Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen und deren formelle Wirksamkeit in Gewerberaummietverträgen (Schneehain, MietRB 2024, 20)

Das Betriebskostenrecht ist immer wieder Gegenstand mietrechtlicher Auseinandersetzungen. Egal, ob Wohn- oder Gewerberaum. Hiermit wird jeder Mietrechtler regelmäßig konfrontiert. Positiv überraschend ist hierbei eine Entscheidung, wenn sie bereits im Orientierungssatz klare und deutliche Hinweise für das ordnungsgemäße Abfassen einer Betriebskostenabrechnung enthält. Um genau so eine deutliche „Betriebsanleitung“ zum Abfassen einer Betriebskostenabrechnung handelt es sich bei der Entscheidung des brandenburgischen OLG vom 23.5.2023.

I. Einleitung

II. Das Problem

III. Die Entscheidung des Gerichts

1. Die Orientierungssätze

2. Die Gründe

IV. Konsequenzen für die Praxis

V. Beraterhinweis


I. Einleitung

In geradezu lehrbuchhafter Darstellung zeigt das OLG Brandenburg hier in sieben Punkten klar und deutlich auf, was nach seiner Ansicht für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung notwendig ist. Und wenn dabei auch noch zu einer Verjährungsfrage von Betriebskosten eine abweichende Ansicht zu einer durchaus beachtlichen Meinung in Literatur und Rechtsprechung vertreten wird und dies auch noch umfangreich begründet ist, verdient diese Entscheidung mehr als eine bloße Urteilsbesprechung. Es lohnt sich für jeden Gewerberaummietrechtler, diese Entscheidung zu lesen. Dies auch, weil nicht alle Punkte in diesem Beitrag aufgenommen werden konnten. So lohnt sich durchaus auch ein Blick auf die Umlauffähigkeit von sog. All-Risk-Versicherungen inkl. „extended coverage“ und zur Addition von Umsatzsteuer auf Betriebskostenleistungen. Alles in allem eine sehr lesenswerte Entscheidung, die im Nachfolgenden dargestellt wird.

II. Das Problem

Das gewerbliche Mietverhältnis über ein Restaurant mit Beherbergung und Veranstaltungsbereich beginnt am 1.2.2016. Es endet durch gerichtlichen Vergleich zum 30.4.2018. Im Mietvertrag ist die Gesamtfläche des Gebäudes, in welchem sich die Mietflächen befinden, mit 800 m² sowie die Größe des Mietobjektes mit 340 m² benannt. Die Parteien vereinbaren eine Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 443,35 € monatlich. Der gewerbliche Mietvertrag enthält eine Regelung, wonach die Vermieterin jährlich bis zum Ende des auf die Abrechnungsperiode (Kalenderjahr) folgenden Kalenderjahres Vorauszahlungen abrechnet. Weiterhin enthält der Gewerbemietvertrag eine Regelung, dass nach dem Ablauf dieser Frist die Vermieterin mit Nachforderungen nicht ausgeschlossen ist.

Die Vermieterin erstellte die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2016 bis 2018. Die Abrechnungen erhielten keine Anschrift der Mieterin, wurden dieser aber unstreitig zugestellt. Ebenso waren kein Ausstellungsdatum und auch keine Unterschrift auf der Abrechnung vorhanden. Die Abrechnung enthielt im Hinblick auf den Verteilungsmaßstab lediglich die Angabe des auf das Mietobjekt entfallenden Flächenanteils (42,5 %). Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 wird sodann zweimal, die für das Jahr 2017 einmal korrigiert. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 wurde so erstmalig am 3.11.2017 erstellt und dann am 8.3.2020 sowie am 3.1.2022 korrigiert und zugestellt. Die Mieterin begehrt mit der Klage zuletzt Rückzahlung der im Mietverhältnis geleisteten Vorauszahlungen und klagt insgesamt einen Betrag von 10.000 € an geleisteten Vorauszahlungen ein.

Die Mieterin ist der Ansicht, dass die Abrechnung in Ermangelung der Adresse, des Ausstellungsdatums und der Unterschrift schon formell rechtswidrig ist. Materiell wendet sie ein, dass die korrigierten Abrechnungen verjährt seien und Nachforderungen ausgeschlossen wären. Darüber hinaus seien die Ansprüche verwirkt. Das LG weist die Klage ab. Hiergegen richtet sich die eingelegte Berufung.

III. Die Entscheidung des Gerichts

Die Berufung (...)