Otto Schmidt Verlag

Nachrichten


VG Koblenz v. 16.1.2023 - 1 K 335/22.KO
Der umzäunte Teil des Gehwegs ist, auch wenn er im Eigentum des Klägers steht, Teil einer öffentlichen Straße. Indem der Kläger einen Zaun auf dem Gehweg vor seinem Haus errichtet hat, hat er eine öffentliche Straße benutzt, ohne über die erforderliche Sondernutzungserlaubnis zu verfügen.

Aktuell im MietRB
Nach § 6a Abs. 1 und 2 HeizkostenV ist – auch im Hochsommer – der letztmonatige Heizungs- und bei zentraler Warmwasserversorgung der Warmwasserverbrauch mitzuteilen. Er ist mit dem vormonatigen Verbrauch sowie dem Verbrauch des namensgleichen Monats des Vorjahres zu vergleichen. Die Angaben müssen in Kilowattstunden erfolgen. Doch zeigen die überwiegend verwendeten Heizkostenverteiler gar keine Kilowattstunden an. Auch der Warmwasserverbrauch muss in kWh angegeben werden, obwohl Warmwasser seit Jahrzehnten in Kubikmetern abgerechnet wird. Pflichtgemäß muss schließlich der vormonatige Verbrauch mit dem eines „normierten Durchschnittsnutzers" verglichen werden. Nur, wer ist das? Unter Bezugnahme auf die Gesetzesmaterialien und die Stimmen der Fachliteratur wird diesen Fragen nachgegangen. Der Beitrag setzt die Ausführungen in MietRB 2022, 366 fort.

AG Köln v. 9.1.2023 - 203 C 144/22
§ 566 BGB findet auf die Erbauseinandersetzung weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung. Eine Vereinbarung zum Übergang von Lasten und Nutzungen enthält keine Ermächtigung des Erwerbers zur Ausübung von Gestaltungsrechten (hier: dem Ausspruch der Kündigung).

Rechtliche Konflikte lösen ohne Streit vor Gericht - für diesen ressourcenschonenden Weg der Konfliktbeilegung wirbt das neue Streitschlichtungsportal "Recht ohne Streit". Die Initiatoren bieten Menschen, Unternehmen oder Institutionen, die von einem zivilrechtlichen Konflikt betroffen sind, konkrete digitale Hilfestellungen.

BGH v. 24.11.2022 - V ZB 29/22
Das Berufungsgericht muss bei einer Berufungseinlegung durch den Streithelfer auch dann prüfen, ob der Beitritt den Anforderungen des § 70 Abs. 1 Satz 2 ZPO genügt, wenn der Beitritt bereits erstinstanzlich mit der Einlegung eines Einspruchs gegen ein Versäumnisurteil verbunden worden ist.

BGH v. 18.1.2023 - IV ZR 465/21
Der Versicherungsnehmerin stehen auf Grundlage der hier vereinbarten Versicherungsbedingungen Ansprüche aus einer Betriebsschließungsversicherung wegen der teilweisen Einstellung ihres Hotelbetriebs in Niedersachsen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie während des sog. "zweiten Lockdowns" zu. Allerdings ist der Versicherer nicht verpflichtet, eine Entschädigung aus Anlass der Betriebsschließung während des sog. "ersten Lockdowns" zu zahlen.

Aktuell im MietRB
Die Neubearbeitung des Verwaltungsbeirats-Teils in der 5. Auflage des Anwalts-Handbuches Wohnungseigentumsrecht hat bei der Beiratsbestellung nicht nur wohnungseigentumsrechtliche, sondern auch datenschutzrechtliche Fragen aufgeworfen. Sie knüpfen an die Bestellung gemeinschaftsfremder Personen in den Verwaltungsbeirat an und bieten Gelegenheit für eine Betrachtung wohnungseigentumsrechtlicher und datenschutzrechtlicher Brennpunkte. In der bisher veröffentlichten Literatur sind zum Thema „gemeinschaftsfremde Personen im Verwaltungsbeirat“ keine datenschutzrechtlichen Erwägungen zu finden; offensichtlich ist das Thema noch nicht in der „WEG-Gemeinde“ angekommen.

LG Frankfurt a.M. v. 15.12.2022 - 2-13 S 20/22
Ist mit einer Erhaltungsmaßnahme ein Beschluss über die Verteilung der Kosten getroffen worden, steht einer späteren Änderung des Kostenverteilerschlüssels im Regelfall schutzwürdiges Interesse der Eigentümer entgegen. Da Gegenstand des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 WEG nur noch die sog. Abrechnungsspitzen sind, hat die Anfechtungsklage bereits dann Erfolg, wenn eine Position der Jahresabrechnung einen ergebnisrelevanten Fehler enthält. Teilbarkeit liegt hingegen bezüglich des Beschlusses über die Anpassung der Vor- und Nachschüsse der laufenden Bewirtschaftungskosten und der Rücklagen vor.

