Otto Schmidt Verlag

Weder Verfahrensfehler in erster Instanz noch die Wahrung von Verfahrensgrundrechten eröffnen die Möglichkeit zur Einlegung einer Anschlussberufung nach Ablauf der Anschlussberufungsfrist gem. § 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO (Anschluss an BGH, Beschluss vom 25. Januar 2022 - VIII ZR 359/20, BGHZ 232, 284 Rn. 37 ff.). Die Umstellung von einem Grenzscheidungsantrag (§ 920 BGB) auf einen Grenzfeststellungsantrag stellt keine Klageerweiterung (§ 264 Nr. 2 ZPO) dar, wenn der Kläger seinen Anträgen jeweils denselben Grenzverlauf zugrunde legt. Für eine solche Änderung des Klageantrags in der Berufungsinstanz bedarf es weder der Einlegung einer Anschlussberufung nach § 524 ZPO noch der Einhaltung der Voraussetzungen des § 533 ZPO.

Eine Anwendung der §§ 656a ff. BGB auf Objekte mit mehreren Wohnungseigentumseinheiten unter dem Begriff „Wohnung“ scheidet aus. Im Rahmen der Prüfung, ob ein Objekt als „Einfamilienhaus“ i.S.d. §§ 656a ff. BGB zu qualifizieren ist, ist darauf abzustellen, ob eine Nutzung des Gesamtobjekts durch die Mitglieder eines einzigen Haushalts nach der Aufteilung des Gebäudes und dessen sonstigen Eigenschaften unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung objektiv angelegt ist.

Durch die Durchfeuchtung der Wände ist die Tauglichkeit der Mietsache gemindert. Nach der BGH-Rechtsprechung haben zudem massive Durchfeuchtungen von Innen- und Außenwänden von Mietwohnungen erhebliche nachteilige Auswirkungen auf Wohnkomfort, Gesundheit und den optischen Eindruck. Massive Durchfeuchtungen der Innen- und Außenwände müssten deshalb weder in Wohnungs- noch in Teileigentumseinheiten hingenommen werden, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten ist.

Macht der teilende Eigentümer noch als Mitglied der Eigentümergemeinschaft von der in der Teilungserklärung vorgesehenen Befugnis zur Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an Gemeinschaftsflächen zu einer Wohnungseigentumseinheit Gebrauch, hat das Grundbuchamt durch Auslegung der Teilungserklärung zu ermitteln, ob die Bewilligungsberechtigung des teilenden Eigentümers trotz zwischenzeitlichen Ausscheidens aus der Eigentümergemeinschaft fortwirkt, bis das Sondernutzungsrecht zu Gunsten des Erwerbers des Sondernutzungsrechts im Grundbuch eingetragen und verdinglicht ist.

Eine Nutzungsentschädigung für die Weiterbenutzung der Mietsache fällt nur dann an, wenn der Vermieter den Willen zur Rücknahme hat. Das LG Hanau hat entschieden, dass einem Vermieter gegen den Mieter für die Zeit, in welcher dieser ihm die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, nur dann ein Anspruch auf die gesetzlich angeordnete Nutzungsentschädigung zusteht, wenn er auch einen Rücknahmewillen hat.

Die Verjährungsfrist für synallagmatisch verbundene Ansprüche aus einem Vertragsverhältnis beginnt erst mit der Fälligkeit des jeweiligen Anspruchs. Für den Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung an einem Grundstück, der nach den vertraglichen Bedingungen nicht sofort fällig ist, beginnt die Verjährungsfrist nicht schon mit Vertragsschluss, sondern erst mit der Fälligkeit. Erst dann ist der Eigentumsverschaffungsanspruch i.S.v. § 200 BGB entstanden.

Weder der einzelne Stellplatz innerhalb einer Doppelstockgarage ("Duplexparker") noch der einzelne Stellplatz auf einem Parkpalettensystem ("Palettenparker") ist nach § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a.F. sondereigentumsfähig. Nach der Neuregelung für Stellplätze in § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG kann auch an den einzelnen Stellplätzen in Doppelstockgaragen Sondereigentum begründet werden. Stellplätze auf Parkpaletten sind jedenfalls dann sondereigentumsfähig, wenn ein bestimmter Palettenstellplatz zum alleinigen Gebrauch fest zugewiesen wird.

Jeder Wohnungseigentümer kann die in § 20 Abs. 2 S. 1 WEG genannten vier privilegierten baulichen Veränderungen verlangen, wenn diese „angemessen“ sind. Der Beitrag geht der Frage nach, was dieser Begriff meint und leisten kann und stellt dar, wie er vom BGH verstanden wird.

