Otto Schmidt Verlag

Nachrichten


BGH v. 24.1.2020 - V ZR 295/16
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. In einem solchen Fall können nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Störungen des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind.

LSG Niedersachsen-Bremen v. 25.5.2020 - L 11 AS 228/20 B ER
Das LSG Celle-Bremen hat im Fall eines verdeckten Mietverhältnisses unter Verwandten entschieden, dass das Jobcenter nur dann Miete für Grundsicherungsempfänger übernehmen muss, wenn die tatsächlichen Kosten offengelegt werden.

Aktuell im MietRB
Das AG Frankfurt/M. hatte in den Jahren 2018/2019 über sechs Fälle von Drogenhandel aus Mietwohnungen zu befinden. Die Wohnungen befanden sich sämtlich in Mehrfamilienhäusern in derselben Frankfurter Siedlung, die durch den dort praktizierten Drogenhandel abzurutschen drohte. Das Sicherheitsgefühl der Mieter der Siedlung war beeinträchtigt; polizeiliche Maßnahmen sowie die Strafjustiz konnten zuvor keine nachhaltige Abhilfe schaffen. Die Vermieter sprachen in sieben Fällen fristlose Kündigungen aus, in sechs Fällen wurde Klage auf Räumung und Herausgabe erhoben. Es folgt eine Darstellung und kurze Besprechung der ergangenen Entscheidungen.

BGH v. 20.3.2020 - V ZR61/19
Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks muss den Käufer grundsätzlich nicht ungefragt darüber unterrichten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung besteht; ebenso wenig muss er ihn über eine nach Vertragsschluss erfolgte Beendigung einer solchen Versicherung informieren. Dies gilt auch dann, wenn eine Gebäudeversicherung nach der Verkehrsanschauung üblich ist.

BGH v. 28.5.2020 - I ZR 40/19
Einem Immobilienmakler kann in AGB grundsätzlich ein auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängert, wenn er nicht innerhalb einer Frist von vier Wochen gekündigt wird. Eine entsprechende Regelung über die automatische Verlängerung des Maklervertrags bei unterbliebener Kündigung kann aber dennoch unwirksam sein, wenn sich das Erfordernis der Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergibt.

LG Berlin v. 29.4.2020 - 64 S 95/19
Die Rückforderung einer von einem Mieter an seine Vermieterin unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete kann nicht mehr als „eigenständige" Inkassodienstleistung iSd aktuellen Fassung des RDG bewertet werden, wenn der Auftrag des Mieters an die für ihn handelnde Legal-Tech-Plattform darüber hinausgehend gelautet hat, für ihn die „Mietpreisbremse" bei der Vermieterin durchzusetzen und die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen.

Aktuell im MietRB
Die COVID 19-Pandemie ist für unser Staatswesen ein Stresstest. In vielen Rechtsgebieten, z.B. Arbeits-, Bank-, Insolvenz-, Miet- oder Verfahrensrecht, gilt es zu prüfen, ob die bestehenden Regelungen ausreichend sind, um damit auf die ganz besonderen Herausforderungen der Coronakrise zu reagieren. Ferner stellt sich die Frage, ob es einen Bedarf gibt, Normen anzupassen und auf die neue Situation hin zu ertüchtigen. Im aktuellen Heft des MietRB geht Dr. Oliver Elzer diesen Fragen im Hinblick auf das Wohnungseigentumsrecht nach (MietRB 2020, 149). Sein Kurzbeitrag zeigt insoweit auf, welche Änderungen es im Wohnungseigentumsrecht gegeben hat. Zudem benennt unser Autor die bestehenden Regelungen, die in besonderer Weise ggf. geeignet sind, den Problemen zu begegnen.

OLG Frankfurt a.M. v. 15.5.2020 - 2 U 7/19
Die aus abgetretenem Recht des Frankfurter Renn-Klubs e.V. klagende Klägerin kann keine Ansprüche gegen die Stadt Frankfurt a.M., die Betreibergesellschaft und den vormaligen Präsidenten des Frankfurter Renn-Klubs e.V. im Zusammenhang mit der an letzteren persönlich geflossenen Zahlung geltend machen. Mögliche bestehende Forderungen sind verjährt.

LG Berlin v. 19.2.2020 - 66 S 143/19
Die Regelungen zur Mietpreisbremse sind in Berlin wirksam, insbesondere auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015. Die nach dem Urteil des BGH vom 17.7.2019 - VIII ZR 130/18 gegen die in Hessen geschaffene Regelung zur Mietenbegrenzung begründeten Einwände treffen für die in Berlin erlassene Verordnung und deren Begrüdung nicht zu.

