Otto Schmidt Verlag

Nachrichten


BFH v. 26.5.2020 - IX R 33/19
Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei kann das FG auf Vergleichsdaten eines Statistikamtes auch dann zurückgreifen, wenn diese Werte für den betreffenden Ort nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zugänglich gemacht werden. Die Bettenauslastung kann Rückschlüsse auf die ortsübliche Vermietungszeit zulassen.

FG Düsseldorf v. 26.5.2020 - 11 K 3447/19 BG
Der Kaufpreis eines im Wege einer mittelbaren Grundstücksschenkung zugewandten Grundstücks kann Vergleichswert für dieses Grundstück i.S.d. § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG sein. Die Vorschrift ist dahingehend zu verstehen, dass ein einzelner Verkaufspreis als Vergleichswert ausreicht, wenn er das zu bewertende Grundstück selbst betrifft und zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde.

Aktuell im MietRB
Die Wohnungseigentümer schulden einander eine ordnungsgemäße Verwaltung bei den Entscheidungen über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, insbesondere bei der „Schöpfung einer neuen Regelung“ (Elzer) durch Eigentümerbeschluss oder Vereinbarung. Jeder Wohnungseigentümer kann Eigentümerbeschlüsse, die diesen Grundsatz verletzen, mit der Anfechtungsklage für ungültig erklären lassen. Wenn ordnungsgemäße Verwaltung ein Handeln und insbesondere als dessen Grundlage eine Entscheidung der Wohnungseigentümer durch Eigentümerbeschluss, Vereinbarung oder sonstige Maßnahmen erfordert, kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern eine gebotene Entscheidung fordern und seinen Anspruch auf eine gebotene Maßnahme mit der sog. Beschlussersetzungsklage geltend machen.

OLG Düsseldorf v. 21.1.2020 - I-21 U 46/19
Eine in der Nähe einer erworbenen Eigentumswohnung auf Anweisung der Stadt errichtete Wertstoffsammelstelle begründet keinen Sachmangel der Kaufsache i.S.v. § 437 BGB, weil die damit einhergehende Beeinträchtigung als sozialadäquat hinzunehmen ist. Auch in Wohnvierteln mit gehobenen qm-Preisen muss die Abfallentsorgung gleichermaßen sichergestellt sein.

AG Dortmund v. 2.6.2020 - 425 C 3346/19
Wird das Erlangungsinteresse mit krankheitsbedingten Nutzungseinschränkungen der bisher bewohnten Räume begründet, reicht die Angabe der Krankheitssymptome, die richtige Bezeichnung der Diagnose ist nicht erforderlich. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang.

AG München v. 14.7.2020 - 473 C 21303/19
Ändert ein Bewerberpaar nach Zusage der Mietwohnung seine Meinung und schließt den Mietvertrag doch nicht ab, kommt ein Schadensersatzanspruchh aus c.i.c. jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn noch kein Mietvertrag(sentwurf) vorgelegt worden ist. Ohne eine Prüfbarkeit der konkreten Vertragsbedingungen kann der Vermieter - auch bei bekundeter Absicht der Bewerber, den Mietvertrag abzuschließen - nicht davon ausgehen, dass der Vertragsschluss zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist.

Aktuell im MietRB
Auch wenn die wirtschaftliche Bedeutung von Kleinreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen nicht hoch ist, führt sie gleichfalls in der (Beratungs-)Praxis zu bisweilen höchst emotionalen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Dies, obwohl Sinn und Zweck einer solchen Klausel gerade das Gegenteil erreichen will. Wie der BGH bereits im Jahre 1989 feststellte, soll Streit über Bagatellschäden im Verhältnis von Mietvertragsparteien tunlichst vermieden werden. Ein häufiger Grund für Streitigkeiten ist die beidseitige Unkenntnis der Tragweite und Auswirkung solcher Klauseln über Kleinreparaturen. Es erscheint daher sinnvoll, in diesem Beitrag einige Fragen rund um die Überbürdung von Kleinreparaturen zu behandeln.

BGH v. 1.7.2020 - VIII ZR 323/18
Für eine teleologische Reduktion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes - verdeckten Regelungslücke - fehlt.

BFH v. 12.2.2020 - II R 10/17
Der notwendige Inhalt eines Grundsteuermessbescheids - der Grundsteuermessbetrag, der Einheitswert und die Steuermesszahl - bindet auch den Rechtsnachfolger (sog. dingliche Wirkung des Grundsteuermessbescheids). Wird eine Neuveranlagung des Grundsteuermessbetrags nach einer Zurechnungsfortschreibung des Einheitswerts durchgeführt, beschränkt sich die Neuveranlagung auf die Bestimmung des neuen Steuerschuldners. Eine geänderte Steuermesszahl wird nicht berücksichtigt. Eine solche kann im Rahmen einer Neuveranlagung zur Fehlerbeseitigung Berücksichtigung finden.