Auch bei der Kündigung einer Wohnung ist nur ausnahmsweise den Wünschen des Betreuten nicht zu entsprechen, soweit die Person des Betreuten oder dessen Vermögen hierdurch erheblich gefährdet würde und der Betreute diese Gefahr aufgrund seiner Krankheit oder Behinderung nicht erkennen oder nicht nach dieser Einsicht handeln kann oder dies dem Betreuer nicht zuzumuten ist, § 1821 Abs. 3 BGB i.V.m. § 1833 Abs. 1 S. 1 BGB.

§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB gestattet die sukzessive Doppelbeauftragung des Maklers in der Weise, dass zunächst mit einer Partei des Hauptvertrags eine Provision in Höhe der Hälfte der intendierten Gesamtprovision vereinbart wird und anschließend mit der anderen Partei eine Provision in Höhe der restlichen Hälfte. Im Anwendungsbereich des § 656c BGB ist der Makler gegenüber dem Kunden nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, über alle Umstände Auskunft zu erteilen, die für die Entstehung und das Fortbestehen des Provisionsanspruchs von Bedeutung sind. Dem Maklerkunden kann im Falle der von § 656c BGB regulierten Doppeltätigkeit des Maklers diesem gegenüber gem. § 810 Fall 2 BGB ein Anspruch auf Vorlage des mit dem anderen Maklerkunden abgeschlossenen Maklervertrags zustehen.

Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrags über Immobiliareigentum einer in Russland niedergelassenen juristischen Person fällt nicht unter das in der Verordnung (EU) Nr. 833/2014 über restriktive Maßnahmen angesichts der Handlungen Russlands, die die Lage in der Ukraine destabilisieren, vorgesehene Verbot. Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die juristische Person nach dieser Verordnung an Transaktionen beteiligen darf und die Beurkundung nicht durch eine Rechtsberatung ergänzt wird.

Auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft können jedenfalls auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche (hier: Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung) nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht im Wege der actio pro socio von einem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.

Die Kammer ging hinsichtlich der durch den Beklagten erklärten Aufrechnung davon aus, dass sie nach §§ 389, 215 BGB ein teilweises Erlöschen der klägerischen Forderung bewirkt hat, obwohl der Beklagte vor Eintritt der Verjährung seiner Ansprüche nicht gegenüber den Klägern zum Ausdruck gebracht hatte, dass er i.S.v. § 249 Abs. 2 BGB Zahlung von den Klägern verlangte. In dieser entscheidungserheblichen Rechtsfrage weicht die Kammer von der Rechtsprechung des KG Berlin ab (Urt. v. 2.12.2019, Az. 8 U 104/17).

Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (Bestätigung BGH v. 18.3.2015 - VIII ZR 242/13). Der BGH hat sich vorliegend zudem mit der Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag auseinandergesetzt.

Die Rücknahme des Versteigerungsantrags nach § 29 ZVG ist als eine auf den Erlass des Aufhebungsbeschlusses gerichtete Prozesshandlung grundsätzlich bis zum Wirksamwerden des Aufhebungsbeschlusses widerruflich. Die mit der Rücknahme des Versteigerungsantrags bezweckte Verfahrensbeendigung tritt erst mit dem konstitutiv wirkenden Aufhebungsbeschluss ein.

Das Dach eines Flachdach-Anbaus einer WEG-Anlage gehört selbst dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn alle darunterliegenden Räume zu ein und derselben Sondereigentumseinheit gehören. Eine Regelung, die Gebäudeteile oder Grundstücksflächen zum Inhalt des Sondereigentums erklärt, obgleich diese nicht sonderrechtsfähig sind, ist nichtig.

Ein Architekt, der bei der Gebäudesanierung seine Kunden nicht nur in technischer Hinsicht berät, sondern auch Ratschläge zum Erhalt von Fördermitteln erteilt, muss für Schäden einstehen, wenn er die Fördervoraussetzungen fehlerhaft einschätzt. Das hat das LG Frankenthal (Pfalz) entschieden. Die Richter betonen, der Architekt könne sich nicht im Nachhinein darauf berufen, er arbeite im Rahmen der Energieberatung nur auf technischer Ebene. Sie gaben der Klage einer Frau aus Ludwigshafen statt, der im Nachhinein die Auszahlung von KfW-Fördermitteln für die energetische Sanierung ihres Hauses verweigert wurde.

