Praktische Probleme von Erschließungs -und damit verbundenen (städtebaulichen) Verträgen – Teil II (Grziwotz, MietRB 2024, 58)

Beim Abschluss von Erschließungsproblemen ergeben sich in der Praxis zahlreiche Zweifelsfragen, die bisher kaum erörtert wurden. Zudem werden im Zusammenhang regelmäßig weitere Vereinbarungen abgeschlossen, bei denen sich ebenfalls Probleme ergeben, die häufig zu Rechtsstreitigkeiten führen. Diese werden nachfolgend mit Lösungsversuchen dargestellt. Der Beitrag setzt die Ausführungen in MietRB 2024, 23 fort.

III. Probleme bei der Bestellung von Dienstbarkeiten im Zusammenhang mit Erschließungsverträgen

2. Bestellungs- und Eintragungserfordernisse

3. Unbefristete Dienstbarkeiten?

4. Übertragbarkeit von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten für die Gemeinde?

5. Zum Inhalt von naturschutzrechtlichen Ausgleichsdienstbarkeiten

6. Der Rang der gemeindlichen Dienstbarkeit

IV. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung

V. Grundstückskaufverträge, Bauträgerverträge und Erstattungsvereinbarungen

1. Erschließungs- und Bauträgervertrag

2. Grundstückskauf und Erschließungsvertrag

a) Verkauf durch den Erschließungsunternehmer

b) Der grundstückslose Erschließungsunternehmer

3. Die grunderwerbsteuerlichen Konsequenzen


III. Probleme bei der Bestellung von Dienstbarkeiten im Zusammenhang mit Erschließungsverträgen

2. Bestellungs- und Eintragungserfordernisse

Mitunter kommt es vor, dass Dienstbarkeiten zur Sicherung von Haus- und Grundstücksanschlüssen, die nicht Bestandteil der gemeindlichen Einrichtung sind, zugunsten privater Grundstückseigentümer bestellt werden müssen, die am Erschließungsvertrag nicht beteiligt sind. Eine Bestellung im Wege des Vertrages zugunsten Dritter (§ 328 BGB) scheidet jedoch aus. Wegen der Formfreiheit genügt es allerdings – wie bei einer Grundschuldbestellung zugunsten eines Kreditinstituts –, wenn der berechtigte Eigentümer formfrei der Dienstbarkeitsbestellung zustimmt. Hierzu wird ihm in der Praxis eine auszugsweise Ausfertigung mit Bewilligung der Dienstbarkeit übermittelt; zusätzlich kann sein Einverständnis erholt werden. Denkbar ist es auch, für ihn einen vollmachtlosen Vertreter handeln und ihn formfrei (§ 182 Abs. 2 BGB) zustimmen zu lassen. Allerdings sollte dann die Dienstbarkeit in einer Anlage geregelt und dem Berechtigten lediglich eine auszugsweise Abschrift erteilt werden.

Belastungsgegenstand einer Dienstbarkeit kann nur ein Grundstück sein. Eine Dienstbarkeit kann nicht an einem Miteigentumsanteil eingetragen werden. Umstritten war, ob eine Dienstbarkeit an einem Wohnungs- und Teileigentum eingetragen werden kann, wenn sich der Ausübungsbereich auf ein Sondernutzungsrecht erstreckt. Unstreitig ist, dass ein Sondernutzungsrecht vom sondernutzungsberechtigten Wohnungs- oder Teileigentümer nicht selbstständig mit einer Dienstbarkeit belastet werden kann. Grund ist, dass das Sondernutzungsrecht nur eine (verdinglichte) Gebrauchsbefugnis für einen oder mehrere Wohnungs- oder Teileigentümer am Gemeinschaftseigentum darstellt, so dass dieses mit einer Dienstbarkeit, die der Bewilligung sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer bedarf, belastet werden muss. Zulässig ist die Bestellung jedoch, wenn Ausübungsbereich einer Dienstbarkeit der Bereich eines Sondernutzungsrechtes ist, das dem dienenden Wohnungs- oder Teileigentum zugeordnet ist.

Beraterhinweis Die Nutzungsbefugnis des Dienstbarkeitsberechtigten darf jedoch (...)