FG Münster v. 18.6.2020 - 8 K 786/19 GrE,F
Die Übertragung eines Mobilheims ist grunderwerbsteuerpflichtig.

BGH v. 6.3.2020 - V ZR 2/19
Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände trifft.

Aktuell im MietRB
Die Entlastung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats gehört in vielen Gemeinschaften zu den jährlichen Ritualen der Wohnungseigentümerversammlung. Aber was bedeutet es, wenn Entlastung erteilt wird und welche Rechtsfolgen knüpfen sich daran? Aus Anlass der BGH-Entscheidung v. 23.2.2018 (BGH v. 23.2.2018 – V ZR 101/16, MDR 2018, 859 = MietRB 2018, 271 f. [Schultzky]), die eine wichtige Einschränkung der Entlastungswirkung formuliert hat, geht der Beitrag dieser Frage nach.

BGH v. 29.5.2020 - V ZR 141/19
Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen.

BFH v. 4.3.2020 - II R 35/17
Zu den gesondert festzustellenden Besteuerungsgrundlagen nach § 17 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GrEStG gehört der Zeitpunkt der Steuerentstehung (Stichtag). Anzugeben ist das genaue Datum. Wird ein unzutreffendes Datum genannt, ist der Feststellungsbescheid rechtswidrig. Erwirbt eine neu errichtete Kirchengemeinde durch staatliche Anerkennung den Status einer Körperschaft des öffentlichen Rechts, kann sie erstmals zu diesem Zeitpunkt einen der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgang verwirklichen.

BFH v. 5.12.2019 - II R 9/18
§ 198 BewG eröffnet dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, als er sich aus den typisierenden Bewertungsvorschriften des BewG ergäbe. Die Nachweislast geht über die Darlegungs- und Feststellungslast hinaus. Soll der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Vorlage eines Gutachtens erbracht werden, muss das Gutachten entweder durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erstellt sein.

BGH v. 8.7.2020 - VIII ZR 163/18 u.a.
Ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, kann vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.

Aktuell im MietRB
Für die Mietkaution gelten beim Wohnraum, der nicht frei finanziert, sondern mit öffentlichen Mitteln gefördert ist und für den in manchen Bundesländern noch die Kostenmiete maßgebend ist, im Zusammenhang mit der Sicherungsfunktion vom preisfreien Wohnraum abweichende Regelungen. Die nachstehenden Ausführungen sollen aufzeigen, wo die entscheidenden Unterschiede und ihre Folgen liegen.

BGH v. 26.6.2020 - V ZR 173/19
Ein Wohnungseigentümer kann von einem anderen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung den Bodenbelag ausgetauscht hat (Fliesen statt Teppichboden), die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindestanforderungen nach der DIN 4109 auch dann verlangen kann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und ohne diesen Mangel der Trittschall den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche.

BGH v. 20.5.2020 - VIII ZR 55/19
Ermöglicht die Ankündigung des Vermieters - gegebenenfalls unter Inanspruchnahme sachverständiger Hilfe - überschlägig zu beurteilen, ob der Einbau einer Gaszentralheizung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie gerade in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung bewirken wird, so sind die Anforderungen nach § 555c Abs. 1 BGB erfüllt. In einem solchen Fall bedarf es nicht der Angabe der konkreten Wirkungsgrade der alten sowie der neuen Heizungsanlage.

BGH v. 26.5.2020 - VIII ZR 64/19
Beruft sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar und trägt er zu seinen diesbezüglich geltend gemachten gesundheitlichen Beeinträchtigungen substantiiert sowie unter Vorlage aussagekräftiger fachärztlicher Atteste vor, verstößt die Nichteinholung eines Sachverständigengutachtens zum Gesundheitszustand des Mieters sowie zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen seiner - behaupteten - Erkrankungen auf die Lebensführung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung regelmäßig gegen das Gebot rechtlichen Gehörs.

LG Nürnberg-Fürth v. 22.1.2020 - 7 S 693/19
Eine vollständige Gefahrlosigkeit der Mietsache kann von dem Vermieter nicht verlangt werden. Dieser muss vielmehr nur die Gefahren ausräumen, vor denen ein sorgfältiger Benutzer sich nicht selbst schützen kann, weil die Gefahrenlage entweder völlig überraschend eintritt oder nicht ohne weiteres erkennbar ist.