Die Legitimationswirkung einer transmortalen Vollmacht für Verfügungen, die der Bevollmächtigte nach dem Tod des als Eigentümer eingetragenen Vollmachtgebers vornimmt, entfällt nicht dadurch, dass der Bevollmächtigte dessen Alleinerbe geworden ist. Das Grundbuchamt darf beim Vollzug einer Eigentumsübertragung, die der transmortal Bevollmächtigte unter Berufung auf seine Vollmacht vornimmt, dessen Erbenstellung vielmehr nur dann berücksichtigen, wenn sie in der Form des § 35 GBO nachgewiesen ist..

Die Hausordnung dient der Befriedung und dem gedeihlichen Zusammenleben der Miteigentümer und Hausbewohner. Gleichwohl beschäftigt sie Wohnungseigentümer, Verwaltung und Gerichte in fortdauernder Weise. Der Beitrag behandelt einige wichtige wohnungseigentumsrechtlichen Besonderheiten rund um die Hausordnung.

Der Anwendung des Bewertungsprivilegs des § 48 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GNotKG steht eine Verpachtung des übergebenen land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs durch den Erwerber jedenfalls dann nicht entgegen, wenn das Pachtverhältnis mit einem nahen Familienangehörigen (hier: Ehemann) begründet wird und der Erwerber den Betrieb mit dem Pächter in Arbeitsteilung gemeinschaftlich bewirtschaftet.

Sofern ein Pächter aus gesundheitlichen oder sonstigen Gründen daran gehindert ist, die Bewirtschaftung der Parzelle selbst durchzuführen, ist es ihm grundsätzlich zumutbar und erlaubt, sich hierbei – ggf. entgeltlich – unterstützen zu lassen, also der Hilfe Dritter zu bedienen. Die in § 9 BKleingG geregelten Kündigungsgründe sind nicht mit dem Sozialschutz der §§ 573 f. BGB vergleichbar, sondern tragen Kündigungsbedürfnissen des Verpächters Rechnung.

Der BGH hat auf Grundlage des im Jahr 2020 reformierten Wohnungseigentumsrechts in zwei Verfahren über die Voraussetzungen entschieden, unter denen die Wohnungseigentümer für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine von der bisherigen Kostenverteilung abweichende Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer beschließen können.

Mit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2021 ist die Vorschrift des § 41 Abs. 5 GKG erweitert worden. Einbezogen worden sind jetzt auch Klagen auf Feststellung einer Mietminderung. Bei der Wertfestsetzung ist danach auf den Jahresbetrag der Minderung abzustellen, es sei denn, das Mietverhältnis endet vor Ablauf eines Jahres.

Die Bundesregierung hat am 13.3.2024 den vom BMJ vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien beschlossen. Das ZVG soll geändert werden, um Kommunen in die Lage zu versetzen, besser gegen dieses missbräuchliche Geschäftsmodell vorzugehen.

Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unter dem Gesichtspunkt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast. Gegen eine Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO darf die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden.

Das AG Karlsruhe hat eine Vertragsklausel über eine „Blockiergebühr“ an einer E-Lade-Säule für rechtmäßig erachtet. Die Gebühr fällt an, wenn der Betroffene sein Fahrzeug länger als vier Stunden an der Station stehen lässt. Darin sah das Gericht keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB.

Durch Rechtsanpassungen im Bereich des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Aktenführung soll die bereits fortgeschrittene Digitalisierung in der Justiz in allen Verfahrensordnungen weiter gefördert werden. Der Gesetzentwurf zur weiteren Digitalisierung der Justiz sieht insbesondere folgende Änderungen vor:

Während der Corona-Pandemie gefasste Beschlüsse einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind nicht deshalb nichtig, weil die Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung nur durch Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten. Die Frage, ob sich allein daraus ein Beschlussanfechtungsgrund ergibt, ist offengeblieben.

Bei der Zerstörung eines älteren Baumes ist in der Regel keine Naturalrestitution zu leisten. Der Anspruch geht vielmehr auf eine Teilwiederherstellung durch Anpflanzung eines jungen Baumes und darüber hinaus einen Ausgleich für eine etwa verbleibende Werteinbuße des Grundstücks.

Der BGH hat sich vorliegend mit der Frage befasst, ob ein Hotelgast die Rückzahlung des von ihm vorausgezahlten Beherbergungsentgelts verlangen kann, wenn nach der Buchung ein behördliches Verbot der Beherbergung zu touristischen Zwecken zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erlassen wird, das den gebuchten Zeitraum umfasst.