BGH v. 22.11.2022 - VIII ZB 28/21
Ein die Berufung nach § 522 Abs. 1 Satz 2 ZPO verwerfender Beschluss muss jedenfalls die die Verwerfung tragenden Feststellungen enthalten, weil anderenfalls dem Rechtsbeschwerdegericht die Überprüfung der Entscheidung nicht möglich ist.

BGH v. 6.12.2022 - VIII ZA 12/22
Wird ein bestimmender, grundsätzlich von einem zur Vertretung berechtigten Rechtsanwalt eigenhändig zu unterzeichnender Schriftsatz - hier Berufungsbegründung (§ 520 Abs. 5, § 130 Nr. 6 ZPO) - von dem den Schriftsatz verfassenden Rechtsanwalt nicht unterzeichnet und vom unterzeichnenden Rechtsanwalt nicht verantwortet, fehlt es an einer wirksamen Unterschrift.

BGH v. 23.11.2022 - VIII ZR 59/21
Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung ist zu beachten, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist. Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB oder auch einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist.

AG Hamburg v. 21.12.2022 - 49 C 149/22
Die Abrechnung einer Position „Hausmeister/Garten/Treppe“ in einer kombinierten Betriebs- und Heizkostenabrechnung ist formell unwirksam, da es sich auch hier um eine unzulässige Mischposition handelt. Auch die Abrechnungen einer Position „Allgemeinstrom“ ist formell teilunwirksam, da nach § 2 Nr. 11 BetrKV die Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind.

LG Berlin v. 15.12.2022 - 67 S 137/22
Bei § 575 Abs. 1 BGB handelt es sich um eine international zwingende Formvorschrift i.S.v. Art. 11 Abs. 5 Rom-I-VO. Eine solche international zwingende Wirkung ist in der Regel solchen Formvorschriften zuzubilligen, deren Schutzzweck es erfordert, dass sie sich auch gegenüber an sich einschlägigen ausländischen Formvorschriften durchsetzen. Maßgeblich ist, ob dieser Staat, wenn aus seiner Sicht inländische Immobilien betroffen sind, inländische Formvorschriften ohne Rücksicht auf den Abschlussort des Vertrages oder sein Geschäftsstatut anwendet.

BGH v. 23.11.2022 - XII ZR 96/21
Die durch die COVID-19-Pandemie bedingten Betriebsbeschränkungen eines Friseur- und Kosmetikbetriebsgeschäfts führen nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht.

BGH v. 15.11.2022 - X ZR 40/20
Ist der Schenker aufgrund einer objektiven oder subjektiven Zwangslage zur Schenkung veranlasst worden, kann der Vorwurf der Sittenwidrigkeit nicht nur solche Personen treffen, die diese Zwangslage herbeigeführt haben. Vielmehr kann es ausreichen, wenn der Zuwendungsempfänger sich eine bestehende Zwangslage bewusst zu Nutze macht.

BGH v. 30.11.2022 - IV ZB 17/22
Ein über das beA eingereichtes elektronisches Dokument ist erst dann gem. § 130a Abs. 5 Satz 1 ZPO wirksam bei dem zuständigen Gericht eingegangen, wenn es auf dem gerade für dieses Gericht eingerichteten Empfänger-Intermediär im Netzwerk für das elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) gespeichert worden ist. An die anwaltlichen Sorgfaltspflichten im Zusammenhang mit der Übermittlung von fristgebundenen Schriftsätzen per beA sind keine geringeren Anforderungen zu stellen als bei der Übermittlung von Schriftsätzen per Telefax.

OLG Frankfurt a.M. v. 1.11.2022 - 3 Ss-OWi 1115/22
Das OLG Frankfurt a.M. hat eine Bußgeld-Entscheidung des AG bestätigt, mit der dieses den Betroffenen wegen Vereinnahmens einer unangemessenen hohen Miete verurteilt hatte. Der Betroffene habe die Wohnungsknappheit in Frankfurt a.M. vorsätzlich ausgenutzt.

OLG Brandenburg v. 4.10.2022 - 2 U 11/22
Die schematische ausschließliche Orientierung am Berechnungsregen vernachlässigt die Besonderheiten des konkreten Einzelfalls und kann deshalb nicht der alleinige Maßstab für die Dimensionierung der Kanalisation sein. Es bedarf vielmehr einer umfassenden Würdigung aller in Betracht kommenden Momente.

BGH v. 22.9.2022 - V ZB 22/21
Die in dem Rechtsstreit zwischen dem Gläubiger und dem ehemaligen Grundstückseigentümer als persönlichem Schuldner zu treffende Entscheidung, ob ein durch Vormerkung gesicherter Anspruch besteht, ist nicht vorgreiflich für den Prozess, in dem der Erwerber des Grundstücks den Gläubiger auf Löschung der Vormerkung in Anspruch nimmt.

