Der Vergleich auf eine gegen die Mietpreisbremse verstoßende Miete (Lehmann-Richter, MietRB 2021, 312)

Die in den §§ 556d ff. BGB geregelte Mietpreisbremse verbietet in ihrem räumlichen und sachlichen Anwendungsbereich die Vereinbarung einer überhöhten Miete. Der Beitrag untersucht, ob dieses Verbot auch eingreift, wenn die Vereinbarung Bestandteil eines Vergleichs ist.

I. Einleitung

II. Meinungsbild

III. Stellungnahme

1. Wirkungsweise des Vergleichs

a) Gestaltungswirkung

b) Fortsetzungsprinzip

c) Feststellungswirkung

2. Anwendung von § 556d Abs. 1 BGB

a) Novation oder Vertragsänderung?

b) Unwirksamkeit des Vergleichs bei Novation

IV. Ergebnisse


I. Einleitung

Mietpreisbremse und Vergleich haben Berührungspunkte, wenn in einem Vergleich eine Miete vereinbart wird, die einer Kontrolle nach den §§ 556d ff. BGB nicht standhalten würde. Dann stellt sich die Frage, ob diese Kontrollvorschriften anwendbar sind. Diese Frage soll im Folgenden anhand von zwei Konstellationen untersucht werden:

Fall 1: M und V streiten sich über die Frage, ob die Miethöhevereinbarung nach § 556g Abs. 1 S. 2 BGB teilweise unwirksam ist. Da M aus Sicht des V deshalb die Miete teilweise schuldig bleibt, erhebt V Zahlungsklage. Im Zahlungsprozess vergleichen sich M und V auf einen Betrag, der indes gegen § 556d Abs. 1 BGB verstößt.

Fall 2: M und V streiten über die Berechtigung einer Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchsverhalten des M. Im Räumungsprozess schließen beide einen Vergleich: M verpflichtet sich zur Zahlung einer über der Grenze des § 556d Abs. 1 BGB liegenden Miete; V verzichtet im Gegenzug auf seinen mutmaßlichen Räumungsanspruch.

II. Meinungsbild

Es entspricht allgemeiner Meinung, dass § 556d Abs. 1 BGB für eine Vereinbarung, die einen bestehenden Mietvertrag in Bezug auf die Miethöhe lediglich ändert, nicht gilt. Begründet wird dies mit § 557 Abs. 1 BGB, der den Parteien eine entsprechende Regelungskompetenz gewährt, die nicht durch besondere Kontrollvorschriften begrenzt wird. Kommt man also in Fall 1 zu dem Ergebnis, dass die Parteien den Mietvertrag lediglich geändert haben (dazu näher unter III 2 a] aa]) – so ist § 556d Abs. 1 BGB unanwendbar.

Bei der Lösung von Fall 2 wird in der Literatur auf eine Entscheidung des BGH verwiesen, die die Beachtung der Schriftform bei einvernehmlicher Fortsetzung eines gekündigten Mietvertrags betraf. Dort hat der BGH folgende Lösung vertreten: Einigen sich die Parteien vor Ablauf der Kündigungsfrist darauf, die Wirkungen einer Kündigung aufzuheben, so bleibe der gekündigte Vertrag in Kraft. Komme die Einigung über eine „Rücknahme“ der Kündigungswirkung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zustande, dann könne der aufgelöste Vertrag hingegen nicht mehr aufleben. In der Literatur wird diese These des BGH bei der Anwendung von § 556d Abs. 1 BGB teilweise verworfen und die Einigung auf eine Fortsetzung des Mietvertrags auch nach Wirksamwerden der Kündigung zugelassen. Die dann vorliegende Vertragsfortsetzung falle nicht unter die Mietpreisbremse. Die Gegenansicht hingegen sieht darin – in (mutmaßlicher) Übereinstimmung mit dem BGH – den Abschluss eines neuen Mietvertrags, der dann der Kontrolle nach den §§ 556d ff. BGB unterliege.

III. Stellungnahme

Ausgangspunkt der rechtlichen Würdigung muss der Umstand sein, dass (...)