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BGH v. 24.8.2022 - XII ZB 548/20
Begehrt ein Mieter mit dem Rechtsmittel eine Verurteilung des Vermieters zur Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung, bemisst sich der Wert des geltend gemachten Beschwerdegegenstands gem. §§ 2, 3 ZPO nach dem Interesse des Mieters an einem sich möglicherweise aus der Abrechnung ergebenden Rückzahlungsanspruch. Macht der Mieter jedoch nur einen vorbereitenden Anspruch auf Rechnungslegung und damit auf Auskunft geltend, ist lediglich ein Bruchteil des Zahlungsanspruchs in Ansatz zu bringen. Insoweit gilt für Mietverhältnisse über Gewerberäume derselbe Maßstab wie bei Wohnräumen.

OLG Frankfurt a.M. v. 8.9.2022 - 17 W 17/22
Es ist grundsätzlich nicht die Aufgabe des Grundstückseigentümers, einen untergeordneten Zuweg zu der Terrasse ihres Wohnhauses völlig gefahrlos gegen alle erdenklichen von dem Weg ausgehenden Risiken für die Nutzer auszugestalten. Kann der Nutzer dieses Zuwegs bei zweckgerichteter Benutzung unter Anwendung der gebotenen Sorgfalt etwaige Sturzgefahren abwenden, bestehen für den Grundstückseigentümer keine weitergehenden Pflichten.

Aktuell im MietRB
Insbesondere bei Geschäftsraummietverträgen mit fester Laufzeit kann das Bedürfnis einer oder beider Parteien bestehen, sich vor Fristablauf vom Vertrag zu lösen. Der folgende Beitrag untersucht die AGB-rechtlichen Grenzen solcher Lösungsrechte.

VG Frankfurt a.M. v. 14.9.2022 - 5 K 3054/21.F
Das Land Hessen muss für die Mietkosten zum Betrieb des Impfzentrums in der Messehalle in Frankfurt a.M. aufkommen. Die Stadt Frankfurt a.M. hält zwar 60 % der Gesellschaftsanteile der Messe Frankfurt GmbH, übt damit jedoch keinen beherrschenden Einfluss aus, da für Beschlüsse in der Gesellschafterversammlung eine Mehrheit von 3/4 der abgegebenen Stimmen erforderlich ist.

BGH v. 16.9.2022 - V ZR 69/21
Bei einem Leitungswasserschaden, der im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, ist der im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarte Selbstbehalt – vorbehaltlich einer abweichenden Regelung - von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen. Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung des maßgeblichen Verteilungsschlüssels für die Zukunft, ist nur dann gegeben, wenn gem. § 10 Abs. 2 WEG ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

OLG Oldenburg v. 8.7.2022 - 6 U 328/21
Bei Sanierungsarbeiten am eigenen Haus (Wasser aus dem Keller nach draußen gepumpt) muss man auch das Nachbargrundstück im Blick behalten. Der Geschädigte kann auch die fiktiven Kosten einer Fachfirma ersetzt verlangen. Schließlich soll ein Schädiger nicht davon profitieren können, wenn ein Geschädigter einen Schaden selbst beseitigt.

LG Köln v. 9.6.2022 - 29 S 151/21
Die Verwalterin muss sich bei einer unzulässigen Kündigung seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ersparte Aufwendungen anrechnen lassen, § 615 S. 2 BGB. Dabei ist zu berücksichtigen, ob die Verwalterin durch den Wegfall des Objektes in der Lage ist, fixe Kosten und insbesondere Personal einzusparen. Ist dies nicht der Fall, wird von der Rechtsprechung eine pauschale Ersparnis der variablen Kosten von 20% angenommen.

OLG Hamm v. 15.7.2022 - 30 U 82/22
Räumt der Vermieter dem Mieter in einem gewerblichen Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht bei Nichterreichen eines bestimmten Umsatzes in einem bestimmten Mietjahr ein, ohne dass insoweit Einschränkungen hinsichtlich des Grundes des Nichterreichens des Umsatzes verabredet sind, berechtigt dies den Mieter auch dann zur Kündigung, wenn er den Umsatz lediglich pandemiebedingt verfehlt, in den Vorjahren hingegen erzielt hat.

Aktuell im MietRB
Zur Zulässigkeit der Vereinbarung einer Betriebspflicht des Mieters bei gleichzeitiger Freistellung des Vermieters von der Pflicht zum Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht.

Schleswig-Holsteinisches OLG v. 22.8.2022 - 16 U 114/21
Ein Vertrag, der das Winterlager für eine Segelyacht zum Gegenstand hat, stellt einen Typenkombinationsvertrag dar, wenn neben der Zurverfügungstellung des Lagerplatzes unterschiedliche Leistungen wie das Kranen und der Schiffstransport zur vom Betreiber des Winterlagers ebenfalls zur Verfügung gestellten Lagerpalette zu erbringen sind. Auf den Typenkombinationsvertrag ist Lagervertragsrecht unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls anzuwenden, wenn wie vorliegend das wesentliche Interesse des Schiffseigners die Lagerung des Schiffs in der Wintersaison ist. Die Bezeichnung des Vertrags als "Miet-Vereinbarung" steht der Anwendung von Lagervertragsrecht nicht entgegen.