AG Hamburg v. 30.11.2022 - 49 C 441/21
Die Nutzung einer Wohnung durch eine Bedarfsperson sowie eine von ihm zu gründende Wohngemeinschaft stellt keinen hinreichend verfestigten Eigenbedarf dar, wenn über die Details der Nutzung der Wohnung und den jeweiligen Mietzins noch nicht abschließend gesprochen worden ist und zudem die abschließende Entscheidung über den Zuzug der anvisierten Wohngemeinschaftsmitglieder erst nach Freiwerden der Wohnung erfolgt. Die unterbliebene Besichtigung der Wohnung ist ein gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs.

AG Neukölln v. 16.11.2022 - 9 C 489/20
Die sog. Mietpreisbremse in Berlin ist mangels ordnungsgemäßer Veröffentlichung der Verordnungsbegründung unwirksam. Mit dieser Entscheidung stellt sich das AG Neukölln gegen das Urteil des BGH v. 27.5.2020 - VIII ZR 45/19, MietRB 2020, 194.

Aktuell im MietRB
Seit dem 1.12.2020 wirkt ein Beschluss, den die Wohnungseigentümer aufgrund einer Vereinbarung fassen, nach § 10 Abs. 3 S. 1 WEG gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur noch dann, wenn er als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Diese Einschränkung gegenüber § 10 Abs. 3 S. 2 WEG, wonach Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gerade nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, gilt nach § 48 Abs. 1 S. 1 WEG ab dem 1.1.2026 auch für solche Beschlüsse, die vor dem 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Der Beitrag befasst sich primär mit praktischen Fragen in diesem Zusammenhang.

BGH v. 9.11.2022 - IV ZR 62/22
Der in den Klauseln zu einer Wohngebäudeversicherung (hier: Klauseln zu den WGB F 01/08 K.7) als "naturbedingtes Abgleiten oder Abstürzen von Gesteins- oder Erdmassen" definierte Begriff "Erdrutsch" erfasst auch Schäden am Versicherungsobjekt, die durch allmähliche, nicht augenscheinliche naturbedingte Bewegungen von Gesteins- oder Erdmassen verursacht werden.

LG Saarbrücken v. 11.11.2022, 13 S 51/21
Das Rechtsinstitut des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses darf nicht dazu dienen, die nachbarrechtlichen Regelungen in ihr Gegenteil zu verkehren. Seine Anwendung beschränkt sich daher auf Ausnahmefälle, deren Besonderheit einen über die gesetzliche Regelung hinausgehenden billigen Ausgleich der widerstreitenden Interessen zwingend geboten erscheinen lässt.

OLG München v. 21.11.2022 - 34 Wx 459/22 Kost
Das OLG München hat sich vorliegend mit der Ermittlung des Werts einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit i.S.v. § 1090 BGB befasst. Dieser bestimmt sich gem. § 52 Abs. 1 GNotKG nach deren objektivem Wert für den Berechtigten, der sich aus der Summe aller Leistungen oder Nutzungen während des Bestehens der Dienstbarkeit ergibt.

BGH v. 25.10.2022 - VIII ZB 58/21
Die Besorgnis, der Mieter werde sich der Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe von Wohnräumen i.S.d. § 259 ZPO entziehen, kann nach den Umständen des Einzelfalls auch dann gerechtfertigt sein, wenn er seinen Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses gem. §§ 574 ff. BGB damit begründet, die von ihm seit der Kündigung unternommene Suche nach Ersatzwohnraum sei bislang erfolglos geblieben, weshalb eine Räumung und Herausgabe der Wohnräume bei Beendigung des Mietverhältnisses für ihn wegen drohender Obdachlosigkeit eine nicht zu rechtfertigende Härte i.S.v. § 574 Abs. 2 BGB darstelle.

Aktuell im MietRB
Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf tatsächlich nicht gegeben ist, so macht sich der Vermieter gegenüber seinem Mieter, wie bereits in Teil I des Beitrags (MietRB 2022, 300) dargelegt, schadensersatzpflichtig. Schnell kann für den sich treuwidrig verhaltenden Vermieter eine spürbare Vermögenseinbuße entstehen, denn der Schadensersatzanspruch des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs umfasst grundsätzlich sämtliche dem Mieter adäquat kausal entstandenen Vermögenseinbußen.

BGH v. 26.10.2022 - VIII ZR 390/21
Die Ablehnung einer möglichen Therapie durch den suizidgefährdeten Mieter führt nicht grundsätzlich dazu, dass das Vorliegen einer Härte abzulehnen oder bei der Interessenabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzuräumen wäre. Vielmehr ist dieser Umstand im Rahmen der umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, bei der auch die Gründe für die Ablehnung, etwa eine krankheitsbedingt fehlende Einsichtsfähigkeit in eine Therapiebedürftigkeit, sowie die Erfolgsaussichten einer Therapie zu bewerten sind.

