kleinere“ Vermieter ausgegrenzt. Möglich bleiben diesen nur Sammelkonten oder bei der Gewerberaumvermietung zusätzlich auch entsprechend hohe Kautionseinlagen. Diese ökonomischen Prozesse drängen zu der Frage alternativer Anlagemöglichkeiten für Mietkautionen.

BGH v. 10.12.2021 - V ZR 32/21
Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen.

BGH v. 25.2.2022 - V ZR 65/21
Für bis zum 30.11.2020 anhängig gewordene Beschlussersetzungsklagen gilt in analoger Anwendung des § 48 Abs. 5 WEG weiter das bisherige Verfahrensrecht; insbesondere bleiben die übrigen Wohnungseigentümer die richtigen Klagegegner. Auch nach dem seit Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht besteht ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.

BGH v. 28.1.2022 - V ZR 86/21
Der einzelne Wohnungseigentümer kann nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen. Entsprechende Unterlassungsansprüche können nunmehr allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.

BGH v. 26.1.2022 - XII ZR 79/20
Für die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts kann es genügen, dass der Beklagte unter Hinweis auf die von ihm gegenüber dem Anspruch erklärte Aufrechnung die Abweisung der Klage beantragt hat.

OLG Zweibrücken v. 29.6.2021 - 1 Owi 2 SsBs 40/21
Das Regelfahrverbot kann nicht allein wegen der Art des geführten Kraftfahrzeugs (hier: E-Scooter) entfallen. Für die Beurteilung der abstrakten Gefährlichkeit bestimmend bleiben die konkreten Umstände der jeweiligen Fahrt.

LG Köln v. 23.12.2021 - 27 O 189/20
Zur Erfüllung der Anforderungen des § 550 S. 1 BGB bedarf es zunächst der hinreichend bestimmbaren Aufnahme aller wesentlichen Vereinbarungen der Parteien in eine Urkunde, wobei zu diesen wesentlichen Vereinbarungen auch der Mietgegenstand gehört. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen.

LG Berlin v. 15.3.2022 - 67 S 240/21
Wohnraummietrechtliche „Quotenabgeltungsklauseln“ sind - nicht anders als die Vereinbarung einer „Verwaltungskostenpauschale“ oder die Kostenumlage von Kleinreparaturen - auch als Individualvereinbarung gem. § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Allerdings wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung die Revision zugelassen, um eine höchstrichterliche Klärung der (Un-)Wirksamkeit) individualvertraglicher Quotenabgeltungsklauseln zu ermöglichen.

AG Hamburg v. 25.2.2022 - 48 C 304/21
Eine fortdauernde Zahlungsunpünktlichkeit kann als Ausdruck mangelnder Zahlungswilligkeit und -fähigkeit durchaus geeignet sein, die vertragliche Vertrauensgrundlage schwer zu erschüttern. Wegen der Warnfunktion der Abmahnung kommt dem Verhalten des Mieters nach deren Erhalt auf jeden Fall eine hervorgehobene Bedeutung zu.

AG Hamburg v. 24.2.2022 - 48 C 240/20
Als Teilaspekt der Beschaffenheit einer Wohnung ist deren allgemeiner baulich-dekorativer Zustand bei der Bestimmung des Wohnwertes zu berücksichtigen. Dabei haben solche baulich-dekorativen Verbesserungen, die der Mieter auf eigene Kosten vorgenommen hat, außer Betracht zu bleiben, weil diese billigerweise nicht zur Rechtfertigung eines höheren Mietwertes herangezogen werden können.

AG Hamburg v. 24.2.2022 - 48 C 242/20
Das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters wegen eines behebbaren Mangels entfällt rückwirkend, wenn aufgrund der verstrichenen Zeit (hier: mehr als 5 Jahre seit Mängelanzeige) nicht mehr zu erwarten ist, dass die Vermieterpartei ihrer Verpflichtung zur Mangelbeseitigung nachkommen wird und die Zurückbehaltung damit ihren Zweck verfehlt hat. Mit dem Wegfall des Leistungsverweigerungsrechts des Mieters wegen eines behebbaren Mangels werden die gesamten zunächst zu Recht einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig.