OLG Stuttgart v. 31.8.2022 - 4 U 74/22
Hält ein Bauherr das in § 7d Abs. 2 Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg (NRG BW) auch für das Einschwenken eines Baukrans in den nachbarlichen Luftraum vorgesehene Verfahren nicht ein, so kann er sich nicht auf das sog. Hammerschlags- und Leiterrecht nach § 7d NRG BW und eine entsprechende Duldungspflicht des Nachbarn berufen.

BGH v. 13.7.2022 - XII ZR 75/21
Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Zudem ist zu berücksichtigen, ob und in welchem Umfang der Mieter in der Zeit der Nutzungsbeschränkung Aufwendungen, etwa infolge geleisteter Kurzarbeit, erspart hat.

BGH v. 8.7.2022 - V ZR 207/21
Die Eigentümergemeinschaft, die unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschließt, die notwendig Substanzeingriffe auch am Sondereigentum erfordern, ist befugt, zugleich diejenigen Maßnahmen zu beschließen, die zur Wiederherstellung des Sondereigentums erforderlich sind.

VG Frankfurt a.M. v. 22.8.2022 - 8 L 1907/22.F
Das VG Frankfurt a.M. hat den Eilantrag eines Hausmiteigentümers abgelehnt, mit dem dieser sich gegen eine wohnungsaufsichtsrechtliche Verfügung der Stadt Frankfurt wendete. Die Stadt hatte dem Eigentümer aufgegeben, die von ihm unterbrochene Gasversorgung der Liegenschaft binnen einer Woche wiederherzustellen.

BGH v. 23.6.2022 - V ZB 32/21
Vereinigen sich die Miteigentumsanteile an einem Grundstück in der Hand eines Eigentümers und wird ein Anspruch des Übertragenden auf Rückübereignung eines Miteigentumsanteils durch Vormerkung gesichert, kommt eine Teilungsversteigerung des Grundstücks in analoger Anwendung von § 180 Abs. 1 ZVG nicht in Betracht.

Aktuell im MietRB
Das selbstständige Beweisverfahren hat auch im WEG-Prozessrecht praktische Bedeutung. Da das selbstständige Beweisverfahren in §§ 485 ff. ZPO geregelt ist und kein normativer Verweis in §§ 43 Abs. 1, 43 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 WEG erfolgt, ist zu klären, welche „Mindestanforderungen“ gelten. Bedeutung hat das Verfahren vor allem bei der Feststellung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich deren Auswirkung sowie zur Aufklärung von Störungsquellen und deren Ursachen. Die „vorgreifliche“ und notwendige Beweissicherung kann durchgeführt werden. Der Beitrag gibt einen Überblick über die praktischen Fragestellungen und aktuelle Fallkonstellationen.

AG Hamburg v. 29.7.2022 - 48 C 331/21
Annahmeverzug nach § 293 BGB schließt einen Rücknahmewillen und damit auch eine anspruchsbegründende Vorenthaltung der Mietsache i.S.d. § 546a Abs. 1 BGB für die Zeit seiner Dauer aus. Jedenfalls dann, wenn ein wörtliches Angebot der Mieterpartei zur tatsächlichen Übergabe am Ort der Wohnung gem. § 295 S. 1 BGB feststeht, hat die Vermieterpartei darzulegen und zu beweisen, dass sie dadurch nicht in Annahmeverzug geriet oder dass ein solcher später entfiel.

AG Hamburg v. 29.7.2022 - 48 C 277/20
Eine rechnerische Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Sachverständigen durch Fortschreibung einschlägiger Tabellenwerte früherer Mietspiegel in Relation zur historischen Wertentwicklung benachbarter Tabellenfelder ist zulässig, wenn Entgelte für vergleichbare Wohnungen empirisch nicht ausreichend zu ermitteln sind.

BGH v. 15.7.2022 - V ZR 127/21
Gibt die Teilungserklärung einer Anlage, zu der sowohl Wohnungs- als auch Teileigentumseinheiten gehören, innerhalb eines Gebäudes eine räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe vor, stört die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit in dem der gewerblichen Nutzung vorbehaltenen Gebäudeteil bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung.

OLG Braunschweig v. 14.7.2022 - 8 U 166/21
Für Reflexionen durch Sonneneinstrahlung (hier: durch eine Photovoltaikanlage) existieren keine durch Gesetze oder Richtlinien festgelegten Richtwerte. Auch der Hinweis der Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz (LAI), dass eine erhebliche Belästigung vorliegen kann, wenn die Lichteinwirkung mindestens 30 Minuten am Tag oder 30 Stunden pro Kalenderjahr beträgt, betrifft andere Konstellationen und ist überdies nicht verbindlich. Er kann jedoch als Entscheidungshilfe herangezogen werden.

