Mietrechtliche Auswirkungen der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes - „Heizungsgesetz“ (Horst, MietRB 2023)

Im Rahmen der Energiewende werden energetische Anforderungen an Neubauten und an Immobilienbestände deutlich verschärft. Das beginnt bei der Rechtsetzungsebene der Europäischen Union, und führt innerhalb der nationalen Gesetzgebung in alle drei Hierarchieebenen unseres föderalistischen Systems Bund, Länder und Kommunen. Die einzelnen Rechtsetzungsprozesse erfolgen auf nationaler Ebene mit ständig zunehmender Beschleunigung, begleitet von einem bisweilen scharfen politischen Dissens. Der Beitrag greift die besonders hart umkämpfte Novelle des Gebäude-Energiegesetzes – GEG –, bekannt geworden als „Habecks Heizungsgesetz“, heraus und widmet sich dessen mietrechtlichen Auswirkungen.

A. Verzahnung mit Wärmeplanung und Förderprogrammen – Sachstand und Zeitplan

B. Mietrechtliche Folgen und Auswirkungen

I. Pflicht des Vermieters zur Modernisierung?

II. Instandsetzungsansprüche des Mieters/Aspekte des Wirtschaftlichkeitsgebots

III. Modernisierung und Mieterhöhung

1. Gesetzliche Änderungen anlässlich des Heizungstauschs

a) Erweiterter Modernisierungsbegriff auf Maßnahmen des Heizungstauschs nach den Vorgaben des GEG – § 555b Nr. 1a BGB-E

b) Besondere Voraussetzungen für die Anrechenbarkeit von Investitionskosten beim Heizungstausch durch Einbau einer Wärmepumpe – § 71o Abs. 2 und 3 GEG-E

c) Positiv rechtliche Regelung „fiktiver Instandsetzungskosten“ – § 559 Abs. 2 BGB-E

d) Zusätzliche Kappungsgrenze – §§ 559 Abs. 3a, 559e BGB-E

e) Neue erweiterte Härtefallregelung – §§ 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2, 559e Abs. 4 BGB-E auch im vereinfachten Verfahren – § 559c Abs. 1 S. 3 BGB-E

f) Besondere Vorschriften für die Mieterhöhung nach Heizungstausch – § 559e BGB-E

g) Keine Mieterhöhung nach § 555b Nr. 1 a BGB-E bei Indexmiete – § 557b Abs. 2 S. 2 BGB-E?

h) Vereinfachtes Verfahren (§ 559c BGB)

2. Heizungstausch einer alten, aber intakten Heizung

3. Exkurs: Behandlung von Heizungsreparaturmaßnahmen

4. Neueinbau nach Heizungshavarie

5. Darlegungs- und Beweislast

a) des Vermieters – was ist bei einem (gesetzlich erforderlichen) Austausch einer Heizungsanlage vorzutragen?

b) des Mieters

aa) Zur Bekämpfung einer Mieterhöhung

bb) Rückforderungsanspruch

cc) „Konter“ des Vermieters

IV. Änderung der Heizkosten- und der Betriebskostenverordnung

C. Ausblick


A. Verzahnung mit Wärmeplanung und Förderprogrammen – Sachstand und Zeitplan

Ursprünglich sollte die Novelle des GEG am 7.7.2023 in 2. und 3. Lesung im Deutschen Bundestag beschlossen werden. Das BVerfG hat dies aufgrund eines Eilantrags gestoppt. Nun führten 2. und 3. Lesung am 8.9.2023 nach einem deutlich heftigen Schlagabtausch im Parlament zum Gesetzesbeschluss. Ob der Bundesrat das Gesetz im Herbst 2023 passieren lassen wird, bleibt abzuwarten. Denn neben formellen Rügen des Gesetzgebungsverfahrens ist das Vorhaben auch inhaltlich aktuell einer deutlichen politischen Dissonanz ausgesetzt. Damit bleibt die „Halbwertzeit“ des Gesetzesvorhabens ungewiss. Das betrifft insbesondere die dort verankerten Umrüstungsgebote und deren Voraussetzungen, weniger die mietrechtlichen Konsequenzen daraus. Die vorliegende Abhandlung basiert daher mit diesem Fokus auf den Inhalten des Gesetzesbeschlusses.

Dabei erschließen sich Einbau- und Umrüstungsgebote für Heizungssysteme aus der Novelle des GEG erst in einer Zusammenschau mit der parallel betriebenen kommunalen Wärmeplanung sowie mit einem aufgesetzten Förderkonzept.

Insgesamt gilt: Ohne vorhandene Wärmeplanung keine Verpflichtung zum Heizungsumbau im Immobilienbestand bis zum 30.6.2028. Für Neubaugebiete greift die Verpflichtung nach dem GEG zum Einbau von Heizsystemen, die die Voraussetzungen des § 71 GEG-E erfüllen, ab dem 1.1.2024.

Abgestimmt mit den Bundesländern wird den Kommunen nunmehr unabhängig von ihrer Einwohnerzahl die Entwicklung und Umsetzung eines kommunalen Wärmekonzepts7 aufgegeben. Das Bundeskabinett hat am 16.8.2023 den Entwurf eines Gesetzes zur Kommunalen Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (WPG) beschlossen. Eine 1. Beratung im Bundesrat ist am 29.9.2023 terminiert; danach schließen sich die Beratungen des Deutschen Bundestags an. Ziel ist ein Inkrafttreten des Gesetzes zum 1.1.2024 zeitgleich mit dem GEG.

Parallel zum GEG soll eine Zuschussförderung für Heizungen aufgelegt werden, aber auch zinsverbilligte und langfristige Kredite mit Tilgungszuschüssen insb. für Haushalte zur Verfügung gestellt werden, die alters- oder einkommensbedingt am freien Kapitalmarkt keine Kredite erhalten würden. Das Bundeswirtschaftsministerium wird ein erarbeitetes Förderprogramm bis zum 30.9.2023 dem Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestags mit dem Ziel vorlegen8 , die Förderung ebenfalls parallel mit dem GEG zum 1.1.2024 umzusetzen.

B. Mietrechtliche Folgen und Auswirkungen

Unabhängig von energetischen und technischen Details sowie zeitlichen Vorgaben zum Heizungstausch sind dessen mietrechtliche Folgen zu untersuchen.

Das neue GEG greift dabei in die mietrechtliche Struktur nicht ein. Das gilt sowohl (...)