Aktuell im MietRB
Die COVID-19-Pandemie und das in die Zeit dieser Pandemie fallende Inkrafttreten des WEMoG vom 16.10.2020 (BGB. I 2187) stellen Verwalter und Wohnungseigentümer vor besondere Herausforderungen. Der Beitrag befasst sich mit der Frage der ordnungsgemäßen Durchführung von Eigentümerversammlungen und der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die von ihrem Verwalter erstellten Jahresabrechnungen nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung.

OLG Düsseldorf v. 21.3.2022, I-9 U 25/21
Die bloß abstrakte Gefahr eines Zugriffsversuchs durch Kriminelle genügt nicht, um der Mieterin einer Teileigentumseinheit (hier: eine Bank) die ihr genehmigte Nutzung eines Geldautomaten zu untersagen.

BGH v. 10.2.2022 - V ZB 87/20
Nach dem Tod des Gesellschafters einer im Grundbuch als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragenen GbR stellt die Buchposition des Gesellschafters keine gesondert vererbliche Rechtsposition dar; die Rechtsnachfolge in die Gesellschafterstellung vollzieht sich insgesamt nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrags.

BGH v. 10.12.2021 - V ZR 121/20
Befindet sich auf einem Grundstück ein Abwasserkanal und nimmt das Nachbargrundstück durch aus dem Kanal austretendes Wasser Schaden, scheidet eine Haftung des Grundstückseigentümers gem. § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 33 NbG LSA aus, wenn der Kanal zu einer öffentlichen Abwasserbeseitigungsanlage gehört.

OLG Frankfurt a.M. v. 18.2.2022 - 2 U 138/21
Mittelbare Wirkungen der Corona-Pandemie und der auf ihr beruhenden staatlichen Maßnahmen können einen Anspruch auf Anpassung des Mietzinses wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründen. Die Unzumutbarkeit des Festhaltens am ursprünglichen Vertrag kann allerdings nur anhand der konkreten Umstände geprüft werden. Dies setzt Vortrag zur Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs und ihrer Entwicklung in der Pandemie, der allgemeinen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Betriebs, der Inanspruchnahme staatlicher Hilfsleistungen bzw. eines Anspruchs hierauf voraus.

LG Berlin v. 8.2.2022 - 67 S 298/21
Es geht kündigungsrechtlich zu Lasten des Vermieters, wenn er den Mieter ohne vorherige Zahlungsaufforderung durch den umgehenden Ausspruch einer Zahlungsverzugskündigung „ins Messer laufen lässt", obwohl er erkennen musste, dass der Zahlungsrückstand nicht auf der Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Mieters beruht, sondern auf einem geringfügigen Versehen oder sonstigen von ihm nicht zu vertretenden Umständen.

AG Münster v. 7.10.2021 - 43 F 34/21
Der Schutzbereich des § 1361b Abs. 3 BGB, das ungestörte Wohnen des verlassenen Ehegatten, ist auf den Zeitraum bis zur rechtskräftigen Scheidung begrenzt. Diese Regelung schützt den in der Ehewohnung zurückbleibenden Ehegatten also nicht davor, spätestens nach der Scheidung aus der früheren Ehewohnung ausziehen und sich dann eine neue Wohnung anmieten zu müssen.

AG Bonn v. 27.10.2021 - 204 C 56/21
Zwar kann eine Umlage nach der Personenanzahl bei verbrauchsunabhängigen Betriebskosten wie der Grundsteuer erkennbar zu unbilligen Ergebnissen führen. Eine Klausel ist aber nur dann gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders vorliegt.

