Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – Teil I (Grziwotz, MietRB 2022, 149)

Die Bundesländer können durch Rechtsverordnung zunächst zeitlich befristet, längstens bis zum Ablauf des 31.12.2026 Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 201a BauGB) bestimmen. Wenn dies erfolgt ist, besteht die Möglichkeit, ebenfalls durch Rechtsverordnung in den betroffenen Gebieten eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum sowie für gleichgestellte Vorgänge zeitlich befristet bis längstens zum Ablauf des 31.12.2025 einzuführen. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über die Auswirkungen dieses Genehmigungsvorbehalts auf die Begründung von Wohnungseigentum und den Immobilienverkehr.

I. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten und Umwandlungsverordnung

II. Vom Entwurf zum Gesetz

III. Gegenstand der Genehmigungspflicht – Begründung von Wohnungs- und Teileigentum und gleichgestellte Maßnahmen (§ 250 Abs. 1 S. 1 und Abs. 6 BauGB)


I. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten und Umwandlungsverordnung

Durch das am 23.6.2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz wurde eine Verordnungsermächtigung für die Landesregierungen zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt geschaffen (§ 201a BauGB). Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine Art „ausgelagertes Tatbestandsmerkmal“, das Voraussetzung weiterer Rechtsfolgen ist; in diesen Gebieten kann auch eine weitere Verordnung nach § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB erlassen werden. Ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 201a S. 3 BauGB). Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt (§ 201a S. 4 Nr. 1 BauGB), die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt (§ 201a S. 4 Nr. 2 BauGB), die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird (§ 201a S. 4 Nr. 3 BauGB), oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht (§ 201a S. 4 Nr. 4 BauGB). Bei dieser Regelung handelt es sich jedoch um eine temporäre Erscheinung, da die Verordnung spätestens mit Ablauf des 31.12.2026 außer Kraft treten muss (§ 201a S. 5 BauGB).

In diesen Gebieten besteht die zusätzliche Gefahr der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und damit der Verdrängung der Mieter durch Eigenbedarfskündigungen der Erwerber oder – jedenfalls durch langfristige – Mieterhöhungen. Dem Schutz vor einer Gentrifizierung dienten bereits bisher die Genehmigungspflicht der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum im Bereich von Milieuschutzsatzungen (§ 172 Abs. 1 S. 4 BauGB) und die zivilrechtlichen Mieterschutzregelungen des Mietervorkaufsrechts (§ 577 BGB)5 und der Kündigungsbeschränkung bei einer Wohnungsumwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung (§ 577a BGB). Zum besseren Schutz der Mieter soll der zusätzliche Genehmigungsvorbehalt in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten für die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum oder Teileigentum oder für ähnliche Gestaltungen an bereits bestehenden größeren Wohngebäuden dienen. Auch insoweit handelt es sich um eine temporäre Möglichkeit, da die Rechtsverordnung spätestens mit Ablauf des 31.12.2025 außer Kraft treten muss (§ 250 Abs. 1 S. 3 BauGB).

Beraterhinweis Nachdem die Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit dem Außerkrafttreten der Verordnung, spätestens mit dem Ablauf des 31.12.2025 erlischt, falls keine Verlängerung durch den Gesetzgeber erfolgt, dürfte sich (...)