BGH v. 3.6.2020 - IV ZR 16/19
Die bei einer zweigliedrigen, vermögensverwaltenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) für den Fall des Todes eines Gesellschafters vereinbarte Anwachsung seines Gesellschaftsanteils beim überlebenden Gesellschafter unter Ausschluss eines Abfindungsanspruchs kann eine Schenkung i.S.v. § 2325 Abs. 1 BGB sein.

BGH v. 7.2.2020 - V ZR 128/19
Die Vorschriften der §§ 921 ff. BGB sind nicht anwendbar, wenn die Rechte an einer Grenzeinrichtung dinglich geregelt sind (hier: Grunddienstbarkeit), das gilt insbesondere hinsichtlich der Benutzungsrechte und der Unterhaltungslast. Nach § 1021 Abs. 1 Satz 2 BGB kann, wenn zur Ausübung einer Grunddienstbarkeit eine Anlage auf dem belasteten Grundstück gehört und dem Eigentümer Recht zur Mitbenutzung der Anlage zusteht, als Inhalt der Grunddienstbarkeit eine Unterhaltungspflicht des Berechtigten vereinbart werden, soweit es für das Benutzungsinteresse des Eigentümers erforderlich ist.

Aktuell im MietRB
Die Teilnehmer von Eigentümerversammlungen müssen im Zuge eines allgemeinen Verlustes von Toleranz und Diskussionsbereitschaft zunehmend mit Miteigentümern rechnen, die ihren Unmut über Verwalter und Miteigentümer in drastischer Weise äußern. Hierdurch kann es zu massiven Störungen der Versammlung kommen. In solchen Fällen können nach einhelliger Meinung Ordnungsmittel bis zum Ausschluss aus der Versammlung ergriffen werden. Vorliegender Beitrag will die rechtlichen Grundlagen des Ausschlusses aus der Eigentümerversammlung, seine Voraussetzungen und Durchführung, mögliche Alternativen und die Folgen eines fehlerhaften Ausschlusses beleuchten.

LG Osnabrück v. 12.6.2019 - 1 S 36/19
Das Argument, die Suche nach geeignetem Ersatzwohnraum sei gerichtsbekannt mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, genügt nicht. Vielmehr muss der Mieter darlegen und beweisen, sich um Ersatzwohnraum bemüht zu haben, wobei er vortragen muss, welche Wohnung er wann und mit welchem Ergebnis besichtigt hat und woran die Anmietung scheiterte.

OLG Hamm v. 28.5.2020 - 4 U 82/19
Ein Vermieter, der nach der Betriebskostenverordnung die laufenden monatlichen Grundgebühren für einen Breitbandkabelanschluss auf seine Mieter umlegt, muss einem Mieter kein gesondertes Kündigungsrecht nach dem TKG in Bezug auf diesen Kabelanschluss einräumen.

BGH v. 24.1.2020 - V ZR 295/16
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. In einem solchen Fall können nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Störungen des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind.

LSG Niedersachsen-Bremen v. 25.5.2020 - L 11 AS 228/20 B ER
Das LSG Celle-Bremen hat im Fall eines verdeckten Mietverhältnisses unter Verwandten entschieden, dass das Jobcenter nur dann Miete für Grundsicherungsempfänger übernehmen muss, wenn die tatsächlichen Kosten offengelegt werden.

Aktuell im MietRB
Das AG Frankfurt/M. hatte in den Jahren 2018/2019 über sechs Fälle von Drogenhandel aus Mietwohnungen zu befinden. Die Wohnungen befanden sich sämtlich in Mehrfamilienhäusern in derselben Frankfurter Siedlung, die durch den dort praktizierten Drogenhandel abzurutschen drohte. Das Sicherheitsgefühl der Mieter der Siedlung war beeinträchtigt; polizeiliche Maßnahmen sowie die Strafjustiz konnten zuvor keine nachhaltige Abhilfe schaffen. Die Vermieter sprachen in sieben Fällen fristlose Kündigungen aus, in sechs Fällen wurde Klage auf Räumung und Herausgabe erhoben. Es folgt eine Darstellung und kurze Besprechung der ergangenen Entscheidungen.

BGH v. 20.3.2020 - V ZR61/19
Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks muss den Käufer grundsätzlich nicht ungefragt darüber unterrichten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung besteht; ebenso wenig muss er ihn über eine nach Vertragsschluss erfolgte Beendigung einer solchen Versicherung informieren. Dies gilt auch dann, wenn eine Gebäudeversicherung nach der Verkehrsanschauung üblich ist.

