Der kleine, aber feine Unterschied zwischen „Heizungsanlage“ und „heiztechnischer Anlage“ (Börstinghaus, MietRB 2024, 17)

Das reformierte Gebäudeenergiegesetz muss auch im Mietverhältnis umgesetzt werden. Dabei geht es um die Erweiterung der Duldungspflicht für bauliche Maßnahmen und um die anschließenden Mieterhöhungsmöglichkeiten. Der Gesetzgeber hat hier den neuen Begriff der Heizungsanlage geschaffen. Die Neuregelungen gelten immer nur für diese Anlage. Davon abzugrenzen sind Veränderungen an der heiztechnischen Anlage, für die die schon bisher geltenden Regelungen weiter gelten. Der Beitrag versucht eine Abgrenzung zwischen diesen beiden Baumaßnahmen und eine Darstellung der unterschiedlichen Konsequenzen.

I. Einführung

II. Die Heizungsanlage

III. Die heizungstechnische Anlage

IV. Die anzusetzenden Kosten für die Heizungsanlage

V. Die Konsequenzen dieser Differenzierung

1. Die neue Duldungspflicht

2. Die neue Modernisierungsmieterhöhung nach § 559e BGB

3. Der Rückgriff auf die allgemeine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB

4. Die neue Kappungsgrenze

5. Der erweitere wirtschaftliche Härteeinwand

VI. Ausblick


I. Einführung

Durch das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches, zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, zur Änderung der Betriebskostenverordnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung vom 16.10.2023 wurden neben den öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen für Gebäudeeigentümer zu den Anforderungen an ihre Heizung auch Vorschriften des BGB-Mietrechts geändert, um Vermietern zu ermöglichen, diesen Verpflichtungen auch im Mietwohnungsbestand nachzukommen. Hierzu zählt die Schaffung einer weiteren Duldungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen und eines neuen Mieterhöhungstatbestandes sowie von Erweiterungen des bestehenden Mieterschutzes durch Einfügung einer weiteren Kappungsgrenze und Ergänzungen im Bereich des persönlichen wirtschaftlichen Härteeinwandes gegenüber Modernisierungsmieterhöhungen. Anders als im bis 31.12.2023 geltenden GEG, das von „Heizkessel“ sprach, lautet die neue Terminologie „Heizungsanlage“. Nur in der Gesetzesbegründung wird diese abgegrenzt von der „heiztechnischen Anlage“. Die Konsequenzen aus dieser Differenzierung sind erheblich. Nachfolgend sollen zunächst die beiden Begriffe definiert und die Unterschiede herausgearbeitet und anschließend die Konsequenzen für die Rechtsanwendung dargelegt werden.

II. Die Heizungsanlage

§ 71 GEG enthält die neuen Vorgaben für Heizungsanlagen und die verschiedenen Erfüllungsoptionen sowie zeitliche Vorgaben. In der Vorschrift selbst wird aber der Begriff der Heizungsanlage nicht definiert. Eine solche Definition befindet sich in dem neuen § 3 Ziff. 14a GEG:

14a. „Heizungsanlage“ [ist] eine Anlage zur Erzeugung von Raumwärme, Warmwasser oder einer Kombination davon einschließlich Hausübergabestationen, mit Ausnahme von handbeschickten Einzelraumfeuerungsanlagen i.S.d. § 2 Nr. 3 und offenen Kaminen nach § 2 Nr. 12 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen vom 26.1.2010 (BGBl. I, 38), die zuletzt durch Art. 1 der Verordnung vom 13.10.2021 (BGBl. I 4676) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung.

Das bedeutet, dass zur Heizungsanlage nur der (...)