Otto Schmidt Verlag

Der von einer rechtmäßig zustande gekommenen Zwangseintragung im Grundbuch betroffene Eigentümer hat nach deren Löschung keinen Anspruch auf Umschreibung des Grundbuchs. Ein entsprechender Anspruch ergibt sich weder aus § 28 GBV noch aus Art. 17 Abs. 1 a) DSGVO und kann auch nicht unmittelbar aus der Verfassung abgeleitet werden.

Ob das Aufstellen bewusst unwahrer Tatsachenbehauptungen durch den Mieter innerhalb eines Rechtsstreits mit seinem Vermieter eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende Pflichtverletzung darstellt, ist anhand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Dabei ist zum einen die Bedeutung und Tragweite der unwahren Behauptung des Mieters unter Berücksichtigung des gegebenen Sinnzusammenhangs zu bewerten. In die gebotene Würdigung ist zum anderen in der Regel ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen.

Der BGH hat die gegen das Urteil des KG vom 8.7.2022 von dem Kläger eingelegte Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen.

Die Versagung der Genehmigung eines sog. "Balkonkraftwerks" mit außenliegenden Solarpaneelen durch den Vermieter ist nach derzeitiger Rechtslage nicht rechtsmissbräuchlich, wohingegen die Zustimmung zu einer optisch nicht beeinträchtigenden, auf dem Boden ohne Substanzbeeinträchtigung des Mietobjekts aufgestellten Solaranlage nicht versagt werden darf.

War die ursprünglich vereinbarte Vormiete unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gem. § 556 g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen. Aus dem Fehler einer Rüge ergibt sich nicht das Recht des Vermieters, bis dahin eine Miete in der im Mietvertrag stehenden Höhe verlangen zu können.

Beauftragt der Mieter einer Wohnung einen - auf die Einziehung von Ansprüchen gegen Vermieter wegen Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d ff. BGB) spezialisierten - Inkassodienstleister mit der Geltendmachung solcher Ansprüche, kann die Erstattung der hierdurch entstandenen außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten nicht mit der Begründung versagt werden, dass der Vermieter auf eine Leistungsaufforderung des von dem Mieter zuvor eingeschalteten örtlichen Mietervereins keine Reaktion gezeigt hat.

Die Mehrheit der aktuellen Gemeinschaftsordnungen verpflichtet den Verwalter, bestimmte Erklärungen im Rechtsverkehr abzugeben. Der Standardfall sind Veräußerungsbeschränkungen. Denn als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung eines Dritten bedarf. Als dieser „Dritte“ wurde ganz regelmäßig der Verwalter bestimmt. Die Änderungen, die das Wohnungseigentumsgesetz durch das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) v. 16.10.2020 erfahren hat, ermuntern dazu, diese Anordnungen mit neuen Augen zu sehen.

Zu den an einen Rechtsanwalt zu stellenden Sorgfaltsanforderungen hinsichtlich der Bezeichnung des Empfangsgerichts im besonderen elektronischen Anwaltspostfach (beA), wenn der Rechtsanwalt die Versendung eines fristgebundenen Schriftsatzes über das beA selbst ausführt.

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages - aus steuerlichen Gründen - in einer gesonderten Vereinbarung, dass der Vermieter an den gemeinnützigen Mieter eine Spende zahlt, die dieser wiederum zur Begleichung der Mietzahlungen verwendet, gerät der Mieter im Fall des vertragswidrigen Ausbleibens der Spenden nicht in Zahlungsverzug.

Es ist nicht erforderlich, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt. Die hiergegen gerichteten Erwägungen des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe lediglich den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses als schützenswert angesehen und einen derartig weiten Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gewollt, finden in der Gesetzgebungsgeschichte keine Stütze und verkennen den Sinn und Zweck der Regelung.

§ 41 Abs. 5 GKG gilt nicht für den Gebührenwert von Klagen auf Feststellung einer Überschreitung der gem. § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete. Der Streitwert des Feststellungsantrages ist auch nicht in analoger Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG auf den Jahresbetrag des streitigen Differenzbetrages begrenzt.

