Abwendung des gemeindlichen Vorkaufsrechts (Grziwotz, MietRB 2023, 148)

Zur Verhinderung von Bodenspekulationen und der Hortung von Bauland üben Gemeinden in letzter Zeit verstärkt bei unbebauten, aber baureifen Grundstücken ihr Vorkaufsrecht aus. Die Abwicklung gestaltet sich aufgrund der gesetzlichen Regelung und damit verbundener Probleme nicht einfach. Der nachfolgende Beitrag stellt den Ablauf dar und bietet ferner Formulierungshilfen.

I. Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach dem BauGB

1. Voraussetzungen und Ausschluss

2. Ausübungserklärung, Rechtsbehelfe und Rechtsfolgen

II. Die Abwendung des gemeindlichen Vorkaufsrechts (§ 27 BauGB)

1. Abwägung und Verwendungszweck

2. Abwendungsrecht, Anhörung und Ausschluss

3. Leistungsfähigkeit und Verpflichtung


I. Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach dem BauGB

1. Voraussetzungen und Ausschluss

Der Gemeinde steht ein Vorkaufsecht an den in § 24 und § 25 BauGB bezeichneten Grundstücken bei einem Verkauf an einen Dritten zu. Betroffen sind vor allem unbebaute und brachliegende Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans sowie unbebaute und brachliegende Grundstücke im Innenbereich, an denen die Gemeinde jeweils durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründet hat (§ 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 3 BauGB). Mit Ausnahme der unbebauten Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist zusätzlich erforderlich, dass die Grundstücke vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt (§ 201a BauGB) liegen. Außerdem bestehen Vorkaufsrechte aufgrund gesetzlicher Regelung beim Verkauf von Flächen für eine öffentliche Nutzung oder zum naturschutzrechtlichen Ausgleich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB), von Flächen im Außenbereich mit einer Darstellung im Flächennutzungsplan für eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet (§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 BauGB) sowie von unbebauten Grundstücken im beplanten oder unbeplanten Innenbereich zur vorwiegenden Bebauung mit Wohngebäuden (§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 BauGB).

Beraterhinweis Gemeinden steht nicht an sämtlichen Grundstücken in ihrem Gebiet ein Vorkaufsrecht zu.

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist abhängig vom Vorliegen eines rechtswirksamen Kaufvertrages. Kein Vorkaufsrecht besteht deshalb insbesondere bei Tauschverträgen, und zwar auch nicht bei einem Ringtausch, bei dem ein Beteiligter eine Geldleistung erbringt, während der vom gemeindlichen Vorkaufsrecht betroffene Grundstückseigentümer eine andere Immobilie erhält. Der Kaufvertrag muss zudem rechtswirksam sein. Vor dem Eintritt der Rechtswirksamkeit kann die Gemeinde zwar ihr Vorkaufsrecht ausüben; die Vertragsteile können aber den Kaufvertrag einvernehmlich mit der Folge aufheben, dass die Vorkaufsrechtsausübung ins Leere geht. Erst die Aufhebung des bereits rechtswirksamen Vertrages hat keine Auswirkungen mehr auf das gemeindliche Vorkaufsrecht. Dieses bleibt vielmehr bestehen.

Beraterhinweis Ein für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes vorbehaltenes Rücktrittsrecht oder eine entsprechende Bedingung sind gegenüber der vorkaufsberechtigten Gemeinde ohne Wirkung (§ 28 Abs. 2 S. 2 BauGB, § 465 BGB). Die nicht seltene Äußerung, dass der Grundstückseigentümer keinesfalls an die Gemeinde verkaufen möchte, hilft ihm somit aufgrund des Bestehens des gesetzlichen Vorkaufsrechts nicht.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist jedoch (...)