LG Lübeck v. 7.7.2022 - 14 S 23/21
Das Verschweigen von Tatsachen stellt nur dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen eine Aufklärungspflicht besteht. Rechtsgrundlage für diese Pflicht ist § 242 BGB. Entscheidend ist, ob der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte.

BGH v. 29.6.2022 - XII ZR 6/21
Für den auf einen Mietmangel gestützten Schadensersatzanspruch des Mieters, der Alleingesellschafter einer GmbH ist, kommt es auch dann nur auf seine Vermögenslage und nicht auf die "seiner" GmbH an, wenn der Schaden aus einem Auftragsverhältnis resultiert, bei dem die GmbH Auftraggeberin und der Alleingesellschafter Auftragnehmer ist.

AG Berlin-Mitte v. 4.8.2022 - 21 C 269/21
Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat.

Aktuell im MietRB
Die Verwaltung gewerblicher (Miet-)Objekte stellt in rechtlicher, tatsächlicher und baulicher sowie wirtschaftlicher Hinsicht eine Herausforderung dar. Exakte und detaillierte Vorgaben im Verwaltervertrag sind daher wichtig, zumal der Verwaltervertrag im BGB nicht explizit geregelt ist. Die wesentlichen Regelungspunkte im Verwaltervertrag werden in diesem Beitrag behandelt. Teil I (MietRB 2022, 210) betraf die zu regelnden Leistungspflichten des Verwalters. Teil II betrifft die in der Praxis gängigen Vergütungsmodelle, Mitwirkungspflichten des Auftraggebers und Haftungsfragen.

AG Köln v. 19.7.2022 - 203 C 199/21
Das AG Köln hat eine Vermieterin verurteilt, Aktien im Wert von über 100.000 € an die Mieterin herauszugeben. Der hohe Betrag geht auf einen Mietvertrag zurück, der im Jahr 1960 geschlossen wurde. Bei diesem war vereinbart worden, den Kautionsbetrag i.H.v. 800 DM in Aktien anzulegen.

BGH v. 20.5.2022 - V ZR 199/21
Die in § 919 Abs. 1 BGB geregelte Mitwirkungspflicht des Nachbarn bei der Abmarkung setzt voraus, dass der Grenzverlauf festgestellt ist. Aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis kann sich ein Anspruch des Grundstückseigentümers auf Duldung einer für die Grenzfeststellung erforderlichen Vermessung in der Wohnung des Nachbarn ergeben; der Umstand, dass Wohnungen für die amtliche Vermessung nach den Bestimmungen des einschlägigen Landesvermessungsgesetzes nur mit Einwilligung des Wohnungsinhabers betreten werden dürfen, schließt dies nicht aus.

LG Berlin v. 20.7.2022 - 66 S 47/22
Der Mietspiegel bildet eine geeignete Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von § 287 ZPO. Auf die Frage, in welcher Weise der Mietspiegel 2019 aus dem vorherigen Mietspiegel 2017 hervorgegangen ist, kommt es nicht an, weil die Überleitungsvorschrift allein darauf abstellt, ob er am Stichtag (31.12.2019 ) "existiert" hat. Ebenfalls unerheblich ist deshalb, ob der Mietspiegel 2019 als qualifizierter oder ( nur ) als einfache Mietspiegel anzuerkennen ist.

Aktuell im MietRB
Die Verwaltung gewerblicher (Miet-)Objekte stellt in rechtlicher, tatsächlicher und baulicher sowie wirtschaftlicher Hinsicht eine Herausforderung dar. Exakte und detaillierte Vorgaben im Verwaltervertrag sind daher wichtig, zumal der Verwaltervertrag im BGB nicht explizit geregelt ist. Die wesentlichen Regelungspunkte im Verwaltervertrag werden in diesem Beitrag behandelt. Teil I betrifft die zu regelnden Leistungspflichten des Verwalters, Teil II die in der Praxis gängigen Vergütungsmodelle, Mitwirkungspflichten des Auftraggebers und Haftungsfragen.

BGH v. 21.6.2022 - VIII ZR 285/21
Auch in einem vorausgegangenen Vortrag der Partei kann ein Bestreiten nachfolgender Behauptungen der Gegenseite liegen, wenn jener Vortrag diesen Behauptungen widerspricht.

BGH v. 20.7.2022 - VIII ZR 337/21 u.a.
Zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ist ausreichend, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Eine Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist hingegen grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.

OLG Zweibrücken v. 3.5.2022 - 7 U 150/20
Der Umfang eines Geh- und Fahrtrecht muss sich immer am Einzelfall orientieren und besteht unter Umständen nicht uneingeschränkt. Bei der Zufahrt zu einem Hinterliegergrundstück sind damit gewisse Beeinträchtigungen der Zufahrtsbreite hinzunehmen.