OLG Hamm v. 13.10.2022 - 18 U 205/21
Notrufendgeräte in einem – vermieteten – Altenheim („Seniorenzentrum“), die nicht über spezifische Leitungen oder technische Vorrichtungen miteinander verbunden sind, lassen sich nicht als „zentrale Anlage der Haustechnik“ i.S.d. Mietvertrags oder auch nur als wesentlicher Bestandteil einer solchen „zentralen Anlage“ auffassen.

OLG Rostock v. 28.10.2022 - 3 U 13/21
Befindet sich eine Reihenhausanlage im Inneren einer privaten Ringstraße, hat der Eigentümer eines Reihenhauses Anspruch auf ein Notwegerecht an dem Schenkel der Ringstraße, über welches er auf kürzesten Weg seinen Hauseingang erreichen kann. Der Eigentümer eines solchen Reihenhauses muss sich nicht darauf verweisen lassen, den anderen Schenkel der Ringstraße bis zu seinem Grundstück zu nutzen und sodann sein Haus durch den Garten, über die Terrasse und durch das Wohnzimmer zu betreten.

OLG Celle v. 24.10.2022 - 6 U 11/22
Bei der Bewertung einer Grundstücksübertragung gegen Einräumung eines Wohnungsrechts ist der Jahresnutzwert des Wohnungsrechts als künftig wiederkehrende Leistung mit dem sich nach § 14 BewG ergebenden Faktor in der bei Vertragsschluss maßgeblichen Fassung zu kapitalisieren. Wegen des einer Grundstücksübertragung gegen Einräumung eines Wohnungsrechts innewohnenden Risikos der künftigen Entwicklung bleibt der spätere tatsächliche Verlauf zwischen Vertragsschluss und Erlöschen des Wohnungsrechts aufgrund einer Erkrankung oder des Versterbens des Wohnungsrechtsinhabers unberücksichtigt.

AG Hamburg v. 26.10.2022 - 49 C 150/22
Die gegenständliche Beschränkung des Begriffes der Schönheitsreparaturen auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV aufgeführten Arbeiten ergibt sogleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV verstoßen gegen das Übermaßgebot und führen zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung.

BGH v. 5.10.2022 - VIII ZR 307/21
Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung. Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers.

BGH v. 28.9.2022 - VIII ZR 344/21 u.a.
Der Vermieter muss in der Erhöhungserklärung infolge von Modernisierungsmaßnahmen darlegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

Aktuell im MietRB
Es gibt Mietspiegel ganz unterschiedlicher Qualität. Da Mietspiegel helfen sollen, den unbestimmten Rechtsbegriff der ortsüblichen Vergleichsmiete möglichst genau wiederzugeben, sind naturgemäß die Mietspiegel die besten, die auf möglichst guten Daten beruhen. Da eine Vollerhebung aller Daten – wie zurzeit beim ZENSUS 2022 – viel zu aufwendig und vor allem viel zu teuer ist, beruhen selbst qualifizierte Mietspiegel sämtlichst auf einer Stichprobe. Eine solche Stichprobe lässt den Schluss auf die Gesamtheit dann umso genauer zu, umso repräsentativer die Daten sind. Das beginnt bei der Ermittlung der Grundgesamtheit und endet bei der Stichprobenausschöpfung. Diese hängt vor allem vom Antwortverhalten der Befragten ab. Gerade bei Mieterbefragungen sank diese Quote in den letzten Jahren dramatisch. Um dem entgegenzuwirken, hat der Gesetzgeber mit dem Mietspiegelreformgesetz erstmals eine bußgeldbewährte Auskunftspflicht für Vermieter und Mieter eingeführt. Der nachfolgende Beitrag stellt die für die Praxis bedeutsamen Regelungen dar.

BGH v. 11.11.2022 - V ZR 213/21
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auch nach der Reform des WEG weiterhin die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen. Darüber hinaus sind die Voraussetzungen für eine Haftung des Verkäufers eines Grundstücks wegen Altlasten bzw. eines Altlastenverdachts präzisiert worden.

BGH v. 16.9.2022 - V ZR 214/21
Ist bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV aF nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt.

BGH v. 28.9.2022 - VIII ZR 300/21
Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zustande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt. Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.

BGH v. 22.9.2022 - V ZB 2/20
Vertritt der Rechtsanwalt den Gläubiger in einem Zwangsversteigerungsverfahren über mehrere Bruchteile eines Grundstücks wegen einer Forderung, für die die Miteigentümer als Gesamtschuldner haften, dann handelt es sich um eine Angelegenheit i.S.v. § 15 Abs. 2 RVG und erhält der Anwalt für das Verfahren nur eine 0,4-Gebühr nach Nr. 3311 Ziff. 1 VV RVG.