Das BMJ hat am 6.3.2024 den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Zuständigkeitsstreitwerts der Amtsgerichte veröffentlicht. Der Gesetzentwurf verfolgt das Ziel, die Amtsgerichte zu stärken und die Spezialisierung in der Justiz zur Förderung effizienter Verfahrensführungen auszubauen.

Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen einer Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO trägt der Mieter. Der pauschale tatrichterliche Verweis auf eine angeblich gerichtsbekannte Lage am Wohnungsmarkt reicht zur verfahrensfehlerfreien Begründung einer Verlängerung der Räumungsfrist nicht aus. Die bloße Einreichung von Bewerbungsunterlagen erbringt ohne Weiteres keinen hinreichenden Beweis dafür, dass sich der Mieter tatsächlich um Ersatzwohnraum bemüht hat.

Abmahnungen können in allen wirtschaftlichen Rechtsbeziehungen eine bedeutende Rolle spielen, auch bei den rechtsanwaltlichen Tätigkeitsschwerpunkten Wohnungseigentumsrecht oder Arbeitsrecht und bei der Kombination beider Schwerpunkte. Im Teil 1 dieses Beitrags (MietRB 2024, 51 ff.) wurden der Begriff und die notwendigen Inhalte einer Abmahnung erläutert und bei den einzelnen abmahnungsrelevanten Rechtbeziehungen das Außenverhältnis für arbeitsrechtliche Abmahnungen, für Abmahnungen gegenüber der Verwaltung und für Abmahnungen gegenüber Mitgliedern der Gemeinschaft näher betrachtet. Es war Kritik an der herrschenden Meinung notwendig, die nämlich postuliert, bei Mitgliedern der Gemeinschaft müssten mehrere Störungsvorfälle nach erteilter Abmahnung vorliegen, bevor weitere Maßnahmen nach § 17 WEG ergriffen werden dürften. Der Teil 2 beschäftigt sich u.a. mit den Fragen, ob abgemahnten Personen (gerichtliche) Rechtsbehelfe gegen die erteilte Abmahnung zur Verfügung stehen und wie solche zu gestalten sind – auch hier wird erneut die herrschende Meinung kritisch beleuchtet und in Frage gestellt. Bei dem Innenverhältnis (abmahnende Person zur Gemeinschaft) wird auch die Frage aufgeworfen, ob für beauftragte Mitglieder der Gemeinschaft die gesetzliche Haftungsprivilegierung des § 29 Abs. 3 WEG eingreift.

Der Notar, der von der Pflicht zur Verschwiegenheit befreit worden ist, entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen, ob und in welchem Umfang er einem Beteiligten Einsicht in die Nebenakte gestattet; er ist zur Gewährung der Einsicht in die Nebenakte berechtigt, aber nicht verpflichtet.

Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.

Ein Notwegerecht entsteht nicht schon dann, wenn einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege fehlt. Vielmehr stellt das Verlangen eines Notwegs ein eigenständiges Tatbestandsmerkmal dar. § 917 BGB regelt die Wegerechte abschließend.

Nach § 604 Abs. 3 BGB kann der Verleiher die Sache jederzeit zurückfordern, wenn die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen ist. Unzulässig wäre eine Kündigung der Leihe nach § 242 BGB nur dann, wenn eine offensichtliche Unwirtschaftlichkeit durch die Beendigung des Leihvertrages vorliegen würde. Bei einer Kündigung nach einer Nutzungsdauer von ca. 20 Jahren besteht allerdings keine derart offensichtliche Unwirtschaftlichkeit.

Abmahnungen können in allen wirtschaftlichen Rechtsbeziehungen eine bedeutende Rolle spielen, auch bei den rechtsanwaltlichen Tätigkeitsschwerpunkten Wohnungseigentumsrecht oder Arbeitsrecht und bei der Kombination beider Schwerpunkte. Während der vorbeugenden Beratungstätigkeit, besonders aber bei der nachgelagerten Prozessberatung und -vertretung erlebt man immer wieder Überraschungen, wenn es um prozessrelevante Abmahnungen geht. Das können freudige sein, wenn man Arbeitnehmer(innen), Verwalter(innen) oder Miteigentümer(innen) gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt, aber auch böse, wenn man eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den erwähnten Personenkreis vertritt oder vertreten soll. Ein vertiefender Blick auf die Grundlagen von Abmahnungen im wohnungseigentumsrechtlichen Kontext und die möglichen Fallstricke bei Abmahnungen ist deshalb angebracht. Die herrschende Meinung – z.B. bei den Rechtsbehelfen betroffener Personen – wird bei einer kritischen Betrachtung auf den Prüfstand gestellt werden müssen.