AG Wiesbaden v. 4.2.2022 - 92 C 2541/21
Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der das Abstellen von E-Autos in der Tiefgarage bis auf weiteres untersagt, macht den individuellen Rechtsanspruch des § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG zunichte und verstößt damit gegen ein wesentliches gesetzgeberisches Ziel der WEG-Reform. Ein solcher Beschluss verstößt daher gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, auch wenn man zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft als wahr unterstellt, dass die Brandgefahr bei Elektrofahrzeugen größer ist als bei Fahrzeugen mit Verbrennungsmotor.

AG München v. 13.1.2022 - 473 C 9473/21
Das AG München verurteilte vier Mieter dazu, ihre gemeinsame Wohnung zu räumen, nachdem einer der Mieter den Vermieter bei einem Streit im Hausflur beleidigt hatte.

Aktuell im MietRB
Im Mittelpunkt des I. Teils des Beitrags (MietRB 2022, 19) zu aktuellen Fragestellungen der Mieterhöhung nach Modernisierung standen die Folgefragen, die sich in der Praxis aus der Entscheidung des BGH v. 17.6.2020 – VIII ZR 81/19, MDR 2020, 1173 = MietRB 2020, 28 (Pfeifer) stellen, insbesondere zu den erhöhten Anforderungen an die Berechnung und Erläuterung der Modernisierungsmieterhöhung. Die Entscheidung desBGH v. 16.12.2020 – VIII ZR 367/18, MietRB 2021, 66 (Kunze) lenkt den Blick auf das Verhältnis der Mietererhöhung nach §§ 558 ff. BGB zu der nach §§ 559 ff. BGB sowie die Vor- und Nachteile der beiden Mieterhöhungsmöglichkeiten.

OLG Frankfurt a.M. v. 2.2.2022 - 17 U 119/20
Die im Produktmerkblatt des KfW-Programm "Bauen, Wohnen, Energie", "Baukindergeld - Zuschuss (424)" festgehaltenen Förderbedingungen sind ungeachtet einer verwaltungsintern bestehenden ermessenslenkenden Wirkung den Vertragsinhalt gestaltende Allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn auf die Förderbedingungen in den AGB und dem Merkblatt auf deren Wirkung hingewiesen wird. In Folge ihres einseitig leistungsbestimmenden Charakters unterliegen sie keiner Inhaltskontrolle.

LSG Niedersachsen-Bremen v. 3.2.2022 - L 11 AS 578/20
Ein Vermieter hat trotz der Möglichkeit der Direktzahlung der Miete keine eigenen einklagbaren Ansprüche gegen das Jobcenter.

AG Bad Iburg v. 12.11.2021 - 4 C 366/21
Nachbarn können auch dann schon einen Anspruch auf Entfernung von Überwachungskameras haben, wenn sie eine Überwachung objektiv ernsthaft befürchten müssen. Darauf, ob Teile des Erfassungsbereichs verpixelt sind, kommt es nicht an, da die Verpixelung aufgehoben werden kann und dies von außen nicht zu erkennen ist.

BGH v. 27.1.2022 - IX ZR 44/21
Hat ein gewerblicher Mieter ein Sparguthaben für alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung wirksam verpfändet und macht der Verwalter in dem Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, sichert das vertragliche Pfandrecht auch den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen vorzeitiger Beendigung des Vertragsverhältnisses. Der Vermieter ist zur abgesonderten Befriedigung berechtigt. Die Vorschrift des § 50 Abs. 2 InsO ist auf ein vertraglich vereinbartes Pfandrecht nicht entsprechend anwendbar.

