Räumungsklage scheitert an überhöhter Miete

War die ursprünglich vereinbarte Vormiete unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gem. § 556 g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen. Aus dem Fehler einer Rüge ergibt sich nicht das Recht des Vermieters, bis dahin eine Miete in der im Mietvertrag stehenden Höhe verlangen zu können.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin vermietete an den Beklagten zu 1) eine 6-Zimmer-Wohnung mit 103 m² Wohnfläche ab dem 3.5.2021 bis zum 1.11.2021, wobei die Wohnung vom Beklagten zu 2) bewohnt wurde und dieser auch den Mietvertrag unterzeichnet hatte. Als Mietzins waren 2.9500 € vereinbart. Ausweislich der Präambel sollte es sich um eine möblierte Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handeln.

Zum 2.11.2021 wurde ein Folgemietvertrag bis zum 31.10.2028 abgeschlossen mit einem Befristungsgrund Eigenbedarf. Der Mietzins belief sich zunächst auf eine Netto-Kalt-Miete von 3.000 € zuzüglich Betriebskosten und Heizkosten von jeweils 100 €, d.h. insgesamt 3.200 € brutto. Dieser Mietzins erhöhte sich zum November 2022, entsprechend einer Staffelmietvereinbarung nach § 6 um 100 € der Netto-Miete auf 3.100 € netto/kalt bzw. 3.300 € brutto/warm.

Am 27.11.2022 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht wegen wiederholt verspäteter Mietzahlungen, wiederholt nicht voll umfänglichen Mietzahlungen zum vereinbarten Termin, einer Mietsäumnis seit 1.11.2021, einer nicht voll umfänglich geleisteten Kaution zum vereinbarten Termin, keiner vorgelegten Vollmacht für den Beklagten zu 2), der den Mietvertrag für den Beklagten zu 1), seinen Vater, unterzeichnet hatte sowie wegen eines Rauchverbotes. Im Laufe des Rechtsstreits ist die Unterzeichnung des Mietvertrages durch den Beklagten zu 2) vom Beklagten zu 1) genehmigt worden. Darüber hinaus ist eine Mietpreisüberhöhung im laufenden Rechtsstreit mit der Klageerwiderung gerügt worden. Die Beklagten waren der Ansicht, allenfalls sei ein Mietzins wegen Mietpreisüberhöhung von 1.679 € zulässig, da der Vormietvertrag als Mietvertrag nach § 549 Ziff. 1 BGB nicht berücksichtigungsfähig sei.

Das AG hat die Klage abgewiesen.

Die Gründe:
Ein Recht auf geräumte Herausgabe der Wohnung nach den §§ 546 Abs. 1 und 2, 543 Abs. 2 Ziff. 3, 569 BGB besteht nicht, da es an einer wirksamen Kündigung wegen Zahlungsverzuges fehlte.

Der zum November 2021 geschlossene Mietvertrag unterlag der Mietpreisbegrenzung nach § 556 d Abs. 1 BGB. Hiernach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Nach § 556 g Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam, wobei dies nach Satz 2 im Bezug auf die Miethöhe nur gilt, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Da es sich jedoch nicht um einen Fall des § 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB handelte, unterfiel das vorliegende Mietverhältnis den Regelungen der §§ 556 d ff BGB.

Eine Rechtfertigung nach § 556 e BGB unter Berücksichtigung der Vormiete bestand hier nicht, da es an dem erforderlichen schriftlichen Hinweis auf die Vormiete fehlte. Zudem war auch diese Vormiete unter Berücksichtigung der Grenzen der Mietpreisbremse nicht wirksam vereinbart worden. Geschuldete Vormiete i.S.d. § 556 e Abs. 1 BGB ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete, wie hier, unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gem. § 556 g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen (vgl. BGH Urt. v. 19.7.2023, Az.: VIII ZR 229/22). Eine etwaige Auskunft wäre insoweit vorliegend nicht zu berücksichtigen, da diese fehlerhaft und damit als nicht erteilt anzusehen gewesen wäre.

Die Mietpreisüberhöhung war auch rechtzeitig innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn gerügt worden, § 556 g Abs. 2 BGB. Dabei ergab sich aus der Rüge nicht das Recht des Vermieters, bis dahin eine Miete in der im Mietvertrag stehenden Höhe verlangen zu können, sondern nur das Recht des Mieters, eine etwaige Überzahlung zurückfordern zu können. Eine rechtswidrig überhöhte Miete ist im Fall der Nichtzahlung dieses Mietzinsanteils von vornherein nicht geschuldet. Soweit sich die Klägerin auf die Nichtvorlage einer Vollmacht berufen hatte, fehlte es bereits im Bezug auf eine Kündigung an einer erforderlichen Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB. In jedem Fall war der Vertragsschluss durch den Beklagten zu 2), in Vollmacht des Beklagten zu 1) nachträglich genehmigt worden.

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Aufsatz
Keno Zimmer
Ausschluss und Beschränkung der Minderung in der Wohnraummiete - Teil II
MietRB 2023, 81

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