Gespendete Miete: Kein Räumungsanspruch beim Ausbleiben von Spendengeldern des Vermieters

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages - aus steuerlichen Gründen - in einer gesonderten Vereinbarung, dass der Vermieter an den gemeinnützigen Mieter eine Spende zahlt, die dieser wiederum zur Begleichung der Mietzahlungen verwendet, gerät der Mieter im Fall des vertragswidrigen Ausbleibens der Spenden nicht in Zahlungsverzug.

Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist eine gemeinnützige Stiftung. Sie betreibt in einem 2012 von einer GmbH angemieteten Geschäftshaus in der Frankfurter Innenstadt ein Museum. Kurz nach Abschluss des Mietvertrages vereinbarten die Vermieterin und die Stiftung in einem gesonderten Dokument, dass die Vermieterin jährlich eine Spende etwa in Höhe der vereinbarten Jahresmiete an die Stiftung zahlt. Aus den Spendengeldern wollte die Stiftung, die über kein nennenswertes Vermögen verfügt, die Miete bezahlen.

Im Jahr 2020 wurde das Gebäude an die klagende Immobiliengesellschaft verkauft. Die Kaufvertragsparteien vereinbarten die Übernahme der Spendenverpflichtung durch den Käufer und neuen Vermieter der Beklagten. Nachdem von der Klägerin keine entsprechenden Spendengelder mehr an die Beklagte überwiesen wurden, konnte diese die Miete nicht mehr bezahlen. Die Klägerin kündigte wegen Zahlungsverzugs und klagte die rückständige Miete ein.

Das LG gab der Klage statt. Auf die Berufung der Beklagten wies das OLG die Klage ab. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Mit der Nichtzulassungsbeschwerde kann die Klägerin die Zulassung der Revision beim BGH begehren.

Die Gründe:
Die Stiftung ist nicht mit den Mieten in Verzug geraten. Die zwischen der ursprünglichen Vermieterin und der Beklagten getroffene Spendenvereinbarung stellt eine mietrechtliche Abrede über Höhe und Fälligkeit der Miete dar; sie steht entgegen der landgerichtlichen Annahme nicht allein im wirtschaftlichen Zusammenhang zu dem Mietvertrag. Damit ist diese Vereinbarung auf den neuen Käufer der vermieteten Räumlichkeiten übergegangen und bindet ihn ("Kauf bricht nicht Miete").

Inhaltlich handelt es sich bei der Spendenvereinbarung um eine verdeckte Vereinbarung über die Miethöhe. Mit der als Spende deklarierten Zahlung wurde die zunächst vereinnahmte Miete zurückgezahlt und damit die tatsächlich vereinbarte Miete um die Höhe der Spendenvereinbarung reduziert. Die Parteien hatten sich auf diese Weise die Gemeinnützigkeit der Beklagten zunutze gemacht, indem der tatsächlich nicht verlangte Mietanteil über die Deklaration als Spende einer steuerlichen Privilegierung zugeführt werden konnte. Durch die Zahlung der Jahresspende schuldete die Beklagte faktisch gar keine Miete.

Den Beteiligten ging es darum, durch die Vereinbarung einer bestimmten Miethöhe einerseits und der späteren Spendenvereinbarung andererseits sich besondere steuerliche Umstände, die mit der Abzugsfähigkeit von Spenden einhergehen, zunutze zu machen. Nach der Rechtsauffassung des BMF sind Zuwendungen des Sponsors, die keine Betriebsausgaben sind, als Spenden (nach § 10b EStG) zu behandeln, wenn sie zur Förderung steuerbegünstigter Zwecke freiwillig erbracht werden, kein Entgelt für eine bestimmte Leistung sind und im tatsächlichen wirtschaftlichen Zusammenhang mit dessen Leistung stehen. Da die Beteiligten hier die Spende in einer gesonderten Vereinbarung geregelt hatten, konnte vermieden werden, dass die Abzugsfähigkeit der Spende von den zuständigen Steuerbehörden in Zweifel gezogen werden konnte.

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