Wohnungseigentumsrechtliche Auswirkungen der anstehenden Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (Horst, MietRB 2023, 336)

Anknüpfend an die Betrachtung des Verfassers zu den mietrechtlichen Auswirkungen der anstehenden Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (MietRB 2023, 311) liefert der vorliegende Beitrag eine erste Betrachtung zu den wohnungseigentumsrechtlichen Auswirkungen. Von einer sehr hohen Praxisrelevanz ist dabei auszugehen. Denn jüngsten Angaben des Verbandes der Deutschen Immobilienverwalter e.V. (VDIV) zufolge befinden sich 9,66 Mio. Wohnungen in Deutschland in Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie zeigen ein hohes Sanierungspotential bei Dämmung und Heizung. Insbesondere Gebäude, die zwischen 1949 und 1990 gebaut wurden, haben die größten Energieeffizienzpotentiale und bilden einen Anteil von ca. 56 Prozent aller deutschen Mehrfamilienhäuser.

A. Pflichten zum Heizungsumbau

I. Rechtszustand bis zum 31.12.2023

II. Anwendung auf Neubauvorhaben ab dem 1.1.2024

III. Einbezug von Bestandsimmobilien zeitlich verschoben

1. Grundregeln

2. Übergangsvorschriften

3. Ausnahmeregelungen

4. Vollzugskontrolle

B. Neue Zuordnung von Beschlusskompetenzen nach dem GEG

I. Hydraulischer Abgleich bei bestehenden Heizungsanlagen

II. Folgefragen zur Durchführung des hydraulischen Abgleichs

III. Vorbereitung, Beschlussfassung und Umsetzung des Umbaus vorhandener Heizungen

1. Umbau von vorhandenen Etagenheizungen

2. Besondere Regelungen für die GdWE

C. Förderkulisse

D. Fazit


A. Pflichten zum Heizungsumbau

Nicht nur in den letzten Monaten, sondern in den letzten Jahren gab es eine Fülle neuer Gesetze und neuer Informationen innerhalb einzelner Gesetzgebungsverfahren zur energetischen Gebäudesanierung. Dies wurde besonders auffällig an der heftig kontrovers diskutierten Novelle zum Gebäudeenergiegesetz (GEG, kurz „Heizungsgesetz“ genannt). Der Gesetzesentwurf 1 wurde am 8.9.2023 in 2. und 3. Lesung vom Deutschen Bundestag beschlossen, ebenso die dort enthaltene Beschlussempfehlung an den Deutschen Bundestag zu den wesentlichen Eckpunkten des künftig behandelten Heizungsumbaus, dem Förderkonzept dazu, der damit verzahnten Wärmeplanung und weiteren Details 2 . Am 29.9.2023 passierte der Gesetzesentwurf den Bundesrat. Von seinem Inkrafttreten am 1.1.2024 ist auszugehen.

I. Rechtszustand bis zum 31.12.2023

Zunächst noch einige Ausführungen zum geltenden Recht, da das novellierte Gebäudeenergiegesetz teilweise darauf aufsetzt:

Käufer und Eigentümer von Altbauten insbesondere aus den Jahren vor 2002 müssen nach den Vorgaben des Gesetzgebers energetisch sanieren. So will es die noch geltende Fassung des Gesetzes zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude und zur Änderung weiterer Gesetze, GEG 3 – dort § 47 Abs. 3. Das Gesetz vereinheitlicht die bis dahin in unterschiedlichen Rechtsvorschriften (Energieeinspargesetz – EmEG, Energieeinsparverordnung – EmEV, Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG) geregelten Bestimmungen zur energetischen Optimierung von Gebäuden. Ziel ist dabei ein aufeinander abgestimmtes Regelsystem für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an den Immobilienbestand und für den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärmeversorgung. Geregelt sind dort insbesondere

• Anforderungen an Energieausweise,
• Energiestandards für die Sanierung,
• Voraussetzungen eines angeordneten Heizungstausches und
• sonstige Sanierungspflichten.

Die Sanierungspflicht (§§ 71, 72, 69 Abs. 2, 47 Abs. 3 GEG) betrifft die Bereiche

• Dämmung von wärmeführenden Leitungen (Heizungsleitungen und Warmwasserleitungen),
• Dämmung der obersten Geschossdecke, die zum Bereich des Dachbodens hin abschließt,
• Voraussetzungen des Betriebs älterer Heizsysteme und Pflicht zum Heizungsaustausch für 30 Jahre alte Heizungen unabhängig von deren Funktionsfähigkeit (Konstanttemperaturkessel).

Für selbst bewohnte Ein- bis Zweifamilienhäuser gibt es im Falle des Eigentümerwechsels eine „Schonfrist“: der neue Eigentümer muss dann innerhalb von 2 Jahren seitMietRB 2023, 337Übergang des Eigentums den genannten Nachrüstpflichten genügen (§ 47 Abs. 3 GEG). Weitere Ausnahmen und Einschränkungen gelten für denkmalgeschützte Gebäude.

Unabhängig von einem Veräußerungsfall gibt es zurzeit über die genannten Pflichten hinaus noch keine unbedingten Sanierungspflichten/Nachfristpflichten, die Hauseigentümer erfüllen müssen.

Aber schon aktuell gilt: (...)