Otto Schmidt Verlag

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Aktuell im MietRB
Die in den §§ 556d ff. BGB geregelte Mietpreisbremse verbietet in ihrem räumlichen und sachlichen Anwendungsbereich die Vereinbarung einer überhöhten Miete. Der Beitrag untersucht, ob dieses Verbot auch eingreift, wenn die Vereinbarung Bestandteil eines Vergleichs ist.

BGH v. 15.10.2021 - V ZR 225/20
Die Wohnungseigentümer können im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung grundsätzlich ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr beschließen. Wird hierdurch die zweckentsprechende Nutzung des Sondereigentums eingeschränkt oder sogar vollständig ausgeschlossen, so kommt dies allerdings nur aus zwingenden Gründen und in engen Grenzen in Betracht. Zerstört i.S.v. § 22 Abs. 4 WEG a.F. (nunmehr § 22 WEG) ist ein Gebäude nur dann, wenn seine Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung oder Explosion) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist.

BGH v. 15.9.2021 - VIII ZR 76/20
Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen.

LG Krefeld v. 25.8.2021 - 2 S 26/20
Die Formulierung der Regelhaftigkeit einer bestimmten Zeitspanne macht die Abweichung von dieser zur Ausnahme, die der sich hierauf berufende Mieter nach allgemeinen Beweisregeln zu beweisen hätte. Es besteht aber weder aus sachverständiger noch aus empirischer Sicht eine tatsächliche Vermutung für das Vorhandensein von Renovierungsbedarf nach Ablauf bestimmter Fristen.

OLG Brandenburg v. 22.6.2021 - 3 U 11/20
Ein Anspruch auf Überlassung von Belegkopien kann bei Mietverhältnissen über preisfreien Wohnraum und Gewerberaum aus dem Mietvertrag begründet sein. Das Wort „nachprüfbar“ ist dabei nicht so zu verstehen, dass die Belege von dem Vermieter nur auf Abruf vorgehalten werden müssen.

OLG Frankfurt a.M. v. 17.9.2021 - 2 U 18/21 u.a.
Die in der hessischen Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte und Gaststätten begründen weder einen zu Minderung berechtigenden Mangel der Räumlichkeiten noch führen sie zur Unmöglichkeit der vom Vermieter oder Verpächter geschuldeten Leistung. Ob eine Anpassung des Vertrages wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, ist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles zu entscheiden.

OLG Zweibrücken v. 20.4.2021 - 6 UF 16/21
Kommt es im Rahmen eines jahrelangen Nachbarschaftskrieges zu wechselseitigen körperlichen Auseinandersetzungen, die nicht nur der Verteidigung dienen, können gegen beide Seiten zeitlich befristete Gewaltschutzanordnungen erlassen werden. Die Nachbarn haben gleichermaßen die Verfahrenskosten zu tragen, wenn es zwischen ihnen nicht allein zur Selbstverteidigung zu einer körperlichen Auseinandersetzung mit wechselseitigen Verletzungen kam.

OVG Münster v. 23.9.2021 - 4 A 1073/20
Ein in Regensburg ansässiger Mieterverein ist in die Liste der qualifizierten Einrichtungen nach dem Unterlassungsklagengesetz (UKlaG) einzutragen. Hieraus folgt seine Befugnis, bestimmte Verbandsklagen im Verbraucherinteresse zu erheben.

Aktuell im MietRB
Homeoffice scheint in erster Linie ein arbeitsrechtliches Thema zu sein. Mietrechtliche Themen werden dagegen nur spärlich behandelt. Liegt dies daran, dass es solche Themen nicht gibt oder haben sie bisher nur nicht genügend Beachtung gefunden? Dem geht der Beitrag nach.

Nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 gehört ab dem 1.12.2022 zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Um eine einheitliche Qualität der Zertifizierung sicherzustellen, hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz eine Rechtsverordnung erlassen, die eine bundeseinheitliche Regelung des Prüfungsverfahrens und der Prüfungsgegenstände enthält. Die Rechtsverordnung bedarf noch der Zustimmung des Bundesrats.

BGH v. 24.8.2021 - VI ZR 1265/20
Zur Bestimmung von Streitwert und Rechtsmittelbeschwer (hier: Beseitigung eines Carports auf dem Nachbargrundstück).

BGH v. 7.7.2021 - VIII ZR 167/20
Es ist nicht erforderlich, dass dem Erhöhungsverlangen entweder der vom Vermieter herangezogene Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) beigefügt wird oder das Schreiben die nach diesem Mietspiegel gegebene Mietpreisspanne aufführt bzw. wenigstens auf das Bestehen einer solchen Spanne hinweist. Auch die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen des § 558a BGB nicht in jedem Fall angeben.

