Streitwert einer Klage auf Feststellung einer Minderung (Schneider, MietRB 2024, 90)

Mit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2021 ist die Vorschrift des § 41 Abs. 5 GKG erweitert worden. Einbezogen worden sind jetzt auch Klagen auf Feststellung einer Mietminderung. Bei der Wertfestsetzung ist danach auf den Jahresbetrag der Minderung abzustellen, es sei denn, das Mietverhältnis endet vor Ablauf eines Jahres.

I. Historie
II. Anwendung nur auf Feststellungsklagen
III. Klage auf Feststellung einer Mietminderung
IV. Zahlungsklage des Vermieters
V. Negative Feststellungsklage des Mieters
VI. Fazit


I. Historie
In seiner Entscheidung v. 14.6.2016 – VIII ZR 43/15 hatte der BGH aufgrund der damaligen Gesetzeslage zu Recht die dort erhobene Zwischenfeststellungsklage auf Feststellung einer Minderung der Miete gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung bewertet. Er hatte eine Privilegierung nach § 41 Abs. 5 S. 1 GKG mit einer Begrenzung auf den Jahreswert abgelehnt, da diese Vorschrift dem Wortlaut nach nicht anwendbar war und er für eine analoge Anwendung keinen Anlass sah.

Der Gesetzgeber hielt dieses Ergebnis für unangemessen und hat daher mit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2021 die Vorschrift des § 41 Abs. 5 S. 1 GKG dahingehend erweitert, dass diese auch Klagen auf Feststellung der Mietminderung erfasse. Danach gilt: „bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum [ist] der Jahresbetrag der Mietminderung, ... maßgebend.“ Ergänzend ordnet § 41 Abs. 5 S. 2 GKG an, dass dann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres endet, ein entsprechend niedrigerer Wert maßgebend ist.

II. Anwendung nur auf Feststellungsklagen
Wie sich aus dem eindeutigen Wortlaut ergibt, gilt die Vorschrift des § 41 Abs. 5 GKG nur für Feststellungsklagen, und zwar auf Feststellung der Mietminderung. Sie gilt also nicht für Zahlungsklagen, auf die § 41 GKG ohnehin nicht anwendbar ist, und auch nicht für anderweitige Feststellungsklagen.

III. Klage auf Feststellung einer Mietminderung
Anwendbar ist § 41 Abs. 5 S. 1 GKG – wie ausgeführt – nur auf den Fall, dass eine Klage auf Feststellung einer Mietminderung erhoben wird. Maßgebend ist in diesem Fall der Jahresbetrag der Minderung, es sei denn, die Minderung wird lediglich für einen geringeren Zeitraum geltend gemacht (§ 41 Abs. 5 S. 2 GKG).

Beispiel 1:
Die Parteien hatten einen unbefristeten Wohnraumietvertrag abgeschlossen. Vereinbart war eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 1.000 €. Der Mieter ist der Ansicht, dass die Miete wegen eines Mangels um 20 % gemindert sei. Er klagt auf Feststellung, dass er zur Minderung um 200 € monatlich berechtigt sei.

In diesem Fall gilt unstreitig § 41 Abs. 5 S. 1 GKG. Der Streitwert beläuft sich auf 12 x 200 € = 2.400 €.

Beispiel 2:
Wie Beispiel 1; jedoch hat der Mieter bereits zum 30.6.2024 gekündigt. Er ist der Ansicht, dass er ab Januar 2024 wegen eines Mangels die Miete um 20 % mindern könne. Er klagt auf Feststellung, dass er ab Januar 2024 zur Minderung um 200 € monatlich berechtigt sei.

In diesem Fall gilt ebenfalls § 41 Abs. 5 S. 1 GKG. Da die Restmietzeit jedoch geringer als ein Jahr ist, beträgt der Streitwert gem. § 41 Abs. 5 S. 2 GKG lediglich (6 x 200 € =) 1.200 €.

IV. Zahlungsklage des Vermieters
Die Vorschrift des § 41 Abs. 5 GKG spricht ausdrücklich von Klagen auf Feststellung der Minderung. Damit ist sie nach wie vor nicht auf Zahlungsklagen anzuwenden, selbst wenn der Zahlungsklage eine Minderung des Mieters zugrunde liegt. Der BGH hat mehrfach klargestellt, dass...