Der Deutsche Bundestag hat am 14.5.2020 in zweiter und dritter Lesung das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beschlossen. Das Gesetz sieht vor, dass Käufer von Wohnimmobilien nicht mehr verpflichtet werden können, mehr als Hälfte der Maklerprovision zu übernehmen.

LG Coburg v. 3.5.2019 - 15 O 639/18
Die Klage einer zu Unrecht gekündigten Mieterin auf Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens hatte vor dem LG Coburg überwiegend Erfolg. Vor allem wegen der vorsätzlich erfolgten unwirksamen Kündigung schied ein Mitverschulden der gewerblich tätigen Mieterin aus.

BGH v. 14.2.2020 - V ZR 159/19
Die Anwendung der Grundsätze über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nicht voraus, dass es sich bei dem Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer um einen Bauträgervertrag handelt. Werdender Wohnungseigentümer ist auch derjenige, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein solcher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt.

Aktuell in der MDR
Wird das Jahr 2020 nicht für seine Weihnachts- oder Jahresendfeiern, sondern die erst im Dezember durchgeführten Eigentümerversammlungen in Erinnerung bleiben? Mit dieser und vielen weiteren Fragen zum WEG setzt sich unser Autor Dr. Johannes Hogenschurz in seinem Beitrag „Die Verwaltung von Wohnungseigentum in Zeiten der Corona-Pandemie“ in der aktuellen MDR 2020, 534 auseinander.

BGH v. 21.11.2019 - V ZB 75/19
Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass ein Grundstückseigentümer, der auf seinem Grundstück ein Mobilheim aufstellt, eine Verbindung mit dem Grund und Boden nur zu einem vorübergehenden Zweck i.S.d. § 95 BGB vornehmen will. Maßgeblich sind stets alle Umstände des Einzelfalls, die Rückschlüsse auf den Willen des Grundstückseigentümers zulassen.

Corona verunsichert - in allen Lebensbereichen. Bislang noch wenig diskutiert wird, wie sich die COVID 19-Pandemie auf Wohnungs- und auf Gewerbemietverhältnisse auswirkt. Der Beitrag „Corona, Adidas & Co.“ (MietRB 2020, 144) von Dr. Hans-Reinold Horst ist eine Bestandsaufnahme zum Mieten-Moratorium und zu den Auswirkungen von Corona auf Zahlungsverpflichtungen in Mietverhältnissen insgesamt.

LG Oldenburg v. 26.11.2019 - 16 S 328/18
Stützt der Vermieter seine Kündigung allein auf den größeren wirtschaftlichen Vorteil im Sinne eines Mehrerlöses von 2.500 € geht das Bestandsinteresse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, dem Verwertungsinteresses des Vermieters in der Regel vor. Dies gilt insbesondere, wenn der Mietvertrag seit über 10 Jahren läuft und der Mieter in der Wohnung seinen Lebens- und Berufsmittelpunkt hat.

Die Folgen der Corona-Pandemie werden Verbraucher, Unternehmer, Selbständige und Freiberufler oder Angestellte sowie die Justiz noch lange begleiten. Zahlreiche Fragen und Probleme führen zu einem erhöhten Beratungsbedarf im Reise-, Miet-, Wohnungseigentums-, Arbeits- und Vereinsrecht und werden eine Welle an Verfahren vor den Gerichten mit sich bringen.

BGH v. 11.3.2020 - XII ZB 446/19
Überträgt ein Rechtsanwalt die Notierung von Fristen einer Kanzleikraft, muss er durch geeignete organisatorische Maßnahmen oder durch konkrete Einzelanweisung sicherstellen, dass die Fristen zuverlässig festgehalten und kontrolliert werden. Bei notwendiger Korrektur einer Rechtsmittelfrist muss eine mündliche Einzelanweisung klar und präzise beinhalten, dass die Frist sofort und vor allen anderen Aufgaben im Fristenkalender zu korrigieren ist.

Aktuell im MietRB
Nach einer kurzen Einführung in den rechtlichen und tatsächlichen Rahmen der Mietenbegrenzung bei der Wiedervermietung von Wohnraum in Berlin erläutert die Autorin an Beispielen aus der Praxis vier Problemfelder, die sich im Rahmen der Anwendung der Ausnahmetatbestände (Vormiete, umfassende Modernisierung, fiktiver Modernisierungszuschlag) und bei Staffelmietvereinbarungen (§ 557a Abs. 4 BGB) ergeben. In Erwartung neuer landesrechtlicher Verordnungen aufgrund der Verlängerung der „Mietpreisbremse“ schließen die Einzeldarstellungen mit Hinweisen für die Beratungspraxis.