Ein Bauunternehmen kann die zu einem Festpreis vereinbarte Errichtung eines Massivhauses nicht unter Verweis auf unvorhersehbare Materialpreissteigerungen verweigern, wenn es eine Formularklausel in den Bauvertrag eingebracht hat, die ihm eine unbegrenzte einseitige Anpassung der Vergütung ermöglicht.

Ist ein vom Mieter verursachter Schaden durch eine vom Vermieter abgeschlossene Sachversicherung gedeckt, muss sich der Mieter zur Begründung einer vollständigen Mietminderung während der Unbewohnbarkeit der Wohnung vom Vorwurf einer groben Fahrlässigkeit entlasten. Gegen den Vorwurf grober Fahrlässigkeit kann sprechen, wenn es sich um ein Augenblicksversagen handelt, etwa wegen Müdigkeit zur nächtlichen Uhrzeit und einer zugleich alkoholbedingten Verminderung der Aufmerksamkeit.

Nach nunmehr geltendem Recht ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zweckes i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage zumindest typischerweise nicht anzunehmen. Der vom Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen – u.a. zur Förderung der Barrierefreiheit - ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, i.S. eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen.

Der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen – u.a. zur Förderung der Barrierefreiheit - ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, i.S. eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen. Da der Gesetzgeber die Angemessenheit als Regel ansieht, obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Darlegung, warum ein atypischer Fall vorliegt.

Ein Vermieter in einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen kann dem Mieter der zweiten Wohnung nicht ohne besonderen Grund nach § 573a Abs. 1 BGB kündigen, wenn er selbst die andere Wohnung nur wochenweise im Jahr nutzt. Vielmehr muss der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben.

Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen.

Beim Abschluss von Erschließungsproblemen ergeben sich in der Praxis zahlreiche Zweifelsfragen, die bisher kaum erörtert wurden. Zudem werden im Zusammenhang regelmäßig weitere Vereinbarungen abgeschlossen, bei denen sich ebenfalls Probleme ergeben, die häufig zu Rechtsstreitigkeiten führen. Diese werden nachfolgend mit Lösungsversuchen dargestellt. Der Beitrag setzt die Ausführungen in MietRB 2024, 23 fort.

Wer an der Grenze zu seinem Nachbargrundstück eine Hecke anlegt, muss nach dem geltenden Nachbarrecht dafür sorgen, dass die Pflanzen je nach Grenzabstand eine bestimmte Höhe nicht überschreiten. Tut er das nicht, so kann der Nachbar den Rückschnitt der Hecke verlangen und im Notfall auch gerichtlich durchsetzen. Der Anspruch auf den Rückschnitt kann jedoch nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein.

Steht den Mietern einer wegen Eigenbedarfs gekündigten Wohnung (hier in Berlin) Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zur Verfügung, kann die Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch das Gericht erforderlich sein. Gleichzeitig kann die Anhebung der geschuldeten Nettokaltmiete auf ein marktübliches Niveau durch Änderung der bisherigen Vertragsbedingungen von Amts wegen angezeigt sein.

Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne weiteres bekannte vertraglich vereinbarte Vormiete anzugeben, sondern diese auf ihre Zulässigkeit nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen und nur die hiernach zulässige Miete mitzuteilen, ergibt sich hingegen aus § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB grundsätzlich nicht.

Es ist nicht zulässig, vor einem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen im Wege des selbständigen Beweisverfahrens klären zu lassen. Es handelt sich nicht nur um eine gerichtlich zu entscheidende Rechtsfrage. Die Mieterseite darf zudem nicht mit den Kostenrisiken eines solchen Verfahrens belastet werden.

Das reformierte Gebäudeenergiegesetz muss auch im Mietverhältnis umgesetzt werden. Dabei geht es um die Erweiterung der Duldungspflicht für bauliche Maßnahmen und um die anschließenden Mieterhöhungsmöglichkeiten. Der Gesetzgeber hat hier den neuen Begriff der Heizungsanlage geschaffen. Die Neuregelungen gelten immer nur für diese Anlage. Davon abzugrenzen sind Veränderungen an der heiztechnischen Anlage, für die die schon bisher geltenden Regelungen weiter gelten. Der Beitrag versucht eine Abgrenzung zwischen diesen beiden Baumaßnahmen und eine Darstellung der unterschiedlichen Konsequenzen.