Der Umfang des Ausschlusses von Handlungen durch eine Unterlassungsdienstbarkeit kann auch durch Bezeichnung der noch gestatteten Handlungen beschrieben werden. Dass dem Eigentümer nur eine einzige Nutzungsmöglichkeit verbleibt, steht nicht per se der Zulässigkeit der Unterlassungsdienstbarkeit entgegen. Die Bezeichnung "Seniorenwohnheim" genügt im Rahmen der Eintragung der Dienstbarkeit dem Bestimmtheitsgrundsatz. Erlischt die auf einem in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück lastende Unterlassungsdienstbarkeit an mehreren Wohneigentumseinheiten, so führt dies nicht ohne weiteres zur Unzulässigkeit der entsprechenden Eintragung bei den anderen Einheiten.

Der längere Entzug der Gebrauchsmöglichkeit von zum Eigengebrauch erworbenen Wohnraum ist insoweit ersatzfähig, wenn der Nutzungsausfall zu einer fühlbaren Gebrauchsbeeinträchtigung geführt hat, wobei hierfür ein strenger Maßstab anzulegen ist. Der Nutzungsausfall einer Dusche aufgrund mangelhafter Arbeiten oder Nichtlieferung rechtfertigt einen Nutzungsausfallschaden von mindestens 20 % einer bereinigten ortsüblichen Vergleichsmiete je Monat.

Der BGH hat sich vorliegend mit der Bemessung der Rechtsmittelbeschwer des die Herausgabe eines in seinem Eigentum stehenden Grundstücks begehrenden, in der Vorinstanz unterlegenen Klägers befasst, wenn sich der Beklagte auf einen das Grundstück betreffenden Kleingartenpachtvertrag beruft.

Anknüpfend an die Betrachtung des Verfassers zu den mietrechtlichen Auswirkungen der anstehenden Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (MietRB 2023, 311) liefert der vorliegende Beitrag eine erste Betrachtung zu den wohnungseigentumsrechtlichen Auswirkungen. Von einer sehr hohen Praxisrelevanz ist dabei auszugehen. Denn jüngsten Angaben des Verbandes der Deutschen Immobilienverwalter e.V. (VDIV) zufolge befinden sich 9,66 Mio. Wohnungen in Deutschland in Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie zeigen ein hohes Sanierungspotential bei Dämmung und Heizung. Insbesondere Gebäude, die zwischen 1949 und 1990 gebaut wurden, haben die größten Energieeffizienzpotentiale und bilden einen Anteil von ca. 56 Prozent aller deutschen Mehrfamilienhäuser.

Ist eine Baugenehmigung erforderlich und entscheidet sich der Vermieter, diese nicht einzuholen, stellt sich die Kündigung wegen Eigenbedarfes als unzulässige Vorratskündigung dar. Ein Vermieter darf erst dann kündigen, wenn seine Planung ein Stadium erreicht hat, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertigt.

Allein die Bezeichnung des Kaufgegenstands als „Wohnung“ beinhaltet nicht die Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers für die baurechtliche Unbedenklichkeit des Kaufgegenstands. Vereinbaren die Parteien einen Haftungsausschluss, kann damit nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen einer fehlenden Baugenehmigung begehrt werden.

Da der Vermieter in der Regel keine Möglichkeit hat, die Verunreinigung von Balkonen mit Taubenkot zu verhindern, kann der Mieter in diesem Fall weder die Miete mindern, noch von dem Vermieter deren Reinigung verlangen. Für die Reinigung der angemieteten Wohnung samt Balkon ist vielmehr der Mieter zuständig.

Ein Anspruch auf Entfernung von durch den Nachbarn installierten Kameras aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB analog i.V.m. § 823 Abs. 1 BGB kommt nur dann in Betracht, wenn allein diese Maßnahme den Nichteintritt der drohenden Beeinträchtigung gewährleistet. Ein Anspruch auf Unterlassung von Videoaufzeichnungen scheidet aus, wenn nicht das Allgemeine Persönlichkeitsrecht des Klägers betroffen ist.

Die illegale Nutzung von vermieteten Räumlichkeiten begründet erst dann einen Mangel, wenn die Behörde die Nutzung des Objekts untersagt oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist. Das OLG Frankfurt a.M. hat Mietminderungsansprüche des Mieters eines Anwesens, welches zum Spielhallenbetrieb genutzt worden war und nach Inkrafttreten des neuen hessischen Spielhallengesetzes nicht mehr genehmigt werden kann, zurückgewiesen.