BGH v. 2.7.2021 - V ZR 95/20
Auf Darlehenszinsen, die der Verkäufer dem Käufer bei der Rückabwicklung eines Kaufvertrags nach § 280 Abs. 1 BGB zu ersetzen hat, sind gezahlte Prozesszinsen anzurechnen, wenn sie den gleichen Zeitraum betreffen.

BGH v. 16.7.2021 - V ZR 119/20
Der Ausnahmefall des § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB, wonach der Verkäufer für seine unzutreffende öffentliche Äußerung über Eigenschaften der Kaufsache dann nicht haftet, wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, liegt nur vor, wenn ein Einfluss der öffentlichen Äußerung auf die Kaufentscheidung nachweislich ausgeschlossen ist. Mit der "Kaufentscheidung" i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB ist der Abschluss des Kaufvertrags gemeint. Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine öffentliche Äußerung des Verkäufers über die Eigenschaft eines Grundstücks die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, ist deshalb nicht der Zeitpunkt, zu dem der Käufer sich entschlossen hat, das Grundstück zu erwerben, sondern der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags.

Aktuell im MietRB
Hat zum 1.12.2020 das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) v. 16.10.2020 (BGBl. I 2187) mit § 554 BGB und § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG bereits einige Hemmnisse bei der Einrichtung von Ladeinfrastruktur im Immobilienbereich (möglicherweise) beseitigt, ist mit dem Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz vom 18.3.2021 (BGBl. I, 354) ein neuer Pflock ins Immobilienrecht eingeschlagen worden. Schon wegen der Bußgeldbewehrung der Pflichtenkataloge lohnt sich die nähere Befassung.

LG Frankenthal v. 11.8.2021 - 2 S 132/20
Wachsen Baumwurzeln auf das Grundstück des Nachbarn herüber und beeinträchtigen dadurch die Nutzbarkeit des Grundstücks, dürfen diese Wurzeln im Wege der Selbsthilfe vom Nachbarn auch dann beseitigt werden, wenn dadurch das Absterben des Baumes droht. Dies hat das LG Frankenthal entschieden und damit die Rechtsprechung des BGH zu herüberwachsenden Zweigen auch auf Baumwurzeln angewendet.

OLG Brandenburg v. 13.4.2021 - 3 W 35/21
Die Bestellung eines Nachlasspflegers nach § 1961 BGB ist nicht auf den Fall beschränkt, dass der Gläubiger seine Ansprüche gegen den Nachlass sogleich gerichtlich geltend machen möchte. Vielmehr ist anerkannt, dass es genügt, wenn der Prozessweg nur notfalls beschritten, zuvor aber mit dem Gegner gütlich verhandelt und er zur außergerichtlichen Erfüllung der Ansprüche des Antragstellers bewegt werden soll.

AG Brandenburg v. 27.5.2021 - 31 C 295/19
Die Kosten der Reinigung des Treppenhauses können durch den Vermieter als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umgelegt werden, selbst wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe dieses Treppenhauses benutzen. Wenn die Tätigkeiten des Hausmeisters und/oder Gärtners mangelhaft bzw. nur unzulänglich sind, kann der Vermieter zwar gegebenenfalls nicht die vollen Kosten hierfür bei der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern ansetzen, jedoch setzt dies ein Verschulden des Vermieters voraus.

OLG Naumburg v. 13.04.2021 - 1 U 252/20
Die jahrelange Praxis der Gewerbemietparteien führt ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung nicht zu einem Anspruch des Mieters auf eine bestimmte Form der Gebrauchsgewährung.

VG Berlin v. 23.6.2021 - VG 6 K 90/20
Behörden dürfen die Betreiber von Internet-Plattformen zur Buchung und Vermietung privater Unterkünfte im Fall eines Anfangsverdachts für eine Zweckentfremdung verpflichten, die Daten der Unterkünfte-Anbieter zu übermitteln.

AG München v. 7.1.2021 - 461 C 5739/20
Das AG München gab der Klage eines Münchner Ehepaars gegen ihre Vermieterin auf Entfernung aller Gegenstände aus der mitvermieteten Garage sowie weiteren Mobiliars aus dem vermieteten Einfamilienhaus statt und wies die Klage nur hinsichtlich der verlangten Entfernung eines Sideboards ab.

Aktuell im MietRB
Das Recht des Gebrauchs von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist durch das WEMoG umfassend neu geregelt worden. Seit Inkrafttreten der Reform am 1.12.2020 hat sich das WEG insoweit nicht nur systematisch, sondern auch inhaltlich geändert. Das betrifft weniger die Reichweite der Nutzungs- und Abwehrrechte, sondern vor allem die Frage, ob dem Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche bei einem unzulässigen oder störenden Gebrauch zustehen. Hierbei ist das Nebeneinander von schuld- und sachenrechtlichen Ansprüchen zu beachten, dass das nur auf ersten Blick klare System der Neuregelung weiter verkompliziert.