BGH v. 13.5.2022 - V ZR 4/21
Fehlt einem bebauten Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg deshalb, weil die in der bestandskräftigen Baugenehmigung vorgesehene Zuwegung schon bei der Bebauung technisch nicht herstellbar war oder jedenfalls nicht (mehr) hergestellt werden kann, ist das Notwegrecht nicht gemäß § 918 Abs. 1 BGB ausgeschlossen.

BGH v. 6.5.2022 - V ZR 50/21
Ein Notwegrecht kann sich weder aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis noch aus dem Schikaneverbot des § 226 BGB, sondern nur unter den Voraussetzungen von § 917 Abs. 1 BGB ergeben; danach richtet sich auch, ob der Nachbar Hindernisse beseitigen muss, die er auf seinem Grundstück errichtet hat, um die Nutzung des Wegs zu unterbinden.

BGH v. 6.5.2022 - V ZR 282/20
Wird der Käufer bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten, kommt es für seine Kenntnis vom Mangel i.S.v. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung an; solange er die Genehmigungserklärung nicht in den Verkehr gebracht hat, muss er neu gewonnene Kenntnisse über Mängel der Kaufsache gegen sich gelten lassen.

Aktuell im MietRB
„Wir führen den echten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter ein.“ Diese Aussage auf S. 94 des Koalitionsvertrags 2021 – 2025 zwischen der Sozialdemokratischen Partei Deutschlands (SPD), BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN und den Freien Demokraten (FDP) drückt die Wertung aus, dass die bestehenden Regelungen über den zertifizierten Verwalter keinen echten Sachkundenachweis enthalten. Die Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung und die Wohnungseigentümer können angesichts dringlicherer Fragen nicht damit rechnen, dass die „neuen“ Regelungen zum zertifizierten Verwalter alsbald geändert und mit den gewerberechtlichen Anforderungen (§ 34c GewO) abgestimmt werden. – Der Beitrag stellt die Regelungen und damit verbundenen Fragen vor und zeigt damit auch, in welchem Umfang die Regelungen einer Reform bedürfen.

BGH v. 18.5.2022 - VIII ZR 423/21
Eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis liegt noch nicht vor, wenn ein Mieter den für ihn handelnden Inkassodienstleister nicht nur mit der Durchsetzung der Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beauftragt, sondern zusätzlich damit, die "Mietpreisbremse" bei dem Vermieter im Hinblick auf die zukünftig zu zahlende Monatsmiete durchzusetzen.

BGH v. 1.7.2022 - V ZR 23/21
Der BGH hat sich mit der Frage befasst, ob die Regelung in § 16a Abs. 1 des Nachbargesetzes des Landes Berlin (NachbarG BIn), die eine grenzüberschreitende nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten erlaubt, mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

Aktuell im MietRB
Ab dem 1.7.2024 soll bei der Umlagemöglichkeit von Nutzungsentgelten für den Rundfunk- und Fernsehempfang durch Breitbandkabel oder Satellitenantennen alles anders werden – dann sollen sich Mieter ihre Signalanbieter selbst auswählen dürfen. Konsequent soll der Vermieter ab dann anfallende Kosten einer Versorgung mit Rundfunk- und Fernsehsignalen via Kabel oder SAT-Antenne nicht mehr auf seine Mieter umlegen dürfen, auch wenn dies nach dem noch geltenden Recht im Mietvertrag zulässig so vereinbart ist. Der vorliegende Kurzbeitrag widmet sich abzeichnenden Fragen aus der Beratungspraxis dazu.

VG Berlin v. 9.6.2022 - VG 19 K 664.17
Die stillgelegten Tennisplätze hinter der Berliner Schaubühne dürfen nicht mit zwei sechsgeschossigen Wohngebäuden bebaut werden. Das Vorhaben verstößt nach jetzigem Stand der Planung wegen seiner Größe und Massivität gegen den Denkmalschutz. Eine Bebauung dieses Bereichs ist allerdings nicht grundsätzlich ausgeschlossen.

LG Düsseldorf v. 22.6.2022 - 25 S 56/21
Die Bewohnerin einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf in ihrem Garten kein sieben Meter hohes Holzkreuzes aufstellen; es handelt es sich um eine erhebliche optische Beeinträchtigung. Auf einen vernünftigen Betrachter wirkt das Kreuz wie ein störender Fremdkörper; der Garten verliert sein Erscheinungsbild in weiten Teilen und nimmt eher die Züge einer Gedenkstätte an.

OLG Frankfurt a.M. v. 18.5.2022 - 2 W 45/22
Die Vermietung von Wohnraum „pro Matratze“ ist sittenwidrig und damit nichtig. Die beabsichtigte Klage eines Pächters nach fristloser Kündigung des Pachtvertrags auf Schadensersatz u.a. wegen der entgangenen Mieteinnahmen hat somit keine Erfolgsaussicht.