Das BMJ hat am 22.12.2023 mit der Bekanntmachung zu § 115 ZPO festgesetzt, welche Beträge vom Einkommen eines Antragstellers abzusetzen sind, um den Anspruch auf Prozesskostenhilfe zu ermitteln. Die Beträge gelten seit dem 1.1.2024.

Eine Gemeinde, die als Grundstückseigentümerin mit einem Privaten in einem Erbbaurechtsvertrag den Ausschluss der Vergütung für das Erbbaurecht beim Heimfall vereinbart, verstößt allein hierdurch nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung. Allerdings unterliegt die Geltendmachung des Anspruchs auf vergütungslose Rückübertragung des Erbbaurechts einer strengen Ausübungskontrolle im Hinblick auf die Verhältnismäßigkeit des gemeindlichen Handelns.

Im Falle des Auszugs eines von mehreren Mietern haben die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB, den bisher im Innenverhältnis auf den ausgezogenen Mitmieter entfallenden Anteil des Mietzinses durch die Aufnahme eines zahlungspflichtigen Untermieters zu kompensieren, sofern dadurch die Gefahr einer vom ausziehenden Mieter veranlassten Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beseitigt oder verringert wird.

Verpflichtet sich der Veräußerer eines Grundstücksanteils in einem Bauträgervertrag zur Errichtung einer Eigentumswohnung, verjährt sein einheitlich für Grundstücksanteil und Eigentumswohnung vereinbarter Vergütungsanspruch gem. § 196 BGB in zehn Jahren.

Nach Art. 3 Abs. 3 Rom I-VO bleiben nicht abdingbare Bestimmungen eines Staates trotz einer abweichenden Rechtswahl anwendbar, wenn alle anderen Elemente des Sachverhalts zum Zeitpunkt in diesem Staat belegen sind. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und ist in erster Linie vom Tatrichter zu beurteilen.

Die Regelung zum Einsatz und Betrieb von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gemäß Art. 46 Abs. 4 BayBO ist mit der Bayerischen Verfassung vereinbar. Sie verletzt insbesondere weder das Eigentumsgrundrecht noch das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung und verstößt nicht gegen den Gleichheitssatz.

Das Betriebskostenrecht ist immer wieder Gegenstand mietrechtlicher Auseinandersetzungen. Egal, ob Wohn- oder Gewerberaum. Hiermit wird jeder Mietrechtler regelmäßig konfrontiert. Positiv überraschend ist hierbei eine Entscheidung, wenn sie bereits im Orientierungssatz klare und deutliche Hinweise für das ordnungsgemäße Abfassen einer Betriebskostenabrechnung enthält. Um genau so eine deutliche „Betriebsanleitung“ zum Abfassen einer Betriebskostenabrechnung handelt es sich bei der Entscheidung des brandenburgischen OLG vom 23.5.2023.

Wird ein nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes gefasster Abrechnungsbeschluss gem. § 28 Abs. 2 WEG mit dem Ziel angefochten, den Beschluss insgesamt für ungültig erklären zu lassen, bemisst sich die Beschwer des Klägers im Falle der Abweisung der Klage weiterhin in aller Regel nach seinem Anteil am Nennbetrag der Abrechnung. Dass der gem. § 49 GKG bestimmte Streitwert in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels des unterlegenen Anfechtungsklägers maßgeblichen Beschwer entspricht, ändert nichts daran, dass für die Wertbemessung die gleichen Grundsätze gelten, soweit es um das für beide Werte relevante Einzelinteresse des Anfechtungsklägers an einer stattgebenden Entscheidung geht.

Der Streitwert einer Klage auf Erlaubnis zur Aufnahme der Lebensgefährtin in eine Mietwohnung bestimmt sich nicht – ähnlich dem Streitwert einer Klage auf Erteilung einer Untermieterlaubnis nach dem einfachen bzw. dreieinhalbfachen Jahresbetrag der zu erwartenden Untermiete – nach dem einfachen bzw. dreieinhalbfachen Jahresbetrag der zu erwartenden Beteiligung an der Miete. Dies wird der individuellen Bewertung des Streitwerts nicht gerecht.

Das Auslegen von trockener Wäsche am geöffneten Fenster zum Zwecke der Lüftung stellt keinen erheblichen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer dar. Hierin liegt nach objektiver Betrachtung ein in vielen Haushalten übliches und sozialadäquates Verhalten.