OLG Karlsruhe v. 30.6.2021 - 12 U 4/21 u.a.
Das OLG Karlsruhe hat in zwei Urteilen vom 30.6.2021 darüber entschieden, ob eine Betriebsschließungsversicherung auch dann eingreift, wenn die Schließung eines Hotel- bzw. Gaststättenbetriebs im „Lock-down“ aufgrund der Corona-Pandemie erfolgt ist. In einem Fall hat es dabei einen Leistungsanspruch bejaht und in dem anderen Fall - bei anders formulierten Versicherungsbedingungen - einen Anspruch des Betriebsinhabers verneint. Entscheidend war jeweils die Frage, ob es der Versicherung gelungen war, die von ihr gewollte Beschränkung des Versicherungsschutzes auf einen Katalog von Krankheiten und Erregern, welcher das neuartige Corona-Virus nicht umfasst, in ihren Versicherungsbedingungen ausreichend klar und verständlich - und damit wirksam - zu regeln.

Aktuell im MietRB
Das Sondernutzungsrecht ist im WEG nicht ausdrücklich geregelt. Dieses Rechtsinstitut hat auch nach dem am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEMoG weiterhin Fortbestand. Die Änderungen des WEMoG wirken sich auf die Gebrauchs- und Nutzungsrechte des Sondereigentümers sowie auf die Vermietbarkeit aus. Der Beitrag geht auf die Rechtsgrundlagen sowie Fragestellungen zu Benutzung und Abwehransprüchen ein.

BGH v. 2.7.2021 - V ZR 201/20
Bei der Ausgliederung eines zum Verwalter bestellten einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag in aller Regel im Wege der Rechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; allein der Umstand, dass eine natürliche Person zum Verwalter bestellt wurde, gibt dem Verwalteramt und -vertrag nicht ein höchstpersönliches Gepräge

BGH v. 23.6.2021 - VII ZB 37/20
Die Anordnung der Zwangsversteigerung aufgrund einer nach § 867 Abs. 1 ZPO auf dem Grundstück des Schuldners eingetragenen und auf einem Zahlungstitel vermerkten Sicherungshypothek setzt gegenüber dem rechtsgeschäftlichen Erwerber des Grundstücks auch nach der Einfügung von § 867 Abs. 3 ZPO die Erwirkung eines Duldungstitels gem. § 1147 BGB voraus. Eine Umschreibung des Zahlungstitels gegen den rechtsgeschäftlichen Erwerber nach § 727 Abs. 1 ZPO kommt nicht in Betracht.

AG München v. 15.12.2020 - 420 C 8432/20
Die erfolgreiche Nutzung der Mietsache gehört zum Verwendungszweck des Mieters. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung begründen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen. Ist die Mietsache weiter zur Nutzung grundsätzlich geeignet und nur der geschäftliche Erfolg des Mieters betroffen, realisiert sich das vom Mieter zu tragende Verwendungsrisiko.

BGH v. 11.6.2021 - V ZR 215/20
Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss dem Verwalter über seine gesetzlichen Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt.

BayVGH v. 26.7.2021 - 12 B 21.913
Die Landeshauptstadt München hat einer Flugbegleiterin zu Unrecht untersagt, ihre selbstgenutzte Eigentumswohnung während ihrer berufsbedingten Abwesenheitszeiten kurzzeitig an Touristen zu vermieten. Die schutzwürdigen Belange der Flugbegleiterin überwiegen die öffentlichen Belange am Wohnraumerhalt, weil die Nutzungsuntersagung nicht zur Folge hat, dass eine zweckentfremdete Wohnung wieder einer Wohnnutzung zugeführt wird.

BGH v. 16.7.2021 - V ZR 163/20
Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen.

AG Wiesbaden v. 3.8.2021 - 91 C 2087/21
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Unterlassung der Einberufung einer Eigentümerversammlung ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Verband) und nicht gegen den Verwalter zu richten. Aufgrund der Änderungen durch das WEMoG bestehen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und dem Verwalter keine unmittelbaren wohnungseigentumsrechtlichen Rechtsbeziehungen mehr.

Aktuell im MietRB
Betriebskosten, die der Mieter zu tragen hat, müssen bei Mietbeginn oder später vereinbart werden, da die Miete sonst auch die Betriebskosten („Nebenkosten“) umfasst. Die erforderliche Übernahmevereinbarung bezweckt die Erkennbarkeit für den Mieter, was an Kosten auf ihn zukommen kann. Aber auch noch während des laufenden Vertragsverhältnisses können Betriebskosten entstehen, die der Vermieter ebenfalls auf den Mieter umlegen möchte. Markantes Beispiel der letzten Jahre sind die Wartungs- und sonstigen Kosten nach dem Einbau von Rauchwarnmeldern. Weiteres Beispiel ist die Einstellung eines Hauswarts. Dann stellt sich die Frage, ob diese nachträglichen Kosten in die Abrechnung aufgenommen werden können. Mit dieser Problematik befasst sich die nachstehende Abhandlung.