LG München v. 23.6.2022, 31 S 12015/21
Zwar regelt § 554 Abs. 1 BGB nicht ausdrücklich, wer für die Ausführung das Unternehmen bzw. die Handwerker auswählen darf. Der vorwiegend dem Interesse des Mieters dienende Regelung des § 554 Abs. 1 BGB ist aber zu entnehmen, dass der Mieter grundsätzlich selbst diese Veränderungen - jedenfalls mittels eines geeigneten Fachunternehmens - durchführen darf, was beinhaltet, dass er befugt ist dieses auch auszuwählen und auch die konkrete Ausgestaltung des Anschlusses zu bestimmen.

BGH v. 13.5.2022 - V ZR 231/20
Eine Beteiligung des Käufers an den Kosten der Nachbesserung (hier: neue Kellerabdichtung) einer (gebrauchten) mangelhaften Kaufsache nach den Grundsätzen eines Abzugs „neu für alt“ scheidet aus, wenn sich der Vorteil des Käufers darin erschöpft, dass die Kaufsache durch den zur Mangelbeseitigung erforderlichen Ersatz eines mangelhaften Teils durch ein neues Teil einen Wertzuwachs erfährt oder dass der Käufer durch die längere Lebensdauer des ersetzten Teils Aufwendungen erspart.

OLG Frankfurt a.M. v. 2.6.2022 - 6 U 60/21
§ 30 BOKraft ist eine Marktverhaltensregelung i.S.v. § 3a UWG. Verlangt die Ausnahmegenehmigung, mit der ein Mietwagen ohne Wegstreckenzähler eingesetzt werden darf, dass das Fahrzeug nur mit "pauschalen Festpreisen" eingesetzt wird, ist das auch dann der Fall, wenn das Fahrzeug über eine Vermittlungs-App bestellt wird und dem Kunden vor Fahrtbeginn für die gebuchte Strecke ein Preis angezeigt wird, der sich anschließend nicht mehr ändert. Es ist nicht erforderlich, dass für die gleiche Fahrtstrecke zu jeder Tageszeit und von jedem Fahrgast immer genau derselbe Preis verlangt wird.

LG Berlin v. 9.6.2022 - 67 S 50/22
Ob ein als formales Begründungsmittel tauglicher Mietspiegel auch für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet ist, kann dahinstehen, wenn gem. § 287 ZPO eine richterliche Schätzung auf Grundlage eines Vorgängermietspiegels möglich ist.

LG Berlin v. 22.3.2022 - 55 S 37/21 WEG
Eine nach dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes gegen „die übrigen Wohnungseigentümer“ gerichtete Beschlussmängelklage ist dahingehend auszulegen, dass sie sich gegen „die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ richtet, wenn in der Klageschrift zugleich der Verwalter als Zustellungsvertreter der beklagten Partei benannt wird. Enthält die Klageschrift eine objektiv unrichtige, aber auslegungsfähige Bezeichnung des Klagegegners, kann sie die Anfechtungsfristen des § 45 WEG wahren.

LG Berlin v. 12.5.2022 - 67 S 30/22
Schließt der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis der gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Mietsache ab, ohne mit dem Vermieter insoweit eine ausdrückliche Vereinbarung über die Sollbeschaffenheit zu treffen, ist der Mieter selbst im Falle der vorhaltlosen Ingebrauchnahme der an ihn vermieteten Räume berechtigt, den Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Beseitigung des gesundheitsgefährdenden Zustands der Mietsache in Anspruch zu nehmen.

LG Berlin v. 2.6.2022 - 64 S 209/21
Grundsätzlich ist es Sache der Mieter, sich nach Zugang einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung einen Überblick über ihre eigenen Mietzahlungen zu verschaffen und die Gesamthöhe ihrer Mietschulden zu ermitteln. Abweichendes mag gelten, wenn der Mieter nach den Umständen darauf vertrauen darf, die Mietrückstände seien im Kündigungsschreiben vollständig bezeichnet.

Aktuell im MietRB
Ab dem 1.7.2024 soll bei der Umlagemöglichkeit von Nutzungsentgelten für den Rundfunk- und Fernsehempfang durch Breitbandkabel oder Satellitenantennen alles anders werden – dann sollen sich Mieter ihre Signalanbieter selbst auswählen dürfen. Konsequent soll der Vermieter ab dann anfallende Kosten einer Versorgung mit Rundfunk- und Fernsehsignalen via Kabel oder SAT-Antenne nicht mehr auf seine Mieter umlegen dürfen, auch wenn dies nach dem noch geltenden Recht im Mietvertrag zulässig so vereinbart ist. Der vorliegende Kurzbeitrag widmet sich abzeichnenden Fragen aus der Beratungspraxis dazu.

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LG Berlin v. 2.6.2022 - 67 S 259/21
Zu den Anforderungen an die Beschriftung eines Internet-Bestellbuttons in Fällen, in denen der Verbraucher aufgrund eines auf elektronischem Wege angebahnten Vertragsschlusses nicht unbedingt, sondern nur unter bestimmten weiteren Voraussetzungen - etwa ausschließlich im späteren Erfolgsfall einer beauftragten Rechtsverfolgung oder im Fall der späteren Versendung einer Mahnung an einen Dritten - zur Zahlung verpflichtet ist.