Die Zurückweisung eines auf Verlängerung der Räumungsfrist gerichteten Antrags ist verfahrensfehlerhaft, wenn das Gericht sie auf unzureichende Anmietbemühungen des Mieters stützt, ohne gleichzeitig tatsächliche Feststellungen dazu zu treffen, ob, gegebenenfalls wann, intensivere Anmietbemühungen vor Ablauf der ursprünglich gewährten Räumungsfrist zum Erfolg geführt hätten.

Soziale Netzwerke und Messenger-Dienste sind kein rechtsfreier Raum. Wer dort gegenüber seinem Verpächter ausfällig wird, muss damit rechnen, dass ihm das Pachtverhältnis fristlos gekündigt wird.

Nimmt ein Wohnungseigentümer einen anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Schadensersatz wegen einer Äußerung in Anspruch, handelt es sich nur dann um eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit i.S.d. § 43 Nr. 1 WEG aF (bzw. § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG), wenn die Äußerung in einer Eigentümerversammlung oder Beiratssitzung getätigt wurde. Dies gilt unabhängig von Inhalt und Anlass der Äußerung.

Eine Türnische i.S.v. § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV ist eine Öffnung in einer die Grundfläche eines Raums begrenzenden Wand, die einen Durchgang durch diese ermöglicht. Hierbei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob in die Wandöffnung eine Tür oder ein Türrahmen eingebaut ist. Ebenso ist es nicht von entscheidender Bedeutung, ob der Mieter die betreffende Wandöffnung tatsächlich als Zugangs- oder Durchgangsmöglichkeit nutzt oder ob eine solche Nutzung aus "raumgestalterischer Sicht" sinnvoll ist. Aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit sind die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WoFlV abstrakt formuliert und ist ihr Vorliegen nicht vom tatsächlichen (Nutzungs-)Verhalten des individuellen Nutzers der Räumlichkeiten abhängig.

Eine dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügende Vereinbarung entfaltet nur Wirkung für die Zukunft und gilt nicht rückwirkend. Die BGH-Rechtsprechung zur Treuwidrigkeit von Kündigungen wegen Nichteinhaltung der Schriftform in Fällen der Existenzgefährdung findet auch auf Kapitalgesellschaften Anwendung.

Auch wenn die Kosten der Unterkunft unangemessen hoch sind, kommt die Übernahme von Mietschulden als Darlehen dann in Betracht, wenn die Antragsteller die Differenz zwischen angemessener Miete und tatsächlicher Miete mit den Freibeträgen aus Erwerbstätigkeit decken können und eine Prognose ergibt, dass die Freibeträge in Zukunft auch tatsächlich zu diesem Zweck verwendet werden. Allein ein durch den Umzug erforderlich werdender Schulwechsel der Kinder der Antragsteller vermag die Übernahme von Mietschulden nicht zu rechtfertigen.

Die Vorschrift des § 656d BGB, nach der sowohl zwischen den Parteien des von einem Makler vermittelten Immobilienkaufvertrages, als auch zwischen dem Makler und derjenigen Partei, bei der es sich nicht um den (ursprünglichen) Vertragspartner des Maklers handelt, eine formlose Vereinbarung zur Übernahme von Maklerkosten geschlossen werden kann, findet auf eine Vereinbarung, mit der ein originärer und eigenständiger Provisionsanspruch des Maklers begründet werden soll, keine Anwendung.

Das LSG Niedersachsen-Bremen hat entschieden, dass das Jobcenter bei besonders schwer verfügbaren, behindertengerechten Wohnungen auch Kosten oberhalb der Angemessenheitsgrenze übernehmen muss.

Schon das bloße Betreten eines Grundstücks durch unbefugte Personen ohne den Willen des Besitzers ist unzulässig (sog. Besitzstörung). Auch ein angestrebter Schutz von Bäumen auf dem Nachbargrundstück, deren Wurzelwerk bis auf das betreffende Grundstück reicht, ändert daran nichts.

Es gibt Belastungen der Wohnsituation, die „von außen“ auf das Vertragsverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter einwirken, in diesem aber nicht ihre unmittelbare Ursache haben, sondern im weitesten Sinne von Dritten ausgehen. Der erste Teil des Beitrags (MietRB 2023, 238) ist rechtlichen und tatsächlichen Problemen im Zusammenhang mit verhaltensbedingten Störungen durch Mitbewohner eines Mehrfamilienhauses „von außen“ nachgegangen. Der zweite Teil befasst sich mit Belastungen, die auf (veränderte) bauliche Gegebenheiten oder aus (zeitlich begrenzten) Einwirkungen aus der Nachbarschaft zurückzuführen sind.