LSG Niedersachsen-Bremen v. 24.6.2021 - L 8 SO 50/18
Das LSG Niedersachsen-Bremen hat entschieden, dass die Miete eines Häftlings in bestimmten Fällen vom Sozialamt übernommen werden muss.

BGH v. 18.6.2021 - V ZR 146/20
Ist das Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet, kann der Sondereigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten, der auf der Fläche des belasteten Sondereigentums eine Anlage hält (hier: Tiefgaragenstellplätze), die von ihm an die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Instandhaltungsrücklage erbrachten Zahlungen nicht erstattet verlangen.

AG Brandenburg v. 16.6.2021 - 31 C 51/20
Im Falle einer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter besteht ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung in Höhe der „Marktmiete“, d.h. derjenigen Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser „Marktmiete“ kann im Zweifel durch das Gericht auch im Wege einer Schätzung auf der Grundlage eines Zuschlags von 10 % zu den Werten des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden.

BGH v. 7.7.2021 - VIII ZR 52/20
Der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist im Allgemeinen nicht befugt, den Schuldner einer Gesellschaftsforderung im eigenen Namen auf Leistung an die Gesellschaft in Anspruch zu nehmen. Als actio pro socio wird nur die Geltendmachung eines Anspruchs aus dem Gesellschaftsverhältnis durch einen Gesellschafter im eigenen Namen gegen einen Mitgesellschafter auf Leistung an die Gesellschaft bezeichnet.

BGH v. 1.7.2021 - V ZB 55/20
Ein mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängender Grund i.S.v. § 50 WEG a.F., der eine Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer durch mehrere Rechtsanwälte rechtfertigt, liegt nicht deshalb vor, weil ein einzelner Wohnungseigentümer über die Mehrheit der Stimmen verfügt und den angefochtenen Beschluss gegen die Stimmen aller übrigen Wohnungseigentümer herbeigeführt hat.

BGH v. 26.5.2021 - VIII ZR 93/20
Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete ggf. schuldet.

AG Düsseldorf v. 18.6.2021 - 37 C 755/19
Die Umlage der Kosten für auf dem Marktgelände wild abgelagerten Abfall auf die einzelnen Marktteilnehmer ist AGB-rechtlich grundsätzlich nicht zu beanstanden. Es wird aber weder § 1 Abs. 1 der Marktentgeltordnung noch dem betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot Rechnung getragen, wenn die Ablagerung von wildem Abfall derart ineffektiv unterbunden wird, dass wild abgelagerter Abfall 33 % bis 50 % der gesamten Abfallmenge des Marktes ausmacht.

Aktuell im MietRB
Für die in der Praxis wichtige Frage, wann die Wohnungseigentümergemeinschaft – das Gesetz verwendet nunmehr einheitlich den Begriff „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ – bei Aufteilung einer Immobilie durch den Alleineigentümer (meist ein Bauträger) entsteht, enthält das neue WEG wichtige Änderungen. Der Beitrag stellt die Änderungen vor.

Schleswig-Holsteinisches OLG v. 16.6.2021 - 12 U 148/20
Art. 240 § 2 EGBGB (Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen in Zeiten der Corona-Pandemie) bewirkt keine Stundung des Mietzinses. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich in dem Gesetzesentwurf mit Drucksache 19/18110 ausgeführt, dass die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete im Grundsatz bestehen bleibt.

LG Köln v. 14.5.2021 - 14 O 99/20
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist eine durch die Mieter per Überweisung an den früheren Vermieter gezahlte Kaution an den neuen Vermieter auszuzahlen. Der alte Vermieter darf im Verhältnis zum neuen Vermieter nicht die Auszahlung der Kaution verweigern, weil er Nebenkostennachzahlungen von den Mietern für die Zeit seiner Stellung als Vermieter erwartet. Etwas anderes gilt nur, wenn die Ansprüche rechtskräftig festgestellt oder unstreitig sind.

AG Hamburg v. 16.6.2021, 49 C 336/20
Ein Scheingeschäft i.S.v. § 117 BGB setzt voraus, dass den Parteien der Geschäftswille fehlt. Das unterscheidende Kriterium liegt also darin, ob die Parteien zur Erreichung des mit dem Rechtsgeschäft erstrebten Erfolgs ein Scheingeschäft für genügend oder ein ernst gemeintes Rechtsgeschäft für notwendig erachtet haben, es spricht aber gegen den Scheincharakter eines Rechtsgeschäfts, wenn der mit ihm erstrebte Zweck die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts erreicht werden kann.