BGH v. 11.5.2022 - VIII ZR 379/20
Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern - da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind - um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.

BGH v. 28.4.2022 - V ZB 4/21
Der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück durch einen Minderjährigen führt gem. § 566 BGB zu dessen Eintritt in den Mietvertrag auf Vermieterseite und ist deshalb für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft i.S.v. § 107 BGB. Dies gilt auch, wenn der Veräußerer den Miteigentumsanteil zuvor von dem Alleineigentümer des Grundstücks erworben hat, denn bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück durch den bisherigen Alleineigentümer tritt der Erwerber gem. § 566 BGB ebenfalls neben diesem in den Vertrag auf Vermieterseite ein.

BGH v. 27.4.2022 - VIII ZR 304/21
Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte. Allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern kann nicht auf eine Zustimmung geschlossen werden.

BGH v. 1.6.2022 - VIII ZR 287/20
Die seit vielen Jahren gefestigte BGH-Rechtsprechung hinsichtlich der sog. Dreijahreslösung ist auch angesichts der jüngeren EuGH-Rechtsprechung unverändert mit den Vorgaben des Art. 6 Abs. 1 der Klausel-Richtlinie vereinbar. Da - wie der Senat kürzlich bereits entschieden hat (Urteil vom 6.4.2022 – VIII ZR 295/20) - die Unwirksamkeit der Preisänderungsklausel zum Arbeitspreis gem. § 306 Abs. 1 BGB die Wirksamkeit der Anpassungsklausel zum Bereitstellungspreis in den Allgemeinen Versorgungsbedingungen nicht berührt, kam auch diesbezüglich ein Rückzahlungsanspruch nicht in Betracht.

BGH v. 28.4.2022 - III ZR 240/21
Der BGH hat über die Frage entschieden, ob Bewohner einer stationären Pflegeeinrichtung wegen Besuchs- und Ausgangsbeschränkungen, die im Rahmen der Bekämpfung der COVID-19-Pandemie hoheitlich angeordnet wurden, zu einer Kürzung des Heimentgelts berechtigt sind.

Aktuell im MietRB
Die Bundesländer können durch Rechtsverordnung zunächst zeitlich befristet, längstens bis zum Ablauf des 31.12.2026 Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 201a BauGB) bestimmen. Wenn dies erfolgt ist, besteht die Möglichkeit, ebenfalls durch Rechtsverordnung in den betroffenen Gebieten eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum sowie für gleichgestellte Vorgänge zeitlich befristet bis längstens zum Ablauf des 31.12.2025 einzuführen. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über die Auswirkungen dieses Genehmigungsvorbehalts auf die Begründung von Wohnungseigentum und den Immobilienverkehr. Der Beitrag setzt die Ausführungen in MietRB 2022, 149 fort.

OLG Frankfurt a.M. v. 18.5.2022 - 6 UF 42/22
Die Zuweisung einer gemeinsamen Ehewohnung nach Scheidung eines kinderlosen Ehepaares richtet sich vorrangig danach, wer stärker auf ihre Nutzung angewiesen ist. Sind beide Ehegatten querschnittsgelähmt, sind in die Abwägung insbesondere der Grad der Pflegebedürftigkeit sowie die sozialen Bindungen an das Umfeld einzubeziehen.

BGH v. 28.1.2022 - V ZR 99/21
Ein quasinegatorischer Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch, der auf die Verletzung einer nachbarschützenden Norm des öffentlichen Rechts als Schutzgesetz i.S.v. § 823 Abs. 2 BGB gestützt wird, ist ausgeschlossen, wenn und soweit die Grundstücksnutzung öffentlich-rechtlich bestandskräftig genehmigt wurde, die Genehmigung nach wie vor wirksam ist und die Vereinbarkeit des Bauvorhabens (hier: eine Rückkühlanlage) mit der nachbarschützenden Norm, auf die sich der Kläger (hier: ein Hotelier) stützt, Teil des vorgeschriebenen Prüfprogramms im (vereinfachten) Genehmigungsverfahren war.

BGH v. 6.4.2022 - VIII ZR 219/20
Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen (§ 558a BGB) nachträglich - etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage - zu ermäßigen. Einer nochmaligen - den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslösenden - Erklärung und Begründung nach § 558a BGB bedarf es hierfür nicht.

BGH v. 6.4.2022 - VIII ZR 246/20
Die in § 10 Abs. 1 WoBindG beschriebenen formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen werden durch § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV ausgefüllt und konkretisiert. Der von § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geforderten Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens kommt der Vermieter bereits dann ausreichend nach, wenn er die Gründe, aus denen sich die laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge angibt.