AG Frankfurt a.M. v. 28.4.2022 - 29 C 903/21 (19)
Trotz tatsächlicher Entnahme von Strom kommt ausnahmsweise kein Vertrag mit dem Grundversorger zustande, wenn der Verbraucher irrtümlich einen Stromlieferungsvertrag mit einem Wahlversorger für eine fremde Zählernummer abschließt.

BGH v. 20.9.2022 - V ZB 71/21
Ein Beschluss, mit dem die Durch- oder Fortführung eines selbstständigen Beweisverfahrens angeordnet wird, ist nicht anfechtbar. Dies gilt auch dann, wenn die Anordnung durch das Beschwerdegericht erfolgt.

BGH v. 16.9.2022 - V ZR 151/21
Ohne die Angabe eines Berechtigten ist die Eintragung eines Rechts in das Grundbuch inhaltlich unzulässig. Deshalb kann ein Antrag auf Grundbuchberichtigung nicht auf die Löschung des eingetragenen Eigentümers beschränkt werden.

OLG Dresden v. 18.10.2022 - 6 U 580/22
Haben Nachbarn in einem Vergleich vereinbart, dass der eine Nachbar seinen Wagen täglich nur bis zu fünfmal für maximal zehn Minuten auf der Straße vor seiner Grundstückseinfahrt abstellen darf, und für jeden Verstoß eine Vertragsstrafe von 150 € festgelegt, so wird diese Vertragsstrafe auch bei vielfachen Verstößen jedes Mal fällig.

AG Köln v. 4.7.2022 - 215 C 8/22
Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine Vergütungsregelung zum einen eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen - gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten - Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Zum anderen muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.

LG Frankfurt a.M. v. 6.10.2022 - 2-13 S 95/21
Gibt die Klägerin ohne nachvollziehbaren Grund ihre Anschrift nicht an, sondern beschränkt sich auf die Angabe eines Dienstleistungsunternehmens, welches Post an sie weiterleitet, ist die Klage unzulässig. Der Verlust der Prozessführungsbefugnis in Störungsabwehrklagen, die vor dem 1.12.2020 erhoben worden sind, durch eine Erklärung des Verwalters über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft, begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.

Aktuell im MietRB
Die Einsicht von Verwaltungsunterlagen stellt einen zentralen Teil der Informationsrechte der Wohnungseigentümer dar. Durch das Einsichtsrecht werden die Rechte der Wohnungseigentümer gestärkt und erweitert. Im Zuge des WEMoG stellt sich dabei vor allem die Frage, ob wie bisher mangels anderweitiger Regelung der Ort der Belegeinsicht am Sitz der Geschäftsräume des Verwalters liegt, oder aufgrund der neuen gesetzgeberischen Rollen- und Aufgabenverteilung eine neue Betrachtung angezeigt ist.

KG Berlin v. 29.9.2022 - 12 W 26/22
Der Gesetzgeber hat mit der Begründung für das Kostenrechtsänderungsgesetz 2021 deutlich gemacht, dass er das durch die BGH-Rechtsprechung zur Bemessung des Streitwerts einer Klage auf Feststellung einer Mietminderung nach § 9 ZPO entstandene Ergebnis als systemwidrig ansieht und dies mit der Klarstellung im Gesetz korrigieren will. Es ist davon auszugehen, dass er damit eine Klage auf Feststellung über die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höhe der Miete entweder als von der Klarstellung mitumfasst angesehen hat, oder ihn ebenfalls mitgeregelt hätte, wenn er diesen Fall als regelungsbedürftig bedacht hätte.

AG Frankfurt a.M. v. 14.7.2022 - 940 OWi 862 Js 44556/21
Die Sorgfaltspflichten bei der Bemessung des Mietpreises treffen auch einen nichtgewerblich tätigen Privatinvestor, der erstmals mit der Wohnraumvermietung zu tun hat und zudem an einen Verwandten vermietet.

AG Marl v. 18.7.2022 - 24 C 32/22
Dass eine Leistung nach § 362 Abs. 1 BGB dann nicht bewirkt ist, wenn der Empfänger die Geldzahlung nicht behalten darf, muss für den vorliegenden Fall der Rückschluss gezogen werden, dass durch die Lastschrifteinzüge die Mietzinszahlungen nicht nach § 362 Abs. 1 BGB erfüllt worden sind, weil die Vermieterin die eingezogenen Beträge wegen § 118 Abs. 4 S. 1 SGB VI nicht endgültig behalten durfte.

BGH v. 16.9.2022 - V ZR 180/21
Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, so wird sie bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den klagenden Verband allein.