BGH v. 15.6.2021 - V ZR 41/19
Nach der zum 1.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung des WEG kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gem. § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, die auf die Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums gerichtet sind, weiterhin auch dann selbst geltend machen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist; die alleinige Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gem. § 9a Abs. 2 WEG bezieht sich auf die Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums.

Aktuell im MietRB
Zum 1.12.2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft. Neben zahlreichen umfangreichen Änderungen sieht das WEMoG auch die Stärkung des Verwaltungsbeirats als wichtiges Kontrollorgan vor. „Die Tätigkeit im Verwaltungsbeirat soll attraktiver werden, indem die Haftung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wird (§ 29 Abs. 3 WEG).“ Zudem sieht das Gesetz „eine Flexibilisierung dahingehend vor, dass die Wohnungseigentümer die Größe des Verwaltungsbeirats nach den Bedürfnissen ihrer konkreten Gemeinschaft festlegen können (§ 29 Abs. 1 WEG).“ Mit diesen Regelungen bezweckt der Gesetzgeber, mehr Wohnungseigentümer zur Übernahme der Verwaltungsbeiratstätigkeit zu bewegen. Ob dieser gesetzgeberisch verfolgte Zweck sich in der Praxis auch realisieren lässt, soll nachfolgend untersucht werden. Ein Focus der Betrachtung liegt dabei auf der im Gesetzgebungsverfahren nicht näher erläuterten Aufgabe der „Überwachung des Verwalters“, die auf Empfehlung des Rechtsausschusses eingefügt worden ist.

BGH v. 12.3.2021 - V ZR 31/20
Die Vorschrift des § 7b Abs. 1 NRG BW setzt das Bestehen einer Grenzwand voraus; die Rechtsverhältnisse an einer Nachbar- bzw. halbscheidigen Giebelwand richten sich mangels landesrechtlicher Regelung in Baden-Württemberg ausschließlich nach Bundesrecht. Die Zustimmung zur Errichtung einer Nachbarwand und damit zur Grenzüberschreitung bezieht sich im Zweifel nicht nur auf die Wand selbst, sondern auch auf Bauteile, die deren Abschluss dienen (hier: Dachüberstand) und die Benutzung des überbauten Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen, solange von diesem aus nicht an die Wand angebaut worden ist. Soll an die Nachbarwand angebaut werden, muss der Eigentümer des Grundstücks, von dem aus bereits angebaut ist, die überstehenden Bauteile auf seine Kosten entfernen.

AG München v. 28.6.2021 - 191 C 15959/20
Das AG München gab einer Messeausstatterin weitgehend Recht und verurteilte den beklagten Bonner Fachverband aus der Betonsparte zur Zahlung eines fast hälftigen Mietanteils von 1.200,- € nebst Zinsen und Kosten.

BGH v. 11.5.2021 - VIII ZB 50/20
Um den inhaltlichen Anforderungen an eine Berufungsbegründung gem. § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO zu genügen, muss der Berufungsführer in einer aus sich heraus verständlichen Weise angeben, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils er bekämpft und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formularmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen erster Instanz zu verweisen. Will der Berufungsführer die Berufung auf neue Angriffs- oder Verteidigungsmittel i.S.v. § 531 Abs. 2 ZPO stützen, muss die Berufungsbegründung nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 4 ZPO die Tatsachen bezeichnen, aufgrund derer die neuen Angriffs- oder Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen sind.

OLG Brandenburg v. 13.4.2021, 3 W 35/21
Es ist für die Bestellung eines Nachlasspflegers nach § 1961 BGB anerkannt, dass es genügt, wenn der Prozessweg nur notfalls beschritten, zuvor aber mit dem Gegner gütlich verhandelt und er zur außergerichtlichen Erfüllung der Ansprüche des Antragstellers bewegt werden soll. Die Anordnung der Nachlasspflegschaft hat bei Vorliegen der Voraussetzungen des §1961 BGB, unabhängig davon, ob kein sicherungsbedürftiger Nachlass existiert oder der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig ist, zwingend zu erfolgen.

Nur einen Tag nach dem Bundestag hat der Bundesrat am 25.6.2021 die Reform des Mietspiegelsrechts gebilligt. Sie soll zu mehr Rechtssicherheit und Akzeptanz insbesondere der qualifizierten Mietspiegel zur Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete führen und Kommunen das Erstellen der Spiegel erleichtern - vor allem im Bereich der Datenerhebung.

OLG Oldenburg v. 29.3.2021 - 13 UF 2/21
Paare mieten eine gemeinsame Wohnung meistens zu zweit. Beide Partner unterschreiben den Mietvertrag. Sie sind durch den Vertrag gemeinsam berechtigt und verpflichtet. Aber was passiert, wenn ein Partner auszieht? Mit dieser Frage hatte sich das OLG Oldenburg zu beschäftigen.