LG Berlin v. 7.4.2022 - 67 S 7/22
Auch eine Einzimmerwohnung kann tauglicher Gegenstand der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB sein. Es genügt, wenn der Mieter, der untervermieten will, einen Bereich in der Wohnung behält, in dem er seine in der Wohnung belassenen persönlichen Gegenstände lagert, erst recht, wenn er zudem noch im Besitz eines Schlüssels bleibt. Allerdings wurde die Revision zugelassen, um eine höchstrichterliche Klärung dieser Frage zu ermöglichen.

BGH v. 29.4.2022 - VBLw 5/20
Der BGH hat erstmals entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine rechtswidrig erteilte Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz zurückgenommen werden kann.

BGH v. 24.3.2022 - V ZR 149/21
Der Streitwert für wohnungseigentumsrechtliche Beschlussklagen entspricht in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer. Das gilt auch für einen gem. § 49 GKG in der seit dem 1.12.2020 geltenden Fassung festgesetzten Streitwert.

Aktuell im MietRB
Die Bundesländer können durch Rechtsverordnung zunächst zeitlich befristet, längstens bis zum Ablauf des 31.12.2026 Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 201a BauGB) bestimmen. Wenn dies erfolgt ist, besteht die Möglichkeit, ebenfalls durch Rechtsverordnung in den betroffenen Gebieten eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum sowie für gleichgestellte Vorgänge zeitlich befristet bis längstens zum Ablauf des 31.12.2025 einzuführen. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über die Auswirkungen dieses Genehmigungsvorbehalts auf die Begründung von Wohnungseigentum und den Immobilienverkehr.

BGH v. 14.1.2022 - V ZR 255/20
Der die Abtretung eines Grundschuldrückgewähranspruchs betreffende formularmäßige Zustimmungsvorbehalt der Bank ist auch dann wirksam, wenn die Grundschuldsicherheit von dem Grundstückseigentümer gegeben wurde. Ein solcher Zustimmungsvorbehalt benachteiligt den Sicherungsgeber entgegen den Geboten von Treu und Glauben auch dann nicht unangemessen, wenn die Allgemeinen Geschäftsbedingungen keinen Anspruch auf Zustimmung vorsehen. Der Sicherungsgeber hat jedenfalls dann einen Anspruch auf Zustimmung, wenn ein schützenswertes Interesse der Bank an deren Verweigerung nicht besteht oder seine berechtigten Belange an der Abtretbarkeit des Rückgewähranspruchs überwiegen.

BGH v. 30.3.2022 - VIII ZR 121/21
Eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF kann nicht damit begründet werden, die Rückforderung einer von dem Mieter an den Vermieter unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete könne nicht mehr als eigenständige Inkassodienstleistung i.S.d. RDG beurteilt werden, wenn der Auftrag des Mieters an den für ihn handelnden Dienstleister darüber hinausgehend laute, für ihn die "Mietpreisbremse" bei dem Vermieter durchzusetzen und die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen.

AG Hamburg v. 29.4.2022 - 48 C 251/21
Ein Erhöhungsverlangen kann formell ordnungsgemäß durch Bezugnahme auf einen „veralteten“ (qualifizierten) Mietenspiegel begründet werden, wenn der zeitlich nachfolgende neue (qualifizierte) Mietenspiegel zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens noch nicht allgemein verfügbar ist und der „veraltete“ Mietenspiegel aufgrund seines fortwirkenden Informationsgehalts noch dem Zweck des formellen Begründungserfordernisses gem. § 558a Abs. 1 BGB genügt.

AG Hamburg v. 29.4.2022 - 48 C 305/21
Vereinbaren die Parteien eines Miet- oder Pachtvertrages ein nach Zeitabschnitten bemessenes Entgelt (hier: monatlich) und beginnt das Vertragsverhältnis inmitten eines laufenden Zeitabschnitts (hier: 11. Kalendertag des Monats), so ist anzunehmen, dass für den laufenden Zeitabschnitt ein nach der noch übrigen Zeit anteilig bemessenes Entgelt geschuldet ist, sofern die sonstigen Absprachen und Umstände keine andere Deutung gebieten. Ein Rechtsmangel i.S.v. § 536 Abs. 3 BGB ist anzunehmen, wenn das Recht eines Dritten einem vertragsgemäßen Gebrauch der Sache entgegensteht und dieses Recht in einer Weise geltend gemacht wird, dass es sich einschränkend auf die Möglichkeit tatsächlichen Gebrauchs auswirkt.

AG Hamburg v. 29.4.2022 - 48 C 481/19
Begibt sich der Vermieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses freiwillig der Möglichkeit, nach Vertragsende die unmittelbare Sachherrschaft an der Mietsache zu erlangen, so muss er sich so behandeln lassen, als ob er die Mietsache zurückerhalten und damit die Verjährung zu laufen begonnen hätte (fingierter Rückerhalt). Die Grundsätze fingierten Rückerhalts mit dadurch ausgelöstem Verjährungsbeginn sind auch dann anzuwenden, wenn bei Neubegründung eines Mietverhältnisses auf der Seite der Mietergemeinschaft (WG) nur einzelne Parteien ausscheiden und neu hinzutreten.