BGH v. 31.8.2022 - VIII ZR 132/20
§ 548 Abs. 1 BGB enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung, die der allgemeinen Regelung des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgeht, so dass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vorgenannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist.

Aktuell im MietRB
Der Beitrag soll dem Praktiker einen Überblick über den sog. „Kündigungsfolgeschaden“ des Mieters nach einer unberechtigt ausgesprochenen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB geben.

OLG Stuttgart v. 13.9.2022 - 6 U 20/22
Umsatzausfälle, die ein Vertragspartner wegen Personalausfalls durch die Corona-Pandemie erlitten hat, sind seinem Risikobereich zuzuordnen und rechtfertigen die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage nicht. Der Schuldner hat eine Nichtleistung gemäß § 286 Abs. 4 BGB zu vertreten, weil eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung befreit, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht. Das gilt auch für Mietzahlungspflichten und die bei Ausbleiben der Miete bestehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters aus wichtigem Grund.

LG Karlsruhe v. 12.9.2022 - 11 T 17/22
Aus § 24 Abs 2 WEG a.F./n.F. folgt kein Recht zugunsten des dort vorgesehenen Quorums, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Dass laut Gemeinschaftsordnung „jeder“ Wohnungseigentümer die Einberufung "verlangen" kann, bedeutet nicht, dass jeder hierzu "ermächtigt" ist. Dass bisher der die Versammlung Fordernde bisweilen zugleich dazu geladen hat, mag bei Vollversammlungen unschädlich sein. Eine Veränderung der Gemeinschaftsordnung durch gelebte Praxis, Rechtsbrauch oder gar Gewohnheitsrecht oder die Selbstbindung kraft Treu und Glaubens lässt sich daraus nicht ableiten.

BGH v. 24.8.2022 - XII ZB 548/20
Begehrt ein Mieter mit dem Rechtsmittel eine Verurteilung des Vermieters zur Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung, bemisst sich der Wert des geltend gemachten Beschwerdegegenstands gem. §§ 2, 3 ZPO nach dem Interesse des Mieters an einem sich möglicherweise aus der Abrechnung ergebenden Rückzahlungsanspruch. Macht der Mieter jedoch nur einen vorbereitenden Anspruch auf Rechnungslegung und damit auf Auskunft geltend, ist lediglich ein Bruchteil des Zahlungsanspruchs in Ansatz zu bringen. Insoweit gilt für Mietverhältnisse über Gewerberäume derselbe Maßstab wie bei Wohnräumen.

OLG Frankfurt a.M. v. 8.9.2022 - 17 W 17/22
Es ist grundsätzlich nicht die Aufgabe des Grundstückseigentümers, einen untergeordneten Zuweg zu der Terrasse ihres Wohnhauses völlig gefahrlos gegen alle erdenklichen von dem Weg ausgehenden Risiken für die Nutzer auszugestalten. Kann der Nutzer dieses Zuwegs bei zweckgerichteter Benutzung unter Anwendung der gebotenen Sorgfalt etwaige Sturzgefahren abwenden, bestehen für den Grundstückseigentümer keine weitergehenden Pflichten.

Aktuell im MietRB
Insbesondere bei Geschäftsraummietverträgen mit fester Laufzeit kann das Bedürfnis einer oder beider Parteien bestehen, sich vor Fristablauf vom Vertrag zu lösen. Der folgende Beitrag untersucht die AGB-rechtlichen Grenzen solcher Lösungsrechte.

VG Frankfurt a.M. v. 14.9.2022 - 5 K 3054/21.F
Das Land Hessen muss für die Mietkosten zum Betrieb des Impfzentrums in der Messehalle in Frankfurt a.M. aufkommen. Die Stadt Frankfurt a.M. hält zwar 60 % der Gesellschaftsanteile der Messe Frankfurt GmbH, übt damit jedoch keinen beherrschenden Einfluss aus, da für Beschlüsse in der Gesellschafterversammlung eine Mehrheit von 3/4 der abgegebenen Stimmen erforderlich ist.

BGH v. 16.9.2022 - V ZR 69/21
Bei einem Leitungswasserschaden, der im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, ist der im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarte Selbstbehalt – vorbehaltlich einer abweichenden Regelung - von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen. Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung des maßgeblichen Verteilungsschlüssels für die Zukunft, ist nur dann gegeben, wenn gem. § 10 Abs. 2 WEG ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

OLG Oldenburg v. 8.7.2022 - 6 U 328/21
Bei Sanierungsarbeiten am eigenen Haus (Wasser aus dem Keller nach draußen gepumpt) muss man auch das Nachbargrundstück im Blick behalten. Der Geschädigte kann auch die fiktiven Kosten einer Fachfirma ersetzt verlangen. Schließlich soll ein Schädiger nicht davon profitieren können, wenn ein Geschädigter einen Schaden selbst beseitigt.