BGH v. 16.4.2021 - V ZR 17/20
Das lediglich allgemeine, von einem konkreten Sicherungsbedürfnis losgelöste Interesse des Eigentümers, sein mit einem Wegerecht belastetes Grundstück einzufrieden, kann für sich genommen einen Anspruch gegen den dienstbarkeitsberechtigten Nachbarn, ein auf dem Weg an der gemeinsamen Grundstücksgrenze angebrachtes Tor nach jeder Durchfahrt zu schließen, nicht begründen; vielmehr sind das Einfriedungsinteresse des Eigentümers und das Interesse des Berechtigten an der ungehinderten Ausübung seines Wegerechts unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls gegeneinander abzuwägen.

LG Frankfurt a.M. v. 16.4.2021, 2-07 O 214/20
Sollte man der Auffassung folgen, dass die streitgegenständliche Klausel gem. § 307 Abs. 1 BGB im Ganzen unwirksam wäre, so würde die Rechtsfolge des § 306 Abs. 2 BGB eintreten und der Inhalt des Vertrages sich alleine nach den gesetzlichen Vorschriften, also §§ 652 ff. BGB, richten.

AG Wiesbaden v. 26.4.2021, 93 C 2338/20
Eine Sammlung mehrerer Mietverträge eines Vermieters stellt ein Dateisystem gem. Art. 2 Abs. 1, Art. 4 Nr. 6 DSGVO. Der Mieter hat in diesem Fall grundsätzlich einen Anspruch auf Datenauskunft gegen den Vermieter nach Art. 15 DSGVO. Die Speicherung von Namen und Telefonnummer eines Mieters im Mobiltelefon des Vermieters stellt zudem eine automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten gem. Art. 2 Abs. 1 DSGVO dar.

Aktuell im MietRB
Die WEG-Reform 2020, in Kraft getreten am 1.12.2020, knüpft an gesehene Sanierungsstaus an, will Wohnungs- und Teileigentum auch energetisch optimieren, und vereinfacht deshalb die Möglichkeiten zur Durchsetzung baulicher Veränderungen deutlich. Nach wie vor unterscheidet das Gesetz zwischen baulicher Veränderung und Fällen der Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich der Abwicklung eingetretener Bauschäden.

BGH v. 11.6.2021 - V ZR 234/19
Ein Grundstücksnachbar darf - vorbehaltlich naturschutzrechtlicher Beschränkungen - von seinem Selbsthilferecht aus § 910 BGB auch dann Gebrauch machen, wenn durch das Abschneiden überhängender Äste das Absterben des Baums oder der Verlust seiner Standfestigkeit droht.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat darauf hingewiesen, dass nach dem WEMoG ab Dezember 2022 zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört. Um eine einheitliche Qualität der Zertifizierung sicherzustellen, ist eine bundeseinheitliche Regelung des Prüfungsverfahrens und der Prüfungsgegenstände erforderlich. Zudem sollen Ausnahmen von der Verpflichtung zur Ablegung einer Prüfung geregelt werden.

BGH v. 28.4.2021 - VIII ZR 6/19
Auch wenn ein Mieter seine Behauptung, ihm sei ein Umzug wegen einer bestehenden Erkrankung nicht zuzumuten, unter Vorlage bestätigender ärztlicher Atteste geltend macht, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich.

BGH v. 28.4.2021 - VIII ZR 22/20
Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen bzw. die Reichweite einer dem Mietspiegel ggf. zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf.

VG Köln v. 20.5.2021 - 8 K 3904/18
Der an den Eigentümer einer in der Severinstraße gelegenen Wohnimmobilie gerichtete Abgabenbescheid auf Basis einer Satzung der Stadt Köln nach dem Gesetz über Immobilien- und Standortgemeinschaften (ISGG NRW) ist rechtswidrig. Dies hat das VG Köln entschieden und damit der Klage eines Anliegers stattgegeben.

Aktuell im MietRB
Die Beschlussersetzungsklage ist durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020 (BGBl. I, 2187) mit der Neukonzeption der Rechtsbeziehungen zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die durch den Verwalter als Organ handelt, und weitere Regelungen in das Zentrum des Individualrechtsschutzes gestellt worden. Sie ermöglicht es dem einzelnen Wohnungseigentümer, seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) bei unterbliebenen oder unzureichenden Entscheidungen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Träger der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 1 WEG) durchzusetzen, soweit das verlangte Verwaltungshandeln eine Beschlussfassung erfordert. – Der Beitrag beleuchtet einzelne Fragen der Neuregelung im Anschluss an die Darstellung der Beschlussersetzungsklage in MietRB 2020, 335 und 283. Er setzt die Ausführungen in MietRB 2021, 155 fort.