Verstößt der Betreiber eines Hotels gegen die Verkehrssicherungspflicht, wenn die Treppe zu den Gästezimmern nur einen Handlauf besitzt und die einzelnen Treppenstufen mit Teppichflicken belegt sind? Diese Frage hatte das LG Koblenz zu beantworten.

Das VG Düsseldorf hat in einem Eilverfahren entschieden, dass der Widerruf der Genehmigungen für 77 Mietwagen von vier verbundenen Unternehmen voraussichtlich zu Recht erfolgt ist. Die fehlende Zuverlässigkeit der Geschäftsführer ergebe sich bereits aus dem Umstand, dass die Mietwagen auch nach dem Widerruf der Genehmigungen teilweise weiter eingesetzt wurden.

Bei den historisch gewachsenen Begebenheiten werden insbesondere die früheren Wegeverhältnisse berücksichtigt, wobei auch Gesichtspunkte der Effektivität des Notwegs zu berücksichtigen sind. Die geringste Belastung geht häufig mit dem kürzesten Weg einher.

Erhält der Vermieter den Besitz an dem Mietobjekt durch Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten zurück und behält der Vermieter diese Schlüssel dann, beginnt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB mit Kenntnis des Vermieters von dem Schlüsseleinwurf auch dann zu laufen, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet und der Vermieter nicht rücknahmebereit ist.

Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung ist nicht auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitinstanzliche Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das Revisionsgericht unterliegt. Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Vielmehr können sich Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen i.S.v. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Bewertungen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben.

Für die Behauptung, ein Mietverhältnis sei befristet, trägt derjenige die Beweislast, der aus der Befristung Rechte für sich herleiten will.

Nach § 191a Abs. 1 S. 2 i.V.m. Abs. 1 S. 1 GVG kann ein blinde oder sehbehinderte Person – trotz anwaltlicher Vertretung - nach Maßgabe der Rechtsverordnung nach § 191a Abs. 2 GVG verlangen, dass ihr Schriftsätze und andere Dokumente eines gerichtlichen Verfahrens barrierefrei zugänglich gemacht werden. Die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern hier eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts, § 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Es steht vorliegend eine Abweichung von der Rechtsprechung des BVerfG sowie des BGH im Raum.

Mit der Erwägung, ein Verfahrensfehler führe nur im Falle seiner - hier fehlenden - Evidenz zur Nichtigkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung, hat das LG verkannt, dass dem in § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB vorgesehenen Begründungserfordernis nicht nur verfahrensrechtliche Bedeutung, sondern - wie der Senat mehrfach, auch vor dem Erlass des Berufungsurteils, entschieden hat - zudem ein materiell-rechtlicher Gehalt zukommt. Nach der Senatsrechtsprechung spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen.

Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gewährt, erfüllt hierdurch seine Aufklärungspflicht nur, wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird.

Ein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gem. § 553 Abs. 1 BGB kann auch im Falle einer Einzimmerwohnung gegeben sein. Die Vorschrift stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bzgl. dessen weiterer Nutzung durch den Mieter auf. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB ist daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.

Die Bundesregierung hat am 13.9.2023 einen Gesetzenwurf beschlossen, der Erleichterungen für Steckersolargeräte (sog. Balkonkraftwerke) vorsieht. Außerdem soll die Durchführung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen erleichtert werden.

Das sog. Objektprinzip (Kostenverteilung nach Sondereigentumseinheiten) stellt eine einfache und verständliche Kostenverteilung dar und ist gerecht vor allem für Kosten, die unabhängig von der Wohngröße und dem Wert der Wohnung anfallen. Bei der Änderung der Kostenverteilung nach 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. sind die Grenzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung überschritten, wenn die Minderheit eine erhebliche Mehrbelastung erleidet, die keine innere Rechtfertigung trägt, insbesondere wenn die Änderung der Kostenverteilung nur den Zweck verfolgt, die Mehrheit zum Nachteil der Minderheit von Kosten zu entlasten.