BGH v. 2.3.2022 - XII ZR 36/21
Der BGH hat sich hier mit der Frage befasst, ob die Mieter der für eine Hochzeitsfeier gemieteten Räume zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet sind, wenn die Feier aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht stattfinden konnte. Vorliegend beschränkte sich der Anpassungsanspruch der Mieter nach § 313 Abs. 1 BGB auf die von der Vermieterin angebotene Verlegung der Hochzeitsfeier (die Vermieterin hatte eine Vielzahl von Ausweichterminen angeboten), weil bereits dadurch eine interessengerechte Verteilung des Pandemierisikos bei einem möglichst geringen Eingriff in die ursprüngliche Regelung hergestellt werden kann. Die Beklagte hat den Klägern bereits am 23.3.2020 eine Vielzahl von Ausweichterminen, auch für das Jahr 2021, angeboten

BGH v. 2.2.2022 - XII ZR 46/21
Ein Tennisspieler kann eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht gedeckte Beschädigung der Tennishalle, in der er einen Tennisplatz gemietet hat, auch dann zu vertreten haben, wenn ihm kein Verstoß gegen die Tennisregeln der International Tennis Federation (ITF) angelastet werden kann (im Anschluss an BGH v. 27.6.2018 - XII ZR 79/17).

BGH v. 19.11.2021 - V ZR 262/20
Dass die auf dem Grundstück genutzten Bauten baurechtlich genehmigt sind, stellt nur eine notwendige, aber noch keine hinreichende Voraussetzung für ein Notwegrecht dar (Bestätigung von Senat, Urteil vom 11.12.2020 - V ZR 268/19; Klarstellung zu Senat, Urteil vom 24.1.2020 - V ZR 155/18). Die ordnungsmäßige Benutzung eines Wohngrundstücks, welches eine Verbindung mit einem öffentlichen Weg aufweist, erfordert es im Allgemeinen auch dann nicht, dass auf einem verbindungslosen Grundstücksteil mit baurechtlicher Genehmigung errichtete Garagen zum Abstellen von Kfz genutzt werden können, wenn deren Zufahrt mittels Baulast gesichert ist.

VG Mainz v. 16.2.2022 - 3 K 411/21.MZ
Eine auf einer Aufschüttung geplante Garage mit einer Grundfläche von 80 qm ist wegen der von ihr ausgehenden negativen Vorbildwirkung in zweiter Baureihe bauplanungsrechtlich unzulässig. Mit Blick auf die Änderung der ursprünglich vorgesehenen Garage hinsichtlich ihrer Höhe und ihres Standorts ist die Gemeinde auch nicht an ihr früher erteiltes Einvernehmen gebunden.

LG Frankenthal v. 26.1.2022 - 2 S 86/21
In Fällen, in denen ein Mietvertrag über Wohnraum auf eine bestimmte Zeit beschränkt werden soll, muss eine Begründung hierfür im Vertrag schriftlich angegeben sein. Ist die Begründung zu allgemein gehalten, hat dies zur Folge, dass das Mietverhältnis als unbefristet abgeschlossen gilt. Der Mieter muss dann damit rechnen, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen greifen, auch wenn das für ihn nachteilig ist.

LG Frankfurt a.M. v. 19.1.2022 - 2-13 O 60/21
Ein bei Gericht nach dem 1.1.2022 nicht in der Form des § 130d ZPO als elektronisches Dokument eingereichter Schriftsatz ist formunwirksam und damit unbeachtlich. Eine per Fax eingereichte Verteidigungsanzeige kann daher ein Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren nicht verhindern.

Aktuell im MietRB
Eine Mietsache ist den unterschiedlichsten Einflüssen ausgesetzt. Dies kann durchaus Einfluss auf die konkrete Nutzbarkeit haben und vor allem auch Erwartungen des Mieters erschüttern. Mitrechtlich stellt sich dabei immer die Frage, für das Vermieter einstehen, also welche Beschaffenheit er dem Mieter diesbezüglich schuldet. Der BGH hat mit seiner „Bolzplatzentscheidung“ hier bekanntlich eine eher restriktive Auffassung vertreten. Die Anleihe bei der sachenrechtlichen Norm des § 906 BGB wurde aber durchaus auch kritisch gesehen. Der Senat hat nunmehr seine Auffassung in einem Verfahren, in dem es um Beeinträchtigungen von einer auf anderen Straßenseite liegenden Baustelle ausging, nochmals wiederholt, aber argumentativ deutlicher formuliert.

