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Aktuell im MietRB

Kündigungsfolgeschaden bei rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarfskündigung – Teil II (Bagusche/Wikarek, MietRB 2022, 336)

Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf tatsächlich nicht gegeben ist, so macht sich der Vermieter gegenüber seinem Mieter, wie bereits in Teil I des Beitrags (MietRB 2022, 300) dargelegt, schadensersatzpflichtig. Schnell kann für den sich treuwidrig verhaltenden Vermieter eine spürbare Vermögenseinbuße entstehen, denn der Schadensersatzanspruch des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs umfasst grundsätzlich sämtliche dem Mieter adäquat kausal entstandenen Vermögenseinbußen.


III. Umfang des zu ersetzenden Schadens

1. Grundlagen

a) Mögliche Schadenspositionen im Einzelnen

aa) Kosten im Zusammenhang mit dem Umzug

bb) Erhöhte Fahrtkosten zwischen Arbeitsort und neuer Wohnung

cc) Aufwendungsersatz gem. § 284 BGB

dd) Maklerkosten für den Erwerb einer Eigentumswohnung

ee) Differenzmiete

ff) Schmerzensgeld § 253 Abs. 2 BGB

gg) Zusammenfassung

b) Mitverantwortlichkeit gem. § 254 BGB

III. Verjährung

IV. Fazit


III. Umfang des zu ersetzenden Schadens

Die Kosten der Kündigung fallen grundsätzlich dem Mieter zur Last. Wurde jedoch ein Mietverhältnis wegen eines Eigenbedarfs gekündigt, der tatsächlich nicht besteht, so hat der Mieter gem. § 280 Abs. 1, Abs. 3, § 282 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB Anspruch auf Schadensersatz, wenn die Kündigung schuldhaft ausgesprochen wird. Wie immer gilt, dass die ersatzfähigen Schadenspositionen Mieteranwälte auch hier schlüssig vortragen und gegebenenfalls unter Beweis stellen müssen.

1. Grundlagen

Der gekündigte Mieter kann von dem Vermieter den Schaden ersetzt verlangen, den er durch die vorzeitige Auflösung des Vertragsverhältnisses erleidet. Der Mieter hat die Wahl, ob er die Wiedereinräumung des Besitzes an der gekündigten Wohnung oder Schadensersatz statt der Leistung beansprucht. Für die meisten Schadenspositionen jedoch tritt an die Stelle der Naturalrestitution der Wertersatz gem. § 251 Abs. 1 BGB.

Beraterhinweis Will der Mieter einen Schadensersatzanspruch auf Zahlung erwirken, gilt für die Schadensberechnung die Beweismaßreduktion gem. § 287 Abs. 1 ZPO. Für die Mieteranwälte gilt es, die Schadenspositionen schlüssig vorzutragen und zu beweisen.

a) Mögliche Schadenspositionen im Einzelnen

Als ersatzfähige Schadenspositionen sind sämtliche Kosten erfasst, die im Hinblick auf den Umzug in ein Ersatzmietobjekt anfallen. Hierfür wird vorausgesetzt, dass sich der Verstoß gegen die Rücksichtnahmepflicht auf die Hauptleistung auswirkt und zur Folge hat, dass die Leistung nicht vertragsgemäß erbracht wird. Es muss sich insoweit um Schäden handeln, die nach ihrer Art und Entstehung im inneren Zusammenhang mit der Pflichtverletzung des Vermieters stehen.

aa) Kosten im Zusammenhang mit dem Umzug

Zu erstatten sind die Kosten im Zusammenhang mit dem Umzug. Dazu zählen u.a. die Kosten eines beauftragten Umzugsunternehmens, freiwilliger Umzugshelfer, Kosten der Übergangsunterkunft, weil die neue Wohnung nicht bezogen werden kann, Kosten für Inserate, Kosten der Einlagerung des Umzugsgutes sowie etwaige Fahrtkosten, die für die Wohnungssuche angefallen sind. Auch Ummeldekosten bei der Gemeinde oder eines Telefon- oder Internetanbieters fallen darunter. Ebenfalls gehören die Kosten für die Suche nach einem neuen Mietobjekt, sowie die zur Anmietung des Ersatzmietobjekts aufgewandten Maklerkosten. Darunter fallen auch die Finanzierungs- und Bankgebühren für eine neue Mietkaution.

bb) Erhöhte Fahrtkosten zwischen Arbeitsort und neuer Wohnung

Überdies sind dem betroffenen Mieter erhöhte Fahrtkosten zu ersetzen, die bspw. dadurch entstehen, dass (...)
 



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 28.11.2022 13:27
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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