Wird ein der Jahresabrechnung zugrunde liegender Beschluss über eine von dem Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Kostenverteilung rechtskräftig für ungültig erklärt, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu der Erstellung einer korrigierten Jahresabrechnung verpflichtet und kann jeder Wohnungseigentümer eine solche verlangen; über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse haben die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der korrigierten Abrechnung neu zu beschließen. Wird ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung, der einer bereits beschlossenen Jahresabrechnung zugrunde liegt, rechtskräftig für ungültig erklärt, muss die GdWE nach Treu und Glauben von der weiteren Durchsetzung der Nachschussforderungen aus der Jahresabrechnung absehen.

Im Rahmen der Energiewende werden energetische Anforderungen an Neubauten und an Immobilienbestände deutlich verschärft. Das beginnt bei der Rechtsetzungsebene der Europäischen Union, und führt innerhalb der nationalen Gesetzgebung in alle drei Hierarchieebenen unseres föderalistischen Systems Bund, Länder und Kommunen. Die einzelnen Rechtsetzungsprozesse erfolgen auf nationaler Ebene mit ständig zunehmender Beschleunigung, begleitet von einem bisweilen scharfen politischen Dissens. Der Beitrag greift die besonders hart umkämpfte Novelle des Gebäude-Energiegesetzes – GEG –, bekannt geworden als „Habecks Heizungsgesetz“, heraus und widmet sich dessen mietrechtlichen Auswirkungen.

Der Deutsche Bundestag hat am 8.9.2023 Änderungen im Gebäudeenergiegesetz (GEG) auf den Weg gebracht. Ursprünglich war die Abstimmung über das sog. Heizungsgesetz bereits für den 7.7.2023 vorgesehen, doch das BVerfG hatte die Verabschiedung auf Eilantrag des Unionsabgeordneten Thomas Heilmann gestoppt.

Bei einer Jagdpacht handelt es sich um ein Fixgeschäft. Im Fall einer unberechtigten Kündigung seitens des Verpächters kann daher im Wege der Naturalrestitution nicht das Nachholen des dem Pächter entgangenen Zeitraums als Schadensersatz begehrt werden.

Die Bundesbeauftragte für Antidiskriminierung Ferda Ataman warnt vor Diskriminierungsrisiken beim Einsatz Künstlicher Intelligenz (KI). Algorithmische Entscheidungen werden zunehmend bei Bewerbungsverfahren oder Wohnungsvergaben eingesetzt. Wer diskriminiert wurde, kann das oft nicht nachweisen. Die Bundesbeauftragte schlägt daher Auskunftspflichten und die Einrichtung einer Schlichtungsstelle vor.

Eine ordnungsgemäße Klageerhebung setzt grundsätzlich die Angabe der ladungsfähigen Anschrift des Klägers voraus; die Adresse eines Postdienstleisters, der lediglich mit der Weiterleitung der an den Kläger gerichteten Post beauftragt ist, reicht hierfür nicht aus. Die ladungsfähige Anschrift ist nicht jede Anschrift, unter der eine Zustellung an den Zustelladressaten möglich ist.

Das Anfang 2023 in Kraft getretene Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) gilt gem. § 11 Abs. 1 auch für Mietverträge, die vor 2023 geschlossen wurden. Freilich lässt das Gesetz etliche Punkte offen: Was z.B. versteht dieses Gesetz unter Wohnfläche? Wie ist die Warmwasserversorgung zu berücksichtigen? Wie wird der abrechnungsrelevante Brennstoffpreis berechnet? Diese und weitere Praxisfragen werden nachfolgend behandelt.

Ein gehobener Schallschutz kann als Mindeststandard nach den technischen Regeln auch dann konkludent vereinbart sein, wenn die Bauherren ein Einfamilienhaus errichten, sie dabei Einzelaufträge für einzelne Gewerke vergeben und es um eine haustechnische Anlage geht. In aller Regel wird ein Bauherr eine Ausführung erwarten, die einem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard entspricht.

Zulässige Miete i.S.v. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) ergebende Miete. Die zulässige Miete kann sich auch aus einer Anwendung der Vorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben, mithin nach der in dem vorangegangenen Mietverhältnis geschuldeten Vormiete zu bemessen sein.

Die Vermietung von Funk-Heizkostenverteilern zum Gebrauch beinhaltet ohne Weiteres die Vereinbarung, dass die vermieteten Verteiler auch per Funk durch den Mieter ohne Mitwirkung des Vermieters ausgelesen werden können. Denn wird ein Produkt mit einer bestimmten Funktionalität beschrieben, so darf der Nutzer grundsätzlich davon ausgehen, dass er diese Funktionalität ohne zusätzlichen Aufwand nutzen kann.