Schleswig-Holsteinisches OLG v. 16.2.2022 - 9 U 134/21
Ein Immobilienmakler, der zum Zwecke der Förderung seiner Geschäfte aktiv den Auftritt in einem Bewertungsportal gesucht hat, muss sich Kritik an seiner gewerblichen Leistung in der Regel auch dann gefallen lassen, wenn sie scharf formuliert ist.

AG Wuppertal v. 29.9.2021 - 95b C 20/21
Die Gemeinschaft der Eigentümer kann das Klagerecht eines einzelnen Eigentümers durch gemeinsamen Beschluss nicht ausschließen. Die gefassten Beschlüsse der Versammlung müssen für die Eigentümer, als rechtliche Laien, jedoch hinreichend verständlich und nachvollziehbar sein und offenbaren welche rechtlichen Konsequenzen sich für die Gemeinschaft und die Eigentümer ergeben.

AG Köln v. 10.2.2022 - 221 C 248/21
In Fällen, in denen der Mieter einer gewerblichen Immobilie bereits vor der Corona-Pandemie mit seinem Betrieb keine Gewinne erzielt hat, erfolgt keine Vertragsanpassung gem. § 313 BGB. Insoweit muss vermieden werden, dass Betriebe durch Subventionen künstlich am Leben erhalten werden, ohne dass ihr Geschäft überlebensfähig ist. Es besteht dann die Gefahr, dass sog. „Zombieunternehmen“ entstehen.

Mietwucher soll härter bestraft werden. Dies fordert der Bundesrat. Am 11.2.2022 beschloss er auf Initiative von fünf Ländern, einen entsprechenden Gesetzentwurf in den Deutschen Bundestag einzubringen.

BGH v. 17.12.2021 - V ZR 44/21
Soll Inhalt eines durch eine Grunddienstbarkeit gesicherten Geh-, Fahr- und Leitungsrechts auch das Recht zum Verweilen im Sinne eines Aufenthalts und eines beliebigen Hin- und Hergehens auf dem dienenden Grundstück sein, muss dies im Grundbuch selbst zumindest schlagwortartig eingetragen werden. Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gem. § 874 Satz 1 BGB genügt nicht.

Aktuell im MietRB
Auch im neuen WEG-Recht ist der Eilrechtsschutz von praktischer Bedeutung. Im berechtigten Einzelfall muss eine Regelung „Vollziehung“ zügig herbeigeführt werden. Dies gilt im Verhältnis der Sondereigentümer (Wohnung- und Teileigentümer) zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 1 WEG) und die Neuordnung der „Organstrukturen“ sind dabei ebenso zu berücksichtigen.

BGH v. 11.1.2022 - VIII ZB 37/21
Wird die Frist zur Einlegung eines Rechtsmittels deshalb versäumt, weil der Prozessbevollmächtigte der Partei zuvor einen unstatthaften Rechtsbehelf - hier Anhörungsrüge - eingelegt hat, liegt hierin regelmäßig ein der Partei zuzurechnendes (§ 85 Abs. 2 ZPO), einer Wiedereinsetzung in den vorigen Stand entgegenstehendes Verschulden da von einem Rechtsanwalt erwartet wird, dass er das Rechtsmittelsystem der jeweiligen Verfahrensart kennt. Das Gericht, bei dem der unstatthafte Rechtsbehelf eingeht, ist grundsätzlich nicht verpflichtet, der Partei einen Hinweis so rechtzeitig zu erteilen, dass diese in die Lage versetzt wird, das eigentlich statthafte Rechtsmittel noch fristgerecht einzulegen.

LG Rostock a.M. v. 18.1.2022 - 1 T 157/21
Steht die Kündigung eines Mietvertragsverhältnisses im Streit und geht es um die Frage, ob der Vermieter gem. § 259 ZPO vorzeitig Klage auf Räumung und Herausgabe erheben darf, wird in der Literatur zwar teilweise eine allgemeine Erklärungspflicht des Mieters aus § 241 Abs. 2 BGB hergeleitet. Diese Ansicht verkennt allerdings das Widerspruchsrecht des Mieters gem. § 574 Abs. 1 BGB.