Wird ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach wiederholt Regenwasser ein, ist dies regelmäßig nicht nur ein bloßes Symptom für einen Sachmangel; vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den Sachmangel. Klärt der Verkäufer eines Hausgrundstückes den Käufer nicht über Wassereintritte durch ein Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er deren Ursache(n) nicht oder nur teilweise kennt.

Eine vom Gericht angeordnete Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 BGB, 308a Abs. 1 ZPO ist dem Vermieter grundsätzlich nur dann zumutbar, wenn die vom Mieter entrichtete Miete der marktüblichen Neuvermietungsmiete entspricht. Liegt die bisherige Vertragsmiete darunter und ist für den Mieter die Entrichtung einer marktüblichen Miete sozialverträglich, hat das Gericht neben der unbestimmten Fortsetzung des Mietverhältnisses eine entsprechende Erhöhung des Mietzinses anzuordnen.

Marder können gerichtsbekannt sehr gut klettern und teilweise über zwei Meter weit springen. Bäume oder die Fallrohre von Regenrinnen nutzen sie zudem gern als Kletterhilfen und erklimmen so eine Hauswand und das Dach eines Hauses. Ein drohender Marderbefall kann eine Gefahr für ein vermietetes Haus darstellen, zu deren Abwehr der Vermieter geeignete Maßnahmen treffen darf.

Wird die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers gegen einen nach dem 30.11.2020 auf der Grundlage des Wirtschaftsplans gefassten Beschluss über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen abgewiesen, bestimmt sich die Beschwer weiterhin in aller Regel nach der Höhe der Vorschüsse, die dem Anteil aus dem Wirtschaftsplan entsprechen. Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“, ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollen.

Der Beitrag untersucht die Auswirkungen auf die mietvertragliche Beziehung, wenn eine Partei Maßnahmen nach § 1 UmwG ergreift. Ausgehend von einer jüngeren Entscheidung des KG, in der diese Thematik gestreift wurde und die in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht dargestellt wird, werden die Anforderungen an einen Parteiwechsel infolge der Umwandlung aufgezeigt. Daran anschließend werden – differenziert danach, ob die Umwandlung auf Vermieter- oder auf Mieterseite erfolgt – die Rechtsfolgen einer erfolgten Umwandlung bezogen auf den Mietvertrag erörtert. Dabei wird ein Schwerpunkt darauf gelegt, wie eventuell nicht sachgerecht empfundenen Erscheinungen bereits im Mietvertrag gestalterisch begegnet werden kann.

Der von einer rechtmäßig zustande gekommenen Zwangseintragung im Grundbuch betroffene Eigentümer hat nach deren Löschung keinen Anspruch auf Umschreibung des Grundbuchs. Ein entsprechender Anspruch ergibt sich weder aus § 28 GBV noch aus Art. 17 Abs. 1 a) DSGVO und kann auch nicht unmittelbar aus der Verfassung abgeleitet werden.

Ob das Aufstellen bewusst unwahrer Tatsachenbehauptungen durch den Mieter innerhalb eines Rechtsstreits mit seinem Vermieter eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende Pflichtverletzung darstellt, ist anhand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Dabei ist zum einen die Bedeutung und Tragweite der unwahren Behauptung des Mieters unter Berücksichtigung des gegebenen Sinnzusammenhangs zu bewerten. In die gebotene Würdigung ist zum anderen in der Regel ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen.

Der BGH hat die gegen das Urteil des KG vom 8.7.2022 von dem Kläger eingelegte Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen.

Die Versagung der Genehmigung eines sog. "Balkonkraftwerks" mit außenliegenden Solarpaneelen durch den Vermieter ist nach derzeitiger Rechtslage nicht rechtsmissbräuchlich, wohingegen die Zustimmung zu einer optisch nicht beeinträchtigenden, auf dem Boden ohne Substanzbeeinträchtigung des Mietobjekts aufgestellten Solaranlage nicht versagt werden darf.

War die ursprünglich vereinbarte Vormiete unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gem. § 556 g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen. Aus dem Fehler einer Rüge ergibt sich nicht das Recht des Vermieters, bis dahin eine Miete in der im Mietvertrag stehenden Höhe verlangen zu können.

Beauftragt der Mieter einer Wohnung einen - auf die Einziehung von Ansprüchen gegen Vermieter wegen Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d ff. BGB) spezialisierten - Inkassodienstleister mit der Geltendmachung solcher Ansprüche, kann die Erstattung der hierdurch entstandenen außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten nicht mit der Begründung versagt werden, dass der Vermieter auf eine Leistungsaufforderung des von dem Mieter zuvor eingeschalteten örtlichen Mietervereins keine Reaktion gezeigt hat.