LG Köln v. 9.6.2022 - 29 S 151/21
Die Verwalterin muss sich bei einer unzulässigen Kündigung seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ersparte Aufwendungen anrechnen lassen, § 615 S. 2 BGB. Dabei ist zu berücksichtigen, ob die Verwalterin durch den Wegfall des Objektes in der Lage ist, fixe Kosten und insbesondere Personal einzusparen. Ist dies nicht der Fall, wird von der Rechtsprechung eine pauschale Ersparnis der variablen Kosten von 20% angenommen.

OLG Hamm v. 15.7.2022 - 30 U 82/22
Räumt der Vermieter dem Mieter in einem gewerblichen Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht bei Nichterreichen eines bestimmten Umsatzes in einem bestimmten Mietjahr ein, ohne dass insoweit Einschränkungen hinsichtlich des Grundes des Nichterreichens des Umsatzes verabredet sind, berechtigt dies den Mieter auch dann zur Kündigung, wenn er den Umsatz lediglich pandemiebedingt verfehlt, in den Vorjahren hingegen erzielt hat.

Aktuell im MietRB
Zur Zulässigkeit der Vereinbarung einer Betriebspflicht des Mieters bei gleichzeitiger Freistellung des Vermieters von der Pflicht zum Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht.

Schleswig-Holsteinisches OLG v. 22.8.2022 - 16 U 114/21
Ein Vertrag, der das Winterlager für eine Segelyacht zum Gegenstand hat, stellt einen Typenkombinationsvertrag dar, wenn neben der Zurverfügungstellung des Lagerplatzes unterschiedliche Leistungen wie das Kranen und der Schiffstransport zur vom Betreiber des Winterlagers ebenfalls zur Verfügung gestellten Lagerpalette zu erbringen sind. Auf den Typenkombinationsvertrag ist Lagervertragsrecht unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls anzuwenden, wenn wie vorliegend das wesentliche Interesse des Schiffseigners die Lagerung des Schiffs in der Wintersaison ist. Die Bezeichnung des Vertrags als "Miet-Vereinbarung" steht der Anwendung von Lagervertragsrecht nicht entgegen.

OLG Stuttgart v. 31.8.2022 - 4 U 74/22
Hält ein Bauherr das in § 7d Abs. 2 Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg (NRG BW) auch für das Einschwenken eines Baukrans in den nachbarlichen Luftraum vorgesehene Verfahren nicht ein, so kann er sich nicht auf das sog. Hammerschlags- und Leiterrecht nach § 7d NRG BW und eine entsprechende Duldungspflicht des Nachbarn berufen.

BGH v. 13.7.2022 - XII ZR 75/21
Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Zudem ist zu berücksichtigen, ob und in welchem Umfang der Mieter in der Zeit der Nutzungsbeschränkung Aufwendungen, etwa infolge geleisteter Kurzarbeit, erspart hat.

BGH v. 8.7.2022 - V ZR 207/21
Die Eigentümergemeinschaft, die unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschließt, die notwendig Substanzeingriffe auch am Sondereigentum erfordern, ist befugt, zugleich diejenigen Maßnahmen zu beschließen, die zur Wiederherstellung des Sondereigentums erforderlich sind.

VG Frankfurt a.M. v. 22.8.2022 - 8 L 1907/22.F
Das VG Frankfurt a.M. hat den Eilantrag eines Hausmiteigentümers abgelehnt, mit dem dieser sich gegen eine wohnungsaufsichtsrechtliche Verfügung der Stadt Frankfurt wendete. Die Stadt hatte dem Eigentümer aufgegeben, die von ihm unterbrochene Gasversorgung der Liegenschaft binnen einer Woche wiederherzustellen.

BGH v. 23.6.2022 - V ZB 32/21
Vereinigen sich die Miteigentumsanteile an einem Grundstück in der Hand eines Eigentümers und wird ein Anspruch des Übertragenden auf Rückübereignung eines Miteigentumsanteils durch Vormerkung gesichert, kommt eine Teilungsversteigerung des Grundstücks in analoger Anwendung von § 180 Abs. 1 ZVG nicht in Betracht.

Aktuell im MietRB
Das selbstständige Beweisverfahren hat auch im WEG-Prozessrecht praktische Bedeutung. Da das selbstständige Beweisverfahren in §§ 485 ff. ZPO geregelt ist und kein normativer Verweis in §§ 43 Abs. 1, 43 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 WEG erfolgt, ist zu klären, welche „Mindestanforderungen“ gelten. Bedeutung hat das Verfahren vor allem bei der Feststellung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich deren Auswirkung sowie zur Aufklärung von Störungsquellen und deren Ursachen. Die „vorgreifliche“ und notwendige Beweissicherung kann durchgeführt werden. Der Beitrag gibt einen Überblick über die praktischen Fragestellungen und aktuelle Fallkonstellationen.