Aus dem als gesetzliche Folge der Bestellung einer Grunddienstbarkeit entstandenen Begleitschuldverhältnis kann sich ergeben, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auch eine (deckungsgleiche) Baulast übernehmen muss. Eine solche Verpflichtung setzt u.a. voraus, dass die Grunddienstbarkeit nach ihrem Inhalt und Umfang die von einer Bebauung herrührenden Nutzungen umfasst, was bei einem uneingeschränkten Geh- und Fahrtrecht regelmäßig anzunehmen ist; es ist nicht erforderlich, dass die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck bestellt wurde, die Bebauung des herrschenden Grundstücks zu ermöglichen.

Die in der Literatur für unwirksam gehaltenen Klauselkombinationen sind dadurch gekennzeichnet, dass in jeweils kurzen Zeiträumen von maximal zwei Jahren sich fest bezifferte Staffelerhöhungen und Indexveränderungen zeitlich genau überschneiden. Zusätzlich fehlt regelmäßig eine „Relevanzgrenze”, wie die Parteien sie aber vorliegend mit dem Erfordernis einer 10%igen Indexänderung vereinbart hatten.

Ob ein "Kaufvertrag über den Abschluss eines Einfamilienhauses" i.S.d. § 656c BGB vorliegt, bestimmt sich objektiv an der tatsächlichen Nutzung des Objekts bei Abschluss des Maklervertrages. Insbesondere würde eine subjektive Betrachtung des Begriffs "Einfamilienhaus" zu einer künstlichen Aufspaltung eines einheitlichen Lebenssachverhaltes führen. Denn bei natürlicher Betrachtung ist es nicht mehr nachvollziehbar, dass derselbe Gegenstand gleichzeitig ein Einfamilienhaus (Maklergeschäft mit Erwerber) und ein Mehrfamilienhaus (Kaufgeschäft) sein soll.

Die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB bestimmt auch die Auslegung von Gewerbemietverträgen hinsichtlich einer Abrechnungspflicht des Vermieters. Der Zweck der Frist ist derselbe wie bei Wohnraummietverhältnissen. Auch wenn eine Fristversäumung bei Gewerbemietverträgen nicht als Ausschlussfrist sanktioniert ist, hat sie im vorliegenden Zusammenhang doch Bedeutung für die Bestimmung des Zeitmoments bei der Verwirkung.

Der Beitrag behandelt die Problemkreise prozessuale Zustellungen und prozessuale Weisungen an den Verwalter im WEG-Prozess. Im WEG-Prozess stellen sich regelmäßig Zustellungsprobleme. Auch Parteibezeichnungen können unklar sein, so dass der Adressat auszulegen ist. Es ist gesetzlich geregelt, dass die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) i.d.R. Beklagte ist, nicht die Wohnungseigentümer. Ein klassisches Problem ist die verwalterlose GdWE. Es gibt auch den Fall, in dem der Verwalter abbestellt wurde und somit eine Lücke bei der Vertretereigenschaft entsteht. Ferner werden an den Verwalter regelmäßig Weisungen erteilt. Dabei stellt sich die Frage, ob diese Weisungen lediglich intern wirken oder auch rechtliche Wirkung auf die Vertretung entfalten.

Es ist den Wohnungseigentümern gestattet, durch Beschluss ihren Willen darüber zu bilden, ob sie bestimmte Nutzungen oder bauliche Veränderungen für unzulässig halten; dabei dürfen sie einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten auffordern. Wird dies dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, ist darin nächstliegend ein solcher Aufforderungsbeschluss zu sehen. Im Rahmen einer gegen einen Aufforderungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage sind nur formelle Beschlussmängel zu prüfen. Ob ein Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch besteht, ist in einem ggf. anzustrengenden Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren zu klären. In diesem ist das Gericht an die in dem Aufforderungsbeschluss niedergelegte Auffassung der Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht gebunden.

Grundsätzlich kann nur ein vor Fristablauf eingegangener, mit einer Unterschrift versehener Schriftsatz die Frist zur Begründung der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage wahren. Die Wahrung der Begründungsfrist der Anfechtungsklage unterliegt nicht der Parteidisposition, sondern ist von Amts wegen zu prüfen. Ob die Frist zur Begründung der Anfechtungsklage gewahrt ist, kann das Gericht im Freibeweisverfahren klären.