Die Mehrheit der aktuellen Gemeinschaftsordnungen verpflichtet den Verwalter, bestimmte Erklärungen im Rechtsverkehr abzugeben. Der Standardfall sind Veräußerungsbeschränkungen. Denn als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung eines Dritten bedarf. Als dieser „Dritte“ wurde ganz regelmäßig der Verwalter bestimmt. Die Änderungen, die das Wohnungseigentumsgesetz durch das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) v. 16.10.2020 erfahren hat, ermuntern dazu, diese Anordnungen mit neuen Augen zu sehen.

Zu den an einen Rechtsanwalt zu stellenden Sorgfaltsanforderungen hinsichtlich der Bezeichnung des Empfangsgerichts im besonderen elektronischen Anwaltspostfach (beA), wenn der Rechtsanwalt die Versendung eines fristgebundenen Schriftsatzes über das beA selbst ausführt.

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages - aus steuerlichen Gründen - in einer gesonderten Vereinbarung, dass der Vermieter an den gemeinnützigen Mieter eine Spende zahlt, die dieser wiederum zur Begleichung der Mietzahlungen verwendet, gerät der Mieter im Fall des vertragswidrigen Ausbleibens der Spenden nicht in Zahlungsverzug.

Es ist nicht erforderlich, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt. Die hiergegen gerichteten Erwägungen des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe lediglich den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses als schützenswert angesehen und einen derartig weiten Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gewollt, finden in der Gesetzgebungsgeschichte keine Stütze und verkennen den Sinn und Zweck der Regelung.

§ 41 Abs. 5 GKG gilt nicht für den Gebührenwert von Klagen auf Feststellung einer Überschreitung der gem. § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete. Der Streitwert des Feststellungsantrages ist auch nicht in analoger Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG auf den Jahresbetrag des streitigen Differenzbetrages begrenzt.

Der Umfang des Ausschlusses von Handlungen durch eine Unterlassungsdienstbarkeit kann auch durch Bezeichnung der noch gestatteten Handlungen beschrieben werden. Dass dem Eigentümer nur eine einzige Nutzungsmöglichkeit verbleibt, steht nicht per se der Zulässigkeit der Unterlassungsdienstbarkeit entgegen. Die Bezeichnung "Seniorenwohnheim" genügt im Rahmen der Eintragung der Dienstbarkeit dem Bestimmtheitsgrundsatz. Erlischt die auf einem in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück lastende Unterlassungsdienstbarkeit an mehreren Wohneigentumseinheiten, so führt dies nicht ohne weiteres zur Unzulässigkeit der entsprechenden Eintragung bei den anderen Einheiten.

Der längere Entzug der Gebrauchsmöglichkeit von zum Eigengebrauch erworbenen Wohnraum ist insoweit ersatzfähig, wenn der Nutzungsausfall zu einer fühlbaren Gebrauchsbeeinträchtigung geführt hat, wobei hierfür ein strenger Maßstab anzulegen ist. Der Nutzungsausfall einer Dusche aufgrund mangelhafter Arbeiten oder Nichtlieferung rechtfertigt einen Nutzungsausfallschaden von mindestens 20 % einer bereinigten ortsüblichen Vergleichsmiete je Monat.

Der BGH hat sich vorliegend mit der Bemessung der Rechtsmittelbeschwer des die Herausgabe eines in seinem Eigentum stehenden Grundstücks begehrenden, in der Vorinstanz unterlegenen Klägers befasst, wenn sich der Beklagte auf einen das Grundstück betreffenden Kleingartenpachtvertrag beruft.

Anknüpfend an die Betrachtung des Verfassers zu den mietrechtlichen Auswirkungen der anstehenden Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (MietRB 2023, 311) liefert der vorliegende Beitrag eine erste Betrachtung zu den wohnungseigentumsrechtlichen Auswirkungen. Von einer sehr hohen Praxisrelevanz ist dabei auszugehen. Denn jüngsten Angaben des Verbandes der Deutschen Immobilienverwalter e.V. (VDIV) zufolge befinden sich 9,66 Mio. Wohnungen in Deutschland in Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie zeigen ein hohes Sanierungspotential bei Dämmung und Heizung. Insbesondere Gebäude, die zwischen 1949 und 1990 gebaut wurden, haben die größten Energieeffizienzpotentiale und bilden einen Anteil von ca. 56 Prozent aller deutschen Mehrfamilienhäuser.