BGH v. 28.4.2021 - VIII ZR 5/20
Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) bzgl. jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären.

LG Berlin v. 25.5.2021, 67 S 345/18
Mieter können von Vermietern unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter und ihre langjährige und tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Folgen des Wohnungsverlustes können im Einzelfall so schwerwiegend sein, dass sie auf eine Verletzung ihrer durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde hinausliefen.

OLG Nürnberg v. 10.5.2021, 8 U 3174/20
Den Wohnungseigentümer kann im Einzelfall nach § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB die Obliegenheit treffen, die sein Sondereigentum betreffenden Schäden zunächst aus eigenen Mitteln zu beseitigen, um die Wohnung mit zumutbarem Aufwand wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Bei Verletzung dieser Obliegenheit ist der zu ersetzende Mietausfallschaden zeitlich zu begrenzen.

BGH v. 22.3.2021 - NotSt(Brfg) 4/20
Ein Notar verstößt gegen seine Amtspflicht zur Vermeidung des Anscheins der Abhängigkeit oder Parteilichkeit, wenn er - jedenfalls: wiederholt - Beurkundungen in den Räumen einer Vertragspartei vornimmt, ohne dafür sachliche Gründe vorweisen zu können. Die Beurkundung in Räumen einer Gemeinde kann geeignet sein, den Anschein zu begründen, der Notar stehe in einem unangemessenen Näheverhältnis zu dieser Gemeinde, und auf diese Weise die notariellen Amtspflichten aus § 14 Abs. 3 Satz 2 BNotO verletzen.

AG Frankfurt a.M. v. 19.3.2021 - 477 F 23297/20 RI
Der getrenntlebende Ehemann darf die Zustimmung seiner Noch-Ehefrau zur Kündigung der einst gemeinsam angemieteten Ehewohnung fordern.

Aktuell im MietRB
Die Beschlussersetzungsklage ist durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020 (BGBl. I, 2187) mit der Neukonzeption der Rechtsbeziehungen zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die durch den Verwalter als Organ handelt, und weitere Regelungen in das Zentrum des Individualrechtsschutzes gestellt worden. Sie ermöglicht es dem einzelnen Wohnungseigentümer, seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) bei unterbliebenen oder unzureichenden Entscheidungen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Träger der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 1 WEG) durchzusetzen, soweit das verlangte Verwaltungshandeln eine Beschlussfassung erfordert. – Der Beitrag beleuchtet einzelne Fragen der Neuregelung im Anschluss an die Darstellung der Beschlussersetzungsklage in MietRB 2020, 283 und 335.

OLG Hamm v. 7.1.2021 - 18 U 109/18
Die Unwirksamkeit einer im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen eines „Makler-Alleinauftrags“ dem Kunden gestellten sog. Verweisungsklausel infiziert nicht in jedem Fall eine in allgemeinerem Zusammenhang geregelte Verlängerungsklausel. Die Inanspruchnahme von Maklerleistungen auf der Grundlage eines teilweise unwirksamen Makler-Alleinauftrags kann gleichwohl zur Entstehung von Courtageansprüchen führen.

LG Duisburg v. 12.4.2021 - 13 S 106/20
Hat der Mieter eine Barkaution gestellt und wird die Mietsache danach an einen Dritten veräußert, kann der Mieter grundsätzlich von dem früheren Vermieter die Weitergabe der Kaution von dem früheren Vermieter an den Erwerber verlangen. Auch nach Wegfall von § 572 BGB (a.F.) und Inkrafttreten von § 566a S. 2 BGB besteht weiterhin ein berechtigtes Interesse des Mieters, den Anspruch auf Weitergabe gegen den früheren Vermieter im eigenen Namen geltend machen zu können.

BGH v. 7.5.2021 - V ZR 299/19
Für bereits vor dem 1.12.2020 bei Gericht anhängige Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs (z.B. Verwalter) über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird.

BGH v. 31.3.2021 - XII ZR 42/20
Übernimmt der gewerbliche Mieter eine Verpflichtung zur Umgestaltung der Mietsache als (teilweise) Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und bezieht sich die Umgestaltungspflicht auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe, gilt für Ersatzansprüche wegen Nichterfüllung oder nicht vollständiger Erfüllung der Verpflichtung die kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB.