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 eine Klage auf Zustimmung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor diesem Datum getroffen wurde.

Das LG München I hat der Klage gegen die Filmbetreiber-GmbH eines Münchner Kinos auf Räumung und Herausgabe stattgegeben. Hintergrund des Rechtsstreits war die Frage, ob der bestehende Pachtvertrag wirksam gekündigt worden war. Das Gericht sah die Kündigung des Pachtvertrages als ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des Grundstücks und damit wirksamen Beschluss durch Stimmenmehrheit iSv § 745 BGB an.

Das in § 111h Abs. 2 Satz 1 StPO angeordnete Vollstreckungsverbot findet auf die Vollziehung eines Vermögensarrestes i.S.d. § 111f StPO generell keine Anwendung. Infolgedessen wird die Eintragung einer weiteren Sicherungshypothek aufgrund desselben - noch nicht ausgeschöpften - oder eines anderen Vermögensarrestes nicht ausgeschlossen, wenn das Grundstück eines Beschuldigten mit einer Sicherungshypothek belastet ist, die in Vollziehung eines Vermögensarrestes in das Grundbuch eingetragen worden ist.

Entscheidungserheblich ist die Frage, welche Bedeutung eine Regelung über die Verwaltungskosten in einer Gemeinschaftsordnung hat, die vor Inkrafttreten des WEMoG vereinbart worden ist. Ihre Beantwortung wirft entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfragen auf, die sich über den Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen können und deshalb für die Allgemeinheit von besonderer Bedeutung sind. Eine höchstrichterliche Entscheidung steht – soweit ersichtlich – aus.

Jede Partei ist nach Treu und Glauben verpflichtet, die andere über ihr bekannte Umstände aufzuklären, die für das Zustandekommen des Vertrages, seine ordnungsgemäße Durchführung oder überhaupt für die Erreichung des Vertragszwecks von entscheidender Bedeutung sind. „Ob“ und „Wie“ der Auskunftserteilung unterliegen einer umfassenden Zumutbarkeits- und Interessenabwägung.

Es gibt Belastungen der Wohnsituation, die „von außen“ auf das Vertragsverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter einwirken, in diesem aber nicht ihre unmittelbare Ursache haben, sondern im weitesten Sinne von Dritten ausgehen. Solchen Belastungen kann das Verhalten anderer Mitbewohner des Mehrfamilienhauses zugrunde liegen. Sie können sich aber auch aus baulichen Gegebenheiten oder Veränderungen des Gebäudes selbst ergeben oder aus (zeitlich begrenzten) Einwirkungen aus der Nachbarschaft resultieren.

Der aus zwei Teilen bestehende Beitrag befasst sich mit rechtlichen und tatsächlichen Problemen in typischen, in der Praxis häufig auftretenden Fallkonstellationen. Der erste Teil hat verhaltensbedingte Belastungen des Mietverhältnisses „von außen“ zum Gegenstand, der zweite Teil bauliche Ursachen und Einwirkungen aus dem Wohnumfeld, insbesondere durch Bautätigkeit.

Der auf künftige Räumung verklagte Mieter von Gewerberäumen ist zur Vermeidung der Kostenfolge des § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht gehalten, sich auf eine Aufforderung des Vermieters zu seiner Bereitschaft zu erklären, die Mieträume bei Vertragsende an den Vermieter herauszugeben. Allein durch sein Schweigen auf eine solche Aufforderung des Vermieters gibt er noch keine Veranlassung zur Klageerhebung i.S.v. § 93 ZPO.

Die Aufhebung des Sondereigentums vor Eintritt des Vorkaufsfalls bedarf nicht der Zustimmung des dinglich Vorkaufsberechtigten. Die Änderung einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (hier: Aufhebung des Sondernutzungsrechts) bedarf ebenfalls nicht der Zustimmung des Berechtigten eines dinglichen Vorkaufsrechts an einem Wohnungseigentum.

Der durch einen Hundespielplatz in einem Wohngebiet verursachte Lärm ist von Anwohnern hinzunehmen, wenn er sich im Rahmen der geltenden Immissionsrichtwerte hält.

