Streit um Abrechnung der Positionen „Hausmeister/Garten/Treppe“ sowie „Allgemeinstrom“

Die Abrechnung einer Position „Hausmeister/Garten/Treppe“ in einer kombinierten Betriebs- und Heizkostenabrechnung ist formell unwirksam, da es sich auch hier um eine unzulässige Mischposition handelt. Auch die Abrechnungen einer Position „Allgemeinstrom“ ist formell teilunwirksam, da nach § 2 Nr. 11 BetrKV die Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind seit Juni 2018 Mieter einer 6-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Hamburg. Mietvertraglich wurde eine jährliche Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten vereinbart, wobei die Umlagefähigkeit der in der Betriebskostenverordnung aufgelisteten Kostenarten zwischen den Parteien unstreitig blieb. Für das Jahr 2020 hatte die Klägerin am 26.11.2022 eine kombinierte Betriebs- und Heizkostenabrechnung errechnet, die u.a. die Kostenposition „Allgemeinstrom“ sowie „Hausmeister/Garten/Treppe“ enthielt. Erstere war mit Kosten von 156,81 € verbunden, letztere mit Kosten i.H.v. 1.032,93 € jeweils bezogen auf den Anteil der Beklagten.

Die Beklagten widersprachen der Abrechnung über den Mieterverein und wiesen darauf hin, dass nach ihrer Auffassung die beiden genannten Kostenpositionen formell nicht wirksam abgerechnet worden seien. Die Klägerin war der Auffassung, dass eine Zusammenfassung bei der Position Hausmeister, Garten/Treppe zulässig sei, wenn der Hausmeister die entsprechenden Arbeiten durchführe.

Die Klägerin verlangte von den Beklagten als Gesamtschuldner eine Zahlung von 1.528,32 €. Das AG gab der Klage i.H.v. 338,49 € statt. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Die Gründe:
Ein Anspruch der Klägerin i.H.v. 338,49 € folgt aus der mietvertraglichen Vereinbarung hinsichtlich der Umlage bestimmter Kostenarten hinsichtlich derer eine Vorauszahlung, über die die Klägerin abzurechnen hat, vereinbart worden ist. Einwendungen im Hinblick auf eine etwaige materielle Fehlerhaftigkeit der Abrechnung oder anderweitige formelle Fehler sind weder von den Beklagten erhoben noch aus der Abrechnung ersichtlich gewesen. Auch wirkte sich die formelle Teilunwirksamkeit der Kostenpositionen „Allgemeinstrom“ sowie „Hausmeister/Garten/Treppe“ nicht dahingehend aus, dass die Abrechnung insgesamt formell unwirksam war. Vielmehr handelte es sich um eine nur formelle Teilunwirksamkeit, d.h. die Abrechnung war so zu werten, als wären die genannten Positionen nicht in dieser enthalten.

Allerdings waren die Kosten i.H.v. 1.032,93 € sowie 156,81 € aus der Abrechnung herauszurechnen, da es diesbezüglich an einer wirksamen Abrechnung fehlte. Die Abrechnung einer Position „Hausmeister/Garten/Treppe“ ist formell unwirksam, da es sich auch hier um eine unzulässige Mischposition handelt (s. BGH-Beschl. v. 6.7.2021 - VIII ZR 371/19). Vielmehr hat sich die Abrechnung grundsätzlich an den Nummern der Betriebskostenverordnung zu orientieren (vgl. BGH-Beschl. v. 24.1.2017 - VIII ZR 285/15). Dabei ist die Ausweisung einer Sammelposition auch dann formell nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen.

Die Einschränkung in Nr. 14 zu § 2 BetrKV („soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen die Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden“) bedeutet, dass Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16, die vom Hausmeister ausgeführt werden, bei den Hausmeisterkosten abgerechnet werden dürfen. Soweit Kosten dem Wortlaut der Regelung nach nicht angesetzt werden dürfen, scheint dies eher klarzustellen, dass kein doppelter Ansatz der Kosten zulässig ist.

Die Abrechnungen der Position „Allgemeinstrom“ ist ebenfalls formell teilunwirksam, da nach § 2 Nr. 11 BetrKV die Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. „Allgemeinstrom“ kann auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa Aufzugsstromkosten, der Strom der Heizung, Stromverbräuche anderer elektrischer Geräte im Treppenhaus, wie etwa der Klingel, oder Stromkosten einer Entlüftungsanlage.

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