AG Hamburg v. 4.5.2022 - 49 C 438/21
Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht hinreichend begründet, wenn es nach Maßgabe der Begründung an einem Benötigen der Wohnung für die Bedarfsperson fehlt, weil zahlreiche andere freie Wohnungen im Haus die genannten Kriterien erfüllen und den etwaigen Bedarf hätten befriedigen können. Nachgeschobene Gründe, wie die Geschosslage, sind nicht zu berücksichtigen, sofern sie bereits zum Zeitpunkt der Kündigung gegeben gewesen sein soll. Auf die Plausibilität bei Vorhandensein eines Fahrstuhls kommt es insoweit nicht mehr an.

OLG Zweibrücken v. 29.3.2022 - 5 U 52/21
Ein Verbraucherbauvertrag i.S.d. § 650i BGB liegt auch dann vor, wenn Bauherren beim Neubau eines Wohnhauses die Gewerke an einzelne Handwerksunternehmen vergeben. Aus Gründen des Verbraucherschutzes kann es jedoch keinen Unterschied machen, ob ein Unternehmer alle Leistungen aus einer Hand erbringt oder die Bauherren die Leistungen einzeln vergeben.

BVerfG 23.3.2022, 1 BvR 1187/17
Das Gesetz über die Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern sowie Gemeinden an Windparks in Mecklenburg-Vorpommern (Bürger- und Gemeindenbeteiligungsgesetz - BüGembeteilG) ist ganz überwiegend mit dem GG vereinbar. Die damit verfolgten Gemeinwohlziele des Klimaschutzes, des Schutzes von Grundrechten vor Beeinträchtigungen durch den Klimawandel und der Sicherung der Stromversorgung sind hinreichend gewichtig, um den mit der Beteiligungspflicht verbundenen schwerwiegenden Eingriff in die Berufsfreiheit der Vorhabenträger aus Art. 12 Abs. 1 GG rechtfertigen zu können.

BGH v. 25.3.2022 - V ZR 92/21
Ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getilgt hat, kann von den anderen Eigentümern auch dann keine unmittelbare (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen verlangen, wenn er später aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist. Das gilt auch bei einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft.

BGH v. 4.5.2022 - XII ZR 64/21
Die Betreiberin eines Fitness-Studios ist zur Rückzahlung von Mitgliedsbeiträgen verpflichtet, welche sie in der Zeit, in der sie ihr Fitnessstudio aufgrund der hoheitlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie schließen musste, von einem Kunden per Lastschrift eingezogen hat. Dem Rückzahlungsanspruch des Kunden (§§ 275 Abs. 1, § 326 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 4, § 346 Abs. 1 BGB) kann die Betreiberin nicht entgegenhalten, der Vertrag sei wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB dahingehend anzupassen, dass sich die vereinbarte Vertragslaufzeit um die Zeit, in der das Fitnessstudio geschlossen werden musste, verlängert wird.

AG München v. 26.8.2021 - 474 C 4123/21
Die Weigerung der Mieter, die Wohnung vom Eigentümer besichtigen zu lassen, kann zu außerordentlicher Kündigung berechtigen.

Aktuell im MietRB
Seit dem 1.12.2020 obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Greifen Wohnungseigentümer in deren Befugnisse ein, fragt sich, was gilt. Der Beitrag stellt die dazu bislang ergangenen Entscheidungen vor und versucht, die aufgeworfenen Fragen in ein System zu bringen.

AG Frankfurt a.M. v. 17.3.2022 - 33 C 2294/21 (29)
Eine in der Türkei unterhaltene Meldeadresse schließt nicht schlechthin die Annahme eines gemeinsamen Haushalts in der ehelichen Wohnung in Deutschland aus, wenn es nachvollziehbare Gründe für die im Ausland unterhaltene Meldeadresse gibt.

EuGH v. 27.4.2022 - C-674/20
Es widerspricht nicht dem Unionsrecht, wenn in Belgien die Erbringer von Dienstleistungen der Immobilienvermittlung und insbesondere die für eine elektronische Plattform für Unterkünfte Verantwortlichen durch regionale Rechtsvorschriften dazu verpflichtet werden, der Steuerverwaltung bestimmte Angaben über Geschäfte zu übermitteln, die die Beherbergung von Touristen betreffen. Die regionale Rechtsvorschrift, die einen Betreiber zur Übermittlung bestimmter Angaben über Touristenunterkünfte verpflichtet, ist ihrer Art nach eine steuerliche Vorschrift und daher vom Anwendungsbereich der Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr ausgenommen.

AG Kassel 7.4.2022 - 800 C 3797/21
Wird eine bauliche Veränderung auf Antrag einzelner Wohnungseigentümer beschlossen und zugleich allen Wohnungseigentümern die dafür erforderlichen Kosten auferlegt, ohne dass sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren und ohne dass die in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit zustande gekommen ist, so ist der Beschluss nicht zustande gekommen bzw. anfechtbar.