Der Gesetzgeber hat durch die Neufassung des § 41 Abs. 5 GKG mit dem Inkrafttreten des Kostenrechtsänderungsgesetzes zum 1.1.2021 aus sozialpolitischen Erwägungen den Streitwert auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung begrenzt. Dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung die Fälle der Feststellungsansprüche nach § 556d BGB i.V.m. § 556g Abs. 1 BGB, die im Ergebnis auf eine Herabsetzung der Miete auf den wirksamen Teil abzielen, übersehen hat, ist nicht ersichtlich. Somit scheidet eine analoge Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG aus, da eine planwidrige Regelungslücke nicht besteht.

Mit dem verletzten Gebrauchserhaltungsinteresse des Untermieters stehen die in der Folge angefallenen Unterbringungskosten in einem inneren Zusammenhang. Denn ebenso wie der einem Mieter zustehende Gebrauchsüberlassungsanspruch ist auch die Unterbringung in einer "Notunterkunft" nicht auf Dauer angelegt. Insofern fehlt es an dem gebotenen inneren Zusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Untervermieters und dem Schaden auf Seiten des ehemaligen Untermieters nicht deshalb, weil dieser infolge seiner "Notunterbringung" nicht (mehr) die Rechte und Pflichten eines Mieters i.S.d. §§ 535 ff. BGB hat.

Weist der Mietspiegel im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Miete einen Zuschlag für Einfamilienhäuser aus (hier: 25 %), so gilt dieser auch für Doppelhaushälften. Ein Einfamilienhaus muss nicht allein- bzw. freistehend sein.

Die Beschlussfassung im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG erlangt aufgrund der Neufassung des § 23 Abs. 3 WEG durch die WEG-Reform 2020 in der Praxis zunehmend Bedeutung. War nach altem Recht die Hürde einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren aufgrund der geforderten Allstimmigkeit sehr hoch und damit die praktische Bedeutung eher gering, ist nach aktuellem Recht nunmehr in bestimmten Fällen und unter bestimmten Voraussetzungen ein Beschluss im Umlaufverfahren auch mit einfacher Mehrheit möglich. Der Beitrag befasst sich sowohl mit dem allstimmigen Umlaufbeschluss gem. § 23 Abs. 3 S. 1 WEG als auch mit dem mit Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG, der mit nur einfacher Mehrheit gefasst werden kann.

Eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis der Zessionarin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht damit begründet werden, die Rückforderung einer von dem Mieter an den Vermieter unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete könne nicht mehr als eigenständige Inkassodienstleistung i.S.d. RDG beurteilt werden, wenn der Auftrag des Mieters an die für ihn handelnde Rechtsdienstleisterin darüber hinausgehend laute, für ihn die "Mietpreisbremse" bei dem Vermieter durchzusetzen und die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen.

Auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn können die gesetzlich festgelegten maximalen 20 % voll ausgeschöpft werden. Eine zeitanteilige Kürzung der Kappungsgrenze findet nicht statt.

Der Vermieter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er Sorge dafür trägt, dass Müllcontainer standsicher sind. Die Standsicherheit wird gewährleistet, wenn Pedalbremsen benutzt werden. Der Vermieter darf sich dabei grundsätzlich darauf verlassen, dass das Müllentsorgungsunternehmen auch die Pedalbremse betätigt. Nur unter besonderen Umständen ist ein Handeln darüber hinaus notwendig.

Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB verjährt selbständig und unabhängig von dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt dabei nicht mit der Entstehung des Auskunftsanspruchs im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Der Auskunftsanspruch kann damit vor dem Rückzahlungsanspruch verjähren.

Im laufenden Koalitionsvertrag auf Bundesebene heißt es: „Alle geeigneten Dachflächen sollen künftig für die Solarenergie genutzt werden. Bei gewerblichen Neubauten soll dies verpflichtend, bei privaten Neubauten soll es die Regel werden.“ (Koalitionsvertrag 2021-2025, S. 43). Eine Reihe von Bundesländern haben diese sog. Solarpflicht bereits umgesetzt. Der Beitrag beleuchtet einige der sich hieraus ergebenden mietrechtlichen Fragen.

Das dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zugunsten eines Familienangehörigen i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde.

Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt - anders als deren erstmaliger Einbau - grundsätzlich keine Modernisierung iSv § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist. Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.

Der Beitrag behandelt die Umsetzung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Vollstreckung von Leistungsurteilen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowie insbesondere die Zwangsvollstreckung im Falle der gerichtlichen Beschlussersetzung.