BGH v. 28.5.2020 - I ZR 40/19
Einem Immobilienmakler kann in AGB grundsätzlich ein auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängert, wenn er nicht innerhalb einer Frist von vier Wochen gekündigt wird. Eine entsprechende Regelung über die automatische Verlängerung des Maklervertrags bei unterbliebener Kündigung kann aber dennoch unwirksam sein, wenn sich das Erfordernis der Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergibt.

LG Berlin v. 29.4.2020 - 64 S 95/19
Die Rückforderung einer von einem Mieter an seine Vermieterin unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete kann nicht mehr als „eigenständige" Inkassodienstleistung iSd aktuellen Fassung des RDG bewertet werden, wenn der Auftrag des Mieters an die für ihn handelnde Legal-Tech-Plattform darüber hinausgehend gelautet hat, für ihn die „Mietpreisbremse" bei der Vermieterin durchzusetzen und die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen.

Aktuell im MietRB
Die COVID 19-Pandemie ist für unser Staatswesen ein Stresstest. In vielen Rechtsgebieten, z.B. Arbeits-, Bank-, Insolvenz-, Miet- oder Verfahrensrecht, gilt es zu prüfen, ob die bestehenden Regelungen ausreichend sind, um damit auf die ganz besonderen Herausforderungen der Coronakrise zu reagieren. Ferner stellt sich die Frage, ob es einen Bedarf gibt, Normen anzupassen und auf die neue Situation hin zu ertüchtigen. Im aktuellen Heft des MietRB geht Dr. Oliver Elzer diesen Fragen im Hinblick auf das Wohnungseigentumsrecht nach (MietRB 2020, 149). Sein Kurzbeitrag zeigt insoweit auf, welche Änderungen es im Wohnungseigentumsrecht gegeben hat. Zudem benennt unser Autor die bestehenden Regelungen, die in besonderer Weise ggf. geeignet sind, den Problemen zu begegnen.

OLG Frankfurt a.M. v. 15.5.2020 - 2 U 7/19
Die aus abgetretenem Recht des Frankfurter Renn-Klubs e.V. klagende Klägerin kann keine Ansprüche gegen die Stadt Frankfurt a.M., die Betreibergesellschaft und den vormaligen Präsidenten des Frankfurter Renn-Klubs e.V. im Zusammenhang mit der an letzteren persönlich geflossenen Zahlung geltend machen. Mögliche bestehende Forderungen sind verjährt.

LG Berlin v. 19.2.2020 - 66 S 143/19
Die Regelungen zur Mietpreisbremse sind in Berlin wirksam, insbesondere auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015. Die nach dem Urteil des BGH vom 17.7.2019 - VIII ZR 130/18 gegen die in Hessen geschaffene Regelung zur Mietenbegrenzung begründeten Einwände treffen für die in Berlin erlassene Verordnung und deren Begrüdung nicht zu.

Der Deutsche Bundestag hat am 14.5.2020 in zweiter und dritter Lesung das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beschlossen. Das Gesetz sieht vor, dass Käufer von Wohnimmobilien nicht mehr verpflichtet werden können, mehr als Hälfte der Maklerprovision zu übernehmen.

LG Coburg v. 3.5.2019 - 15 O 639/18
Die Klage einer zu Unrecht gekündigten Mieterin auf Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens hatte vor dem LG Coburg überwiegend Erfolg. Vor allem wegen der vorsätzlich erfolgten unwirksamen Kündigung schied ein Mitverschulden der gewerblich tätigen Mieterin aus.

BGH v. 14.2.2020 - V ZR 159/19
Die Anwendung der Grundsätze über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nicht voraus, dass es sich bei dem Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer um einen Bauträgervertrag handelt. Werdender Wohnungseigentümer ist auch derjenige, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein solcher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt.

Aktuell in der MDR
Wird das Jahr 2020 nicht für seine Weihnachts- oder Jahresendfeiern, sondern die erst im Dezember durchgeführten Eigentümerversammlungen in Erinnerung bleiben? Mit dieser und vielen weiteren Fragen zum WEG setzt sich unser Autor Dr. Johannes Hogenschurz in seinem Beitrag „Die Verwaltung von Wohnungseigentum in Zeiten der Corona-Pandemie“ in der aktuellen MDR 2020, 534 auseinander.

BGH v. 21.11.2019 - V ZB 75/19
Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass ein Grundstückseigentümer, der auf seinem Grundstück ein Mobilheim aufstellt, eine Verbindung mit dem Grund und Boden nur zu einem vorübergehenden Zweck i.S.d. § 95 BGB vornehmen will. Maßgeblich sind stets alle Umstände des Einzelfalls, die Rückschlüsse auf den Willen des Grundstückseigentümers zulassen.