LG Berlin v. 2.10.2019 - 65 S 1/19
Die Montage einer Überwachungskamera im Innenbereich des Eingangs und Innenhofs begründet nicht ohne weiteres einen Anspruch auf eine Geldentschädigung. Erforderlich ist vielmehr ein schwerwiegender Eingriff in die Persönlichkeitsrechte und ein erhebliches Verschulden.

BGH v. 3.3.2020 - XI ZR 461/18
Erfordert die Vermietung oder Verpachtung keinen planmäßigen Geschäftsbetrieb und handelt es sich deshalb um eine private und nicht um eine berufsmäßig betriebene Vermögensverwaltung, verliert der Vermieter oder Verpächter, der einen Darlehensvertrag schließt, seine Eigenschaft als Verbraucher i.S.d. Verbraucherdarlehensrechts nicht dadurch, dass er für die Umsätze aus Vermietung oder Verpachtung nach § 2 Abs. 1, § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a, § 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuer optiert.

BGH v. 11.12.2019 - VIII ZR 234/18
Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 , 558b BGB hätte durchsetzen können; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar.

Aktuell im MietRB
Die fortschreitende Mietenentwicklung in den Ballungszentren hält weiterhin an. Da der Wohnungsneubau dem steigenden Wohnbedarf nicht gerecht wird, setzt der Gesetzgeber weiterhin auf die bislang relativ wirkungslos gebliebene Regulierung der höchstzulässigen Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Um dieser sog. Mietpreisbremse die gewünschte Wirkung zu verleihen, hat der Gesetzgeber am 14.2.2020 nunmehr die mittlerweile zweite Verschärfung in relativ kurzer Zeit beschlossen (BT-Drucks. 19/15824). Insbesondere soll es den einzelnen Bundesländern ermöglicht werden, „ein Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt“ und damit die Anwendung der sog. Mietpreisbremse nicht nur einmalig für bis zu fünf Jahre, sondern wiederholt zu bestimmen. Zudem soll der Anspruch des Mieters auf Erstattung überzahlter Miete gegenüber dem Mieter effektiver ausgestaltet werden.

EuGH, C-724/18 u.a.: Schlussanträge des Generalanwalts vom 2.4.2020
Die Dienstleistungsrichtlinie ist auf die kurzfristige Peer-to-Peer-Vermietung möblierten Wohnraums anwendbar. Eine Knappheit langfristig verfügbaren Wohnraums stellt einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses dar, der eine nationale Maßnahme rechtfertigen kann, die die wiederholte Vermietung von zu Wohnzwecken bestimmten Räumlichkeiten für kurze Zeit und an eine Laufkundschaft, die dort keinen Wohnsitz begründet, einer Genehmigungspflicht unterwirft.

BGH v. 21.2.2020 - V ZR 17/19
Bei einer einheitlichen Entscheidung des Wohnungseigentumsgerichts in erster Instanz richtet sich die Zuständigkeit des Berufungsgerichts auch dann einheitlich nach § 72 Abs. 2 GVG, wenn nur ein Teil der Entscheidung eine Wohnungseigentumssache i.S.v. § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG betrifft. Ein Rechtsanwalt darf sich in aller Regel auch dann noch auf eine unrichtige Rechtsmittelbelehrung in Wohnungseigentumssachen und in Zivilsachen mit wohnungseigentumsrechtlichem Bezug verlassen, wenn der gegnerische Anwalt deren Richtigkeit in Zweifel zieht.

Das Corona-Virus (COVID-19) sorgt für bisher nie da gewesene Probleme. Die Unsicherheit ist groß. Schnelle, manchmal auch pragmatische und häufig fachgebietsübergreifende Lösungen sind nun gefragt. Rechtlich ist vieles Neuland. Um Berater und Unternehmer in dieser Situation zu unterstützen, stellt der Verlag Dr. Otto Schmidt auf einer umfassenden Corona-Themenseite aktuelle Informationen, vertiefende Beiträge sowie Arbeitshilfen und Muster zu allen relevanten Rechtsfragen zum Thema zur Verfügung - zitierfähig und rechtssicher.

Der Bundesrat hat am 27.3.2020 zahlreiche Änderungen u.a. im Mietrecht gebilligt, die der Bundestag zwei Tage zuvor verabschiedet hatte. Ziel des Gesetzes ist, die Folgen der Corona-Pandemie für Bürgerinnen und Bürger abzumildern.

LG Berlin v. 26.3.2020 - 67 S 16/20
Die gerichtliche Räumungsfrist in einer Wohnraummietsache muss wegen der Corona-Pandemie zumindest bis zum 30.6.2020 verlängert werden. Zurzeit ist die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum, die in Berlin wegen der Anspannung des örtlichen Wohnungsmarktes ohnehin besonders erschwert ist, für einen zur Räumung verpflichteten Mieter derzeit überwiegend unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen.

