Die Umsetzung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der Zwangsvollstreckung (Suilmann, MietRB 2023, 180)

Der Beitrag behandelt die Umsetzung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Vollstreckung von Leistungsurteilen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowie insbesondere die Zwangsvollstreckung im Falle der gerichtlichen Beschlussersetzung.

I. Problemstellung und Überblick
II. Die Vollstreckung von Leistungsurteilen gegen die GdWE
1. Die Vollstreckung nach § 887 ZPO
2. Die Vollstreckung nach § 888 ZPO
3. Die Abgrenzung der vertretbaren von der nicht vertretbaren Leistung
III. Die Zwangsvollstreckung im Falle der gerichtlichen Beschlussersetzung
1. Die Grundlagen der gerichtlichen Beschlussersetzung
2. Der Inhalt der gerichtlichen Beschlussersetzung
3. Die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung
a) Die Umsetzung der gerichtlichen Beschlussersetzung
b) Die Rechtsnatur der gerichtlichen Beschlussersetzung
c) Die Umsetzung der gerichtlichen Anordnung im Wege der Zwangsvollstreckung


I. Problemstellung und Überblick
Nach § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (im Folgenden: GdWE) eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen. Dieser Anspruch erschöpft sich nicht allein darin, dass die Eigentümerversammlung überhaupt die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Beschlüsse fasst, also z.B. eine erforderliche Erhaltungsmaßnahme beschließt, Vorschüsse gem. § 28 Abs. 1 WEG festsetzt oder einen Verwalter bestellt (vgl. § 19 Abs. 2 WEG). § 18 Abs. 2 WEG gewährt den Miteigentümern auch einen Anspruch darauf, dass die gefassten Beschlüsse tatsächlich umgesetzt und vollzogen werden.

Nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht trifft die Pflicht zur Umsetzung von Versammlungsbeschlüssen die GdWE. Sie erfüllt die ihr gesetzlich zugewiesenen Aufgaben durch ihre Organe. Für die Beschlussfassung selbst ist die Eigentümerversammlung das zuständige Organ. Demgegenüber ist für die Ausführung der Beschlüsse der Verwalter zuständig. Er hat die Entscheidungen umzusetzen und wird dabei durch den Verwaltungsbeirat unterstützt. Vollzieht der Verwalter einen gefassten Beschluss nicht oder führt er ihn fehlerhaft aus, muss der einzelne Wohnungseigentümer die GdWE in Anspruch nehmen und diese auf ordnungsgemäße Umsetzung des Versammlungsbeschlusses in Anspruch nehmen und verklagen. Dabei wird der GdWE haftungsrechtlich ein pflichtwidriges Verhalten des Verwalters in analoger Anwendung von § 31 BGB zugerechnet. Kommt der Verwalter der ihm obliegenden Verpflichtung zur Ausführung des Beschlusses nicht oder nicht ordnungsgemäß nach und entsteht einem Wohnungseigentümer – z.B. im Zusammenhang mit einer Instandsetzungsmaßnahme – ein Schaden, so ist die GdWE hierfür ersatzpflichtig.

Beraterhinweis
Bis zum Inkrafttreten des geänderten Wohnungseigentumsgesetzes am 1.12.2020 war nicht die GdWE, sondern der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern zur Ausführung der Beschlüsse verpflichtet. Ein solcher unmittelbarer Anspruch der Wohnungseigentümer gegen den jeweiligen Verwalter besteht seit Inkrafttreten des geänderten Wohnungseigentumsgesetzes nicht mehr.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer bedarf nicht in jedem Fall der Ausführung durch den Verwalter. Beschließen die Wohnungseigentümer z.B. nach Maßgabe des § 20 Abs. 3 WEG, einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung zu gestatten, so handelt es sich bei diesem Gestattungsbeschluss um eine Rechtshandlung der GdWE, die keiner Umsetzung bedarf. Eine Ausführung dieser Entscheidung durch gesonderte rechtsgeschäftliche Erklärung des Verwalters gegenüber dem begünstigten Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich. Der Beschluss ermächtigt unmittelbar den begünstigten Eigentümer, die gestattete bauliche Veränderung vorzunehmen. Anders ist es dagegen, wenn die GdWE die Kündigung eines Mietverhältnisses beschließt. Die Kündigung wäre durch den Verwalter im Namen der GdWE auszusprechen. Der Versammlungsbeschluss ersetzt diese Kündigung, zumal wenn zu ihrer Wirksamkeit Schriftform vorgeschrieben ist, nicht.

II. Die Vollstreckung von Leistungsurteilen gegen die GdWE
Wird der Anspruch auf Umsetzung des Beschlusses gerichtlich festgestellt, kann der Kläger auf der Grundlage dieses Urteils die Zwangsvollstreckung gegen die GdWE betreiben.

1. Die Vollstreckung nach § 887 ZPO
Handelt es sich um eine vertretbare Handlung i.S.v. § 887 ZPO, kann das Prozessgericht den Vollstreckungsgläubiger nach § 887 Abs. 1 ZPO ermächtigen, die titulierte Handlung auf Kosten der GdWE vornehmen zu lassen. Es ist somit vorstellbar, dass...