AG Hamburg v. 29.7.2022 - 48 C 331/21
Annahmeverzug nach § 293 BGB schließt einen Rücknahmewillen und damit auch eine anspruchsbegründende Vorenthaltung der Mietsache i.S.d. § 546a Abs. 1 BGB für die Zeit seiner Dauer aus. Jedenfalls dann, wenn ein wörtliches Angebot der Mieterpartei zur tatsächlichen Übergabe am Ort der Wohnung gem. § 295 S. 1 BGB feststeht, hat die Vermieterpartei darzulegen und zu beweisen, dass sie dadurch nicht in Annahmeverzug geriet oder dass ein solcher später entfiel.

AG Hamburg v. 29.7.2022 - 48 C 277/20
Eine rechnerische Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Sachverständigen durch Fortschreibung einschlägiger Tabellenwerte früherer Mietspiegel in Relation zur historischen Wertentwicklung benachbarter Tabellenfelder ist zulässig, wenn Entgelte für vergleichbare Wohnungen empirisch nicht ausreichend zu ermitteln sind.

BGH v. 15.7.2022 - V ZR 127/21
Gibt die Teilungserklärung einer Anlage, zu der sowohl Wohnungs- als auch Teileigentumseinheiten gehören, innerhalb eines Gebäudes eine räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe vor, stört die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit in dem der gewerblichen Nutzung vorbehaltenen Gebäudeteil bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung.

OLG Braunschweig v. 14.7.2022 - 8 U 166/21
Für Reflexionen durch Sonneneinstrahlung (hier: durch eine Photovoltaikanlage) existieren keine durch Gesetze oder Richtlinien festgelegten Richtwerte. Auch der Hinweis der Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz (LAI), dass eine erhebliche Belästigung vorliegen kann, wenn die Lichteinwirkung mindestens 30 Minuten am Tag oder 30 Stunden pro Kalenderjahr beträgt, betrifft andere Konstellationen und ist überdies nicht verbindlich. Er kann jedoch als Entscheidungshilfe herangezogen werden.

LG Lübeck v. 7.7.2022 - 14 S 23/21
Das Verschweigen von Tatsachen stellt nur dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen eine Aufklärungspflicht besteht. Rechtsgrundlage für diese Pflicht ist § 242 BGB. Entscheidend ist, ob der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte.

BGH v. 29.6.2022 - XII ZR 6/21
Für den auf einen Mietmangel gestützten Schadensersatzanspruch des Mieters, der Alleingesellschafter einer GmbH ist, kommt es auch dann nur auf seine Vermögenslage und nicht auf die "seiner" GmbH an, wenn der Schaden aus einem Auftragsverhältnis resultiert, bei dem die GmbH Auftraggeberin und der Alleingesellschafter Auftragnehmer ist.

AG Berlin-Mitte v. 4.8.2022 - 21 C 269/21
Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat.

Aktuell im MietRB
Die Verwaltung gewerblicher (Miet-)Objekte stellt in rechtlicher, tatsächlicher und baulicher sowie wirtschaftlicher Hinsicht eine Herausforderung dar. Exakte und detaillierte Vorgaben im Verwaltervertrag sind daher wichtig, zumal der Verwaltervertrag im BGB nicht explizit geregelt ist. Die wesentlichen Regelungspunkte im Verwaltervertrag werden in diesem Beitrag behandelt. Teil I (MietRB 2022, 210) betraf die zu regelnden Leistungspflichten des Verwalters. Teil II betrifft die in der Praxis gängigen Vergütungsmodelle, Mitwirkungspflichten des Auftraggebers und Haftungsfragen.

AG Köln v. 19.7.2022 - 203 C 199/21
Das AG Köln hat eine Vermieterin verurteilt, Aktien im Wert von über 100.000 € an die Mieterin herauszugeben. Der hohe Betrag geht auf einen Mietvertrag zurück, der im Jahr 1960 geschlossen wurde. Bei diesem war vereinbart worden, den Kautionsbetrag i.H.v. 800 DM in Aktien anzulegen.

BGH v. 20.5.2022 - V ZR 199/21
Die in § 919 Abs. 1 BGB geregelte Mitwirkungspflicht des Nachbarn bei der Abmarkung setzt voraus, dass der Grenzverlauf festgestellt ist. Aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis kann sich ein Anspruch des Grundstückseigentümers auf Duldung einer für die Grenzfeststellung erforderlichen Vermessung in der Wohnung des Nachbarn ergeben; der Umstand, dass Wohnungen für die amtliche Vermessung nach den Bestimmungen des einschlägigen Landesvermessungsgesetzes nur mit Einwilligung des Wohnungsinhabers betreten werden dürfen, schließt dies nicht aus.