BFH v. 3.9.2019 - IX R 10/19
Wird eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet, ist dies für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3  2. Alt. EStG unschädlich, wenn der Steuerpflichtige das Immobilienobjekt - zusammenhängend - im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

BGH 13.12.2019, V ZR 43/19
Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung; für diese ist der Verband im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern nicht zuständig. Deshalb ist ein Dritter, auf den Verkehrssicherungspflichten übertragen werden, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfe des Verbandes. Verletzt der Dritte schuldhaft die Verkehrssicherungspflicht, begründet dies keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gem. § 280 Abs. 1 BGB gegen den Verband.

Aus dem MietRB
Als die Miete für März 2020 fällig wurde, waren Geschäfte geöffnet und konnten Spielplätze genutzt werden. Nun bestehen teilweise schon Ausgangssperren und schreiben die Mieter ihren Vermietern, dass sie im April keine Miete zahlen werden (können). In dieser Situation soll eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt werden, in der die Rechtslage beleuchtet wird.

Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes beschlossen. Insbesondere die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften soll effektiver gestaltet und bauliche Maßnahmen u.a. zur energetischen Sanierung und zur Barrierereduzierung vereinfacht werden. Sowohl Wohnungseigentümer als auch Mieter erhalten zudem einen Rechtsanspruch auf den Einbau einer Ladeeinrichtung für ein Elektrofahrzeug. Außerdem kann künftig jeder Wohnungseigentümer einen Glasfaserschluss mit hoher Kapazität verlangen.

Die Bundesregierung stellt Hilfen für die Kultur- und Kreativwirtschaft in Milliardenhöhe in Aussicht. Der Zugang zur Grundsicherung soll erleichtert werden. Hinzu kommen betriebliche Absicherungen sowie zusätzliche Erleichterungen vor allem des Zivilrechts. Die hierfür erforderlichen gesetzlichen Änderungen sollen in dieser Woche beschlossen werden. Die Hilfsangebote und Fördermaßnahmen, die sich an Unternehmen, Angestellte und Solo-Selbständige richten, im Überblick:

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie haben in Deutschland zu ganz erheblichen Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und Wirtschaftslebens geführt, die noch vor wenigen Wochen undenkbar erschienen. Die Regierung bringt aus diesem Grunde Eilmaßnahmen auf den Weg. In diesem Beitrag finden Sie geplante Maßnahmen zum Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Wohnungseigentumsrecht.

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie haben in Deutschland zu ganz erheblichen Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und Wirtschaftslebens geführt, die noch vor wenigen Wochen undenkbar erschienen. Die Regierung bringt aus diesem Grunde Eilmaßnahmen auf den Weg. In diesem Beitrag finden Sie geplante Maßnahmen zum Zivilrecht.

BFH v. 5.12.2019 - II R 37/18
Verpflichtet sich der Käufer beim Kauf eines Grundstücks, dieses dem Verkäufer ohne angemessenes Entgelt zur Nutzung zu überlassen, liegt darin eine Gegenleistung für das Grundstück.

Die Mietpreisbremse wird verlängert und verschärft: Der Bundesrat hat einen entsprechenden Gesetzesbeschluss des Bundestages am 13.03.2020 gebilligt.

BGH v. 15.11.2019 - V ZR 9/19
§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auch im Wohnungseigentumsrecht auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar. In den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der Rohrwärmeverluste weniger als 20 % der abgegebenen Wärmemengen erfasst wird.

BGH v. 13.3.2020 - V ZR 33/19
Der u.a. für das Immobilienkaufrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH hat über ein Verfahren zu entscheiden, in dem die Käufer einer Eigentumswohnung von dem Verkäufer Schadensersatz wegen Feuchtigkeit in der Wohnung verlangen und ihre Forderung anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten berechnen. Wegen einer aus seiner Sicht bestehenden Divergenz der höchstrichterlichen Rechtsprechung hat er beschlossen, eine Anfrage gem. § 132 Abs. 3 Satz 1 GVG an den u.a. für das Werkvertragsrecht zuständigen VII. Zivilsenat zu richten.

BVerfG v. 10.3.2020 - 1 BvQ 15/20
Da BVerfG hat den Antrag von Vermietern in Berlin auf vorläufige Außerkraftsetzung der Bußgeldvorschriften des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (sog. Mietendeckel) abgelehnt. Die Antragsteller, die Wohnungen in Berlin vermieten, wollten erreichen, dass die Verletzung von bestimmten Auskunftspflichten und Verboten zur gesetzlich bestimmten Höchstmiete vorläufig nicht als Ordnungswidrigkeit eingestuft wird.