Aktuell im MietRB
Die COVID-19-Pandemie hat die gesamte deutsche Wirtschaft und insbesondere den Einzelhandel hart getroffen. Viele Geschäftsführer von Einzelhandelsunternehmen, die ihr Geschäft auf gemieteten Flächen betreiben, sehen sich gezwungen, die Zahlungsfähigkeit des eigenen Unternehmens täglich aufs Neue zu überprüfen. Konnte das eigene Geschäft aufgrund der deutschlandweiten Betriebsschließungen und -beschränkungen nicht mehr bzw. nur eingeschränkt betrieben werden, drängt sich die Frage auf, ob dennoch die volle Miete für das Geschäft gezahlt und etwa offenstehende Mietforderungen bei der Bewertung der Zahlungsunfähigkeit zu berücksichtigen sind. Eine eindeutige Antwort auf diese Frage findet sich in Literatur und Rechtsprechung nicht. Die aktuelle Situation und die ab dem 1.5.2021 wieder vollständig zu berücksichtigende Insolvenzantragspflicht bieten Anlass, sich der Thematik zu nähern.

BGH v. 11.12.2020 - V ZR 268/19
Die ordnungsmäßige Nutzung eines Wohngrundstücks setzt dessen Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug ausnahmsweise nicht voraus, wenn das Grundstück in einem Gebiet liegt, in dem der Kraftfahrzeugverkehr nach der planerischen Konzeption von den einzelnen Wohngrundstücken ferngehalten werden soll. In einem solchen Fall kann kein Notwegrecht verlangt werden.

BGH v. 8.12.2020 - KZR 124/18
Ein privater Vermieter, der aufgrund seiner marktbeherrschenden Stellung vor einer Vermietung den aktuellen Bedarf im Wege der Ausschreibung ermitteln muss, ist nicht verpflichtet, ein förmliches, die Vorschriften des Vergaberechts beachtendes Ausschreibungsverfahren durchzuführen und dessen Grundsätze einzuhalten. Bei Verträgen, die aufgrund der Länge ihrer Laufzeit gegen das Behinderungs- oder Diskriminierungsverbot des § 19 Abs. 2 Nr. 1 GWB verstoßen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sie im Wege einer geltungserhaltenden Reduktion auf das zeitlich zulässige Maß zurückzuführen. Die berechtigte Verkehrserwartung der Besucher einer Kfz-Zulassungsstelle, dass sich in dem Gebäude oder in unmittelbarer räumlicher Nähe Ladenlokale von Schilderprägern befinden, bei denen sie im Anschluss an die behördlich erteilte Zulassung zügig die erforderlichen Kfz-Kennzeichen erwerben können, kann zur Folge haben, dass einem in dem Gebäude tätigen Schilderpräger kein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz zukommen kann.

BGH v. 26.2.2021 - V ZR 290/19
Soll der Verwalter die Jahresabrechnung nur vorlegen, um den Wohnungseigentümern die Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung von Vorschüssen zu ermöglichen, und wird deshalb nur die Erstellung des Zahlenwerks verlangt, ist die Aufstellung der Jahresabrechnung eine vertretbare Handlung, auf die § 637 Abs. 3 BGB anzuwenden ist.

BGH v. 10.2.2021 - XII ZB 284/19
Für die Einhaltung der Schriftform ist es nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt. Vielmehr genügt es, wenn diese Voraussetzungen durch eine nachfolgende Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde erfüllt werden. Dabei kann es im Einzelfall auch genügen, wenn lediglich eine dem Vertrag beigefügte Anlage von den Parteien unterschrieben wird, sofern hinreichend deutlich ist, auf welchen Vertrag sich die Anlage bezieht.

LG Dortmund v. 23.2.2021 - 12 O 359/20
Die Schließungsanordnungen für den Zeitraum des ersten sog. „Lockdowns“ wegen der Corona-Pandemie dienten dem Gesundheitsschutz der Bevölkerung. Sie knüpfen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mieträumlichkeiten an. Nach § 313 Abs. 1 BGB kann allerdings eine Vertragsanpassung verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und wenn die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten.

Aktuell im MietRB
Der Beitrag nimmt die Entscheidung des BGH v. 22.8.2018 zum „Weiterreichen“ bestehender oder nicht bestehender Renovierungspflichten vom Vor- auf den Nachmieter und die viel diskutierten Entscheidungen des BGH v. 8.7.2020 zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter zum Anlass für Überlegungen zum Sachstand und den Auswirkungen der Entscheidungen für die Praxis.

KG Berlin v. 1.4.2021 - 8 U 1099/20
Bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie kann die Gewerbemiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen sein. Eine Existenzbedrohung des Mieters muss nicht im Einzelfall festgestellt werden.

LG Koblenz v. 16.2.2021 - 6 S 188/20
Das LG Koblenz hatte zu entscheiden, ob eine Mieterin bis zum Ablauf des Mietverhältnisses Miete zahlen muss, wenn sie sich bereits im Seniorenheim befindet und der Vermieter nach ihrem Auszug schon vor Ablauf der Mietzeit Handwerker mit der Renovierung der Wohnung beauftragt hat.