Praktische Fragen zur Eintragung von Beschlüssen (Elzer, MietRB 2022, 372)

Seit dem 1.12.2020 wirkt ein Beschluss, den die Wohnungseigentümer aufgrund einer Vereinbarung fassen, nach § 10 Abs. 3 S. 1 WEG gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur noch dann, wenn er als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Diese Einschränkung gegenüber § 10 Abs. 3 S. 2 WEG, wonach Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gerade nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, gilt nach § 48 Abs. 1 S. 1 WEG ab dem 1.1.2026 auch für solche Beschlüsse, die vor dem 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Der Beitrag befasst sich primär mit praktischen Fragen in diesem Zusammenhang.

I. Überblick
II. Bindung von Sondernachfolgern
1. Beschlüsse seit dem 1.12.2020
a) Überblick
b) Normales Verfahren
c) Erleichtertes Verfahren
aa) Überblick
bb) Bewilligungen der anderen Wohnungseigentümer; Form
cc) Antragsberechtigung
2. Beschlüsse vor dem 1.12.2020
3. Beschlüsse, die auf einer gesetzlichen Öffnungsklausel beruhen
4. Anordnungen, die auf einer Entscheidung der Verwaltung beruhen
a) Überblick
b) Bindung von Sondernachfolgern
III. Aufgaben der Verwalter für neue Beschlüsse
IV. Aufgaben der Verwalter für Alt-Beschlüsse
1. Öffnungsklausel
2. Identifizierung
3. Überprüfung auf Mängel
a) Formale und materielle Mängel
b) Nichtigkeit
4. Information der Wohnungseigentümer
5. Entscheidung der Wohnungseigentümer
6. Fallbeispiele


I. Überblick
Die Wohnungseigentümer haben zum einen eine Kompetenz, einen Beschluss zu fassen, wenn ihnen das WEG für seinen Gegenstand eine Beschlusskompetenz einräumt (§ 23 Abs. 1 S. 1 Fall 1 WEG). Zum anderen kann eine Beschlusskompetenz aus einer Vereinbarung folgen (§ 23 Abs. 1 S. 1 Fall 2 WEG). Eine solche Vereinbarung, die den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz für einen Gegenstand gibt, ist im allgemeinen Sprachgebrauch eine „Öffnungsklausel“. Eine Öffnungsklausel erlaubt es in der Regel, etwas vom Gesetz oder einer Vereinbarung Abweichendes zu bestimmen.

Beraterhinweis
Auch das Gesetz erlaubt es manchmal, dass die Wohnungseigentümer etwas von ihm und/oder einer Vereinbarung Abweichendes beschließen. In diesem Falle spricht man – letztlich ungenau, da es keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer und daher keine „Klausel“ ist, aber einprägsam – von einer „gesetzlichen Öffnungsklausel“. Eine solche Regelung enthalten jedenfalls § 16 Abs. 2 S. 2 WEG und § 12 Abs. 4 S. 1 WEG. Undeutlicher ist es bei § 21 Abs. 5 S. 1 WEG. Aber auch diese Bestimmung dürfte es erlauben, etwas von einer Umlagevereinbarung Abweichendes zu bestimmen. Noch unklarer ist es bei § 27 Abs. 2 WEG. Nach hier vertretener Auffassung erlaubt es aber auch diese Bestimmung, eine Vereinbarung in Bezug auf § 27 Abs. 1 WEG abzuändern.

II. Bindung von Sondernachfolgern

1. Beschlüsse seit dem 1.12.2020

a) Überblick
Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, mithin auf einer „Öffnungsklausel“ beruhen, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Abs. 3 S. 1 WEG erst dann, wenn sie, was § 5 Abs. 4 S. 1 WEG ermöglicht, als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Hierin liegt eine bedeutende und richtige Neuorientierung. Denn nach § 10 Abs. 4 S. 2, S. 1 WEG a.F. bedurfte es dieser Eintragung gerade nicht. Sie war nicht einmal möglich.

b) Normales Verfahren
Zur Eintragung dieses Beschlusses muss nach § 13 Abs. 1 S. 1 GBO ein Antrag gestellt werden. Antragsberechtigt ist gem. § 13 Abs. 1 S. 2 GBO jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll.

Beraterhinweis
Antragsberechtigt ist damit jeder Wohnungseigentümer, da der Inhalt des Sondereigentums geändert werden soll.

Der Antrag muss nach § 19 GBO jedenfalls von sämtlichen Wohnungseigentümern bewilligt werden. Die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen müssen nach § 29 Abs. 1 S. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden.

Beraterhinweis
Ob Dritte zustimmen müssen, ist eine Frage des Einzelfalls. Bei Hypotheken, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast ist § 5 Abs. 4 S. 2 WEG zu beachten.

c) Erleichtertes Verfahren

aa) Überblick
Das zuvor dargestellte Verfahren ist möglich, aber mühselig. § 7 Abs. 2 WEG enthält daher gleich mehrere Erleichterungen. Von diesen kann Gebrauch gemacht werden. Ein Zwang dazu besteht nicht.

bb) Bewilligungen der anderen Wohnungseigentümer; Form
Die eine Erleichterung in § 7 Abs. 2 S. 1 WEG gilt den Erfordernissen der §§ 19, 29 Abs. 1 S. 1 GBO. Denn danach bedarf es keiner Bewilligungen der anderen Wohnungseigentümer, wenn...