Ausschluss und Beschränkung der Minderung in der Wohnraummiete – Teil II (Zimmer, MietRB 2023, 81)

Ist die Mietsache mangelhaft im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB, führt der Mietmangel kraft Gesetzes automatisch zu einer Reduzierung der Miete. Dieser Automatismus kennt aber „Ausnahmen“, die in der Beratung sowohl von Mietern als auch von Vermietern oft nicht hinreichend beachtet werden. Der folgende Beitrag fasst das Wesentliche zu den Ausschlusstatbeständen in der Wohnraummiete zusammen und setzt die Ausführungen in MietRB 2023, 54 fort.

II. Gesetzlicher Minderungsausschluss

1. bis 5.

6. Nachträgliche Kenntnis vom Mangel und vorbehaltlose Weiterzahlung der Miete

a) Verzicht

b) Verwirkung

7. Verletzung der Anzeigepflicht

8. Vom Mieter zu vertretende Mängel der Mietsache

9. Verhinderung der Mangelbeseitigung durch den Mieter (§ 242 BGB)

10. Mängel durch vom Mieter veranlasste Maßnahmen

III. Vertraglicher Minderungsausschluss

IV. Fazit


II. Gesetzlicher Minderungsausschluss

1. bis 5.

Siehe MietRB 2023, 54 ff.

6. Nachträgliche Kenntnis vom Mangel und vorbehaltlose Weiterzahlung der Miete

Der BGH hat entschieden, dass sich ein Ausschluss der Minderung wegen vorbehaltsloser Zahlung der Miete in Kenntnis der Mangelhaftigkeit nur unter den Voraussetzungen des ausdrücklichen oder stillschweigenden Verzichts oder des § 242 BGB, insbesondere der Verwirkung, ergeben kann.

a) Verzicht

Die vorbehaltlose und ungekürzte Zahlung der Miete in Kenntnis eines die Gebrauchstauglichkeit des Mietgegenstandes beeinträchtigenden Mangels kann als (stillschweigender) Verzicht auf die von Gesetzes wegen eintretende Mietminderung gewertet werden.

Der Verzicht setzt – anders als die Verwirkung – zwei Willenserklärungen auf Abschluss eines Erlassvertrages voraus. Dabei sind an die Feststellung des Verzichtswillens des Mieters strenge Anforderungen zu stellen. Der Verzichtswille, der nicht vermutet werden darf, muss unmissverständlich sein. Da bei rechtsvernichtenden Erklärungen das Gebot einer interessengerechten Auslegung beachtet werden muss und die der Erklärung zugrunde liegenden Umstände besondere Bedeutung haben, bedarf es konkreter Anhaltspunkte für die Feststellung des Verzichtswillens des Mieters. Es muss mithin ein unzweideu-MietRB 2023, 82tiges Verhalten festgestellt werden, das vom Vermieter als Erklärungsgegner nur als Verzicht auf das Gewährleistungsrecht verstanden werden kann.

Ob der Vermieter das Mieterverhalten, trotz erhobener Mängelrüge die Miete ungekürzt zu zahlen, als Angebot auf Abschluss eines Erlassvertrages verstehen darf, das er ggf. durch Schweigen annimmt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere Art und Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung, die Ernsthaftigkeit der Beanstandungen, aber auch die Länge der Zeit, in der die ungekürzten Mietzahlungen erfolgten.

Ein Verzicht wird nicht anzunehmen sein, wenn der Mieter einen Mangel rügt und zunächst in der Erwartung die volle Miete weiterzahlt, der Vermieter werde den Mangel demnächst abstellen.

b) Verwirkung

Der Umstand, dass ein Mieter über längere Zeit die Miete ungekürzt zahlt, obwohl ihm das Vorliegen eines Mangels bekannt ist, kann den Einwand der Verwirkung begründen.

Der allgemeine Rechtsgedanke der Verwirkung als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) gilt auch im Miet- und Pachtrecht. 8 Mit ihm wird die illoyal verspätete Geltendmachung von Rechten ausgeschlossen.

Beraterhinweis Der Einwand der Verwirkung stellt im Gegensatz zur Verjährun (...)