Ordnung muss sein! – Teil I (Sommer, MietR 2024, 122)

Die Hausordnung dient der Befriedung und dem gedeihlichen Zusammenleben der Miteigentümer und Hausbewohner. Gleichwohl beschäftigt sie Wohnungseigentümer, Verwaltung und Gerichte in fortdauernder Weise. Der Beitrag behandelt einige wichtige wohnungseigentumsrechtlichen Besonderheiten rund um die Hausordnung.

I. Einführung

II. Aufstellung einer Hausordnung

1. Aufstellung durch Vereinbarung

2. Aufstellung durch Beschluss

a) Vereinbarte Öffnungsklausel

b) Beschluss nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG

3. Erlass der Hausordnung durch das Gericht


I. Einführung

Sinn und Zweck der Hausordnung ist es, Verhaltensregeln zum Schutz des Gebäudes, zur Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und zur Wahrung des Hausfriedens aufzustellen und darüber hinaus den Umgang mit dem Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums zu regeln. Durch die Existenz einer Hausordnung soll das harmonische Zusammenleben ermöglicht und Interessenskonflikte vermieden werden.

Eine Hausordnung berechtigt und verpflichtet sämtliche Wohnungs- oder Teileigentümer in gleicher Weise. Unerheblich ist es, wie derartige Regelungen bezeichnet werden, soweit diese den Sinn und Zweck einer Hausordnung inhaltlich wiederspiegeln. Unschädlich ist es auch, wenn sukzessive in unterschiedlichen Eigentümerversammlungen Benutzungs- und Verwaltungsregelungen beschlossen werden.

II. Aufstellung einer Hausordnung

Für das Zustandekommen von Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen und damit auch für das Zustandekommen einer Hausordnung bestehen grundsätzlich drei Möglichkeiten, nämlich durch Vereinbarung, durch Mehrheitsbeschluss oder nach Geltendmachung des Anspruchs aus § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG durch gerichtliche Entscheidung nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG.

1. Aufstellung durch Vereinbarung

In einer Gemeinschaftsordnung kann eine Hausordnung bereits als deren Bestandteil aufgenommen sein. Entscheidend für die Annahme einer nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG getroffenen Vereinbarung im materiellen Sinne einer Satzung ist es, ob ihr Inhalt erkennbar in Ergänzung oder Abweichung vom Gesetz in Form eines Kollektivvertrages rechtsgestaltende Wirkung für alle Zukunft entfalten soll und deshalb seinerseits nur durch eine Vereinbarung abgeändert werden kann (sog. Beschlussfestigkeit).

Ob eine Beschlussfestigkeit vorliegt und damit die Regelung zur Hausordnung in der Gemeinschaftsordnung Vereinbarungscharakter aufweist, ist durch Auslegung zu ermitteln. Die Hausordnung ist dabei wie eine Grundbucheintragung nach ihrem sich für einen verständigen Dritten ergebenden objektiven Erklärungsgehalt auszulegen (objektiv-normative Auslegung).

Beraterhinweis Umstände, die sich nicht aus der Hausordnung selbst ergeben, können (...)