Von der Angemessenheits- zur Nachteilsprüfung – Neues zu privilegierten baulichen Veränderungen (Elzer, MietRB 2024, 125)

Jeder Wohnungseigentümer kann die in § 20 Abs. 2 S. 1 WEG genannten vier privilegierten baulichen Veränderungen verlangen, wenn diese „angemessen“ sind. Der Beitrag geht der Frage nach, was dieser Begriff meint und leisten kann und stellt dar, wie er vom BGH verstanden wird.

I. Einführung

II. Anspruch auf eine privilegierte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG

1. Das Gesetz und die Materialien

2. Das Schrifttum

3. Der BGH

4. Einordnung

III. Darlegungs- und Beweislast

1. Problematik

2. BGH-Lösung

IV. Fazit


I. Einführung

Die Wohnungseigentümer können nach § 20 Abs. 1 WEG jede erdenkliche bauliche Veränderung gestatten. Kommt es auf den Antrag eines Wohnungseigentümers in Bezug auf eine beabsichtigte bauliche Veränderung zu keiner Gestattung, kann ein Wohnungseigentümer nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG im Wege einer Beschlussersetzungsklage auf eine Gestattung klagen.

Diese Klage hat Erfolg, wenn eine „notwendige Beschlussfassung“ unterblieben ist. Das meint bezogen auf eine bauliche Veränderung, dass die Wohnungseigentümer gehalten waren, diese zu gestatten. So liegt es, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer, eine bauliche Veränderung zu gestatten, auf null reduziert. Hierbei handelt es sich um seltene Einzelfälle.

Weil das so ist, bestimmen § 20 Abs. 2 S. 1 und Abs. 3 WEG Fälle, in denen ein Anspruch auf eine bauliche Veränderung besteht. Sind die dort genannten Tatbestandsmerkmale erfüllt, ist jedenfalls das „Ob“ einer baulichen Veränderung „notwendig“.

Beraterhinweis Klagt ein Wohnungseigentümer formal wirksam auf die Gestattung einer privilegierten baulichen Veränderung und liegen die Tatbestandsvoraussetzungen des § 20 Abs. 2 S. 1 WEG vor, muss die Beschlussersetzungsklage zum „Ob“ Erfolg haben. Zum „Wie“ gilt das hingegen nicht, da die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 S. 2 WEG über die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen und ein Ermessen haben. Zum „Wie“ kann die Beschlussersetzungsklage nur einen Erfolg haben, wenn sich ausnahmsweise das Ermessen der Wohnungseigentümer insoweit auf null reduziert hat. Der Klageantrag einer Beschlussersetzungsklage sollte daher die konkrete Art und Weise der Durchführung der baulichen Veränderung in das Ermessen des Gerichts stellen. Insoweit muss der klagende Wohnungseigentümer denkbare Varianten darstellen, um die gerichtliche Ermessensentscheidung vorzubereiten.

II. Anspruch auf eine privilegierte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG

1. Das Gesetz und die Materialien

Ein Wohnungseigentümer kann eine der in § 20 Abs. 2 S. 1 WEG genannten privilegierten baulichen Veränderungen verlangen, wenn (...)