AG Köln v. 7.7.2021 - 210 C 208/20
Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren (hier: eines Boxerhundes) in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen. Gem. § 5 Abs. 1 TierschutzhundeverO NRW darf der Hund nur in Räumen gehalten werden, bei denen Einfall von natürlichem Tageslicht gegeben ist.

BGH v. 12.11.2021 - V ZR 25/21
Werden Reihen- oder Doppelhäuser durch einen zweischaligen Wandaufbau, also durch zwei separate Wände geschieden, handelt es sich nicht um eine Nachbarwand, sondern um zwei Grenzwände. Dies gilt auch, wenn die Grundstücksgrenze eine oder beide Wände schneidet und insoweit ein Überbau vorliegt. Für die sachenrechtliche Beurteilung ist zudem unerheblich, ob die Wände in einer solchen Stärke und Ausführung errichtet worden sind, dass sie jeweils für sich genommen den bauordnungsrechtlichen Vorschriften oder anerkannten Regeln der Technik für eine freistehende Gebäudeaußenwand genügen.

AG Essen v. 9.12.2021 - 196 C 73/21
Zwar ist allgemein anerkannt, dass die Wohnungseigentümer die Vermietung/Verpachtung von der Zustimmung eines Dritten entsprechend § 12 WEG abhängig machen können. Allerdings kann das Recht auf Vermietung des Sondereigentums nur durch die Gemeinschaftsordnung, d.h. eine Vereinbarung gem. §§ 10 Abs. 3, 15 WEG eingeschränkt werden.

OLG Frankfurt a.M. v. 17.12.2021 - 6 WF 147/21
Herabwürdigende Äußerungen über den Inhaber eines Vollstreckungstitels in einem Facebook-Account stellen keine Verstöße gegen ein Kontaktaufnahmeverbot i.S.d. § 1 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 GewSchG dar, die mit Ordnungsmitteln sanktioniert werden können. Die Äußerung, es dem Inhaber eines Vollstreckungstitels „gewaltig heimzuzahlen“, stellt keine Drohung i.S.d. § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GewSchG dar und kann ebenfalls nicht mit Ordnungsmitteln belegt werden.

Aktuell im MietRB
Die Entscheidungen des BGH v. 17.6.2020 (VIII ZR 81/19) zum Abzug von Erhaltungskosten im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung und v.16.12.2020 (VIII ZR 367/18) zum Verhältnis der Mieterhöhung nach §§ 558,559 BGB bieten in vieler Hinsicht einen Anlass, den sich daraus ergebenden praktischen Fragestellungen nachzugehen.

Der DAV sieht die geplante Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Gewerbemietrecht kritisch. Diese werde die Probleme nicht lösen. Das Ziel einer größeren Rechtssicherheit könne besser durch die komplette Streichung des Kündigungsrechts wegen Schriftformmängeln erreicht werden.

Schleswig-Holsteinisches OLG v. 10.11.2021 - 12 U 19/21
Eine Nebenpflichtverletzung des Pächters, die zur fristlosen Kündigung des Pachtvertrages berechtigt, kann darin liegen, dass der Pächter eine Internet-Domain des Verpächters auf sich umschreiben lässt.

LG Berlin v. 21.10.2021 - 67 S 140/21
Ist ein Wohnraummietvertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen worden und hat der Vermieter den Mieter nicht über dessen Widerrufsrecht belehrt, hat der Vermieter dem Mieter im Falle des wirksamen Widerrufs durch den Mieter jedenfalls sämtliche bis dahin geleistete Mietzahlungen einschließlich der erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen zurück zu gewähren, ohne dass der Mieter dem Vermieter Nutzungs- oder Wertersatz für die Ingebrauchnahme der Mietsache schuldet.